【正文】 ，會(huì)激發(fā)相當(dāng)一部分自住型首次置業(yè)者的購(gòu)房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。所以從這種意義上講，人們對(duì)小戶型的需求永遠(yuǎn)是存在的、小戶型的投資空間也將是永遠(yuǎn)存在的。隨著運(yùn)城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，空港有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和地理位置為小戶型的發(fā)展帶來(lái)的寶貴的地理資源。今后十年，空港將改造拆遷張孝村、黃家莊村、辛卓村、大村、陶村、三家莊 、徐家莊、小王村、東王村 等十余個(gè)村莊，涉及 3000 余戶居民拆遷，其中 2/3 的家庭（即 2021 余戶）會(huì)購(gòu)置新房，按每戶 100 平方米計(jì)算，會(huì)產(chǎn)生 20 余萬(wàn)平方米的住房需求。其中：國(guó)內(nèi)貸款到位 億元，同比下降 %，占比 %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金到位 億元，同比增長(zhǎng) %，占比 %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)；其他資金到位 億元，同比增長(zhǎng) % ，占比 %，增幅回落 個(gè)百分點(diǎn)，其中：定金及預(yù)收款為 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅上升 個(gè)百分點(diǎn)。 施工面積的較快增長(zhǎng)和竣工面積的下降形成反差，在建房屋面積明顯增大。 二、在建房屋面積明顯增大 2021 年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增 長(zhǎng) %。作為市域城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)現(xiàn)代化的重要關(guān)聯(lián)行業(yè)，運(yùn)城市 房地產(chǎn)業(yè)仍繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。 空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)無(wú)疑為運(yùn)城市的良性、穩(wěn)健發(fā)展和緩解城市壓力起到了積極作用。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略 ,整合產(chǎn)業(yè)資源 ,推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)和轉(zhuǎn)型發(fā)展。 二、項(xiàng)目建設(shè)必要性 （一）空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)城市化進(jìn)程的需要 根據(jù)運(yùn)城市《運(yùn)城市總體規(guī)劃》的要求， 運(yùn)城城市的發(fā)展方向概括為“東拓 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 北躍”。 330 個(gè)新農(nóng)村重點(diǎn)村 “四化四改 ”和 “五個(gè)一工程 ”全面完成。中心城市堅(jiān)持路、水、林、產(chǎn)四管齊下，統(tǒng)籌推進(jìn) “八區(qū)聯(lián)動(dòng) ”，輻射帶動(dòng)能力得到新提升。 一、四大收入構(gòu)成 “三升一降 ” 元，同比增長(zhǎng) %； 元，同比下降 %； 元，同比增長(zhǎng) %； 元，同比增長(zhǎng) %。小浪底引水、禹門口灌區(qū)東擴(kuò)、北趙引黃二期等重點(diǎn) 水利項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。在全省率先出臺(tái)了《關(guān)于積極引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見(jiàn)》。合同利用外資 7715萬(wàn)美元 ?？崭?安邑工業(yè)區(qū) ： 空港以汽車裝備制造、輕紡、精細(xì)化工、新能源、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主 ； 安邑以商貿(mào)物流業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)以及研發(fā)中心、高科技工業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為主 ， 規(guī)劃用地面積約 平方公里。 空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)作為運(yùn)城市重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)，承接著運(yùn)城東部開(kāi)發(fā)及三省四市黃河金三角經(jīng)濟(jì)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的重任。 （二）空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)港口 區(qū) 投資環(huán)境分析 圖 21 空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)地形圖 運(yùn)城空港新區(qū)位于運(yùn)城市東端，總規(guī)劃面積約 60 平方公里 。同時(shí)要求房?jī)r(jià)下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開(kāi)發(fā)規(guī)模，控制預(yù)售許可審批進(jìn)度。“一二線城市住房供給仍相對(duì)不足，住房銷售量增長(zhǎng)較快。配套設(shè)施要與保障性安居工 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施 。國(guó)土資源部表示，將認(rèn)真貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。這已經(jīng)是 2021 年該部第三次表態(tài)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。能夠落實(shí) 2021 年 “新開(kāi)工 700 萬(wàn)套以上 ”保障性安居工程用地 “應(yīng)保盡保 ”的目標(biāo)任務(wù)。而事隔不過(guò)兩、三個(gè)月，禁墅令效 力已顯現(xiàn)。 ? 12 月 9 日：胡錦濤主持政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢(shì)變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；保證物價(jià)總水平基本穩(wěn)定。 ? 6 月 14 日：中國(guó)人民銀行決定，從 2021 年 6 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 4 月 19 日：國(guó)土部資源部黨組成員、國(guó)家土地副總督察甘藏春 4 月 19 日在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國(guó)土部要適當(dāng)擴(kuò)大增加普通商品住宅用地的供應(yīng)量，加大對(duì)閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時(shí)要繼續(xù)完善招拍掛制度。 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 ? 1 月 28 日：（財(cái)政部）上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。 ? 四、對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 倍。 ? 推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn) ：我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。 12 月：督辦處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地 國(guó)土資源部召開(kāi)掛牌督辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地供應(yīng)和開(kāi) 發(fā)利用的監(jiān)管，同時(shí)提出下一步將采取三項(xiàng)措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供土地的及時(shí)開(kāi)發(fā)利用。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn) 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 （一） 2021 年 以來(lái) 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策、法規(guī) ? 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國(guó)家運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，從宏觀上對(duì) 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動(dòng)。商住地產(chǎn)作為一項(xiàng)新型的 快 速發(fā)展行業(yè)必然成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。 1 2021 年《 山西省 建筑工程費(fèi)用定額》。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)：運(yùn) 空 規(guī)地證 201 運(yùn)字 號(hào)）。該項(xiàng)目總投資 元，于 2021 年 月正式開(kāi)工，預(yù)計(jì) 201 年 月完成整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。公司具有完全民事行為能力的獨(dú)立法人資格，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為民營(yíng)企業(yè)。 公司成立以來(lái)，始終堅(jiān)持以空港經(jīng)濟(jì)繁榮為主線，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，以“打造新運(yùn)城、再造一個(gè)新山西”為己任，秉承“與時(shí)俱 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 進(jìn)、求實(shí)創(chuàng)新、誠(chéng)信奉獻(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念，以“創(chuàng)公司品牌、辦一流企業(yè)”為目標(biāo)，經(jīng)過(guò)近十年的奮斗， 公司已發(fā)展成為總資產(chǎn) 2021 余萬(wàn)元，從業(yè)人員60余人左右，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 市場(chǎng)管理、 房屋銷售、物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。 技術(shù)職稱 文化程度 人數(shù) 高級(jí)工程師 大學(xué)、大專 工程師 大學(xué)、大專 經(jīng)濟(jì)師 大學(xué)、大專 會(huì)計(jì)師 大學(xué)、大專 公司組織結(jié)構(gòu)圖 （ 五 ） 公司股東情況： 公司注冊(cè)資本 200 萬(wàn)元 ，股東為 2 個(gè)自然人股東構(gòu)成，其中：周建增出資190 萬(wàn)元，占 95%； 閆對(duì)虎 出資 10 萬(wàn)元，占 5%。 運(yùn)城市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書(shū)（運(yùn)環(huán)準(zhǔn)【 201 】號(hào)）。 1有關(guān)工程造價(jià)分析資料。周邊云集了 商業(yè)、企業(yè)、 醫(yī)院、 學(xué)校等： 華北地區(qū)最大的商品集散地 —— 義烏 小商品批發(fā) 城、華北最大的重卡基地 — — 大運(yùn)汽車城； 亞洲最大的精紡紗基地 —— 華雄紡織；馳名學(xué)府 —— 康杰中學(xué)； 學(xué)校、醫(yī)院、 大中型 企業(yè)林立 ，處于朝陽(yáng)期的人氣聚集地為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 其中全面推進(jìn)保證性住房建設(shè)和 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認(rèn)為是 2021 年我國(guó)房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是 2021 年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。 6 月：查處“小產(chǎn)權(quán)房” 國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。 2021 年 1 月：國(guó)十一條 國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，同時(shí)要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房 需求等。 ? 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，保護(hù)房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。 ? 六、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施；對(duì)已有 1 套住房限購(gòu) 1 套、擁有 2 套及以上住房者暫禁購(gòu)房。 ? 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存款利率的通知》，要求從 2021 年 2 月 9 日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。構(gòu)成價(jià)格欺詐的，將沒(méi)收 違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒(méi)有違法所得，處 5 萬(wàn)元以上 50 萬(wàn)元以下罰款。 ? 7 月 14 日：國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取限購(gòu)。 ? 4 月 17 日國(guó)土部：警惕一些地方放松調(diào)控。秦虹稱， “支持首次置業(yè)的需求是沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)的。姜偉新還特別強(qiáng)調(diào)，住房公積金領(lǐng)域的專項(xiàng)督察工作，是 “認(rèn)真抓好住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域立法執(zhí)法工作 ”的重要組成部分，并要求要查辦一批典型案件。同時(shí)要落實(shí)和完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。 2021 年 ? 2 月 20 日，“新國(guó)五條”具體內(nèi)容如下： ? 完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。 ? 增加普通商品住房及用地供應(yīng)。 ? 加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。”任興洲表示。繼萬(wàn)科 B 轉(zhuǎn) H 股、綠地借殼金豐投資之后，中茵股份、天?；ㄔ偃谫Y預(yù)案也于日前獲批，受到市場(chǎng)高度關(guān)注。 150 畝晉南最大的市政花園廣場(chǎng)， 3200 畝華北最大的生態(tài)森林公園?！?運(yùn)城市城市總體規(guī)劃 》 規(guī)劃城市空間布局結(jié)構(gòu)為： “一城四片區(qū)兩組團(tuán) ”。面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，全市人民深入貫徹落實(shí)黨的十八大和十八屆三中全會(huì)精神，緊緊圍繞 “ 五大戰(zhàn)略重點(diǎn) ” 和建設(shè) “ 美麗河?xùn)|、大美運(yùn)城 ” 的美好愿景，創(chuàng)新發(fā)展理念，拓寬轉(zhuǎn)型路徑，點(diǎn)燃工作激情，狠抓工作落實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力增強(qiáng)，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定。榮獲 “中國(guó)金融生態(tài)示范城市 ”稱號(hào)。全市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到 123 萬(wàn)畝，位居全省第一。專業(yè)村主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人均收入達(dá)到 4530 元，占到農(nóng)民人均純收入的 65%。強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，挖掘城市價(jià)值。運(yùn)城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域主干 路網(wǎng)、配套設(shè)施進(jìn)一步完善，產(chǎn)業(yè)集聚步伐加快。綠坡、治湖、興業(yè)全面展開(kāi)，完成 了《生態(tài)智慧城概念規(guī)劃》和《鹽湖生態(tài)文化旅游風(fēng)景區(qū)概念規(guī)劃》，進(jìn)一步明確了產(chǎn)業(yè)定位。三個(gè)立足分別為：立足于提升能級(jí) 重點(diǎn)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群 ,推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。加快開(kāi)發(fā)區(qū)港口建設(shè)是運(yùn)城市農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。據(jù)此，公司從商品房的適應(yīng)性、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行綜合分析，開(kāi)發(fā)位于空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)港口區(qū)的“金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)”項(xiàng)目。 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和完成投資均較快增長(zhǎng) 金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 2021 年，全市統(tǒng)計(jì)范圍的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共 304 個(gè)，比 2021 年凈增 14 個(gè)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。全年商品房 銷售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %?？崭劢?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前面臨四大歷史機(jī)遇：一是加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程提供的歷史機(jī)遇，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了有力的推動(dòng)；二是城中村的改造和周邊農(nóng)村工業(yè)化進(jìn)程，為推動(dòng)住宅業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇；三是空港是晉南地區(qū)重要的工業(yè)基地，為加快空港工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了新的契機(jī)，形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動(dòng)；四是空港升格為省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，尤其是三省四市黃 河金三角經(jīng)濟(jì)綜合改革試驗(yàn)區(qū)的成立，增強(qiáng)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、整合周邊城市資源優(yōu)勢(shì)的囊里，有利于在加快城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展中推進(jìn) 房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 項(xiàng)目“金世興源農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住區(qū)”以商品房中的 120 平方米以下小戶型為主，本著低價(jià)、 宜 商、 宜 住的原則，打造環(huán)境優(yōu)美、舒適、 便利、 安逸的 生態(tài) 商住小區(qū)。 從供需關(guān)系看 一次置業(yè)的人群中，比較購(gòu)買人群年齡后我們發(fā)現(xiàn)， 25 歲以下的群體的購(gòu)房需求在目前表現(xiàn)格外搶眼 ，比例比以前增長(zhǎng)了兩倍，購(gòu)房人群的低齡化發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)異常明顯。在環(huán)境、配套、戶型