【正文】 ，會激發(fā)相當一部分自住型首次置業(yè)者的購房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉化為現(xiàn)實需求。所以從這種意義上講，人們對小戶型的需求永遠是存在的、小戶型的投資空間也將是永遠存在的。隨著運城市城鎮(zhèn)化進程的進一步加快，空港有利的經(jīng)濟環(huán)境和地理位置為小戶型的發(fā)展帶來的寶貴的地理資源。今后十年，空港將改造拆遷張孝村、黃家莊村、辛卓村、大村、陶村、三家莊 、徐家莊、小王村、東王村 等十余個村莊，涉及 3000 余戶居民拆遷，其中 2/3 的家庭（即 2021 余戶）會購置新房，按每戶 100 平方米計算，會產(chǎn)生 20 余萬平方米的住房需求。其中：國內貸款到位 億元，同比下降 %，占比 %，增幅回落 個百分點；自籌資金到位 億元，同比增長 %，占比 %，增幅上升 個百分點；其他資金到位 億元，同比增長 % ，占比 %，增幅回落 個百分點，其中：定金及預收款為 億元，同比增長 %，增幅上升 個百分點。 施工面積的較快增長和竣工面積的下降形成反差，在建房屋面積明顯增大。 二、在建房屋面積明顯增大 2021 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)商品房施工面積 萬平方米，同比增 長 %。作為市域城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)現(xiàn)代化的重要關聯(lián)行業(yè)，運城市 房地產(chǎn)業(yè)仍繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快增長勢頭。 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設無疑為運城市的良性、穩(wěn)健發(fā)展和緩解城市壓力起到了積極作用。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略 ,整合產(chǎn)業(yè)資源 ,推進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和轉型發(fā)展。 二、項目建設必要性 （一）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市化進程的需要 根據(jù)運城市《運城市總體規(guī)劃》的要求， 運城城市的發(fā)展方向概括為“東拓 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 26 北躍”。 330 個新農村重點村 “四化四改 ”和 “五個一工程 ”全面完成。中心城市堅持路、水、林、產(chǎn)四管齊下，統(tǒng)籌推進 “八區(qū)聯(lián)動 ”，輻射帶動能力得到新提升。 一、四大收入構成 “三升一降 ” 元，同比增長 %； 元，同比下降 %； 元，同比增長 %； 元，同比增長 %。小浪底引水、禹門口灌區(qū)東擴、北趙引黃二期等重點 水利項目開工建設。在全省率先出臺了《關于積極引導農村土地流轉促進農業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見》。合同利用外資 7715萬美元 ?？崭?安邑工業(yè)區(qū) ： 空港以汽車裝備制造、輕紡、精細化工、新能源、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)為主 ； 安邑以商貿物流業(yè)、總部經(jīng)濟以及研發(fā)中心、高科技工業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為主 ， 規(guī)劃用地面積約 平方公里。 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為運城市重點開發(fā)區(qū)，承接著運城東部開發(fā)及三省四市黃河金三角經(jīng)濟綜合改革試驗區(qū)的重任。 （二）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口 區(qū) 投資環(huán)境分析 圖 21 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地形圖 運城空港新區(qū)位于運城市東端，總規(guī)劃面積約 60 平方公里 。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預售許可審批進度?！耙欢€城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。配套設施要與保障性安居工 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 19 程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施 。國土資源部表示，將認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，保持從嚴從緊調控基調。這已經(jīng)是 2021 年該部第三次表態(tài)堅持房地產(chǎn)調控不動搖。能夠落實 2021 年 “新開工 700 萬套以上 ”保障性安居工程用地 “應保盡保 ”的目標任務。而事隔不過兩、三個月，禁墅令效 力已顯現(xiàn)。 ? 12 月 9 日：胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預調、微調；堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定。 ? 6 月 14 日：中國人民銀行決定，從 2021 年 6 月 20 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 個百分點。 ? 4 月 19 日：國土部資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春 4 月 19 日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，國土部要適當擴大增加普通商品住宅用地的供應量，加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時要繼續(xù)完善招拍掛制度。 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 15 ? 1 月 28 日：（財政部）上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。 ? 四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 倍。 ? 推進房產(chǎn)稅改革試點 ：我國將加快推進房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國。 12 月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地 國土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，并強調嚴格土地供應和開 發(fā)利用的監(jiān)管，同時提出下一步將采取三項措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進已供土地的及時開發(fā)利用。根據(jù)《規(guī)程》，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn) 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 12 開發(fā)項目的；三是直接轉讓土地使用權的。 第二章 項目建設背景及必要性 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 11 一、項目建設背景 （一） 2021 年 以來 國家對房地產(chǎn)領域的相關政策、法規(guī) ? 房地產(chǎn)宏觀調控指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對 房地產(chǎn)業(yè)進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展的管理活動。商住地產(chǎn)作為一項新型的 快 速發(fā)展行業(yè)必然成為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟的全面發(fā)展起著至關重要的作用。 1 2021 年《 山西省 建筑工程費用定額》。 建設用地規(guī)劃許可證（編號：運 空 規(guī)地證 201 運字 號）。該項目總投資 元，于 2021 年 月正式開工，預計 201 年 月完成整個項目建設。公司具有完全民事行為能力的獨立法人資格，經(jīng)濟性質為民營企業(yè)。 公司成立以來，始終堅持以空港經(jīng)濟繁榮為主線，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，以“打造新運城、再造一個新山西”為己任，秉承“與時俱 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 5 進、求實創(chuàng)新、誠信奉獻”的經(jīng)營理念，以“創(chuàng)公司品牌、辦一流企業(yè)”為目標，經(jīng)過近十年的奮斗， 公司已發(fā)展成為總資產(chǎn) 2021 余萬元，從業(yè)人員60余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、 市場管理、 房屋銷售、物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。 技術職稱 文化程度 人數(shù) 高級工程師 大學、大專 工程師 大學、大專 經(jīng)濟師 大學、大專 會計師 大學、大專 公司組織結構圖 （ 五 ） 公司股東情況： 公司注冊資本 200 萬元 ，股東為 2 個自然人股東構成，其中：周建增出資190 萬元，占 95%； 閆對虎 出資 10 萬元，占 5%。 運城市建設項目環(huán)境保護批準書（運環(huán)準【 201 】號）。 1有關工程造價分析資料。周邊云集了 商業(yè)、企業(yè)、 醫(yī)院、 學校等： 華北地區(qū)最大的商品集散地 —— 義烏 小商品批發(fā) 城、華北最大的重卡基地 — — 大運汽車城； 亞洲最大的精紡紗基地 —— 華雄紡織；馳名學府 —— 康杰中學； 學校、醫(yī)院、 大中型 企業(yè)林立 ，處于朝陽期的人氣聚集地為項目的開發(fā)奠定了良好的基礎。 其中全面推進保證性住房建設和 促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認為是 2021 年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是 2021 年房地產(chǎn)調控政策的延續(xù)和深化。 6 月：查處“小產(chǎn)權房” 國土資源部強調，“小產(chǎn)權房”實質是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權房”等違法用地、違法建筑行為。 2021 年 1 月：國十一條 國務院發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于 40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房 需求等。 ? 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設部等部門聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 14 落實國務院關于加強房地產(chǎn)市場調控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權益。 ? 六、房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有 1 套住房限購 1 套、擁有 2 套及以上住房者暫禁購房。 ? 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從 2021 年 2 月 9 日起，上調個人住房公積金貸款利率。構成價格欺詐的，將沒收 違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒有違法所得，處 5 萬元以上 50 萬元以下罰款。 ? 7 月 14 日：國務院召開會議部署房地產(chǎn)調控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。 ? 4 月 17 日國土部：警惕一些地方放松調控。秦虹稱， “支持首次置業(yè)的需求是沒有政策風險的。姜偉新還特別強調，住房公積金領域的專項督察工作，是 “認真抓好住房城鄉(xiāng)建設領域立法執(zhí)法工作 ”的重要組成部分，并要求要查辦一批典型案件。同時要落實和完善結構性減稅政策。 2021 年 ? 2 月 20 日，“新國五條”具體內容如下： ? 完善穩(wěn)定房價工作責任制。 ? 增加普通商品住房及用地供應。 ? 加強市場監(jiān)管。”任興洲表示。繼萬科 B 轉 H 股、綠地借殼金豐投資之后，中茵股份、天?；ㄔ偃谫Y預案也于日前獲批，受到市場高度關注。 150 畝晉南最大的市政花園廣場， 3200 畝華北最大的生態(tài)森林公園?！?運城市城市總體規(guī)劃 》 規(guī)劃城市空間布局結構為： “一城四片區(qū)兩組團 ”。面對復雜的宏觀經(jīng)濟形勢，全市人民深入貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會精神，緊緊圍繞 “ 五大戰(zhàn)略重點 ” 和建設 “ 美麗河東、大美運城 ” 的美好愿景，創(chuàng)新發(fā)展理念，拓寬轉型路徑，點燃工作激情，狠抓工作落實，全市經(jīng)濟發(fā)展活力增強，社會保持和諧穩(wěn)定。榮獲 “中國金融生態(tài)示范城市 ”稱號。全市土地流轉面積達到 123 萬畝，位居全省第一。專業(yè)村主導產(chǎn)業(yè)人均收入達到 4530 元，占到農民人均純收入的 65%。強化規(guī)劃引領，挖掘城市價值。運城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域主干 路網(wǎng)、配套設施進一步完善，產(chǎn)業(yè)集聚步伐加快。綠坡、治湖、興業(yè)全面展開，完成 了《生態(tài)智慧城概念規(guī)劃》和《鹽湖生態(tài)文化旅游風景區(qū)概念規(guī)劃》，進一步明確了產(chǎn)業(yè)定位。三個立足分別為：立足于提升能級 重點發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群 ,推動產(chǎn)業(yè)轉型升級。加快開發(fā)區(qū)港口建設是運城市農村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，啟動農村市場，促進經(jīng)濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。據(jù)此，公司從商品房的適應性、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能進行綜合分析，開發(fā)位于空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口區(qū)的“金世興源農貿市場商住區(qū)”項目。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和完成投資均較快增長 金世興源農貿市場有限公司 開發(fā)項目可行性研究報告 28 2021 年，全市統(tǒng)計范圍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共 304 個，比 2021 年凈增 14 個。商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬平方米，同比增長 %。全年商品房 銷售面積 萬平方米，同比下降 %?？崭劢?jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目前面臨四大歷史機遇：一是加快城鎮(zhèn)化進程提供的歷史機遇，對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了有力的推動；二是城中村的改造和周邊農村工業(yè)化進程，為推動住宅業(yè)的發(fā)展提供了難得的機遇；三是空港是晉南地區(qū)重要的工業(yè)基地，為加快空港工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了新的契機，形成了對房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動；四是空港升格為省級開發(fā)區(qū)，尤其是三省四市黃 河金三角經(jīng)濟綜合改革試驗區(qū)的成立，增強了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展、整合周邊城市資源優(yōu)勢的囊里，有利于在加快城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展中推進 房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。 項目“金世興源農貿市場商住區(qū)”以商品房中的 120 平方米以下小戶型為主，本著低價、 宜 商、 宜 住的原則，打造環(huán)境優(yōu)美、舒適、 便利、 安逸的 生態(tài) 商住小區(qū)。 從供需關系看 一次置業(yè)的人群中，比較購買人群年齡后我們發(fā)現(xiàn)， 25 歲以下的群體的購房需求在目前表現(xiàn)格外搶眼 ，比例比以前增長了兩倍，購房人群的低齡化發(fā)展趨勢已經(jīng)異常明顯。在環(huán)境、配套、戶型