【正文】 003200 沒有高爾夫球場，打元素概念 東方銀座花園 (二期 ) 西城濟南路東 華海置業(yè) 108 畝 10 萬 1800 戶 90250 3000 小高層多層復合高尚住宅 楓情水岸(富貴園 ) 東二路與沂水河路交叉口 富邦房地產 24000 平米 45000 144 戶 170210 2580 全復式大戶型 鳳凰國際城 北一路與東三環(huán)交匯處 勝宏置業(yè) 420 畝 28 萬 (含別墅 ) 2021 多戶 10 種戶型 面積 70230 2200,起價 1580 住宅 \商業(yè) \別墅均有 鑫都康城 西城北一路錦繡家園五區(qū) 鑫都置業(yè) 13 萬（含別墅） 3 萬（含別墅） 800 多 80130 2700 有經紀公司 \物業(yè)公司顧問 文匯花園 淄博路 (勝華路以東 ) 海盟實 業(yè) 18435 平米 4 萬 300 多 109150 210300 3200 經典大戶型 新新家園 東二路西 ,沂河路與濰河路之間 眾成地產 208 畝 10 萬 (含住宅 ) 一期 338 戶 80140 2088 住宅以中小戶型為主 新東方 懇利民豐路與中興 勝通天輪置業(yè) 16 萬平米 13 萬 一單元 20 戶 124154 16802480 主力戶型1 150 平 35 路交匯處 萬吉家園 西城集輸家屬區(qū)南門 萬里置業(yè) 70 畝 5 萬 11 棟 1 150、 152 3000 4648 萬 有樣板間 海通駿景 東一路青島路東北角 海通地產 97086 平米 104960 1100 戶 50142 140170 多層 2260 小高層 2800 5000 ㎡水景 ,89144 為主力戶型 德泰家園 東城遼河 路東首 德泰地 產 約 20210 平方 約 30000 （含商業(yè)） 350 戶 102－ 165 多層 2388， 小高層 2800 102－ 165 為主力戶型 東營商業(yè)寫字樓市場調研 項目名稱 位置 開發(fā)商 建面 m2 戶型㎡ 價格 物業(yè)費 鑫都財富中心 東營市西城濟南路 鑫都置業(yè) 萬 80900 預計 50006000 左右 4 元 /m 第五大街 勝利大街與南一路交匯外500 米 金瀚房地產 萬 45300 一層 42006300( 臨街 ),二層 3600,剩余47 萬 /套 未定 西單購物廣場 西城油城賓館西 100 米路南 裕華市場綜合開發(fā)公司 萬 40800 3680 柏年大廈 淄博路東段、海通路西 七色光房地 產 5 萬 55480 寫字樓 2780， 商鋪 5200 鴻冠廣場 東營市經濟園區(qū) 鴻冠實業(yè)集 團 4 萬 80330 層面積1090 58806080 36 輝煌大廈 東營市東城區(qū)南一路南 金辰集團 萬 層面積 800 未定 未定 都市新天地 市直安居工程區(qū)濰河路以北 眾成地產 4 萬 50150 10002021 臨街 5350， 非臨街 4300 待定 牛車水 .金街 沂州路與黃河路交界口北150 米 青島房地產 6 萬 150700 44005500 待定 六、項目競爭者分析 競爭者的界定 東營房地產市場剛剛起步，各種統(tǒng)計資料不公開，市場競爭不完善，我司根據市場上在售項目的位置、規(guī)模、銷售時間、價位等因素，選取與本項目有較強可比性的樓盤來確定本項目的區(qū)域（市場界定為東城區(qū)和西城區(qū)房地產市場）。 ? 區(qū)域市場供應量 項目名稱 開發(fā)商 類型 占地面積 建筑面積 m2 總戶數 萬達高爾夫 萬達集團 聯(lián)體別墅 約 4 萬 2 萬 未定 科達華苑 科達集團 獨棟、雙拼 公頃 萬 110戶已開 55戶 鳳凰國際城 勝利油田勝宏置業(yè) 聯(lián)排 420 畝 28 萬 (含住宅 ) 28 麗景國際 新邦 /勝宏置業(yè) 雙拼、聯(lián)排 428 畝 21 萬 (含住宅 ) 98 戶 龍熙新都 金辰建設 獨棟、雙拼、聯(lián)排 380 畝 萬 249 戶 39 都市秀水 眾成地產 獨棟、雙拼 140 畝 2． 5 萬 81 棟， 93 戶 明月豪庭 海通地產 獨棟、雙拼、聯(lián)排、 疊拼 (含住宅 ) 411 戶 項目規(guī)模（配套設施）、綠化率、容積率是客戶購房重點考慮問題。 40 ? 容積率 容積率反映項目的生活舒適度的指標。 東營項目容積率統(tǒng)計分析圖0.650.6510.740.380.280.750 0 . 2 0 . 4 0 . 6 0 . 8 1 1 . 2萬達高爾夫科達華苑鳳凰國際城麗景國際龍熙新都都市秀水明月豪庭 41 ? 綠化景觀 項目名稱 位置 開發(fā)商 類型 占地面積 建筑面積 m2 綠化率 萬達高爾夫 南一路和莒州路 交匯處 萬達集團 聯(lián)體別墅 約 4 萬 2 萬 45% 科達華苑 北一路，勝利大 街西南 科達集團 獨棟、雙拼 公頃 萬 65% 鳳凰國際城 北一路與東三環(huán)交匯處 勝利油田勝宏置業(yè) 聯(lián)排 420 畝 28 萬 (含住宅 ) 40% 麗景國際 北一路東二路口 東 300 米 新邦 /勝宏置業(yè) 雙拼、聯(lián)排 428 畝 21 萬 (含住宅 ) 42% 龍熙新都 直經濟適應房 D區(qū)內 金辰建設 獨棟、雙拼、聯(lián) 排 380 畝 萬 64% 都市秀水 東三路與膠州路 之間 眾成地產 獨棟、雙拼 140 畝 25 萬 40% 明月豪庭 濰河路，北東二 路東 海通地產 獨棟、雙拼、聯(lián) 排、疊拼 (含住宅 ) 58% 42 由于各項目產品定位的不同，其綠化率也有一定的差異，大多數項 目綠化介于 30%— 40%之間，總體來看東營市的住宅綠化基本符合國家要求。由于在東城區(qū)所推出高檔項目當中，別墅單位均價約在 45005300元區(qū)間內，所以其競爭的焦點也相應集中到戶型格局及相應配套等方面。易受傳統(tǒng)置業(yè)觀念的影響，因此開發(fā)商在開發(fā)的過程中，不愿冒這方面的市場風險； 45 對于社區(qū)配套、街區(qū)商業(yè)缺乏，主要是開發(fā)商缺乏操作商業(yè)項目的專業(yè)開發(fā)經營經驗，因此項目開發(fā)過程中，放棄利潤最大商業(yè)配套開發(fā)，偏向于多開發(fā)風險較小住宅項目，這是對于目標市場缺乏有效細分，開發(fā)的定位過于保守造成的，以至形成項目配套依賴市政，不利于項目利潤最大化目標的實現(xiàn)； 商業(yè)地產開發(fā)，前期銷售、后期經營、物業(yè)管理都存在較大問題，需要專業(yè)機構、專業(yè)人士的指導，開發(fā)商專業(yè)能力不足以把握市場風險。東營區(qū)目前中高檔項目主要集中在東城、東西城交接地，均價在 2500— 3500元 /平米之間，其價格升幅與去年相比有較大增長，平均漲幅約 200300元 /平米。 49 ? 閣樓 、儲藏間、 外立面： 項目名稱 儲藏間位置 租金或售價 閣樓售價 （元 /平米） 外立面 萬達高爾夫 無 無 頂層連賣 面磚 科達華苑 無 無 無 涂料 鳳凰國際城 一層 1500 元 /平米 頂層連賣 未定 麗景國際 一層 未定 未定 面磚、涂料 龍熙新都 一層 1000 多元 /平米 頂層連賣 面磚 都市秀水 一層 約 4 萬 面磚、涂料 明月豪庭 一層 1200 元 /平米 與頂層連賣 面磚 東營市住宅項目儲藏間一般都在一層，其售價一般集中在 12001800元 /平米之間，單元面積較小，約 30平米。因此，如何在項目運作過程中，如何迎合中高端客戶改善居住環(huán)境、提高生活質量，將是打造高品質住宅的一項重要工作。水與建筑、與人的活動不能形成和諧統(tǒng)一，景觀未能被賦予一定生活內涵，也就很難支撐更高的價格。車位總價約 68萬，月租金約 6080元（地上），地下月租金約 120150元。因區(qū)位、景觀、房屋形態(tài)等因素影響，價格相差較大。其它項目沒多少配套設施。引起后期入市項目效仿，目前，東營水景地產項目泛濫，產品雷同，景觀設計也不能充分結合項目，建筑與景觀很難形成互動，未能真正在水景景觀上挖掘新鮮買點。目前在東營市的住宅市場結構當中以 低端產品（福利分房、經濟適用房）占據市場較大比例，同時有部分高端產品位居潮頭（主要為別墅），中檔產品相對缺乏。且產品同質，建筑風格雷同，市場定位相同，推廣同期，勢必在同一層面的競爭異常激烈，容易形成價格戰(zhàn)。 ? 重點競爭樣本項目（７個）： 項目 名稱 位置 開發(fā)商 占地面積 建筑面積（ m2） 總戶數 戶型及面積㎡ 價格 (元 /㎡ ) 備注 萬達 高爾夫 南一路、莒州路交匯處 萬達集團 約 4萬 2 萬 未定 未定 約 3500 沒有高爾夫球場，打元素概念 科達華苑 北一路，勝利大街西南 科達集團 公頃 萬 110戶，已開 55戶 獨棟 416，雙拼：26 296 獨棟 5200雙拼44004700 10000 平米水系景觀 ,戶戶臨水 鳳凰 國際城 北一路與東三環(huán)交匯處 勝利油田勝宏置業(yè) 420 畝 28 萬 (含住宅 ) 28 273 35003700 一期數量少 ,后期尚在規(guī)劃中 麗景國際 北一路東二路口東 300米 新邦 /勝宏置業(yè) 428 畝 21 萬 (含住宅 ) 98 戶 聯(lián)排： 220雙拼250320 雙拼：37004300聯(lián)排：34003700 五居室最暢銷 龍熙新都 直經濟適應房 D區(qū)內 金辰建設 380 畝 萬 249 戶 獨棟 345聯(lián)排150270 獨棟： 200萬，雙拼110150萬 ,聯(lián)排：80117 萬 120 畝水景，無銷售許可證 38 都市秀水 東三路與膠州路之間 眾成地產 140 畝 25 萬 81 棟，93 戶 獨棟294325雙拼 200多 48005000 坐擁 100 畝水景公園 明月豪庭 濰河路，北東二路東 海通地產 (含住宅 ) 411 戶 聯(lián)排 260，雙拼 371 聯(lián)排34003700 獨棟 4800 萬平米明湖公園 從以上統(tǒng)計表可以分析，目 前東營開發(fā)商品房的開發(fā)商絕大部分為東營本地的開發(fā)商，而絕大部分的商品房項目以及市直機關的經濟適用房項目主要集中在東城，西城僅有的幾個住宅項目如萬吉家園、文匯花園等則主要為中高檔項目。 32 四、市場進一步細分 隨著市場競爭的進一步加劇，及人們需求的多樣化發(fā)展，東營的房地產市場在物業(yè)形 態(tài)、建筑形式、戶型結構等方面將有更多的變化，以滿足不同客戶的需求，市場將根據目標客群 的需求進一步細分。 趨勢三：樓市營銷要創(chuàng)新 東營樓市成長時間 較短，許多項目都是開發(fā)商自產自銷，但現(xiàn)在房地產市場發(fā)生劇烈變化，但開發(fā)商因實力、經驗問題，不能適應這種變化。同時，根據其他城市房地產開發(fā)的經驗，東營市新修建道路附近的土地開發(fā)會火熱起來，城區(qū) 邊緣會形成新的居住區(qū)和商業(yè)區(qū)。然而， 2021年的若干宏觀調控政策可能會有一些后續(xù)的具體執(zhí)行細則出臺，進而對市場產生局部的影響，例如稅收等政策的細化可能對二手房市場帶來不確定因素。在理性預期下，開發(fā)商會考慮縮短項目開發(fā)周期，居民購買力下降引起的價格下跌可能使得企業(yè)減少盈利甚至虧損。東營市統(tǒng)計局的數據顯示，新的基準地價公布后，整個地價平均上漲了 30%左右。從統(tǒng)計圖可知，東營市房地產銷售額呈上漲趨勢，年平均增長率約３４％。 土地供應量 05年東營市區(qū)土地出讓計劃統(tǒng)計表 日期 座落 區(qū)域 規(guī)劃設計 條件 出讓面積 （平方米） 供地 方式 用途 使用年限 (年 ) 成交價總額（元） 單價（元 /平方米） 容積率 建筑密度 綠地率 鄭州路東側、大渡河路以南 東城 ≤ ≤ 30% ≥ 20％ 拍賣 商業(yè)用地 40 9700000 北一路南、蘭州路西側 東城 ≤ ≤ 30% ≥ 35％ 拍賣 商業(yè)用地 40 4310000