【正文】 活動 根據(jù)本物業(yè)的實際情況，建議本物業(yè)的 SP 活動分三階段進(jìn)行，即前期 SP 活動，中期 SP 活動和后期SP 活動。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。邀請新聞界記者參與，發(fā)放新聞。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 注： 為 2021 年 7 月 18 日美元對人民幣匯價 2） 高爾夫球文摘 為香港高爾夫球雜志、月刊，每月發(fā)行量為 5 萬份，中國內(nèi)地（主要為廣東地區(qū)）占 6 月約 3 萬份，香港地區(qū)2 萬份。 日期 媒體 版面 費用（元） 折扣 實際費用 9 月 19 日 特區(qū)報 2 個全版連版彩色 229130 2 85% 389521 9 月 22 日 特區(qū)報 體育版封面 1/2 版彩色 157250 85% 133662 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 即戶外廣告發(fā)布費用約為 140 萬元。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 活動三：組織買家到植物園名人坊植樹 活動時間：客戶當(dāng)天成交后，由客戶擇吉日進(jìn)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2） 中期 SP 活動 此階段的 SP 活動主要為項目的促銷策略，亦是整個營銷活動的關(guān)鍵時期，旨在吸引客戶參觀及購買。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 活動事項：仙湖山莊的大門牌坊現(xiàn)已施工完成，一旦確定對聯(lián)內(nèi)容和橫扁內(nèi)容，將 會刻畫上去，完成后，用紅布掩蓋。 ★ 活動一：新聞發(fā)布會 主題： 21 世紀(jì)，你需要健康型的別墅 組織有關(guān)專家就墻體在干燥或潮濕環(huán)境對人體的健康保健作用進(jìn)行研討，并邀請記者采訪，同時推出本物業(yè)為消費者專門配套的新型美式建材，及其它先進(jìn)設(shè)備，并將本次活動的錄像在電視臺的新聞中播出以 擴大影響度。 八、 SP 活動策略 1． SP 活動定義 SP 活動，通常是指針對某項產(chǎn)品推出的以銷售為最終目的的產(chǎn)品形象公關(guān)和產(chǎn)品讓利促銷活動的總稱。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 1． 媒體投放內(nèi)容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6． 其它媒體 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 4） 仙湖、弘法寺、香格里拉 —— 深圳仙湖山莊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2． 訴求點（主題語） 主 題口號語是房地產(chǎn)廣告中的標(biāo)題廣告詞，它具有通俗易懂，有內(nèi)涵、有個性，易在客戶心中留下印象的特點，同時它也是物業(yè)的主要訴求點的一個濃縮概括和升華，所以通過主題口號語，突出樓盤形象，加強客戶購買信心顯得尢為必要。 五、 廣告訴求點 1． 廣告形象策略運用 本物業(yè)的營銷主題和目標(biāo)客戶的需求動向，決定本物業(yè)的廣告不能沿用市場上的寫實主義的廣告路線。機變性強，對于快節(jié)奏的現(xiàn)代生活有較強的適應(yīng)能力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。目前剛開始發(fā)售的別墅樓盤“銀湖國際會議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2． 成本法影響因素 1） 地價 2） 建筑安裝成本 3） 所繳稅費 4） 營銷成本 5） 開發(fā)周期 6） 融資成本 7） 管理費用 8） 其它費用 9） 不可預(yù)見費用 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 活動場所 ★ 會所設(shè)施 ★ 設(shè)施檔次 e. 建筑指標(biāo) ★ 戶內(nèi) 使用率 ★ 建材 ★ 裝修標(biāo)準(zhǔn) ★ 工程進(jìn)度 4） 營銷因素 包括： ★ 管理公司品牌 ★ 物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 通達(dá)程度 ★ 道路狀況 c. 配套 ★ 文化設(shè)施 ★ 學(xué)校 ★ 生活配套 3） 物業(yè)因素 a. 規(guī)劃戶型 ★ 項目規(guī)模 ★ 小區(qū)規(guī)劃（包括園林設(shè)計） ★ 外觀設(shè)計 ★ 樓間距（包括獨立花園） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8． 在物業(yè)資料完全確定的條件下，對營業(yè)員進(jìn)行培訓(xùn)，完成后便可開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購。 3． 模型制作完成 4． 確定裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 包括 室內(nèi)和公共面積的裝修標(biāo)準(zhǔn)，消防、通訊和保安系統(tǒng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 反觀本項目，開發(fā)商在前期運作也較為出色，總體規(guī)劃幾易其稿，在戶型、推售時機上 反復(fù)斟酌，反映出開發(fā)商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 平方米，實用層均為兩層。 在策劃報告（一）市場調(diào)研部分中，我們已詳細(xì)分析了目前深圳別墅物業(yè)的市場狀況，盡管存在部分別墅積壓，但由于近幾年缺少非常優(yōu)秀物業(yè)供應(yīng)，所以目前別墅物業(yè)存在一定的市場空間，綜合素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)前景仍然看好，在策劃報告（二）物業(yè)定位及包裝報告中，中原針對深圳市內(nèi)即將開售的別墅項目“新世界豪園”和“名商高爾夫別墅”兩項目作分析，因為此兩項目都會在年內(nèi)開售，預(yù)計都會 對本項目產(chǎn)生一定的影響，所以，認(rèn)清市場狀況，避重就輕對項目的銷售至關(guān)重要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 對此定位，中原認(rèn)為本項目的性質(zhì)與市場上的同類項目有所不同，本項目以“與佛有緣”軟性概念和健康概念與普通的硅谷概念、高爾 夫球場概念、海景概念??有所區(qū)別，更加突顯本項目在深圳的唯一性、珍貴性，更有利于項目在形象推廣宣傳中突圍而出，成為別墅物業(yè)當(dāng)中的亮點。項目沿山而建，在項目的中間有一山溝經(jīng)過，直通銀湖， 不斷的流水被喻為靈氣，項目的一期工程已接近完工，全部為別墅，約有 20 幢，項目東面的二期工程正在修建，包括會所、別墅及公寓，項目整體大約有 70 幢別墅，三幢多層帶電梯公寓。綜合以上內(nèi)容，銀湖國際會議中心的地理位置及周邊環(huán)境當(dāng)屬一流，但物業(yè)的規(guī)劃及包裝較為欠缺，未能體現(xiàn)真正豪宅的風(fēng)范，實為可惜。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2． 推售順序： 1） 方案一：以別墅為主，帶動公寓銷售 前期宣傳以別墅為主攻目標(biāo)，到達(dá)一定銷售率后，再進(jìn)行公寓的發(fā)售。 四、 發(fā)售所必備條件 檢測 以中原和發(fā)展商所達(dá)成的共識，本項目的物業(yè)定位必是深圳市的頂級豪華居住物業(yè)，為了確保此形象，樓盤在開售前或在內(nèi)部認(rèn)購開始前，地盤的開象包裝必須要完善，并體現(xiàn)物業(yè)的風(fēng)格及特色。 ③ 別墅及公寓樣板房完工； ④ 小區(qū)圍墻及護(hù)土墻種植綠色爬藤植物； ⑤ 會所首層及中庭裝修完工； ⑥ 別墅樣板房周邊園林、泳池完工； ⑦ 公寓大堂完工； ⑧ 公寓樣板房單元電梯開通； ⑨ 看樓通道路面完工； ⑩ 大門至小區(qū)門路段整體綠化完工； 2． 宣傳工具制作完成 包括樓書、宣傳小冊子、戶外廣告牌、路牌、展板、現(xiàn)場指示牌、軟性和硬性報紙廣告設(shè)計完成，電視廣告雜志拍攝及制作完成。 7． 確定各類收費 如物業(yè)管理費、會所設(shè)施使用費、各類有償服務(wù)費、入伙費等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 開售前 開售后 銷售后期 第二部分 定價策略 一、 別墅及公寓定價方法 目前市場上比較普遍采用，也較易操作的定價方法，為市場比較法，鑒于本項目為木制別墅，深圳市內(nèi)可比較樓盤不多，且開發(fā)周期較長，開發(fā)成本偏高，故中原建議用成本法計算本樓盤均價，再用市場比較法來修正價格 ，這樣確定下來的價格，既能保證發(fā)展商的收益，也不至于偏離市場太遠(yuǎn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 2） 將計算之成本的 10%作為不可預(yù)見費。 a. 簽署認(rèn)購書時付定金 RMB￥ 20210 b. 簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金） c. 簽署正式買賣合同后 30 天內(nèi)付 20% d. 簽署正式買賣合同 30 天后即時向客戶提供按揭 70% 3） 優(yōu)惠銀行按揭 （照定價） a. 簽署認(rèn)購書時付定金 RMB￥ 20210 b. 簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金） c. 簽署正式買賣合同后 30 天后即時向客戶提供按揭 70% d. 簽署正式買賣合同后 60 天內(nèi)付 10% e. 簽署正式買賣合同后 90 天內(nèi)付 10% 2． 別墅部分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 b. 簽署認(rèn)購書后 7 天內(nèi)簽署正式買賣合同時付 10%（含定金） c. 簽署正式買賣合同后 30 天內(nèi)提供銀行按揭 70% d. 簽署正式買賣合同后 90 天內(nèi)付 10% e. 簽署正式買賣合同后 180 天內(nèi)付 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。