【正文】 萬(wàn)元，建議為 30005000 萬(wàn)元（可在 全省經(jīng)營(yíng) ），擔(dān)保金額按 1： 8~10 放大。 強(qiáng)化區(qū)域功能，合理布局，爭(zhēng)取政策。 一 、 3 號(hào)地塊經(jīng)濟(jì)分析 （一） 項(xiàng)目概況 用地面積（㎡） 容積率 建筑面積（㎡） 物業(yè)性質(zhì) 建筑結(jié)構(gòu) 1 號(hào)地塊 總部基地 低層框架 3 號(hào)地塊 合計(jì) 89421 （二） 成本估算 xx 汽車港總部基地 3 號(hào)地塊項(xiàng)目投資成本估算表 費(fèi)用項(xiàng)目 單位 造價(jià) 單 價(jià) 工程量 單價(jià)（元） 合價(jià)（元） 面積（㎡） 價(jià)格（元 /㎡） 1 土地成本 畝 12,438, 89421 凈用地成本 畝 90000 11,715, 89421 代征地成本 畝 20210 722, 89421 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 43 2 建安成本（含設(shè)施設(shè) 備） ㎡ 89421 1600 143,073, 89421 3 報(bào)建費(fèi) ㎡ 89421 35 3,129, 89421 4 市政水電安裝 ㎡ 89421 20 1,788, 89421 5 道路、管網(wǎng)建設(shè) 畝 89421 60 5,365, 89421 6 綠化費(fèi)用 ㎡ 89421 30 2,682, 89421 7 雨污水碰管費(fèi) ㎡ 89421 15 1,341, 89421 8 方案施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) ㎡ 89421 15 1,341, 89421 9 施工圖審查 ㎡ 89421 1 89, 89421 10 監(jiān)理費(fèi) ㎡ 89421 5 447, 89421 11 維修基金 ㎡ 89421 2,190, 89421 12 勘測(cè)測(cè)繪費(fèi) ㎡ 89421 1 89, 89421 13 產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量 ㎡ 89421 2 178, 89421 14 環(huán)評(píng)、空氣檢測(cè)費(fèi) ㎡ 89421 2 178, 89421 15 招投標(biāo) ㎡ 89421 44, 89421 16 噪聲污水排放費(fèi) ㎡ 89421 2 178, 89421 17 基礎(chǔ)、防雷檢測(cè)費(fèi) ㎡ 89421 1 89, 89421 18 管理費(fèi)用 ㎡ 89421 1~17 項(xiàng)的 3% 5,239, 89421 19 營(yíng)銷費(fèi)用 ㎡ 0 銷售收入的 3% 16,095, 89421 20 財(cái)務(wù)費(fèi)用 元 100,000,000 年財(cái)務(wù)成本按8%計(jì)，兩年共計(jì)16% 16,000, 89421 21 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ㎡ 1~20 項(xiàng)的 1% 2,119, 89421 成本合計(jì) 214,102,864 （三） 資金來(lái)源 方式 金額（元） 所占比例 1 自有資金（含銷售回款） 114,102,864 % 2 融資資金（含銀行貸款） 100,000,000 % 小計(jì) 214,102,864 100% （四） 投資收益分析 投資收益分析 —— 全部實(shí)現(xiàn)銷售 （ 1）投資回報(bào)分析 xx 汽車港總部基地 3 號(hào)地塊項(xiàng)目 投資收益分析表 （ 100%銷售） 序號(hào) 項(xiàng)目 依據(jù) 金額（元） 一 銷售收入 銷售面積 銷售均價(jià) (元） 銷售總額 (元） 89421 6000 536,526,000 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 44 二 稅前利潤(rùn) 322,423,136 三 納稅稅種及金額 1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入的 5% 26,826,300 2 城建稅 營(yíng)業(yè)稅的 7% 1,877,841 3 教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 3% 804,789 4 地方教育費(fèi)附加 營(yíng)業(yè)稅的 1% 268,263 5 所得稅 所得稅應(yīng)納所得額 292,645,943 所得稅率 實(shí)際稅率為 25%，通過(guò)稅收規(guī)劃降低 10% 應(yīng)納所得稅 29,264,594 6 土地增值稅 按銷售收入的 %預(yù)交 8,047,890 應(yīng)繳 稅合計(jì) 67,089,677 六 稅后收益 255,333,459 七 盈虧平衡點(diǎn) % 八 投資回報(bào)率 % （ 2）敏感性分析 xx 汽車港總部基地 3 號(hào)地塊項(xiàng)目 投資收益 敏感性 分析表 銷售價(jià)格（元 /㎡） 凈利潤(rùn)（元） 投資回報(bào)率 盈虧平衡點(diǎn) 7000 327565954 % % 6500 291449706 % % 6000 255333459 % % 5500 219217211 % % 經(jīng)營(yíng)模式 —— 部分物業(yè)銷售、部分物業(yè)持有 根據(jù)前述全部物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售情況下的投資收益分析及敏感性分析， 盈虧平衡點(diǎn)在 %~%之間， 在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)銷售 45%左右的物業(yè) 為項(xiàng)目 發(fā)展提供 現(xiàn)金流支持，同時(shí) 持有 55%左右的物業(yè) 通過(guò) 良好的持續(xù)經(jīng)營(yíng)享受長(zhǎng)期穩(wěn)定的租賃收益及物業(yè)升值收益。 本項(xiàng)目 將在起步階段 提前進(jìn)行規(guī)劃，完全按照市場(chǎng)的需求、按照現(xiàn)代汽車 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)的模式進(jìn)行本項(xiàng)目的環(huán)境、建筑、服務(wù)等產(chǎn)品規(guī)劃，打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 成為促進(jìn) 新都 發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)營(yíng)的典范。 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 40 （ 3）注冊(cè)資本金： 5001000 萬(wàn)元 ，通過(guò)較高的注冊(cè)資本金提升客戶信譽(yù)度 。 （二）、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 有利于城市的建設(shè)規(guī)劃 項(xiàng)目所在地為 新都工業(yè)發(fā)展區(qū)東 區(qū)，繁榮的總 部經(jīng)濟(jì)會(huì)注入無(wú)窮的活力，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高起點(diǎn)的 汽車 總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)積聚效應(yīng)會(huì)提升 工業(yè)區(qū)以及新都區(qū) 的綜合實(shí)力。 融合多品牌進(jìn)口轎車、乘用車、賽車、越野等 4S 店集群的汽車 mall。 總部辦公的概念日益被市場(chǎng)接受，總部基地項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)將會(huì)更加合理，更加適應(yīng)城市、社會(huì)及市場(chǎng)環(huán)境，在不斷自我 完善的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 結(jié)合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃做好項(xiàng)目規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位，同時(shí)結(jié)合園區(qū)發(fā)展思路對(duì)目標(biāo)客 戶群體進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并在交通、綜合配套等方面做足文章，將使項(xiàng)目在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 成都總部基地的開(kāi)發(fā)模式可歸納為青羊模式、雙流模式、成華模式、錦江模式、武侯模式、新都模式等幾種模式。另外，城市中甲級(jí)寫(xiě) xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 27 字樓的物業(yè)管理費(fèi)也相當(dāng)高，一般都是 10 元 18 元 /㎡ /月 。對(duì)項(xiàng)目投資額達(dá) 5 億元以上或開(kāi)發(fā)建設(shè)的總部樓宇面積 202100 ㎡以上，區(qū)委、區(qū)政府可進(jìn)行專題研究后實(shí)行特別獎(jiǎng)勵(lì)政策。 開(kāi)發(fā)商背景： 項(xiàng)目 由 成都雙流和駿置業(yè)有限公司 投資建設(shè)，該公司 為四川藍(lán)光集團(tuán)全資子公司 。 辦公樓 宇建筑面積為 4915314 ㎡ ， 共分為五個(gè)組團(tuán)，以獨(dú)棟式、組合式、公寓式、聯(lián)排式商務(wù)辦公為主要建筑形態(tài) ；二號(hào)地塊占地 168 畝 ，規(guī)劃為配套住宅 ；三號(hào)地塊占地 2021 余畝， 規(guī)劃為商務(wù)辦公區(qū)，計(jì)劃 2021 年開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間為 810 年。 銷售情況： 正在招商。 項(xiàng)目?jī)?yōu)惠政策： 享受青羊區(qū)優(yōu)惠扶持政策； 符合相關(guān)條件的企業(yè)，前三年按地方實(shí)得 部分的 40%60%扶持，整棟入駐企業(yè)，根據(jù)不同納稅額度可獲得 20 萬(wàn) 50 萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì) 。房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域。 （四）、 xx 集團(tuán)發(fā)展的內(nèi)在需要 xx 東部汽車城、 xx 卡車大市場(chǎng)、 xx 二手車大市場(chǎng)、 xx 工程車大市場(chǎng)等市場(chǎng)群因汽配、汽車物流、檢測(cè)、維修、試駕等業(yè)務(wù)內(nèi)容的豐富和功能完善的需求，必須擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，然現(xiàn)就地?cái)U(kuò)展已受局限，市場(chǎng)局部向外擴(kuò)展，又難形成整體和規(guī)模優(yōu)勢(shì)；另外，現(xiàn)市場(chǎng)所處五桂橋區(qū)域，隨城市 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 20 “向 東向南發(fā)展”，已成寸土寸金，從經(jīng)濟(jì)角度也就要求這些市場(chǎng)群向外或其它區(qū)域動(dòng)遷，這是創(chuàng)建“ xx 汽車港總部基地 ”最直接的動(dòng)因之一；構(gòu)建會(huì)展、現(xiàn)代物流、汽車百貨超市、汽車連鎖等更現(xiàn)代、更高級(jí)的業(yè)態(tài)，更高級(jí)的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)與市場(chǎng)模式，調(diào)動(dòng)一切可以調(diào)動(dòng)的資源，對(duì)接國(guó)際先進(jìn)的營(yíng)運(yùn)理念，融合國(guó)際優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資本和金融資本，則是創(chuàng)建“ xx 汽車港總部基地 ”的內(nèi)在發(fā)展需求。 （二）、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)城鄉(xiāng)一體發(fā)展，共建現(xiàn)代田園城市 成都為中國(guó)私車“第三城”，汽車市場(chǎng)和汽車會(huì)展經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，然整車制造和零配件工業(yè)均相對(duì)落后，“ xx 汽車港總部基地 ”的創(chuàng)建，著眼于國(guó)際知名品牌汽車商中國(guó)西部市場(chǎng)商貿(mào)物流平臺(tái)的構(gòu)建，引進(jìn)先進(jìn)的理念、設(shè)計(jì)與科技思想，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)資本和優(yōu)質(zhì)資源，通過(guò)“ xx 汽車港總部基地 ”這一平臺(tái)，優(yōu)化配置資源，孵化并驅(qū)動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)資本對(duì)成都市場(chǎng)的進(jìn)駐（如發(fā)動(dòng)機(jī)、商務(wù)乘座車、電驅(qū)動(dòng)等能源技術(shù)、汽車電器與電子技術(shù)、新材料工藝與技術(shù)等）。 三、新都建設(shè)汽車總部基地的必要性 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 16 （一）、促進(jìn)城市發(fā)展、提升城市地位 隨著成都被確定為“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”，為推動(dòng)西部中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成都市委、市政府早已做出“城市向東向 南發(fā)展戰(zhàn)略”，成都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)將步入快車道，發(fā)展大市場(chǎng)、大流通是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和成都中心城市發(fā)展的需要。 位居全國(guó)汽車銷售第一位的北京市，規(guī)劃了東、南、西、北四大汽車貿(mào)易園區(qū)，其龍頭市場(chǎng)、占地二千余廟的北京亞運(yùn)村汽車交易市場(chǎng)，正處完善之中，僅其已經(jīng)建成的金港汽車公園，就占地 680 畝，該公園集汽車博覽、展銷、汽車俱樂(lè)部、汽車公寓、汽車酒店、汽車餐吧、汽車 影院、F3 賽事、 4 4 越野賽事、旅游者休閑、車迷聚會(huì)、新聞發(fā)布、產(chǎn)品宣傳、試駕、培訓(xùn)于一體，既拓展了汽車營(yíng)銷、又豐富了人們的文化生活。 二、汽車總部基地市場(chǎng)分析 （一）、成都車市概況 成都作為中國(guó)西部商貿(mào) 中心城市、物流與信息樞紐城市的地位進(jìn)一步凸顯，在中國(guó)西部大開(kāi)發(fā)中發(fā)揮重要作用。 八 、 經(jīng)濟(jì) 效益 項(xiàng)目 銷售物業(yè)部分 可實(shí)現(xiàn) 稅后 銷售收入 億元以上 ，形成稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅及企業(yè)所得稅） 13830 萬(wàn)元， 自持物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值將達(dá)到 14. 47 億元，并實(shí)現(xiàn)每年 億元的物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅后收益 。目前己有名爵、上海大眾、上 海通用、馬自達(dá)、比亞迪、力帆等十余知名品牌進(jìn)入，年交易額可達(dá) 40 億元人民幣。 目前， xx 集團(tuán)旗下?lián)碛?xx 汽車有限公司、 xx 東部汽車城、 xx 轎車大世界、成都晨輝汽車有限公司、 xx 電動(dòng)車輛制造有限公司、四 川 xx 投資有限公司、中國(guó)都江堰國(guó)際會(huì)議會(huì)展度假中心（籌）等十余家企業(yè)。 2021 年末公路里程達(dá) 公里，其中高速公路 公里，境內(nèi)鐵路營(yíng)運(yùn)里程 36 公里。按照成都市新一輪規(guī)劃，新都區(qū)是成都市主城區(qū)北部副中心，與青白江共同構(gòu)成 100平方公里、 100 萬(wàn)人口的北部新城。 新都風(fēng)光秀麗，景色宜人，土地肥沃，氣候溫和，物產(chǎn)豐富。 21 世紀(jì)以來(lái)，成都更是以成渝經(jīng)濟(jì)帶核心城市的身份，躋身國(guó)際化大都市之列，成為中國(guó)“第四大城市”。 項(xiàng)目位置示意圖 項(xiàng)目宗地圖 （ 汽車總部基地為 4 號(hào)地塊 ， 2 號(hào)地塊為商住配套用地 ） （二）區(qū)域概況 xx 汽車總部基地可行性研究報(bào)告 5 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 新都位于成都市北大門，地處中國(guó)西部最具活力的成都平原經(jīng)濟(jì)圈核心地帶，距成都主城區(qū) 16 公里，距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 24 公里，為省委、省政府確定的成 —— 德 —— 綿高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶的重要組成部分，國(guó)務(wù)院批復(fù)的成都市總體規(guī)劃中新都區(qū)被確定為成都市北部新城。 產(chǎn)業(yè)支撐 2021 年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %?，F(xiàn)以新城區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，拉動(dòng)城市中心功能東移，帶動(dòng)城市發(fā)展東進(jìn)，形成以行政辦公、教育、商業(yè)、金融、生活居住為主的綠色生態(tài)區(qū)；同時(shí)，舊城區(qū)繼續(xù)保持以商貿(mào)、旅游為主的 城市功能 。 項(xiàng)目總建筑面積約 萬(wàn)平方米（ 4 號(hào)地塊按單層計(jì)算），項(xiàng)目由汽車展銷基地區(qū)、維修倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、綜合配套服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成，三大功能區(qū)之間通過(guò)緊密的功能互補(bǔ)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。隨著集團(tuán)公司及所屬企業(yè)一系列的改革、調(diào)整，現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，企業(yè)治理機(jī)制的完善， xx 企業(yè)集團(tuán)已駛?cè)氚l(fā)展的快車道，必將為成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。目前，已在北京 建立了華北生產(chǎn)制造基地，并正在上海、廣州建立華東、華南生產(chǎn)制造基地。 隨成都、重慶被