【正文】 元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 2021 年 上半年 2021 年 下半年 1 資金來(lái)源 2 銷售收入 3 物業(yè)租賃 4 小計(jì) 5 自有資金 6 貸款 7 現(xiàn)金流入小計(jì) 8 資金運(yùn)用 9 建設(shè)期成本 10 貸款利息 11 銷售費(fèi)用 12 營(yíng)業(yè)稅金 13 營(yíng)業(yè)稅附加 14 交易管理費(fèi)及印花稅 15 償還貸款 16 現(xiàn)金流出小計(jì) 17 稅前現(xiàn)金凈增加額 18 逐年累計(jì)現(xiàn)金 19 稅前凈現(xiàn)金流量 20 補(bǔ)充資料 21 毛利 22 所得稅 23 純利 24 現(xiàn)金余額 25 靜態(tài)投資回報(bào)率 % % 26 自有資金貼現(xiàn)值 27 折現(xiàn)投資回報(bào)率 % % 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 29 從表 7 710 看出，本項(xiàng)目在全部銷售完成時(shí)，靜態(tài)投資回報(bào)達(dá)到%，折現(xiàn)投資回報(bào)率達(dá)到 %，屬于投資回 報(bào)較高的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 30 圖 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為售價(jià)及總投資（總開發(fā)成本），在不計(jì)入寫字樓、商場(chǎng)、公寓等物業(yè)的出租收益折現(xiàn)時(shí)，分別計(jì)算出當(dāng)上述兩因素依次遞增或遞減 5%時(shí)對(duì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 32 通過(guò)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本測(cè)算，可以看到，項(xiàng)目在目前情況下雖然可以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，但仍存在有一定的風(fēng)險(xiǎn)程度。 在多元化商務(wù)港形象樹立的同時(shí)，指出項(xiàng)目有部分是專門為創(chuàng)業(yè)者而服務(wù)的規(guī)劃。 入市的時(shí)機(jī) 針對(duì)番禺地區(qū)主要客戶的銷售工作分析，每年的幾大公眾假期將會(huì)是最好的促銷時(shí)機(jī)。 屆時(shí)將利用與各宣傳媒體一向以來(lái)的良好合作關(guān)系，通過(guò)各種報(bào)紙、刊物、電臺(tái)等文化傳播媒體，圍繞項(xiàng)目主題，未來(lái)與社會(huì)商務(wù)發(fā)展的一些現(xiàn)象等不同題材作一系列寫實(shí)的新聞和經(jīng)濟(jì)分析介紹文章，并從公寓這一新生活方式入手著筆，在番禺廣大市民中掀起一股新生活方式之風(fēng)，并將其引導(dǎo)為一種時(shí)尚，為樓盤作推盤前期的鋪墊，待推盤后 再加大炒作的力度，造成宣傳的轟動(dòng)效應(yīng)。 賣點(diǎn)提煉： —— 創(chuàng)業(yè)者公寓，低投資，高素質(zhì)； —— 彌補(bǔ)商務(wù)市場(chǎng)空白點(diǎn)，提升生活與商業(yè)； 通過(guò)城市發(fā)展介紹，樹立項(xiàng)目形象與解析營(yíng)造項(xiàng)目發(fā)展前景，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，有發(fā)展前景的商務(wù)項(xiàng)目將具有較高的投資價(jià)值。 ：強(qiáng)銷期 結(jié)合前期形象樹立與宣傳攻勢(shì)，向目標(biāo)客戶傳達(dá)出項(xiàng)目開盤信息。 —— 軟性介紹：向番禺市民推薦目前國(guó)內(nèi)外最具有特色的環(huán)境建筑， 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 39 比如：可舉辦現(xiàn)場(chǎng)觀摩團(tuán)，介紹家居生活的新形態(tài)。 醞釀期價(jià)格建議： 24002500 元 /平方米左右 醞釀期推出單元：根據(jù)單元分批銷售策略，此時(shí)推出的單元主要是部分臨路邊、景觀一般、總體大方向普通的單元，對(duì)部分好單元要限制發(fā)售。 總之，該階段的目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)，不要給客戶有項(xiàng)目滯銷的感覺。風(fēng)格也會(huì)日趨多元化。 電視媒體 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 43 作為一個(gè)目標(biāo)精品，電視廣告是不可或缺的宣稱途徑之一。 戶外及現(xiàn)場(chǎng)廣告 這里所 指戶外廣告主要是指路牌、橫幅、彩旗及戶外裝飾等，此類廣告價(jià)格相對(duì)較低，效果卻不可忽視，可以在樓盤四周掛上大型橫幅，色彩鮮艷明亮。在形式上一般分為兩種：一種是圖文并茂式，直接列明樓盤情況和賣點(diǎn)的硬性廣告；另一種是刊登引導(dǎo)性較強(qiáng)的文章，作為對(duì)樓盤硬性廣告的輔助補(bǔ)充說(shuō)明和消費(fèi)引導(dǎo)，稱之為軟性廣告。從任何一步都做到絲絲入扣的配合整體銷售。 ：持續(xù)期價(jià)格 這個(gè)階段是對(duì)首次銷售工作的補(bǔ)充，一般來(lái)說(shuō) ，價(jià)格方面宜靜不宜動(dòng)，除非仍然有大量的客戶爭(zhēng)相購(gòu)房，否則不宜輕易提升價(jià)格，要為后期開發(fā)的單元留一定的價(jià)格空間。故在同類廣告頻密的這一時(shí)期，將以穩(wěn)定的廣告投放、優(yōu)惠的訴求、加之良好的工程進(jìn)度形象吸引客戶，實(shí)現(xiàn)最后的銷售沖刺 直效行銷 ：注意對(duì)老客戶的再搜集，以求成交 大眾媒體 ：集中加大電視廣告的投放力度，以煽動(dòng)性的促銷口號(hào)刺激銷售 按各個(gè)銷售階段，采用低開高走的策略，逐步根據(jù)提升銷售時(shí)段提升價(jià)格。 賣點(diǎn)提煉： —— 規(guī)劃服務(wù)文章。 目 標(biāo)： 此階段主要是形象宣傳階段，項(xiàng)目則達(dá)到封頂階段，預(yù)計(jì)銷售量：公寓 20%，寫 字樓 10%，商鋪 30%左右； 目 的： 建立、營(yíng)造項(xiàng)目的整體形象和知名度，為項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和公開發(fā)售作好鋪墊； 準(zhǔn)備工作： 工地包裝、銷售物料的設(shè)計(jì)及印制、售樓人員培訓(xùn)完成、潛在客層的說(shuō)服等； 直效行銷： 針對(duì)既有的目標(biāo)客戶群（如當(dāng)?shù)氐墓S、工商企業(yè)主等），采用郵寄資料、電話推介和直接上門拜訪等直銷方式進(jìn)行推售，積累原始客戶； 大眾媒體： 以當(dāng)?shù)氐碾娨晱V告為主要表現(xiàn)形式，同時(shí)，在番禺地區(qū)也輔予一定的報(bào)紙廣告，宣傳內(nèi)容則以形象宣傳為主導(dǎo)，突出項(xiàng)目的精品開發(fā)策 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告（下） 38 略； 戶外媒體： 盡量于臨路適當(dāng)位置及交通節(jié)點(diǎn)布置，如火 車站、汽車站、市區(qū)主要商業(yè)大街、大道一帶； 工地包裝： 利用具有引導(dǎo)及隔阻作用的工地外墻包裝，預(yù)告本項(xiàng)目即將推出，并勸告前來(lái)參觀的消費(fèi)者不要進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，激發(fā)其好奇心，以等待最完美的項(xiàng)目推出市場(chǎng)； 展 銷 會(huì)： 圍繞公眾長(zhǎng)假開展銷會(huì)，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響面，并在這一期間配以一定的公關(guān)活動(dòng)進(jìn)行銷售促進(jìn)。因此此時(shí)必須要有大量軟性的宣傳，配合形象樹立。但此銷售時(shí)機(jī)必須結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，最佳進(jìn)度是： 環(huán)境綠化完 工、主體樓宇建筑結(jié)構(gòu)完成、可設(shè)置實(shí)際示范單位。其事業(yè)具有靈活性，是商務(wù)港客戶的一個(gè)前期補(bǔ)充。 以“高度集中的商務(wù)”和“新”為主打。 內(nèi)部收益率是指方案壽命期內(nèi)可以使凈現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值等于零的利率。 從靜態(tài)角度分析，假定本項(xiàng)目總成本費(fèi)用不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如上述方案所設(shè)，則由下圖可得，當(dāng)銷售率約為 %時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，也即投資剛能保本。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源為三個(gè)方面，一是自有資金，二是利用銀行貸款，三是各階段的租售收入，以此來(lái)解決資金問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和對(duì)市內(nèi)多個(gè)類比項(xiàng)目的綜合分析，按市場(chǎng)最保守銷售情況估計(jì)，計(jì)算本項(xiàng)目各階段收入分期到帳的比例及收入測(cè)定，其中前期銷售以公寓、商鋪為主，現(xiàn)口后銷售則以寫字樓和商場(chǎng)為主。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 20 表 序號(hào) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 參數(shù) 1 項(xiàng)目總用地面積 4, 平方米 2 容積率 3 綠化率 4 總建筑面積 40, 平方米 公寓面積 19,725 平方米 寫字樓面積 15,800 平方米 商業(yè)及公建配套面積 平方米 中心會(huì)所 2,500 平方米 酒樓 平方米 臨路商鋪 平方米 商場(chǎng) 平方米 居委會(huì) 、 文化站 500 平方米 5 實(shí)際可售面積 37, 平方米 6 地下室 平方米 根據(jù)前文價(jià)格測(cè)算得出各類物業(yè)銷售收入，為了更詳細(xì)準(zhǔn)確的測(cè)算出經(jīng)濟(jì)投資數(shù)據(jù)，我司將采用兩種市場(chǎng)銷售結(jié)果對(duì)本項(xiàng)目銷售收入進(jìn)行分析。 這里就項(xiàng)目風(fēng)格的幾點(diǎn)建議著重概括如下： （ 1） 建筑外觀獨(dú)特高雅，實(shí)事求是地采用適宜亞熱帶氣候的色彩和材料進(jìn)行建設(shè)； 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 13 （ 2） 環(huán)境景觀不刻意套用任何固定風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)住宅景觀的均好性，以使盡量多的住宅擁有豐富的景觀內(nèi)容為目的，體現(xiàn)人與自然的和諧； （ 3） 居室內(nèi)部的設(shè)計(jì)除了采用科學(xué)的構(gòu)造方法，使戶型更合理外，還需考慮貴項(xiàng)目“現(xiàn)代”的定位，將智能住宅的設(shè)計(jì)思路運(yùn)用到每套住房，滿足鋪寬頻網(wǎng)絡(luò)通道， 安裝紅外線防盜系統(tǒng)，住宅保安系統(tǒng)等線路要求。 所謂智能化大樓，美國(guó)智能大樓協(xié)會(huì)（ AIBI）把它定義為“一棟大廈，通過(guò)對(duì)它的四個(gè)基本要素，即結(jié)構(gòu)、 系統(tǒng)、服務(wù)和管理進(jìn)行最優(yōu)化的考慮，從而為用戶提供一個(gè)高效率和具有經(jīng)濟(jì)效益的工作環(huán)境。 ? 每層辦公室均安裝架空地板，方便 鋪設(shè)電線及訊號(hào)線。 地下一層 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 7 ? 建議地下一層要容納所要求的足夠泊車位，設(shè)置載客電梯直達(dá)首層入口大堂或電梯大堂。這反映出由于目前購(gòu)房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠規(guī)范，購(gòu)房者既缺乏時(shí)間也沒足夠精力自行裝修而希望直接購(gòu)買到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 5 價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵?，F(xiàn)時(shí)已逐漸有相關(guān)項(xiàng)目開始運(yùn)用“以租帶售”的模式。冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷策劃報(bào)告 （ 下 ） 1 目錄 頁(yè)碼 [六 ].項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃建議 ................................................................................................. 3 ............................................................................................3 ............................................................................................................... 3 .................................................................................................................... 3 ...................................................................................................5 能分配建議 ..........................................................................................................6 ..........................................................................................8 ................................................................................................................................ 8 ........................................................................................................... 9 ..................................................................................................... 10 地塊功能面積分布表 .................................................................................................................. 11 公寓單位戶型、面積比例表 ............................................