【正文】 ........................... 27 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) .................. 27 收入 ............................................ 27 現(xiàn) 金流量分析 .................................... 28 第六章 項(xiàng)目不確定性分析 .................. 29 盈虧平衡分析 .................................... 29 敏感性分析 ...................................... 30 第七章 結(jié)論 ............................. 30 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 4 前 言 近年來 ，北京房地產(chǎn)市場快速發(fā)展并日趨成熟，呈現(xiàn)以市場機(jī)制為主導(dǎo)、以有效需求為依托、健康向上的繁榮局面。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的 □ 稅后指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥ 379＞ 0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 綜合 結(jié)論 此方案對 于建設(shè)單位和經(jīng)營單位在經(jīng)濟(jì)上都是可行的。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到2021 年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,600 萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增 300— 400 萬平方北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 8 米左右的供應(yīng)量。 各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村 獨(dú)特的商圈氛圍，并且規(guī)模正在日益壯大。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢頭迅猛。 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 15 要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會 迅速順應(yīng)這一形式。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況， 5 號線于 2021 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“ 東西軸 ” 與二環(huán)線地鐵， “ 南北軸 ” 的 5 號線周邊商業(yè)將會逐步發(fā)展起來的。 第三章 區(qū)域分析及 經(jīng)營定位 項(xiàng)目 區(qū)域分析 亞運(yùn)村商圈位于北京城正北部，在風(fēng)水學(xué)理論 中處于上風(fēng)上水的地位，包括自然環(huán)境、地質(zhì)、水文等 狀況都是比較適合居民生活和居住。同時(shí)，存在百貨店自行設(shè)立經(jīng)營的超市，但品牌知名度和市場認(rèn)知度不高，無法以商業(yè)龍頭項(xiàng)目引導(dǎo)并帶動消費(fèi)人群對其商品的認(rèn)可。不過作為從亞運(yùn)村發(fā)展而來的社區(qū)，區(qū)內(nèi)的體育場館比較完善。 （ 3）項(xiàng)目上層垂直交通不便，不利于后期經(jīng)營。 □遠(yuǎn)區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂帶動） 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 26 3. 5 價(jià)格定位 小關(guān)項(xiàng)目價(jià)值評定 小關(guān)周圍項(xiàng)目 地下 1 層（元/平方米 /天） 底商（元 /平方米 /天） 23層商業(yè)（元/平方米 /天） 58 層寫字樓（元 /平方米 /天） 長新大廈 安華發(fā)展大廈 金甌大廈 企發(fā)大廈 勝古辦公樓 3 北京金融信托大廈 古玩城 4 3 3 市場法綜合價(jià)格 3 元 小關(guān)項(xiàng)目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個(gè)，每輛車每月 150 元），每天總收入： 1496 地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 2 層 4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元 5 層 8 層建筑面積 平方米，每天總 收入： 元 根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn) 確定入北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 27 市散租 價(jià)格為 元 /平方米 /天。 租金水平按價(jià)格 元 /平方米 /天估算。 業(yè)主租金盈虧平衡分析 當(dāng)業(yè)主租金高于 /平方米 /日時(shí)，稅前利潤為零，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和 運(yùn)營管理成本 變動幅度較小， 具有較大的風(fēng)險(xiǎn) 。降低運(yùn)營成本，保證零售租金和出租率是本項(xiàng)目的關(guān)鍵北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 31 所在。 此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 收入 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 28 本項(xiàng)目收入來源為商 用物 業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計(jì)算在內(nèi)。 一層 留出超市主要出入口； 引進(jìn)中國建設(shè)銀行 （有自動存取款機(jī)， 24 小時(shí)營業(yè)）； 引進(jìn)一家快餐店（部分一層和二層） ； 余下面積引進(jìn) 兩 家大型飯店 二層 利用政府對小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃 做網(wǎng)吧和臺球廳，并 同時(shí)引進(jìn)一家洗浴中心 三層 、四層引進(jìn)一家大型酒吧 KTV（旗艦型） 五層以上為寫字樓 3. 4 消費(fèi)群定位 □ 周邊居民。 ◆業(yè)態(tài)劣勢 項(xiàng)目周邊配套已有相同業(yè)態(tài)存在，容易互形成 競爭 ； ◆交通劣勢 項(xiàng)目周邊不鄰主路，進(jìn)出不便，對商業(yè)影響較 大 ◆建筑本身劣勢 （ 1）項(xiàng)目地下面積過大，可產(chǎn)生商業(yè)利益有限，對投資者有著巨大 經(jīng)濟(jì) 損失。就商業(yè)而言，亞運(yùn)村 商業(yè)的特點(diǎn)在于其社區(qū)商業(yè)特別發(fā)達(dá)，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔(dān)區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的重任。同時(shí)，百貨的良性經(jīng)營更加帶動了其周邊的商業(yè)發(fā)展 。 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 20 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對比分析 北京市現(xiàn) 有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫字樓底商越來越受到投資者和經(jīng)營商戶的歡迎，這是因?yàn)閷懽謽潜旧碛写罅康南M(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體