【正文】 平等，這些影響因素中價(jià)格和出租率主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，而運(yùn)營(yíng)管理成 本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的。 因此，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷力度， 降低運(yùn)營(yíng)成本， 才能確保計(jì)劃利潤(rùn)的如期實(shí)現(xiàn)。 第七章 結(jié)論 本項(xiàng)目對(duì)于雙方在經(jīng)濟(jì)上都是可行的 ， 降低成本和爭(zhēng)取提高質(zhì)量、確保項(xiàng)目品牌對(duì)本項(xiàng)目而言具有重要的意義。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收 益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 29 第六章 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析 出租率盈虧平衡分析 當(dāng)出租率低于 %時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 資金籌措 本項(xiàng)目裝修改造成本由北京 投資開發(fā)公司自行籌措。 其余 用作物業(yè)管理用房 、員工房和 設(shè)備用房等。 （ 2）劣勢(shì) ◆宏觀劣勢(shì) 2021 年北京市商用物業(yè)供應(yīng)面積較大， 空置率 高，商業(yè)市場(chǎng)整體不景氣。商務(wù)配套設(shè)施的檔次及數(shù)量：亞運(yùn)村寫字樓商圈其實(shí)是依托其比較成熟的居住社區(qū)而興起的，具有配套齊全，生活設(shè)施完善等優(yōu)點(diǎn)，商住氛圍濃厚，但比較缺乏商務(wù)氛圍。受這些大環(huán)境的影響，目前，本區(qū)域內(nèi) 幾 家百貨物業(yè)總體經(jīng)營(yíng)狀況良好。商圈的消費(fèi)規(guī)模雖然在增加，但與商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的增加相比似乎有些失衡。 根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 17 一期、機(jī)場(chǎng)線、亦莊線，加上已經(jīng)開通運(yùn)行的三條地鐵線路，二零零八年北京市區(qū)軌道線路將有望達(dá)到十一條 。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。 可見在北京市未來的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。 首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 兩軸 ：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間 ，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2021 年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。 三四環(huán)之間： 南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈 的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來了希望。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。 海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源 mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。這也是北京近段時(shí)間商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 區(qū)域價(jià)值提升 ：投資帶動(dòng)的最終價(jià)值提升將更多地表現(xiàn)在物業(yè)價(jià)值的提升， 漁陽集團(tuán) 可最終享有價(jià)值提升和更大的獲利機(jī)會(huì)。 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 5 第一章 項(xiàng)目概況 小關(guān) 綜合樓 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 租賃范圍 小關(guān)項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)安定門外小關(guān)北里 43 號(hào)，東至市運(yùn)四場(chǎng)職工住宅區(qū)，西臨北苑路，南至北京市冶金醫(yī)院，北至四運(yùn)四場(chǎng)場(chǎng)區(qū)。 而且，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 。 資產(chǎn)增值 ：租賃期結(jié)束后， 北京 投資開發(fā)有限公司投入的約 300 萬元的 裝修成本 漁陽集團(tuán) ，起到了資產(chǎn) 保 值和增值的作用。 據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為 平方米，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到 ～ 平方米，北京的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米。 從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的 25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無明顯差異。 二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。 四五環(huán)之間 ： 南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興 ，本項(xiàng)目所在的區(qū)域是熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一 。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。以后身邊的中型社區(qū)購(gòu)物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall 可能將成 為人們購(gòu)物的首選。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到 公里，到 2021 年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。 2021— 2021 年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項(xiàng)目； 已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 19 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 2021 年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時(shí)，朝陽區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū) 商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園 — 大紅門地帶； 規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時(shí)難以消化。由于亞運(yùn)會(huì)的影響，京北發(fā)展迅速，人民生活水 平不斷提高帶動(dòng)商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該地區(qū)建立起大量 的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入 此地，亞運(yùn)村逐漸成為京城“富人區(qū)”。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂場(chǎng)所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平較低，但由于消費(fèi)人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營(yíng)狀況都基本良好。 區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源：亞運(yùn)村區(qū)內(nèi)一個(gè)比較有特色的商務(wù)資源是其良好的社區(qū)氛圍及商住傳統(tǒng)，區(qū)內(nèi)的很多商戶對(duì)該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)務(wù)雖不存在區(qū)域?qū)傩裕麄儠?huì)從亞運(yùn)村內(nèi)的一個(gè)樓搬到另一個(gè)樓，卻很少會(huì)遷出亞運(yùn)村核心區(qū)。 （ 4） 威脅 ◆ 區(qū)域無規(guī)劃發(fā)展過快，可能導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重飽和，產(chǎn)生不良競(jìng)爭(zhēng)。 本項(xiàng)目 內(nèi)部裝修及招商 周期按 6 個(gè)月考慮。由于公司在此方面的優(yōu)勢(shì)，在操作層面比此模型會(huì)更優(yōu)化。 從敏感性分析可看出，本項(xiàng)目敏感因子敏感度如下： 出租率 =經(jīng)營(yíng)收入 =零售租金 運(yùn)營(yíng)收入 業(yè)主租金 。 北京 投資開發(fā) 有限公司 北京九州天昱投資開發(fā)有限公司 可行性研究報(bào)告 32 2021 年 4 月 18日 。 總體來說， 該 項(xiàng)目 存在較大風(fēng)險(xiǎn) ， 主要集中在：出租率能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，零售租金能否達(dá)到預(yù)期的價(jià)格 ，及業(yè)主租金水平。 投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的 □ 稅后指標(biāo)： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥ 379＞ 0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 租金水平 根