【正文】 理方法引進(jìn)到揚(yáng)州的物業(yè)管理中來，建築成本達(dá)到 10001100 元 /平方。 地塊編號(hào) 位 置 用途 占地面積 (平方 ) 容積率 建築面積(平方 ) 年限 出讓形式 土地開發(fā)程度 起售價(jià)格 (元 /平方 ) 125 四季園小區(qū)內(nèi) 住宅 8501 70 拍賣 生地 571 96 四望亭路與揚(yáng)子江北路交叉口西南側(cè) 商業(yè) 2787 40 拍賣 生地 638 139 繡品廠西，文昌西路北側(cè) 商業(yè) 10817 3 32451 40 拍賣 熟地 1980 160 揚(yáng)子江北路與四望亭西路交叉口東北側(cè) 商業(yè) 24851 40 拍賣 熟地 2970 41 專案經(jīng)營(yíng)建立在對(duì)揚(yáng)州市場(chǎng)整體認(rèn)識(shí)和把控的基礎(chǔ)之上。 從目前的規(guī)劃來看，可以通過退讓馬路線，留出充足的車位，則可以截留相當(dāng)?shù)娜肆?，能夠給商業(yè)部分提升空間。 通過綜合的分析，本公司對(duì)戶型面積配比以及價(jià)格方面作出如下的建議： ? 戶型配比 ：本專案作爲(wèi)市中心稀有地段，面向政府官員、高級(jí)教授等客戶群體，主力戶型可取大戶型爲(wèi)主，即 130150 平方爲(wèi)主要比例，適當(dāng)補(bǔ)充 80100 平方的戶型。 揚(yáng)州房産市場(chǎng)會(huì)所經(jīng)營(yíng)還不確定，由於會(huì)所計(jì)入公攤面積，按照相關(guān)規(guī)定，其決定權(quán)在業(yè)主手中，所以其銷售價(jià)格暫時(shí)不計(jì)。 45 六 、綜合評(píng)價(jià) 本專案擬建築形態(tài) ： 住宅面積 18500 平方，商業(yè)面積 7000 平方，會(huì)所面積 1500 平方、商務(wù)辦公面積 4800 平方； 建築物呈扭曲的數(shù)位“ 9”狀，裙房 13 層爲(wèi)商業(yè)，主體建築共 6 棟， 2 棟 14 層高、 3 棟 11 層高、 1 棟 9 層高，其中頂層均爲(wèi)躍層； 位置評(píng)價(jià) ：位於西區(qū)與主城區(qū)的結(jié)合部位，區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，周邊有揚(yáng)州市行政中心、文化中心、適合高檔居所的建立； 建築形態(tài)評(píng)價(jià) ： 3+11+1F 小高層建築形態(tài)，在該區(qū)域內(nèi)能被人所接受。 劣勢(shì) 受周邊政務(wù)中心、人文環(huán)境以及揚(yáng)子江大道的影響，本專案商業(yè)部分的銷售價(jià)格不 能取得市場(chǎng)的高端定位，經(jīng)濟(jì)效益相對(duì)較低； 由於揚(yáng)子江大道路幅較寬，過往車輛多，而步行行人少，難以聚集大量人氣，故長(zhǎng)期以來，商業(yè)多集中在文昌路，而非揚(yáng)子江路。 五、專案 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 主城區(qū)地段優(yōu)勢(shì)不可複製 40 本專案位於揚(yáng)州市政務(wù)中心之 內(nèi)，周邊高校衆(zhòng)多人文氣氛濃郁，文昌路商業(yè)街是揚(yáng)州市繁華所在，東可達(dá)揚(yáng)州第一商圈文昌閣商業(yè)中心，西可達(dá)揚(yáng)州市火車站，公交路線 3 路、 33 路、遊 2 可到達(dá)汽車站和瘦西湖風(fēng)景區(qū)，揚(yáng)子江路還是連接揚(yáng)州南北區(qū)域的核心幹道，地段優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚； 該區(qū)域內(nèi)可競(jìng)爭(zhēng)專案幾乎爲(wèi) 0，風(fēng)險(xiǎn)降低 根據(jù)目前的調(diào)查，專案周邊 0405 年出讓土地如下圖所示，其中 12 號(hào)地塊爲(wèi)金馬大廈，已經(jīng)接近尾聲，未開發(fā)的專案爲(wèi)有 129 13 160 號(hào)地塊，其中住宅 8501 平方，商業(yè) 38455 平方，總體土地投放量偏小。 38 、分析結(jié)果 通過比較可以看出， ? 建築形態(tài)方面 通過對(duì)揚(yáng)州市典型樓盤和類似樓盤的分析，可以看出，建築形態(tài)以多層 46 層爲(wèi)主、兼顧別墅和小高層 911 層，高層住宅較少。二爲(wèi)面積主力定位準(zhǔn)確 70%爲(wèi) 的三房，市場(chǎng)的需求量很大。（長(zhǎng)，寬 200 米）一期房産建築面積： 25 萬平方米，分爲(wèi)：小高層、高層、疊加別墅、聯(lián)排別墅； 一期幼稚園建築面積 3000 平方米。本專案靠近的住宅專案爲(wèi)崇文苑，商務(wù)樓爲(wèi)金馬大廈，商鋪參考專案 27 爲(wèi)雍華府 熙園，共七個(gè)樓盤。對(duì)物流有一定需求的 海爾家電選址在專案南側(cè)，另外有申銀證券，專案南側(cè)約 500 米左右，揚(yáng)子江中路與秋雨路交界處有一個(gè)上規(guī)模的大型超市 —— 時(shí)代超市，一層還有麥當(dāng)勞進(jìn)駐，人流量和商業(yè)氛圍相對(duì)較好，其他商業(yè)基本上沒有。地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈“第三經(jīng)濟(jì)帶”的揚(yáng)州，必將隨著上海、南京、蘇嘉杭甬等第一、第二經(jīng)濟(jì)帶由於商務(wù)成本的增加而進(jìn)行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，迎來空前的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。但是，由於限價(jià)住宅商品房的大量投入 ，將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大幅上升。而專案的品質(zhì)和服務(wù)的提升將從另一側(cè)面帶動(dòng)消費(fèi)。 揚(yáng)州的房地産市場(chǎng)將繼續(xù)保持健康發(fā)展的態(tài)勢(shì) 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的要求，房地産業(yè)從過去幾年快速乃至高速發(fā)展的軌道，轉(zhuǎn)入今後平穩(wěn)較快發(fā)展的軌道。 12 綜合分析可以看出，普通商品住宅中，老城區(qū)內(nèi)受供應(yīng)量影響，成交量比較小，但由於生活配套成熟等因素，其銷售均價(jià)爲(wèi)最高，達(dá) 元 /平方 ；西區(qū)成交量最大，其價(jià)格還相對(duì)居高，充分表明，西區(qū) 2021 年市場(chǎng)需求十分旺盛，且購(gòu)買力強(qiáng)勁；東區(qū)供應(yīng)量和價(jià)格緊隨西區(qū)，發(fā)展?jié)摿σ蚕鄬?duì)較好；北區(qū)發(fā)展比較緩慢，南區(qū)目前市場(chǎng)還比較低迷，開發(fā)量和銷售價(jià)格都居最後； 營(yíng)業(yè)辦公用房成交價(jià)格整體要高出普通住宅的價(jià)格，成交量排名爲(wèi)西區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、老城區(qū)，各區(qū)價(jià)格排名中，出現(xiàn)西區(qū)價(jià)格超出老城區(qū)的現(xiàn)象，充分表明揚(yáng)州市民對(duì)西區(qū)未來發(fā)展前景的看好。 全年合同銷售商品房 萬平方，同比 增長(zhǎng) 20%。掛牌出讓生地均價(jià) 元 /平方，其中住宅用地 元 /平方，商業(yè)用地 元 /平凡哪個(gè)，商住用地 600 元 /平方。 房地産業(yè)已成爲(wèi)揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日益顯現(xiàn) 03 年房地産投資占固定資産投資比例達(dá) %，揚(yáng)州市區(qū) 04 年全年契稅收入 9800 萬元，同 比增長(zhǎng) %，營(yíng)業(yè)稅收入 億元，同比增長(zhǎng) %，所得說收入 3650 萬元，是 03 年的 倍。 綜合發(fā)展：大規(guī)模的城市改造和城市建設(shè)使揚(yáng)州市在一年內(nèi)獲得了 “國(guó)家衛(wèi)生城市 ”、 “國(guó)家環(huán)保模範(fàn)城市 ”、 “全國(guó)文明城市工作先進(jìn)城市 ”三塊金牌，這在全國(guó)絕無僅有。 世界 500 強(qiáng)中有近 400 家落戶長(zhǎng)三角，沿江高新技術(shù)産業(yè)帶，傳統(tǒng)技術(shù)産業(yè)群構(gòu)成了長(zhǎng)三角宏大蓄勢(shì)的主題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的 35 個(gè)城市，有 10 個(gè)在長(zhǎng)三角；全國(guó)實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣，長(zhǎng)三角占了一半。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ： 隨著改革開發(fā)的不斷深入，外向型經(jīng)濟(jì)的 有了較大的發(fā)展，未來的揚(yáng)州將以揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭集工業(yè)園、港口工業(yè)園、江陽(yáng)工業(yè)園、邗江工業(yè)園、廣陵産業(yè)園等一區(qū)多園爲(wèi)依託，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。 歷史文物 ：揚(yáng)州西元 486 年築城，至今已有 2500 年的建城史，現(xiàn)有 160 處文物保護(hù)單位?？v橫交錯(cuò)的高速公路網(wǎng)，星羅棋佈的沿海、沿江港口，已經(jīng)使長(zhǎng)江三角洲地區(qū)成爲(wèi)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的火車頭和發(fā)動(dòng)機(jī)。 近年來，江蘇省引進(jìn)外資的總額占到了全國(guó)的一半，依託長(zhǎng)江，面向海洋，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)三角已經(jīng)成爲(wèi)我國(guó)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。 7 2021 年揚(yáng)州房地産市場(chǎng)基本情況和特徵 從市區(qū)房地産市場(chǎng)情況來看： 2021 年上半年發(fā)展速度較快，購(gòu)銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格升多降少；下半年房地産開發(fā)投資增幅理性回落，市場(chǎng)趨於平穩(wěn)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升。 掛牌出讓熟地均價(jià) 元 /平方，其中住宅用地 元 /平方，商業(yè)用地 元 /平方。 2021 年春秋兩屆房展會(huì)，規(guī)?？涨?，人氣旺盛，交易火爆。從商品房銷售面積看，東區(qū)僅比西區(qū)少 36545 平方，從各區(qū)的住宅價(jià)格看第四季度老城區(qū)平均價(jià)格 3497 元 /平方，西區(qū) 3127 元 /平方，北區(qū) 2950 元 /平方，東區(qū) 2789 元 /平方，區(qū)位價(jià)格差正在逐步縮小。 14 2021 年揚(yáng)州房地産市場(chǎng)展望 2021 年揚(yáng)州房地産市場(chǎng)走勢(shì)是穩(wěn)重有升， 2021 年仍處在國(guó)家的宏觀調(diào)控之中，我們認(rèn)爲(wèi)揚(yáng)州市的房地産市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)持續(xù)、健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)更加成熟和穩(wěn)定，消費(fèi)者將更加 理性。外地投資商大舉進(jìn)入揚(yáng)州，在加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，把不同的開 發(fā)理念帶進(jìn)來，推出的樓盤也會(huì)異彩紛呈。 2021 年揚(yáng)州市土地供應(yīng)已較 03 年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價(jià)格不會(huì)下降；對(duì)開發(fā)商要求越來越高，國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建築成本。 揚(yáng)州作爲(wèi)具有 2400 多年人文積澱的歷史文化名城，無論是自然環(huán)境，如氣候、區(qū)位、城市環(huán)境等，還是人文環(huán)境，如經(jīng)濟(jì)水平、市民文明素質(zhì)等，揚(yáng)州城都稱得上是國(guó)內(nèi)少有的最佳的人居城市之一，城市發(fā)展前景良好、潛力 18 巨大，正迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。