【正文】 案）市場調(diào)查 徐州因經(jīng)濟相對落后 ,城市建設(shè)一直停留在較低水平的發(fā)展過程中 ,商務(wù)辦公樓的建設(shè)更是如此。 表：略 徐州市內(nèi)商務(wù)辦公相對集中在泛亞大廈 (最小使用面積約二十三平方米 ),成功大廈 (最小使用面積約六十二平方米 ),盛佳大廈 (最小使用面積約三十五平方米 )之中 ,一般租 用面積在五十至三百方之間 ,約占租用面積百分之七十的企業(yè)為外地來徐公司 .特別是房地產(chǎn)公司 . 區(qū)域租金水平調(diào)查 徐州目前以泛亞大廈 ,嘉利國際酒店 ,成功大廈寫字樓租金最高 ,每平米每月50至 68 元不等 。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) F、快速的項目工程建設(shè)進度： 今明兩年，徐州市有大量寫字樓出現(xiàn)，金茂財富大廈、恒茂國際商務(wù)中心等中高檔寫字樓相繼推出，但相比較，我們的項目現(xiàn)已開始灌鑄底板，工程進度的優(yōu)勢，可在市場上占得先機。 。6層價格即可于基價基礎(chǔ)上每平米下浮 20 元，即每平方米為 2560 元； 7層以上樓層價格于基價基礎(chǔ)上每層每平方米上浮 30 元，即 25 層價格為每平方米 3120 元；朝南方向可以基價論價； 朝北方向在基價基礎(chǔ)上每平方米下浮 10%；朝東方向直對電梯口，位置相對較好，價格可以基價論價（但如果旁邊的塔樓再建將會影響采光與視線，屆時價格需另定）； 朝西方向直對電梯口，位置相對較好，但考慮到西曬，價格可適當(dāng)下浮，即在基價基礎(chǔ)上每 平方米下浮 10元； 610 層四面拐角與 1125 層?xùn)|南、西南、西 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 北面采光較好，價格可適當(dāng)上浮，暫定每平方米加 20元；衛(wèi)生間旁邊的房屋分割需商榷，價格視情況再定；以上組價起價為： 2322 元 /平方米，最高價為： 3120 元 /平方米，均價為： 2777 元 /平方米。 e)、 當(dāng)實際銷售率達到目標(biāo)銷售 70％時，在預(yù)約認(rèn)購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 480 元。 D 售樓部銷售。 B 具體安排： 假設(shè)按合同約定的工期，我們將項目的銷售分為四個周期 第一階段：市場預(yù)熱期（ 4 月 9 月） 工程形象：全面動工，出177。主訴求點：全面開盤、工程形象、工程施工質(zhì)量及速度等。 費用計劃： 20 萬左右 主要形式：報紙，活動，宣傳單頁 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 第四階段：尾盤消化期（ 05 年 6 月以后） 工程形象：內(nèi)外裝修 推廣訴求：此期間為銷售尾期，訴求點：以即將入住的現(xiàn)房配套、物管內(nèi)容進行展開，謀求高質(zhì)量物業(yè)、管家式物業(yè)服務(wù)的正面、美好形象，爭取更多的客戶購買，亦買亦租。 杭州德祥房地產(chǎn)信息咨詢有限公司 二○○四年五月 。在此推廣期 ，可考慮組織元旦、春節(jié)為主的聯(lián)誼活動，拓展有效業(yè)主空間，提高成交率 系列五 主題 氣度 內(nèi)容（同上） 文案 帝國之廈，建筑高度 93 米，共計 26層。 系列二 主題 窗口 內(nèi)容 項目效果圖 區(qū)位圖 價格 推廣主題 電話 地址 文案 周邊有完善，成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)，穩(wěn)固商業(yè)集散地地位，對外交流頻，日均人流 8— 10 萬次，容量宏大，建筑面積 240000 平方米，非凡的商務(wù)敘事窗口。 2 投資經(jīng)營型：商務(wù)集散地，黃金地段，無限升值。 B“郵寄式” 銷售，通過單張宣傳有效客戶群進行有效傳達。 b)、當(dāng)實際銷售率達到目標(biāo)銷售 30％時，在預(yù)約認(rèn)購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 250 元（比達到 15％時 的價格再上漲每平方米 100 元） c)、當(dāng)實際銷售率達到目標(biāo)銷售 45％時，在預(yù)約認(rèn)購價基礎(chǔ)上上漲每平方米 350 元。 九 實銷策略及銷售價格體系 價格策略： 我們遵循“有效銷控，低開高走”的價格策略，本案屬于商務(wù)寫字樓，做好樓盤的銷售控制將成為本項目的關(guān) 健。 綜合前面調(diào)查結(jié)果 ,我們歸納本案目標(biāo)客戶 (一 ).基本共同點 : 。 E、品牌積累 金凱隆房地產(chǎn)開發(fā)公司依托于徐州飯店，坐落在車站北側(cè)的徐州飯店，在徐州有極高的知名度和美譽度?？傆嫿?jīng)過本案的公交線路有 21條 。 在中檔寫字樓這個層面中，貴邦星座、公交大廈因比較及時、有力地推出市場，并比較好地尊重市場規(guī)律，已贏得了一定的市場份額，但同時推出的蘇堤大廈、新都大廈，因為沒有良好的整體策劃和包裝，市場反應(yīng)就不理想。 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 樓盤名稱：彭龍大廈 開發(fā)商：彭龍房產(chǎn) 樓盤所處位置：汽車東站、青年路 特點：東站商圈 售價 /出價：未定 戶型面積 :期房未定 樓盤名稱：山水信息港 開發(fā)商：華翔房產(chǎn) 樓盤所處位置：中山南路中醫(yī)院北隔壁 特點：地理位置較好，緊鄰海云市 場， 主力戶型分割面積小。徐州現(xiàn)有商務(wù)樓主要有： 樓盤名稱：泛亞大廈 開發(fā)商：泛亞國際 樓盤所處位置：彭城路 特點：徐州市首座高檔寫字樓， 有一定的美譽度和知名度。 樓市呼喚精品時代 從前幾年規(guī)劃設(shè)計一味追求強調(diào)出面積，違規(guī)上面積，實際施工再上面積，商務(wù)樓大堂不考慮進深、開間、高度等事實，到目前商務(wù)樓開發(fā)，開始強調(diào)泊車位數(shù)量，智能化配套，住宅開發(fā)強調(diào)戶型、景觀、物管等為代表，多層次訴求，徐州樓市已逐漸遠離原有較為簡單的開發(fā)模式，進入新一輪較為理性的開發(fā)進程。通過招商引資，各種行態(tài)的建筑在徐州層出不窮，并還在以幾何級數(shù)的增長速度，展現(xiàn)在廣大市民眼前。年末城市居民人均消費性支出 6896元，居民消費價格總指數(shù) 。受發(fā)達的長江三角洲經(jīng)濟區(qū)的直接輻射，徐州市在全國經(jīng)濟格局中具有明顯的東出西聯(lián)、南北對接、雙向開拓、梯度推進的區(qū)位優(yōu)勢。其中房地產(chǎn) .建筑行業(yè)占到整個增加值的 70%以上 .消費品市場穩(wěn)中顯旺。公路更是四通八達 ,京滬 .京福 .霍連 .徐寧高速公路在此交匯 ,境內(nèi)還有五條國道， 20條省道和市縣一級公路將徐州和整個淮海經(jīng)濟區(qū)緊密相連 . 徐州東西長約 210 公里，南北寬約 140 公里，土地總面積 11258 平方公里，其中市區(qū) 1038 平方公里，建成區(qū) 117 平方公里。 二 徐州市總體概況 徐州市位于江蘇省西北部、東襟淮海、西帶中原、南屏江淮、北扼齊魯，是重要的水、陸交通 樞紐，京滬、隴海兩大鐵路在此交匯，北可通京津，南達滬寧，西接蘭新，東抵海濱，黃金水道 —— 京杭大運河傍城而過貫穿徐州南北。綜合效益指數(shù)提高 個百分點 .全市工業(yè)投資完成 150億元 ,增長 43%.03 年全市完成農(nóng)業(yè)增加值 億元 ,增長 %,林牧漁業(yè)產(chǎn)值 億元 ,增長 %.第三產(chǎn)業(yè) 03 年全市完成增加值 億元，增長 %。按照《江蘇省徐連經(jīng)濟帶規(guī)劃綱要》、《江蘇省隴海鐵路沿線地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)思》和《淮海經(jīng)濟區(qū)和社會發(fā)展規(guī)劃》的部署，徐州將發(fā)展成為全國性的商貿(mào)都會，肩負帶動 周邊城市共同發(fā)展的重任；《徐州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五”計劃與 2021年遠景目標(biāo)綱要》，《徐州市國內(nèi)商品流通“九五”計劃與 2021 年遠景目標(biāo) 綱要》等規(guī)劃材料指出，徐州市“九五”和“十五”目標(biāo)期間，經(jīng)濟和社會發(fā)展的重點是全面推動第三產(chǎn)業(yè)增長，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，主要是堅持兩流（即流通、交通）戰(zhàn)略。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 2021 年，全年城市居民人均可支配收入 8954 元，比 2021 增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 3612 元，增長 %。全面貫徹落實 省有關(guān)扶持蘇北發(fā)展的政策措施和相關(guān)的優(yōu)惠政策。超千畝（久隆鳳凰城）用地項目已經(jīng)出現(xiàn)，幾百畝用地的小區(qū)接連不斷涌現(xiàn)，超過二十