【正文】 周邊房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況 2021 年至今西安市 長安區(qū) 的房地產(chǎn)市場逐年穩(wěn)步發(fā)展， 2021 年新的城市規(guī)劃頒布后 長安 的房地產(chǎn)開發(fā) 便 以次 邁上 上了新的臺階。 因此此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整對長安城區(qū)的房地產(chǎn)市場影響不大，從某種意義上來說還具有一定的促進(jìn)作用。 3）本項目即將開發(fā)均為小高層開發(fā)成本較大，價格較多層高，在于本區(qū)域多層項目競爭中處于不利之勢。 十、項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 （一）、項目成本 估算 開發(fā)成本 土地 費用 （樓花轉(zhuǎn)讓費 ， 項目轉(zhuǎn)讓方式為 轉(zhuǎn)讓 72021 平方米樓花 ） 單價： 500元 /平方米 土地成本估算 ： 約為 3500萬元 前期工程費 ： 規(guī)劃勘測設(shè)計費、可行性研究費、三通一平費 、建筑設(shè)計費 單價： 20元 /平方米 前期工程費用約為： 140 萬元 房屋開發(fā)費 ： 建安工程費、附屬工程費、室外工程費、綠化 小高層： 1300*72021 23 房屋開發(fā)費估算： 9360萬元 城市配套費 ： 150*72021=1080萬元 其他費用 ： 工程監(jiān)理費、招標(biāo)管理費、保險費、 測量費、 其他 費用 約為： 200萬 元 不可預(yù)見費用 開發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5） *=428 萬元 開發(fā)費用 管理 費用 開發(fā)成本的 3% （ 1+2+3+4+5+6） *=441萬元 銷售 費用 銷售收入的 2%， 300 萬元 財務(wù)費用 開發(fā)成本的 10%（無） 成本估算： 1+2+3+4+5+6+7+8+9= 總開發(fā)成本 （不含配套費） ： 24 總開發(fā)成本（含配套費）： （二）、銷售額估算 公共建筑、人防、車庫等面積占住宅面積的 3%，則住宅可銷售面積 70000 平米 。 以上數(shù)據(jù)分析為項目 最低銷售均價 初步估算，整體估算較為保守，項目 銷售 單 價實際上還有可提升空間 ，項目開發(fā)成本也有降低的空間 。 建議： 項目投資 模式復(fù)雜 ， 開發(fā)周期較長 ，銷售周期長，要嚴(yán)格控制開發(fā)成本，加大銷售力度和銷售投入 。 通過以上分析 及對開發(fā)效益的簡單 估算 ，可以看出本項目的 經(jīng)濟(jì)效益 從自有資本投入和利潤額比較上還是 十分可觀 ，具備投資價值 。項目總現(xiàn)金投入約 2300 萬元 至 2700 萬元 ，開發(fā)周期為 34 年， 30 個月后開始盈利。 七、環(huán)境影響評價 項目地塊環(huán)境調(diào)查 （略） 開發(fā)建設(shè)中環(huán)境影響 （略） 八、項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu) 和 管理費用研究 項目開發(fā)機(jī)構(gòu)對項目的開發(fā)的影響 （略） 項目的管理費用控制 （略） 22 九、開發(fā)建設(shè)計劃編制 項目開發(fā)建設(shè)時機(jī)選擇 本項目 一期 已經(jīng)開發(fā)，二期小高層在今年 5 月份開始 進(jìn)行開發(fā)，小高層 入市時間 選擇 在今年 8 至 9 月，此時西安市 2021 年的房地產(chǎn)行情業(yè)已明朗 。 本項目不利因素分析 1）本項目區(qū)域道路尚未修建，距離公交站點均在 300 米以上，目前交通情況欠佳。目前正處全球金融危機(jī)帶來的經(jīng)濟(jì)不景氣時期，房地產(chǎn)價格回落，由于長安區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目較小資金實力有限，因此長安區(qū)的房地產(chǎn)價 格回落也比西安市內(nèi)更加理性。 西安的城南雁塔和長安是西安是常住人口最多區(qū)域，常住人口的增長實際增長最快的也應(yīng)該是該區(qū)域，只是由于該區(qū)域人口政策的問題，落戶較少，因此統(tǒng)計數(shù)據(jù) 較低。 均價： 3300元 /平方米（ 20212021） 項目性質(zhì)：商品房 京科花園 項目地址：子午大道智慧城北 簡介：小高層。美郡 3期 項目地址：長安 南路燈具廠十字南 簡介：高層。 2室 83平方米和 3室，已經(jīng)建設(shè)到 3 層。 長青園 項目地址：南長安街南段 13 簡介：主要為多層，僅 1 棟小高層， 2021 年開始開工建設(shè)，當(dāng)時售價為 1500 元 /平方米，小高層于 2021 年開工建設(shè)，售價約 2500元 /平方米。 西安地鐵 2號線南站在 本區(qū)域 東部 ，本區(qū)域?qū)⒕邆淇焖俚某鞘薪煌ㄍǖ?，拉近本區(qū)域與城市核心區(qū)域的距離。同 時還將加快培育壯大 30 戶百億元企業(yè)，重點培育航空、航 12 天、輸變電設(shè)備、汽車等 12大產(chǎn)業(yè)集群，并使關(guān)中的“一村一品”成為全省示范基地，以促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。 關(guān)中經(jīng)濟(jì)區(qū)有望 10年后媲美珠三角 GDP 超萬億 。 解讀： 將來南北大通道，上海，北京等地將會通過陜南進(jìn)入西安，長安有望成為陜南進(jìn)入西安的門戶。 西安將建設(shè)成為全國六大客運中心、十一大編組站和十八大集裝箱運輸中心之一。 西安 地鐵 2號線南站的 建成將在 此區(qū)域形成一個巨大的 核心 居住區(qū)，地鐵南站 核心 居住區(qū)，本 區(qū)域 完成城中村改造后將形成 一座現(xiàn)代化新城。 3 棟板式小高層正在 進(jìn)行建筑設(shè)計。小高層 7棟， 其中點式小高層 4 棟，板式小高層 3 棟。 本項目所在區(qū)域 作為“九宮格局”最 南邊韋曲 鎮(zhèn)板塊 將迎來 更 大的發(fā)展契機(jī) 。 目錄 一、 概述 二、 項目概況 三、 開發(fā)項目現(xiàn)狀調(diào)查 四、 市場分析和建設(shè)規(guī)模確定 五、 項目定位和 規(guī)劃設(shè)計方案選擇 六、 資源共給條件分析 七、 環(huán)境影響評價 八、 項目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)各管理費用研究 九、 開發(fā)建設(shè)計劃編制 十、 項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 十一、 結(jié)論及建議 一、概述 西安市 第四次城市 規(guī)劃，以科學(xué)規(guī)劃為先導(dǎo)，優(yōu)化城市布局，按照“一城多心”和“九宮格局”的城市布局，大力推進(jìn)“新老分 治”。本項目東 面是 即將建設(shè)的 西安市 地鐵 2號線南站，南面有 潏 河 沿河綠化生態(tài)帶 ，西 部和南部 均是大學(xué)城區(qū)域，同時 距離 西面正在建設(shè)的 30 萬平方米太陽新城水岸新城僅 300 百余米。 廣天苑小區(qū)一期地理位置示意圖 3 徐家寨城中村改造 簡介： 見徐家寨城中村改造申報資料。 項目地塊調(diào)查與分析 1）、項目地塊區(qū)域城市用地規(guī)劃 5 西安市 2021—— 2020 年城市總體規(guī)劃 6 2021 年西安市主城區(qū)用地規(guī)劃 從以上