徐州新銅城南洋國(guó)際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 形象定位 小戶型 ,教育地產(chǎn) ,打折優(yōu)惠樓盤 景觀居所 ,低密居所 住宅、商鋪、別墅 住宅、公寓、聯(lián)排別墅、花園 徐州新城區(qū)樓盤發(fā)展迅速，老城區(qū)樓盤更新日益跟進(jìn)，整體穩(wěn)定發(fā)展。 SB 超市、餐飲、大型娛樂 SC 多家銀行進(jìn)駐、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等多家便民機(jī)構(gòu)匯聚于此，打造片區(qū)內(nèi)的唯一金融中心。 本項(xiàng)目的建設(shè)期正處于徐州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段， 市區(qū)居民的剛性需求相當(dāng)旺盛，市場(chǎng)前景較為樂觀。 預(yù)期利潤(rùn)較高且投資回收期較短、回報(bào)率高，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。該項(xiàng)目是銅山縣縣委、縣政府 2021 年城建八大類工程的頭號(hào)重點(diǎn)工程。隨著商業(yè)的導(dǎo)入，以彌補(bǔ)該區(qū)商業(yè)的空白，將帶來(lái)該片區(qū)房?jī)r(jià)的又一波漲價(jià)潮。但應(yīng)當(dāng)支出的是商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)難度相對(duì)住宅開發(fā)銷售難度及風(fēng)險(xiǎn)較大。在全國(guó)地級(jí)市中徐州非常有發(fā)展活力，是投資者熱衷投資的區(qū)域之一。 五區(qū)： 即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。煤炭已探明儲(chǔ)量達(dá) 39 億噸以 上，年產(chǎn)量 2500 多萬(wàn)噸、占全省 95%以上；井鹽儲(chǔ)量為 220億噸、且品位很高，發(fā)展煤化工、鹽化工的資源條件十分優(yōu)越；石膏年開采能力500 萬(wàn)噸。 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 供水 : 5 開發(fā)區(qū)自來(lái)水公司日供水能力為 10 萬(wàn)噸。 海運(yùn) 開發(fā)區(qū)距連云港港口 190 公里，全程高速，車程不到 2 小時(shí)。 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 銅 山新區(qū)定位及規(guī)劃介紹 地理位置 創(chuàng)辦于 1992 年 6 月的銅山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 4 區(qū)，從一個(gè)縣辦自費(fèi)開發(fā)的開發(fā)區(qū)起步， 1993 年被批準(zhǔn)為省級(jí)開發(fā)區(qū)。該寫字樓的導(dǎo)入為銅山新區(qū)唯一的高級(jí)的專業(yè)的寫字樓。該項(xiàng)目欲導(dǎo)入 5 星級(jí)酒店（華美達(dá)）、銀行，超市、百 貨業(yè)、商務(wù)辦公，這座唯一的 10萬(wàn)多平方米的商業(yè)配套項(xiàng)目會(huì)為項(xiàng)目提供超大的人氣入住量，成為銅山新區(qū)完善城市配套不可缺少的一個(gè)城市綜合體。 該項(xiàng)目計(jì)劃投資興建集大型超市、百貨商場(chǎng)、酒店、公寓寫字樓、購(gòu)物步行街、風(fēng)情酒吧間、住宅及休閑娛樂于一體的商業(yè)主題公園 ,總建筑面積約 27 萬(wàn)平方米，其中公建 10余萬(wàn)平方米、其余為住宅，計(jì)劃投資總額約為 億元人民幣。政府“邊開工建設(shè)邊辦手續(xù)”的政策、北京路開發(fā)管理辦公室“保姆式”的服務(wù)、相關(guān)部委辦局簡(jiǎn)化辦事程序、縮短辦事時(shí)限是項(xiàng)目取得目前建設(shè)成果的強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。 SC 占地約 平方米，總建面積約 10727 萬(wàn)平方米，規(guī)劃為 15 層裙樓為商業(yè)用房（超市、娛樂、餐飲和大型百貨），該地塊目前的建設(shè)進(jìn)入工程收尾階段，外立面已完成。 開發(fā)區(qū)嚴(yán)格遵循科學(xué)規(guī)律，融徐州主城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略和銅山縣城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃于一體，按照建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)區(qū)、科教聚集區(qū)、繁華商貿(mào)區(qū)、高檔住宅區(qū)的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、富規(guī)劃、巧開 發(fā)的原則，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)特色，完善功能，層次清晰，有序開發(fā)。 公路 開發(fā)區(qū)內(nèi) 3 條高速、 4 條國(guó)道伴區(qū)而過， 206 國(guó)道、霍連高速穿區(qū)而過。 排污 : 開發(fā)區(qū)污水處理廠于 2021 年底投產(chǎn)，一期污水處理能力為 4 萬(wàn)噸 /日，總能力為 10 萬(wàn)噸 /日 。 徐州市宏觀經(jīng)濟(jì)情況 城市定位 江蘇三大都市圈： 南京、蘇錫常、徐州 徐州都市圈是典型的省際邊緣型都市圈，設(shè)定范圍：核心為徐州市，宿 6 本案 所在 遷、宿州、淮北、棗莊、濟(jì)寧、商丘、連云港。 2021 年一季度 GDP850 億元，實(shí)際增長(zhǎng) 13%，城市整體發(fā)展良好。而今徐州正處于城市化進(jìn)程加速階段，城市人口快速增長(zhǎng)的高峰期，居民住房的剛性需求比較強(qiáng)烈，并且銅山新區(qū)分布 5 家高等院校及眾多的職業(yè)院校，流動(dòng)人口較多，并且對(duì)住房的需求值也比較高。二月受春節(jié)影響，樓市推盤量較小，供求比首現(xiàn)下跌。但各樓盤主要以住宅為主打，缺少大型的購(gòu)物、娛樂場(chǎng)所與之配套。 SD 片區(qū)內(nèi)的唯一一家五新級(jí)酒 店，提升項(xiàng)目的客戶群體。 14 通過對(duì) 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析表明，項(xiàng)目能夠獲得高于社會(huì)平均利潤(rùn)水平的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 項(xiàng)目投資預(yù)測(cè)及估算 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元 類型 單價(jià) （元 /㎡） 面積 合 計(jì) 2021 年 2021 年 （平方米） 16 月 712月 16 月 712月 寫字樓 12 7,000 25,287 17,701 2,655 5,310 5,310 4,42
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