【正文】 相關(guān)聯(lián)的功能屬性進行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營端硯商家及端硯 歷史的展示為主。 以端硯商品銷售為主，占整體商品銷售 30%35% 252。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機關(guān)團體，教育機構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項目各功能進行經(jīng)營推廣 n 服務(wù)配套功能 252。 北向商鋪將以端硯行業(yè)龍頭商戶設(shè)置其中，實現(xiàn)其組團特性及項目整體規(guī)劃特性， 在招商時對商戶進行謹(jǐn)慎篩選 252。 穿插在各棟組團設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動娛樂設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團的商鋪經(jīng)營類別相呼應(yīng)，以設(shè)置在 I、 J 棟為主。內(nèi)園還新建有古戲臺一座。 西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為主要骨架，構(gòu)成東向為主、向南北 延伸的村落街巷系統(tǒng)。村莊內(nèi)部，一條活水繞過家家門前。位于市中心，交通方便，距離火車站 2 公里。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共 “ 一大 ” 會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的 城市風(fēng)景線。 南里： 南里建成了一座總樓面面積達 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除 30 了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。（例如：澳門的歷史博物館就以該形式表現(xiàn)取得較好市場的效應(yīng)） 另外，在環(huán)境景觀方面建議在項目中心廣場，設(shè)置 “ 主題情景中心廣場 ” ，通過不規(guī)則的造型噴水池營造該地方的亮點，并且在四周設(shè)置休閑椅及在外圍以造型花基進行圍閉，一方面達到積聚客流的目的 ，另一方面避免第三組團主街望穿整個街道而影響客戶繼續(xù)進入項目二、三期。 周界安全防范系統(tǒng) 是本項目第一道安全防范體系，它利用安裝在小區(qū)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測裝置對小區(qū)周界和重要部位進行布防。 n 通道照明系統(tǒng)設(shè)計建議 33 考慮到非主通道的商業(yè)走廊寬度較窄，無法安裝柱立照明系統(tǒng)，因此建議在商鋪臨街面墻壁安裝吊旗照明系統(tǒng)，同時 可 以出租廣告位置增加收益 。 提升策略： Ⅰ 、合作經(jīng)營長久旺場經(jīng)營 以商鋪出租純收取租金的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分商鋪用作發(fā)展商自行經(jīng)營，與經(jīng)營戶合作經(jīng)營，例如發(fā)展商可將部分商鋪用作互動娛樂設(shè)施經(jīng)營，旺場經(jīng)營項目的高額銷售及餐飲服務(wù)與特色經(jīng) 營商戶共同經(jīng)營，確保長久經(jīng)營。 同時針對端硯及文房四寶的收藏愛好者將吸引前來的參觀 游覽時，吸納成為會員，定期提供專業(yè)咨迅及舉辦聯(lián)歡活 動，通過愛好者帶其他消費群體前來游覽。并且設(shè)立醫(yī)療中心，為游客提供簡單的醫(yī)療服務(wù)。 6～ 7 月這段時間主要工作應(yīng)放在前期準(zhǔn)備，包括現(xiàn)場包裝、招租物料的準(zhǔn)備以及各個方案的制定及落實。 通過新聞發(fā)布會的形式，利用內(nèi)部認(rèn)購登記火爆信息的發(fā)布，制造社會關(guān)注熱點，拉開熱銷序幕，迅速提高本項目的社會形象 及社會知名度。 高品味低門檻 高品位：就是抓住商場的經(jīng) 營定位，對各行業(yè)商家進行嚴(yán)格篩選。根據(jù)目標(biāo)客戶所關(guān)注電視的 44 內(nèi)容 —— 時事新聞、電視連 續(xù)劇集，敝司建議在以下電視頻道及電視節(jié)目時段播出： 希望雙方合作愉快，以創(chuàng)高效！ 。另外《西江日報》為肇慶的地方日報，因經(jīng)營者占大部分是肇慶本地人，因此有必要在《西江日報》進行宣傳。 先主力后散戶 216。 其中， 8 月中下旬可利用項目示范鋪位開放參觀的契機，以電視展板廣告及平面廣告的形式將項目內(nèi)部招租的信息告知市場，吸引市場客戶的到訪。 時機安排 216。 l 客戶咨詢中心的服務(wù) 在中國端硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心的服務(wù)專員，回答關(guān)于中國端硯文化村的各類問題，為游客提供有關(guān)肇慶旅游、休閑、生活等方方面面的實用信息。 案例 2：上海的汽車旅游基地是以賽車活動為主，添加各類汽車文化傳播活動推廣，教育培訓(xùn)功能，形成新興的汽車運動旅游市場項目，吸引廣大汽車運動愛好者的同時成為汽車行業(yè)聚集經(jīng)營交流發(fā)展的基地 采用 “ 會員制 ” 的消費模式，將成為經(jīng)營模式的創(chuàng)新方式，長期 擁有固定群體，不斷發(fā)掘增加新群體。 六、物業(yè)價值提升策略 物業(yè)價值提升策略目的在于增 強項目附加值及經(jīng)營特色優(yōu)勢，提升各類租金收益，確保長久旺場經(jīng)營，提升項目市場知名度及影響力，為二、三期項目開發(fā)奠定市場基礎(chǔ)，為發(fā)展商開發(fā)新項目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢及擴大投資層面。使商場內(nèi)的資金達到流通循環(huán)的目的。消防規(guī)劃所占用的商場空間主要包括防火分隔的位置和設(shè)備放置等。 在環(huán)境景觀規(guī)劃方面，可以通過綠化景觀、造型小品、休息交往、餐飲游戲、表演展覽等，并配以公共服務(wù)設(shè)施如問訊、指示牌等，以此增強商業(yè) 空間的活性，使客戶倍感親切舒適。綠地北側(cè)新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西「新天地廣場」的石庫門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨特的新景觀。南里建成了一座總樓面面積達 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感 的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。 n 屯溪老街 起于宋代，明清時期發(fā)展成為徽州物資集散中心。 宏村背倚青山，山前溪水環(huán)繞，山水之間是一塊平地。現(xiàn)存明、清古民居 124 幢，祠堂 3幢。這兩條龍，龍頭相對，中間有一顆珠，被稱為 “ 二龍搶珠 ” 。 作為主街上的 6 棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風(fēng)情，也將為吸引 24 各方游客聚集的 購物、休閑、游樂、飲食于一體的項目主題特色商業(yè)步行街 252。 D 棟以品牌端硯商品銷售為主，配套文房四寶商品（安徽、浙江的紙、筆、墨）作為輔助，與主街相呼應(yīng) 252。 同時在項目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點參觀旅游功能，整體項目采用旅游市場方式，進行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個體消費 252。通過將各類特色經(jīng)營商戶及特色表演、特色餐飲、互動娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團（即H 組團），吸引人流向北端聚集，形成集中購買后再自然向四周擴散，在經(jīng)營上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場分布有前鋪、后鋪的感覺，而是產(chǎn)生南組團商鋪及北組團商鋪，中區(qū)組團商鋪的朝向及組團的劃分，有利于提升商鋪租價。 門票回收計算： 門票 娛樂表演收費 人流 經(jīng)營年限 銷售額合計 25 元 25 元 50 萬 /月 40 年 10 億 建議租賃價格： 首層 50 元 二層 30 元 三層 20 元 四、功能規(guī)劃建議 第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。 首創(chuàng)性 178。 端硯歷史及制作大觀 252。 端硯始祖的供奉地 252。 流動的個體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象 216。 中國端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點 216。 中國端硯文化村是學(xué)生認(rèn)識及學(xué)習(xí)硯文化的天堂 n 項目的劣勢（ Weakness） 9 216。 建筑規(guī)劃特點是建成仿宋代的端硯主題旅游購物公園 216。 獨特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。 肇慶交通樞紐 本項目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道 321 線（廣州至成都）、 324 線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。 216。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。通過 4 對本項目進行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項目品牌與產(chǎn)品背后所蘊藏的閃光點。直到 2021 年 3 月 15 日開始，端州一、二、三路全長 6 公里，改建工程 正式動工，端州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。 216。 小結(jié)： u 為肇慶東擴南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件 u 為中國端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐 SWOT 分 析 n 項目優(yōu)勢（ Strength） l 地理位置優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項目 216。 本項目是推進硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟融合和互動的平臺 216。 市委、市政府投入 2021 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點，不但可以增加村 民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達到雙贏目的 l 自身塑