【正文】 相關(guān)聯(lián)的功能屬性進(jìn)行設(shè)置，目標(biāo)以經(jīng)營端硯商家及端硯 歷史的展示為主。 以端硯商品銷售為主，占整體商品銷售 30%35% 252。 以端硯文化為主，粵西文化、嶺南文化、宋文化為輔助的集中展示，吸引各機(jī)關(guān)團(tuán)體，教育機(jī)構(gòu)參觀學(xué)習(xí)，形成寓教于樂的歷史文化學(xué)習(xí)教育基地功能，通過展覽館及項(xiàng)目各功能進(jìn)行經(jīng)營推廣 n 服務(wù)配套功能 252。 北向商鋪將以端硯行業(yè)龍頭商戶設(shè)置其中，實(shí)現(xiàn)其組團(tuán)特性及項(xiàng)目整體規(guī)劃特性， 在招商時(shí)對商戶進(jìn)行謹(jǐn)慎篩選 252。 穿插在各棟組團(tuán)設(shè)置民族風(fēng)情景觀、情景展示區(qū)，互動(dòng)娛樂設(shè)施，安排各類相關(guān)風(fēng)情表演，與第一、第二組團(tuán)的商鋪經(jīng)營類別相呼應(yīng)，以設(shè)置在 I、 J 棟為主。內(nèi)園還新建有古戲臺(tái)一座。 西遞村以一條縱向的街道和兩條沿溪的道路為主要骨架，構(gòu)成東向?yàn)橹?、向南?延伸的村落街巷系統(tǒng)。村莊內(nèi)部，一條活水繞過家家門前。位于市中心，交通方便，距離火車站 2 公里。在南里和北里的分水嶺 興業(yè)路 是中共 “ 一大 ” 會(huì)址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的 城市風(fēng)景線。 南里： 南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除 30 了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及全上海最具規(guī)模的一站式健身中心。（例如：澳門的歷史博物館就以該形式表現(xiàn)取得較好市場的效應(yīng)） 另外，在環(huán)境景觀方面建議在項(xiàng)目中心廣場，設(shè)置 “ 主題情景中心廣場 ” ，通過不規(guī)則的造型噴水池營造該地方的亮點(diǎn)，并且在四周設(shè)置休閑椅及在外圍以造型花基進(jìn)行圍閉，一方面達(dá)到積聚客流的目的 ，另一方面避免第三組團(tuán)主街望穿整個(gè)街道而影響客戶繼續(xù)進(jìn)入項(xiàng)目二、三期。 周界安全防范系統(tǒng) 是本項(xiàng)目第一道安全防范體系，它利用安裝在小區(qū)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測裝置對小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。 n 通道照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議 33 考慮到非主通道的商業(yè)走廊寬度較窄，無法安裝柱立照明系統(tǒng)，因此建議在商鋪臨街面墻壁安裝吊旗照明系統(tǒng)，同時(shí) 可 以出租廣告位置增加收益 。 提升策略： Ⅰ 、合作經(jīng)營長久旺場經(jīng)營 以商鋪出租純收取租金的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分商鋪用作發(fā)展商自行經(jīng)營，與經(jīng)營戶合作經(jīng)營，例如發(fā)展商可將部分商鋪用作互動(dòng)娛樂設(shè)施經(jīng)營，旺場經(jīng)營項(xiàng)目的高額銷售及餐飲服務(wù)與特色經(jīng) 營商戶共同經(jīng)營，確保長久經(jīng)營。 同時(shí)針對端硯及文房四寶的收藏愛好者將吸引前來的參觀 游覽時(shí)，吸納成為會(huì)員，定期提供專業(yè)咨迅及舉辦聯(lián)歡活 動(dòng)，通過愛好者帶其他消費(fèi)群體前來游覽。并且設(shè)立醫(yī)療中心，為游客提供簡單的醫(yī)療服務(wù)。 6～ 7 月這段時(shí)間主要工作應(yīng)放在前期準(zhǔn)備，包括現(xiàn)場包裝、招租物料的準(zhǔn)備以及各個(gè)方案的制定及落實(shí)。 通過新聞發(fā)布會(huì)的形式，利用內(nèi)部認(rèn)購登記火爆信息的發(fā)布，制造社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)，拉開熱銷序幕，迅速提高本項(xiàng)目的社會(huì)形象 及社會(huì)知名度。 高品味低門檻 高品位：就是抓住商場的經(jīng) 營定位，對各行業(yè)商家進(jìn)行嚴(yán)格篩選。根據(jù)目標(biāo)客戶所關(guān)注電視的 44 內(nèi)容 —— 時(shí)事新聞、電視連 續(xù)劇集，敝司建議在以下電視頻道及電視節(jié)目時(shí)段播出： 希望雙方合作愉快，以創(chuàng)高效！ 。另外《西江日報(bào)》為肇慶的地方日報(bào)，因經(jīng)營者占大部分是肇慶本地人，因此有必要在《西江日報(bào)》進(jìn)行宣傳。 先主力后散戶 216。 其中， 8 月中下旬可利用項(xiàng)目示范鋪位開放參觀的契機(jī)，以電視展板廣告及平面廣告的形式將項(xiàng)目內(nèi)部招租的信息告知市場，吸引市場客戶的到訪。 時(shí)機(jī)安排 216。 l 客戶咨詢中心的服務(wù) 在中國端硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心的服務(wù)專員，回答關(guān)于中國端硯文化村的各類問題，為游客提供有關(guān)肇慶旅游、休閑、生活等方方面面的實(shí)用信息。 案例 2：上海的汽車旅游基地是以賽車活動(dòng)為主，添加各類汽車文化傳播活動(dòng)推廣，教育培訓(xùn)功能，形成新興的汽車運(yùn)動(dòng)旅游市場項(xiàng)目，吸引廣大汽車運(yùn)動(dòng)愛好者的同時(shí)成為汽車行業(yè)聚集經(jīng)營交流發(fā)展的基地 采用 “ 會(huì)員制 ” 的消費(fèi)模式，將成為經(jīng)營模式的創(chuàng)新方式，長期 擁有固定群體，不斷發(fā)掘增加新群體。 六、物業(yè)價(jià)值提升策略 物業(yè)價(jià)值提升策略目的在于增 強(qiáng)項(xiàng)目附加值及經(jīng)營特色優(yōu)勢，提升各類租金收益，確保長久旺場經(jīng)營，提升項(xiàng)目市場知名度及影響力，為二、三期項(xiàng)目開發(fā)奠定市場基礎(chǔ)，為發(fā)展商開發(fā)新項(xiàng)目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢及擴(kuò)大投資層面。使商場內(nèi)的資金達(dá)到流通循環(huán)的目的。消防規(guī)劃所占用的商場空間主要包括防火分隔的位置和設(shè)備放置等。 在環(huán)境景觀規(guī)劃方面，可以通過綠化景觀、造型小品、休息交往、餐飲游戲、表演展覽等，并配以公共服務(wù)設(shè)施如問訊、指示牌等，以此增強(qiáng)商業(yè) 空間的活性，使客戶倍感親切舒適。綠地北側(cè)新辟一條長一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖西「新天地廣場」的石庫門海派建筑連成一體，成為市中心一處獨(dú)特的新景觀。南里建成了一座總樓面面積達(dá) 25,000 平方米的購物、娛樂、休閑中心，于二零零二年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感 的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂熱點(diǎn)。 n 屯溪老街 起于宋代，明清時(shí)期發(fā)展成為徽州物資集散中心。 宏村背倚青山，山前溪水環(huán)繞，山水之間是一塊平地?，F(xiàn)存明、清古民居 124 幢，祠堂 3幢。這兩條龍，龍頭相對，中間有一顆珠，被稱為 “ 二龍搶珠 ” 。 作為主街上的 6 棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文化的民族風(fēng)情，也將為吸引 24 各方游客聚集的 購物、休閑、游樂、飲食于一體的項(xiàng)目主題特色商業(yè)步行街 252。 D 棟以品牌端硯商品銷售為主，配套文房四寶商品（安徽、浙江的紙、筆、墨）作為輔助，與主街相呼應(yīng) 252。 同時(shí)在項(xiàng)目的規(guī)劃方面，融入各類互動(dòng)旅游功能，景點(diǎn)參觀旅游功能，整體項(xiàng)目采用旅游市場方式，進(jìn)行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個(gè)體消費(fèi) 252。通過將各類特色經(jīng)營商戶及特色表演、特色餐飲、互動(dòng)娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團(tuán)（即H 組團(tuán)），吸引人流向北端聚集，形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散，在經(jīng)營上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場分布有前鋪、后鋪的感覺，而是產(chǎn)生南組團(tuán)商鋪及北組團(tuán)商鋪，中區(qū)組團(tuán)商鋪的朝向及組團(tuán)的劃分，有利于提升商鋪?zhàn)鈨r(jià)。 門票回收計(jì)算： 門票 娛樂表演收費(fèi) 人流 經(jīng)營年限 銷售額合計(jì) 25 元 25 元 50 萬 /月 40 年 10 億 建議租賃價(jià)格： 首層 50 元 二層 30 元 三層 20 元 四、功能規(guī)劃建議 第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團(tuán)，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。 首創(chuàng)性 178。 端硯歷史及制作大觀 252。 端硯始祖的供奉地 252。 流動(dòng)的個(gè)體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價(jià)格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象 216。 中國端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點(diǎn) 216。 中國端硯文化村是學(xué)生認(rèn)識(shí)及學(xué)習(xí)硯文化的天堂 n 項(xiàng)目的劣勢（ Weakness） 9 216。 建筑規(guī)劃特點(diǎn)是建成仿宋代的端硯主題旅游購物公園 216。 獨(dú)特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。 肇慶交通樞紐 本項(xiàng)目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道 321 線（廣州至成都）、 324 線（福州至昆明）、四連線（四會(huì)至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。 216。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。通過 4 對本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品背后所蘊(yùn)藏的閃光點(diǎn)。直到 2021 年 3 月 15 日開始，端州一、二、三路全長 6 公里，改建工程 正式動(dòng)工，端州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。 216。 小結(jié)： u 為肇慶東擴(kuò)南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件 u 為中國端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐 SWOT 分 析 n 項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength） l 地理位置優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時(shí)肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目 216。 本項(xiàng)目是推進(jìn)硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟(jì)融合和互動(dòng)的平臺(tái) 216。 市委、市政府投入 2021 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機(jī)融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，不但可以增加村 民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達(dá)到雙贏目的 l 自身塑