【正文】 數(shù)量及面積 D 棟 —— 15 棟商鋪，共三層 34 間商鋪，面積 G 棟 —— 38 棟商鋪，共三層 86 間商鋪，面積 22 K 棟 —— 12 棟商鋪，共二層 20 間商鋪，面積 合共 65 棟商鋪， 140 間商鋪，面積 Ⅱ 、商鋪經(jīng)營功能 252。 主題特色餐飲、休閑、游樂功能 252。 以文化專業(yè)旅游景點(diǎn)作為本項(xiàng)目的形象包裝，向全社會推廣，吸引旅游群體前來參觀游樂 252。 文房四寶配套商品，占 10%15% 20 252。 n 形成人流定向聚集及自然分散 以北區(qū)組團(tuán)作為 聚集點(diǎn)，提升商鋪?zhàn)饨饍r值。第二組團(tuán)的功能規(guī)劃以經(jīng)營粵西特色商品為主，第三組團(tuán)打造為主力品牌店的一條街。 其他娛樂表演定價： 為了加強(qiáng)項(xiàng)目的娛樂性、趣味性、互動性，建議加入現(xiàn)場文藝表演及互動真人 SHOW，建議 以套票收費(fèi) 25 元 。 差異性 178。 本項(xiàng)目定位具有： 178。 演繹宋朝期間的文化及風(fēng)土人情的演藝場 252。 中國文化瑰寶的演示窗口 252。 硯行業(yè)及文化類產(chǎn)品行業(yè)的信息、商務(wù)交流互動平臺 252。 旅游購物公園 252。肇慶有著豐富及很深的文化底蘊(yùn)，區(qū)域文化博大精深，端硯與其它硯類相比有著不可取代的地位，這也是外區(qū)商業(yè)難以復(fù)制及遷移的特點(diǎn)。 白石村及端州一路的商家一直以分散式經(jīng)營，對于集中經(jīng)營有一定的抗拒 216。 肇慶硯行業(yè)分為兩大對立陣營（白石村與外圍商家的對立），外圍商家及其他村的商家容易混淆本項(xiàng)目是白石村自行經(jīng)營，會對本項(xiàng)目的產(chǎn)生抵觸情緒 216。 市委、市政府投入 2021 萬，改造白石村的村容村貌，有利于中國端硯文化村與白石村的有機(jī)融合，形成古文化產(chǎn)業(yè)的旅游點(diǎn)，不但可以增加村 民收入而且淡化村民對中國端硯文化村的抵觸情緒，從而達(dá)到雙贏目的 l 自身塑造的資源 216。 區(qū)域商業(yè)氣氛冷淡 216。 本項(xiàng)目是推進(jìn)硯行業(yè)的文化與經(jīng)濟(jì)融合和互動的平臺 216。 商鋪的間隔具有靈活性 l 自身塑造優(yōu)勢 216。 中國端硯文化村是現(xiàn)時肇慶硯行業(yè)中規(guī)模最大，檔次最高的旅游商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目 216。 端州路的擴(kuò)建工程開展，使交通樞紐暢通 216。 小結(jié)： u 為肇慶東擴(kuò)南連與珠三角接軌奠定良好的交通網(wǎng)絡(luò)條件 u 為中國端硯文化村的落成提供有利的交通樞紐 SWOT 分 析 n 項(xiàng)目優(yōu)勢（ Strength） l 地理位置優(yōu)勢 216。火車向東直通深圳和香港九龍，向西南在省內(nèi)可直達(dá)湛江，省外可直達(dá)重慶。 216。據(jù)了解，為提高道路的等級，市城區(qū)已實(shí)施改造的重點(diǎn)道路，側(cè)平石將改用花崗巖，人行道也采用高質(zhì)量、高檔次的行人道磚鋪設(shè)。直到 2021 年 3 月 15 日開始，端州一、二、三路全長 6 公里，改建工程 正式動工，端州路的交通環(huán)境狀況得到政府的重視及改善。深厚的文化底蘊(yùn)與成型的端硯作坊村落成為白石村得天獨(dú)厚的一大 5 亮色。通過 4 對本項(xiàng)目進(jìn)行了深入的剖析，以專業(yè)的市場調(diào)研為基礎(chǔ)、以獨(dú)到的見解為指引、以科學(xué)的操作作為手段、以利潤最大化為目的、根據(jù)市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)加以專業(yè)發(fā)揮，并不斷尋找項(xiàng)目品牌與產(chǎn)品背后所蘊(yùn)藏的閃光點(diǎn)。 1 中國端硯文化村策劃方案 目 錄 前 言 . 5 一、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 . 6 項(xiàng)目地塊分析 . 6 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 8 項(xiàng)目交通環(huán)境 . 9 項(xiàng)目的 SWOT 分析 . 11 二、項(xiàng)目競爭力分析 . 16 競爭力的分析 . 16 競爭力的塑造 . 17 三、中國端硯文化村的整體項(xiàng)目定位 . 18 市場形象定位 . 19 經(jīng)營行業(yè)定位 . 20 旅游定位 . 21 產(chǎn)品類型定位 . 21 經(jīng)營群體定位 . 22 消費(fèi)群定位 . 23 投資群體定位 . 23 市場租賃價格定位 . 24 四、功能規(guī)劃建議 . 25 2 整體規(guī)劃建議 . 25 商場布局原則 . 28 整體功能體系劃分 . 29 各商業(yè)組團(tuán)的劃分 . 32 【第一組團(tuán)】端硯及文房四寶商品銷售功能 . 33 【第二組團(tuán)】粵西特色商品銷售功能 . 35 【第三組團(tuán)】主街（宋都御街） . 37 【步行街西主入口廣場】 . 39 【中心廣場】 . 40 【東廣場】 . 41 參考資料 . 42 五、商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 53 現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案修改建議 . 53 商鋪裝修建議 . 54 環(huán)境景觀方案建議 . 56 智能化方案建議 . 58 其他細(xì)部規(guī)劃建議 . 60 六、物業(yè)價值提升策略 . 64 經(jīng)營模式提升 . 64 主題裝修提升 . 69 管理提升 . 70 3 七、營銷組合策略 . 72 租賃比例 . 72 產(chǎn)品組合 . 73 價格預(yù)期 . 74 八、營銷推廣策略及部署 . 75 營銷策略 . 75 招商策略 . 75 價格策略 . 75 廣告策略 . 75 公關(guān)策略 . 75 推廣策略 . 75 九、資金回籠計(jì)劃 . 76 結(jié) 語 . 77 前 言 感謝貴司提供了一個如此寶貴的合作機(jī)會，這是發(fā)展商對我司能力的一個肯定。最終，我們的問題得到了解答，并結(jié)晶成這份策劃方案。本項(xiàng)目第一期開發(fā)的土地緊靠端州一路及西江流域，水陸交通極為便利且首期開發(fā)土地平坦，極具開發(fā)潛力。 216。部分道路正在進(jìn)行花基帶、人行道及管道的施工。 肇慶交通樞紐 本項(xiàng)目位于肇慶與其他市、縣的重要交通咽喉位置，連接國道 321 線（廣州至成都）、 324 線（福州至昆明）、四連線（四會至連縣）縱貫全境，與廣（州）茂（名）鐵路和西江、綏江水道交匯。 7 216。 獨(dú)特的地理位置資源優(yōu)勢（四大名硯之首端硯）的發(fā)源地 l 歷史文化優(yōu)勢 216。 肇慶市委、市政府將中國端硯文化村納入我市大旅游發(fā)展和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要項(xiàng)目 8 216。 建筑規(guī)劃特點(diǎn)是建成仿宋代的端硯主題旅游購物公園 216。 粵西地區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目，端州區(qū)地標(biāo)式的建筑物 216。 中國端硯文化村是學(xué)生認(rèn)識及學(xué)習(xí)硯文化的天堂 n 項(xiàng)目的劣勢（ Weakness） 9 216。 項(xiàng)目周邊的商業(yè)布局零、散、亂缺乏統(tǒng)一經(jīng)營及統(tǒng)一管理 216。 中國端硯文化村打造成旅游商業(yè)復(fù)合地產(chǎn)的旅游購物公園，勢必成為繼星湖、鼎湖后來肇慶必游的旅游新景點(diǎn) 216。 白石村內(nèi)的家庭式作坊仿效中國端硯文化村經(jīng)營模式發(fā)展低水平的招商推廣 216。 流動的個體硯經(jīng)營者在中國端硯文化村周邊以低廉價格拉客影響場內(nèi)經(jīng)營戶的收益及影響文化村的整體形象 216。 n 市場的唯一性 綜觀現(xiàn)時廣東省內(nèi)暫未有雷同的集中經(jīng)營端硯及文房用品的專業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)，因此本項(xiàng)目具有較大潛力的市場可塑空間及發(fā)展空間。 端硯始祖的供奉地 252。 文化類行業(yè)的一年兩季的交易會場地 252。 端硯歷史及制作大觀 252。 肇慶旅游新亮點(diǎn) 252。 首創(chuàng)性 178。 創(chuàng)新性 178。 門票回收計(jì)算： 門票 娛樂表演收費(fèi) 人流 經(jīng)營年限 銷售額合計(jì) 25 元 25 元 50 萬 /月 40 年 10 億 建議租賃價格： 首層 50 元 二層 30 元 三層 20 元 四、功能規(guī)劃建議 第一期的整體規(guī)劃將劃分三大組團(tuán)，考慮到空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對商業(yè)經(jīng)營方式、經(jīng)營環(huán)境的滿足。在第一期項(xiàng)目規(guī)劃的后段將設(shè)置以情景場所及鑒定中心為主，希望通過參與性及互動性強(qiáng)的活動引導(dǎo)客戶向東面消費(fèi)，一方面帶旺東面商鋪，另一方面通過一、二期之間的東廣場作為引導(dǎo)、過渡空間而且要營造成一個舒適的共享空間，將一期商業(yè)氣氛延伸至二期規(guī)劃。通過將各類特色經(jīng)營商戶及特色表演、特色餐飲、互動娛樂、景觀小品設(shè)置在北區(qū)組團(tuán)（即H 組團(tuán)），吸引人流向北端聚集，形成集中購買后再自然向四周擴(kuò)散，在經(jīng)營上及招商推廣令商戶沒有因地理位置及商場分布有前鋪、后鋪的感覺，而是產(chǎn)生南組團(tuán)商鋪及北組團(tuán)商鋪，中區(qū)組團(tuán)商鋪的朝向及組團(tuán)的劃分，有利于提升商鋪?zhàn)鈨r。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色旅游商品、土特名優(yōu)產(chǎn)品占20%25% 252。 同時在項(xiàng)目的規(guī)劃方面，融入各類互動旅游功能，景點(diǎn)參觀旅游功能，整體項(xiàng)目采用旅游市場方式，進(jìn)行國內(nèi)外經(jīng)營推廣，包括吸引專業(yè)群體及旅游個體消費(fèi) 252。 銀行、電信、商務(wù)、儲運(yùn)等經(jīng)營服務(wù)配套功能 n 會展經(jīng)營功能 21 252。 D 棟以品牌端硯商品銷售為主，配套文房四寶商品（安徽、浙江的紙、筆、墨）作為輔助，與主街相呼應(yīng) 252。 粵西各鎮(zhèn)區(qū)特色商品 ，土特名優(yōu)產(chǎn)品集中展示推廣銷售 23 252。 作為主街上的 6 棟商鋪將融合特色商品銷售，通過特色表演，體現(xiàn)硯文化、宋文化、嶺南文