【正文】 進一步提高。而且與其他城市 (北京、廣州等 )相比，南京市住房面積偏小，家庭居住面積在 40 平方米以下的占樣本總量的%，在 60 平方米以下的占到 %。附表如下： 南京市民對住房相關(guān)因素的重要性評價和現(xiàn)有狀況打分表 各種因素 對各種因素重要性評價 (認為重要者所占比重 ) 現(xiàn)有狀況打分 (5 分制 ) 交通狀況 房型 周邊購物方便度 面積 小區(qū)內(nèi)綠化 所在位置 小區(qū)內(nèi)人的素質(zhì) 各種管道的方便度 小區(qū)周邊環(huán)境 周邊醫(yī)院 各種線路 物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施 周邊學校／幼兒園 上班路程 合 計 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 21二、項目樓盤定位 南京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成績有目共睹。本項目設(shè)計合理、價格適宜，位置較佳，是本地居民的較佳選擇。 四、營銷策略 期房與現(xiàn)房結(jié)合策略 為了減少建設(shè)期的資金占用，在銷售方式上采用期房與現(xiàn)房相結(jié)合的方式。 采用不同價格的銷售策略一方面是考慮到從市場發(fā)展規(guī)律看，市場啟動困難總要大一些，另一方面，進行分期銷售時，開盤的低價可以使造成客戶的一種搶購心理，有利于營造良好的市場氛圍。 交通條件 由于住宅區(qū)居住人口較多，具有較大人流量及車流量的重要公共建筑物，項目選址應有便捷的對外交通條件及良好的城市交通條件，位于城市主干道，公交線路直達，并與大運量客運交通（如地鐵、輕軌）有便捷的聯(lián)系。東側(cè)是南京市最寬、路幅達 80米的將東南路景觀街。 區(qū)域發(fā)展前景良好 從整個河西新城區(qū)的發(fā)展情況來看，有利于建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美的居住區(qū)，從項目建設(shè)區(qū)的發(fā)展來看，以奧體中心為龍頭的區(qū)域娛樂休閑中心、大型綠地廣場即將建成，居住環(huán)境將得到進一步優(yōu)化。其中： ? 住宅建筑面積： 370500 平方米，包括小高層住宅 180000 平方米、高層住宅 190500 平方米； ? 人防兼地下機動車停車場： 64000 平方米， 1280 個標準車位，其中200 個商場用車位， 1080 個小區(qū)住 戶車位；其中人防面積 15000 平方米； ? 地下自行車停車場： 4000 平方米， 3300 個車位； ? 大型商場： 14000 平方米； ? 配套公建、公用工程設(shè)施： 18000 平方米。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。 （二）規(guī)劃 指導思想 因地制宜 配合地形特點合理布局，盡力提高土地利用率，巧妙而充分利用空間，發(fā)揮臨 街商業(yè)價值，善用地塊現(xiàn)有資源。 （四）交通流線 出入口： 北區(qū)在南、西、北面的規(guī)劃道路共設(shè)四組人車出入口，鄰近集慶西路的北出入口為非機動車專用，其余南、西面的出入口各含一個人行出入口與兩個車行出入口。 （五）停車模式 區(qū)內(nèi)停車場地主要設(shè)置地下車庫，直接連通外圍車道；同時沿外圍車道路邊設(shè)置少量港灣式停車。 小區(qū)南部設(shè)休閑會所，設(shè)置餐飲、康樂、健身設(shè)施，結(jié)合綠化作為區(qū)內(nèi)居民休閑與交往場所。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 34實用而親切的組團綠化體系：強調(diào)組團綠化的均好性與親切感，底層架空并設(shè)花園，使住戶擁有和享受房前屋后、上下左右的自然環(huán)境。 經(jīng)濟高效 ? 在地形不規(guī)整、層數(shù)受限制，同時要保證容積率的條件下，充分利用區(qū)內(nèi)道路和建筑間距等有限空間，以具有復合效能的空間設(shè)計，解決用地緊張條件下營造內(nèi)部景 觀的矛盾。 建筑群南北面呈外高內(nèi)低的輪廓線，而東西面則形成兩側(cè)低中央高的天際線。 小區(qū)東部沿城市主干道江東南路設(shè)商業(yè)步行街集商業(yè)中心，發(fā)揮項目的臨街商業(yè)價值并突出配套賣點，同時形成富有氣氛的小區(qū)周邊景觀。 ? 兼顧日常與應急的機動性、以及分期使用的機動性：區(qū)內(nèi)步行主干道日常用作休閑景觀步道，但其路寬與構(gòu)造及外圍車道的連接考慮了可在特殊情況下通行車輛，為消 防、急救、搬運等特殊交通要求提供便利，同時利于分期開發(fā)時形成各區(qū)完整的路網(wǎng)。一條南北向中軸貫穿整個小區(qū)，把兩區(qū)各組團串連成一體。 項目住宅區(qū)內(nèi)的人流車流不相互影響。 ? 智能化 安全防范系統(tǒng)：防盜報警、周界警報、出入口管理、訪客對講、火災報江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 30警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計量遠抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂等系統(tǒng)，物業(yè)管理計算機系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 綜上所述，本項目選址符合項目建設(shè)的相關(guān)要求。 市政基礎(chǔ)設(shè)施完備 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 26項目建設(shè)區(qū)域已建成完備的各種市政基礎(chǔ)設(shè)施，自來水、電力、電信、煤氣、有線電視等管線齊全，排水設(shè)施雨污分流。項目所開發(fā)地塊為河西副中心區(qū)的腹部地區(qū)，緊鄰奧體中心，人氣非常旺盛，是目前南京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。 本項目的選址還應當考慮：規(guī)劃設(shè)計應能夠滿足作為大型住宅區(qū)的動靜交通組織和使用功能的要求，同時必須兼顧多方位景觀和觀景的視覺效果，以保持城市生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，并以適度的土地開發(fā) 強度，帶動周邊配套項目發(fā)展。期房和現(xiàn)房采用不同的售價，其中期房可采用較低價位，以低價進入市場，隨著 物業(yè)形象的完善，價格可適當上調(diào)。本項目以較低的價位、較大的增值空間、較好的質(zhì)量和環(huán)境來吸引這類消費者。 ? 套型搭配合理，以 120 平方米左右的套型為主，適當配以 130 平方米以上的大套型和 80 平方米左右的小套型； 三、銷售對象分析 隨著南京經(jīng)濟的迅速發(fā)展和市民收入水平的不斷提高，加上銀行系統(tǒng)對房產(chǎn)銷售實行按揭的強力支撐，普通市民貨幣購買自己住房的欲望欲發(fā)強烈；另有一部分高收入階層已將購買房產(chǎn)作為一種長線投資；也有一些人因休閑、追求居住環(huán)境及老人頤養(yǎng)天年等原因需在新城區(qū)購買住宅。 市民對自己的居住狀況滿意度為中等偏上水平的較多，但對房型、面積、小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、綠化均表現(xiàn)出不滿。 居住年限是市民購買商品房可能性的一個反映。 目前南京市居民居住條件雖然得到較大的改善，但仍存在一些較為嚴峻的問題： 住宅建設(shè)任務艱巨。而 2020年的漲勢更強勁，尤其是河西的房價節(jié)節(jié)高攀，河西現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目的售價一般均在 5000 元左右，而且基本上處于有價無市的態(tài)勢。鳥語花香、流水淙淙。 過去一直影響河西地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已有了巨大的改觀 。 河西新城是南京近年的開發(fā)重點，市政府要把它建成一個經(jīng)濟高速發(fā)展，集文化、中高檔住宅、體育、商務為一體的濱江風貌新城區(qū)，建設(shè)高品質(zhì)的、具有標志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場館和休閑游覽地。 對大環(huán)境的配套及社區(qū)服務的要求已是南京購房者的首選要素。 房地產(chǎn)價格和供給 增幅 都將放 緩 也就成為必然 。政府規(guī)劃和建設(shè)標準提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì)，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者 。與珠三角相似，長三角地區(qū)的外來人口急劇增長，隨著外來人口的素質(zhì)和財富的增加，他們越來越多地要求當?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一?；?礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場的多元化發(fā)展提供了可能。經(jīng)過對南京市 712 封市民來信的統(tǒng)計和 1000 戶居民訪問分析，就目前南京市整體講，購房需要率較高，很多人有購房打算。南京市居民住宅商品化消費意識不斷得到提高，住宅消費需求旺盛。 2020 年“房展會”的數(shù)據(jù)顯示，參展樓盤單價 3000 至 4000 元的占 42％， 4000 至 5000 元的占 12％， 5000 元以上的占 9％。據(jù)測算，南京市由于改善居住、人口增長、拆遷等原因每年需新增 500 萬平方米以上的住江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 11宅，而目前的供應量平均在 300 萬平方米左右，供需矛盾突出。 低價住宅上揚比重將會增大。 另 外，南京市 2020 年將進一步加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度，經(jīng)適房計劃完成竣工面積約 50 萬平方米，可向市場提供更多的低價位住房。按規(guī)劃指標，到 2020 年，人均住房建筑面積江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 9將達到 23 平方米，就算不考慮人口基數(shù)的增長，為實現(xiàn)這一目標所需的 新增住房建筑面積將超過 3000 萬平方米。 以上數(shù)字說明商品房銷售交易量的增長速度是非?？斓模袌龌潭仍谘杆偬岣?。南京作為長三角大經(jīng)濟圈 的重要組成部分，城市化進程加快，地價持續(xù)穩(wěn)步上漲，住宅消費熱點已經(jīng)形成，南京房地產(chǎn)市場充滿了活力。 第 五 是房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)整已基本到位。在《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，對住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都提出了明確要求： “2020年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到 22 平方米 ”，要 “深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費借貸，進一步發(fā)展以居民住宅為重點的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè) ”。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 6第三章 市場分析 一、投資環(huán)境分析 （一）國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 近年來，房地產(chǎn)業(yè)被作為拉動 GDP 增長以及經(jīng)濟 的支柱型產(chǎn)業(yè)受到各地政府的積極支持，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的發(fā)展勢頭。奧體 中心及地鐵一號西延線、地鐵二號線都在本地塊千米范圍內(nèi)。 按照市委、市政府戰(zhàn)略部署，南京市房地產(chǎn)業(yè)在 “九五 ”期間充分發(fā)揮了先導性產(chǎn)業(yè)的作用。為促進住宅建設(shè)健康有序的發(fā)展，建議如下： 在項目實施期間要注意市場動態(tài)，應對市場變化，防范未來市場變化風險，提高相關(guān) 資源使用效率。隨著公交的 通行 、 地鐵的 實施 ， 河西房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了前所未有的熱潮。 江蘇地華以雨潤集團的經(jīng)濟實力為后盾，汲取雨潤十年創(chuàng)業(yè)的寶貴而豐富的經(jīng)驗，發(fā)揚雨潤十年奮勇拼搏鑄成的雨潤精神，堅持“質(zhì)量第一，服務至上”的傳統(tǒng)風格，高屋建瓴、創(chuàng)造創(chuàng)新，以遠大的目標、高尚的立意、縝密的構(gòu)思、先進的設(shè)計、精湛的技術(shù)和精細的管理，打造房地產(chǎn)界新的馳名品牌。目前，其下屬 分（子）公司 6 個，員工 100 多名，涉及房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、裝飾、銷售和咨詢等業(yè)務。 河西的城市化建設(shè)日新月異。 （二）建議 依據(jù)我國的國情，普通商品住宅將在相當長的一段時期內(nèi)扮演重要角色，其生命力取決于其是否符合市場經(jīng)濟規(guī)律、是否能走上自身良性循環(huán)發(fā)展的軌道、是否能起到與其它類型住宅供給互為補充的作用。根據(jù)南京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “九五 ”計劃和 2020 年遠景目標綱要精神，從 “九五 ”開始已將房地產(chǎn)業(yè)列為重點培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)。本項目用地位于河西集慶西延路以南、江東南路以西、經(jīng)四西一路以東、所街路以北的河西中心區(qū)域，屬奧運江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項目可行性研究報告 5板塊。 綜上所述，本項目建設(shè)是十分必要而且迫切的。改革開放以來，特別是 1998 年以來，國家和有關(guān)部門制定 了 一系列鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。經(jīng)過國家和有關(guān)部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費者權(quán)益意識的提高，都使房地產(chǎn)商 的不規(guī)范行為受到遏制，房地產(chǎn)業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為規(guī)范方面有了進步。 （二）南京地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 近年來，