【正文】 唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 ? 成本構(gòu)成表 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計(jì)（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費(fèi)用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設(shè)費(fèi) 水電增容費(fèi) 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結(jié)構(gòu) 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預(yù)見費(fèi) 50 100,050 5,002,500 成本合計(jì) 2,885 288,644,250 注：以 容積率計(jì)，總建筑面積 以 100,050 平方米計(jì)，開發(fā)周期以 5 年計(jì)。 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù) 期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 12,006 銷售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷 售費(fèi)用 銷售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。遠(yuǎn)古時(shí)期，由于生產(chǎn)力落后，各民族和各區(qū)域之間交流李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。與經(jīng)濟(jì)相伴而行的各種文明 —— 包括文化的和藝術(shù)的 —— 也必然在碰撞交融中， 誕 生出新的更先進(jìn)的文明。 二 時(shí)代背景 天造時(shí)，順之者昌。 2020 年 10 月，中共廣東省委、省政 府對(duì)珠海又提出進(jìn)一步的要求：在 5 年內(nèi)努力將珠海建設(shè)成為一個(gè)區(qū)域性現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)文化中心城市。 “珠海國際文 化城”以繁榮的珠江三角洲為依托，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，同時(shí)珠三角和港、澳地區(qū)對(duì)國內(nèi)外具有各種強(qiáng)大的輻射能量，這種能量將極有利于“珠海國際文化城”進(jìn)軍國際旅游大市場(chǎng)。國際資本、技術(shù)與國內(nèi)勞動(dòng)力、自然資源等相互結(jié)合，使資本與資產(chǎn)繁殖與增值產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)磁性效應(yīng)。面對(duì)如此大的市場(chǎng)前景和大好發(fā)展機(jī)遇，《珠海 國際文化城》項(xiàng)目的建設(shè)不僅可行，而且勢(shì)在必行。 該建筑群東南側(cè)面向大海，北面背靠風(fēng)景奇麗的望赤嶺山巒，主要由圓拱 形“國際文化藝術(shù)大廳”主建筑、“世紀(jì)大廣場(chǎng)”及其它附屬建筑物構(gòu)成。 龍骨架，外飾輕質(zhì)高強(qiáng)度、耐磨、耐沖擊、耐腐蝕、隔熱保溫、不沾灰塵、白色半透明的新型玻璃鋼復(fù)合材料。現(xiàn)分別提出配套項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下： 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 絲綢之路商業(yè)大街 長(zhǎng)約 1200 米，街道平均寬約 9 米，宛延曲折，街道兩邊建筑物平均 2~3 層，徑深平均約 25 米（兩邊合計(jì)約 50 米），總建筑面積 15 萬平方 米。在另一大廳，用上述同樣的方法演繹鄧小平南巡時(shí)為珠海題寫“珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)好”的場(chǎng)景。以型鋼組合結(jié)構(gòu)和大型玻璃等建筑材料，利用光學(xué)、聲學(xué)等原理構(gòu)造太空式科幻建筑空間。） “海上游艇館”建筑面積 2020平方米，內(nèi) 設(shè)休息室 、餐廳等設(shè)施，面向廣大游客提供服務(wù)。 “海上俱樂部會(huì)員館”建筑面積 3000 平方米，內(nèi)設(shè)豪華休息室、健身房、浴室、保健按摩房、餐廳等設(shè)施。這是一座世界級(jí)文化藝術(shù)品會(huì)展、交易、拍賣的場(chǎng)所，并利用互聯(lián)網(wǎng)與世界各知名博物館、藝術(shù)館、拍賣行等組織和機(jī)構(gòu)進(jìn)行廣泛聯(lián)系和合作，以不斷拓展文化藝術(shù)品的國際市場(chǎng)。該館以不同的雕塑、繪畫等裝飾等 藝術(shù)，展現(xiàn)我國 56個(gè)民族不同的民風(fēng)民俗，并借助電、光、聲等不同的現(xiàn)代科技手段，使人物、場(chǎng)景“活”起來，做到生動(dòng)而又逼真。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂、健身、購物等場(chǎng)所。 其它附屬建筑，其功能是為主建筑服務(wù)的管理、電力、通訊等樓宇，建筑面積共約 5000平方米。大廳內(nèi)設(shè)有 3 萬6 千人以上的觀眾席。 在《珠海國際文化城》規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，我們始終注重“以人為本”的指導(dǎo)思想，并站在歷史和時(shí)代進(jìn)步所要求的高度，抱著為國爭(zhēng)光、為社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和為全人類文明進(jìn)步事業(yè)服務(wù)的宗旨，打破常規(guī)，創(chuàng)新思維，使“珠海國際文化城”真正成為經(jīng)得起世界各國人民檢驗(yàn)并喜愛的、世界級(jí)文化藝術(shù)標(biāo)志性的“黃金旅游”項(xiàng)目。而香港旅游協(xié)會(huì)認(rèn)為樂園啟動(dòng) 5 年后，每年游客便可達(dá) 1000 萬人次， 10 年后可達(dá)2020 萬人次。 珠江三角洲及與其血脈相連的港、澳地區(qū)，已成為世界資本競(jìng)相投入的熱土。如果以淇澳為圓心，以 80 千米為半徑畫一圓，你就可以將珠江三角洲的明星都市及香港、澳門盡收圈內(nèi)。 1998 年被聯(lián)合國環(huán)境組織授予中國唯一的最佳“改善人居李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。特區(qū)的創(chuàng)辦不僅證實(shí)了與世界經(jīng)濟(jì)接軌的成功，同樣證明了東西方文明碰撞與交融所產(chǎn)生的巨大能量，對(duì)推動(dòng)我國社會(huì)主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的巨大作用。 《珠海國際文化城》乘愿而來，她的建立，將成為東西方文化藝術(shù)碰撞和交融的世界級(jí)大舞臺(tái)，成為一 個(gè)更加宏偉壯觀的以國際文化藝術(shù)為主體的“東方明珠”。 這是人類發(fā)展史早已證明的不變真理。 這是宇宙間亙古不變的規(guī)律。考慮到項(xiàng)目的開發(fā) 周期需要 35 年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。根據(jù)對(duì)南京市場(chǎng)的了解和對(duì)國家相關(guān)政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術(shù)園的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量考慮以下新材料、新技術(shù)的應(yīng) 用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 建議按照國家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、參照國家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話，有線電視和 VOD 點(diǎn)播。建議可邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì) 12 個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣點(diǎn)。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。 —— 藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。 —— 在園林方面，隨著大唐封建社會(huì)中經(jīng)濟(jì)和意識(shí)形態(tài)的變化，園林藝術(shù)日益發(fā)展，莊嚴(yán)的宮殿被打破，反之以模擬自然山林為目標(biāo)的建筑出現(xiàn)了，人和自然界進(jìn)一步的聯(lián)系，人為場(chǎng)所自然化，與自然合為一體。 聯(lián)體別墅房型建議： 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 —— 可考慮導(dǎo)入部分木質(zhì)結(jié)構(gòu)的獨(dú)棟別墅，以營造產(chǎn)品差異，但缺點(diǎn)是隔音效果差，成本高。 （ 3） 云頂別墅 —— 專為頂級(jí)度身定造的休閑別墅，產(chǎn)生坐庭院看落日染紅遠(yuǎn)山，聽鳥鳴唱綠山谷，和著山野的天籟之聲，一種悠長(zhǎng)的夢(mèng)想便隨白云而翻飛，一種君臨天下的大氣風(fēng)范便油然而生。 二、物業(yè)類型建議 —— 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品。而且充分考慮了藝術(shù)園區(qū)的開放性與經(jīng)營管理的方便性，盡量減少對(duì)社區(qū)居民的日常生活影響。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。（ 3）板塊聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)。 職業(yè)特征： 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主 經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級(jí)營銷人員 專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：高級(jí)工程師、高級(jí)建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、高級(jí)會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、高科技產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員 社會(huì) 人文科學(xué)領(lǐng)域：律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 有隱性收入的政界人員 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 別墅精神 =領(lǐng)域感 +獨(dú)立感 +尊貴感 +占有感 +價(jià)值感 +人際情感 …… 一篇有思想的文章可以流傳永世，一棟有理念的曠世建筑得以價(jià)值逾恒。 含生命熱愛 （ 1） 每一戶都有自然 —— 利用自然地勢(shì)和植物，把別墅“種”在大自然的 懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 市中心和沿機(jī)場(chǎng)路高速與城東干道貫通連接市中心均只需 20 分鐘。 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地?；刂胁肯鄬?duì)平坦，局部有水塘和沼澤，南側(cè)地勢(shì)略高有緩坡，形成與南側(cè)道路的天然屏障，在隔塵擋噪方面有良好作用。規(guī)劃和居住環(huán)境上是一個(gè)正在日漸成熟的新區(qū)高尚住宅區(qū)。 產(chǎn)品方面，我們建議 以獨(dú)棟、雙拼別墅為主，以高尚純別墅概念統(tǒng)領(lǐng)社區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)品 （除傳統(tǒng)的獨(dú)棟、雙拼別墅外，可考慮引進(jìn)雙立別墅、別墅樓中樓；同時(shí)以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造）。 五、各區(qū)參數(shù) 第六章：項(xiàng)目建筑規(guī)劃及建議????????????????????????????????????????第 26 頁 一、產(chǎn)品規(guī)劃分析 二、物業(yè)類型建議 三、單體面積建議 四、面積及房型配比 五、房型設(shè)計(jì)建議 六、建筑及風(fēng)格建議 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議????????????????????????????????????????第 35 頁 一、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)理念 二、景觀環(huán)境手法 第 八 章 ： 公 共 、 芙 蕖 設(shè) 施 規(guī) 劃 建議????????? ?????????????????????????????第 39 頁 一、藝術(shù)館區(qū)建議 二、公共設(shè)施建議 第九章：分期推案建議???????????????????????????????????????????第 43 頁 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用???????????????????????????????????????第 44 頁 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析?????????????????????????????????????第 45 頁 第 十 二 章 ： 盛 唐 藝 術(shù) 園 2020 年 工 作 推 進(jìn) 計(jì)劃 ???????? ?????????????????????????第 48 頁 附件：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案?????????????????????????????????????第 49 頁 【總經(jīng)理提要】 本次報(bào)告是在前幾次報(bào)告基礎(chǔ)上從項(xiàng)目簡(jiǎn)介、土地價(jià)值研李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請(qǐng)給我留言。 在開發(fā)理念思考方面，我們提出 “ 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) ”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前”、“尊重共性，突出個(gè)性” 整體開發(fā)的 四大 理念，在產(chǎn)品上以“ 一幢一境界，一戶一藝境 ”為理念進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 在整體容積率為 的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)及建設(shè)成本為 288,644,250 元， 收益為 409,271,200 元， 利潤(rùn)為73,560,762 元， 利潤(rùn)率為 18%。 二、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目占地面積 500畝，基地呈方形。 地西南部、東北部有兩個(gè)人工湖（康后湖 與韓老洼水庫），是基地寶貴的景觀元素和生態(tài)資源。應(yīng)該說，本基地的自然資源在整個(gè)南京都屬上乘，在將軍路沿線更為突出。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有 60100畝的藝 術(shù)園用