【正文】 大于求的發(fā)展態(tài)勢。從目前的情況來看，在上海的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商業(yè)用房也將有較快增長。屆時(shí)，招商困難這一矛盾將更為突出。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū) 域產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。但是本項(xiàng)目商業(yè) 區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級(jí)商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。據(jù)中國飯店協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)， 2020 年餐飲業(yè)仍將保持高速增長，年?duì)I業(yè)額將突破 7000 億元大關(guān)，增長幅度將達(dá)到 15％左右。 1996～ 2020 年上海市 GDP 見下表。隨著該地區(qū)的建設(shè)和人氣的聚集，對(duì)餐飲娛樂的需求會(huì)越來越旺，相關(guān)用房的租售前景看好，本項(xiàng)目的市場優(yōu)勢將逐漸體現(xiàn)。 上海寫字樓市場過去 3 年的新供應(yīng)量和租售量分別為： 2020 年 187000 平方米與 450000 平方米， 2020 年 338000 平方米與 405000 平方米， 2020 年預(yù)計(jì) 310000 平方米與 350000 平方米。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在 XX 區(qū)區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有三大塊： XX 路－－ XX 路板塊由于靠近市中心和上?；疖囌?，同時(shí) XX路是該區(qū)最重要的商業(yè)中心，江寧路是連接 XX 區(qū)進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊 成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠城市中環(huán)線（建設(shè)中）、與滬寧高速公路相鄰的地理優(yōu)勢及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè)立公司或辦事處， 市場前景看好。 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 135977 萬元，項(xiàng)目法人自籌資金 50977 萬，其余約 85000 萬元從銀行貸款及房地產(chǎn)信托等方式解決。銷售期從項(xiàng)目建設(shè)期第二年（ 2020 年下半年）開始，至經(jīng)營期前二年，預(yù)計(jì)銷售第一年的收入為 40%，第二年的收入為 50%，第 三年的收入為 10%。 餐飲娛樂出售、出租收入 本項(xiàng)目共建有餐飲娛樂建筑面積為 58983 平方米，計(jì)劃全部出租經(jīng)營， 租金價(jià)格暫定為 元 /平方米 日，則測算期內(nèi)餐飲娛樂部分的經(jīng)營收入合計(jì)為 53822 萬元。 （ 4）稅前利潤 扣除建設(shè)投資成本、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金及附加后，項(xiàng)目的稅前利潤為 85517萬元。 （ 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按貸款 85000 萬元、兩年 、利率 56%左右計(jì)取，計(jì) 7140 萬元。 銷售收入預(yù)測 辦公樓出售、出租收入 本項(xiàng)目共建有辦公樓建筑面積 91008 平方米，根據(jù)項(xiàng)目法人經(jīng)營設(shè)想建成后分年出售，平均售價(jià)暫按 8000 元 /平方米計(jì)；則辦公樓部分銷售收入合計(jì)為 72806 萬元。 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與說明 （ 1）項(xiàng)目投資規(guī)模 完成項(xiàng)目總投資為 135977 萬元，其中接手項(xiàng)目公司及土地費(fèi)用約為 20200 萬元。 投資估算參考了上海市同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。 本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。放眼未來兩年，隨著新供應(yīng)量的萎縮 、使用需求的升溫，租金水平將進(jìn)一步上揚(yáng)，繼而刺激購買需求，估計(jì)上海寫字樓的產(chǎn)權(quán)交易量和資本價(jià)值將出現(xiàn)突破性增長。與外資企業(yè)相比，國內(nèi)企業(yè)更 愿將寫字樓作為一項(xiàng)資產(chǎn)投資。 本項(xiàng)目處于 XX 區(qū)規(guī)劃建設(shè)的 XX 路商業(yè)圈的中心地帶，周邊圍繞著眾多的商業(yè)設(shè)施及 大賣場，根據(jù) XX 區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃，該地區(qū)將建設(shè)成為 XX 區(qū)的新的商業(yè)貿(mào)易中心，周邊已建成或正在建設(shè)的住宅小區(qū)眾多，隨著該地區(qū)一批高水平的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施的建設(shè)完成，該地區(qū)將聚集更多的人氣，產(chǎn)生更多的商業(yè)娛樂消費(fèi)需求，商業(yè)餐飲娛樂業(yè)主將更加關(guān)注該地區(qū)的發(fā)展，從而推動(dòng)該地區(qū)相關(guān)房產(chǎn)市場的需求。 而根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入為 13250 元，人均消費(fèi)支出為 10464元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為 306 元，約占 %。中國的餐飲業(yè)出現(xiàn)了一些巨大的變化，比如快餐和休閑餐飲的興起， 洋快餐大舉進(jìn)入中國，西餐逐漸被人們接受，傳統(tǒng)餐飲和烹飪受到很大挑戰(zhàn)，餐飲的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化正在興起等等。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入， XX 路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。 目前，上海某些市場空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。在未來三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將超過 2020 萬平方米；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%～ 9%左右。 2020 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。 經(jīng)估算， XX 廣場項(xiàng)目工程建 設(shè)投資為 135977 萬元，稅后投資利潤率為 %，財(cái)務(wù)效益較好。 本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了 XX 路商業(yè)中心的水平和規(guī)模 ，豐富了 XX 路商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 項(xiàng)目法人概況 XXXXXXXXXX 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù) XXX 投資管理公司提供的資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和 XX 區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場研究的基礎(chǔ)上，通過客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提 供科學(xué)的決策依據(jù)。 一、 總論 項(xiàng)目簡介 建設(shè)地點(diǎn) XX 廣場（暫名）項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于 XX 路以南、 XX 路以西、 XX 路 XX 以北、 XX 路興力達(dá)商業(yè)廣場（規(guī)劃）以東，規(guī)劃總用地面積為 公頃（以實(shí)測為準(zhǔn)）?？紤]熱電項(xiàng)目投資額較大，合作區(qū) 在發(fā)展中，設(shè)計(jì)滿足 5— 10 年，規(guī)模不宜太大，但設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)留有余地。溴化鋰制冷熱負(fù)荷的增加，使熱電廠的綜合效益明顯提高，現(xiàn)己出現(xiàn)熱、電、冷聯(lián)產(chǎn)迅 速發(fā)展的勢頭。 單 位售電凈利潤 元 /千瓦時(shí) 單位售熱凈利潤 元 /GJ 經(jīng)濟(jì)效益 (年、靜態(tài) ) 毛利總額 13484 萬元 銷售稅金 2521 萬元 其中：銷售稅 (17%) 2292 萬元 兩項(xiàng)附加稅 229 萬元 實(shí)現(xiàn)利潤 10963 萬元 實(shí)現(xiàn)所得稅 (33%) 3618 萬元 提三項(xiàng)基金 (15%) 543 萬元 凈 利潤 6802 萬元 全部資金回報(bào)率 % 全部投資利潤率 % 投資回收年限 年 第十二章 其它需要說明的情況 勞動(dòng)定員 按照熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究科技規(guī)定 :熱電廠的組織機(jī)構(gòu)和人員配備應(yīng)本著精簡、高效的原則，不同熱電廠的勞動(dòng)定員宜控制在以下范圍內(nèi)（在有條件時(shí)可更少）： 全廠裝機(jī)容量＜ 50MW （單機(jī)容量〉 ） 150180 人 全廠裝機(jī)容量＜ 100MW （單機(jī) 容量為 25， 50MW） 250～ 280 人 全廠裝機(jī)容量） 500MW （單機(jī)容量為 100MW 及以上） 300～ 400 人 熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目建議書 20 結(jié)合實(shí)際 ,該項(xiàng)目勞動(dòng)定員可擬定為 270 人。 經(jīng)營范圍 公司主要經(jīng)營范圍 是經(jīng)伊寧市人民政府授權(quán)委托，從事股份制企業(yè)國有資產(chǎn)股權(quán)的投資、管理和經(jīng)營運(yùn)作；組織和管理國有資產(chǎn)收益；收繳和產(chǎn)權(quán)處置收入；建立合作區(qū)建設(shè)發(fā)展投資基金；按照國家產(chǎn)業(yè)配置支持企業(yè)發(fā)展并 負(fù)責(zé)基金的投資回收、監(jiān)督和管理。 除塵措施 鍋爐的尾部煙氣煙塵，經(jīng)過文丘里脫硫多級(jí)水膜除塵器處理后，煙塵排放濃度為 196mg/N ㎡， SO2 排放濃度為 757mg/N ㎡，達(dá)到國家環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)《鍋爐大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB13271— 2020）中所指的二類區(qū)域的排放標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)除塵后的煙氣從煙囪排向大氣。預(yù)除塵器的除塵效率，還要 考慮灰渣的綜合利用問題，現(xiàn)干灰的綜合利用好于干脫硫渣的綜合利用。通過控制旁道煙道的壓差而使旁路煙道的煙氣流量為零，既無煙氣短路 (未經(jīng)脫硫 )，也無煙氣在脫硫裝置中循環(huán)。 項(xiàng)目建設(shè)期限 項(xiàng)目建設(shè)期限 18 個(gè)月。綜合考慮，建議采用循環(huán)流化床鍋爐。公路交通運(yùn)輸方便，原煤供過于求。 第四章 產(chǎn)品方案 設(shè)備工藝 合作區(qū)熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，建議裝機(jī)方案為新建 2 50MW 的供熱機(jī)組。該區(qū)域近年來快速發(fā)展，建成區(qū)為 平方公里。隨著合作區(qū)用地面積不斷擴(kuò)大，建筑采暖面積不斷增加，該熱源已不能滿足增加的熱負(fù)荷。 第三章 市場分析 合作區(qū)目前注冊各類企業(yè) 212 個(gè)，其中工業(yè)企業(yè) 53 個(gè)。 開放和現(xiàn)代化建設(shè)中優(yōu)先發(fā)展的區(qū)域，此建設(shè)項(xiàng)目符合國家和地方的產(chǎn)業(yè)政策?，F(xiàn)電力需要 9750 萬千瓦時(shí)，到 2020 年需求達(dá) 39750 萬千瓦時(shí)。 考慮到 園 區(qū)還在發(fā)展 中，所以熱電廠裝機(jī)規(guī)模不宜過大，且以供熱可靠性強(qiáng)、負(fù)荷適應(yīng)性好、可分期實(shí)施為原則。 XX熱電站 可行性研究報(bào)告 目 錄 一 總論 二 項(xiàng)目的意義及必要性 三 市場分析 四 產(chǎn)品方案 五 原材料供應(yīng)及外部配套情況 六 建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、地點(diǎn)和期限 七 項(xiàng)目的技術(shù)基礎(chǔ) 八 灰渣處理方案及除塵措施選擇 九 項(xiàng)目承擔(dān)單位概況 十 投資估算與資金籌措 十一 經(jīng)濟(jì)效益分析 十二 其它需要說明的情況 熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目建議書 2 第一章 總論 項(xiàng)目背景 隨著 伊寧邊境 經(jīng)濟(jì) 合作 區(qū)的迅速發(fā)展，入?yún)^(qū)企業(yè)不斷增多， 項(xiàng)目規(guī)模不斷擴(kuò)大， 項(xiàng)目單位 對(duì) 投資的硬環(huán)境 要求 越來越 高 ，供熱工程 （尤其工業(yè)蒸氣供應(yīng)） 已嚴(yán)重滯后 ，不能滿足合作 區(qū)建設(shè) 發(fā) 展需 求 。 項(xiàng)目建議書編制依據(jù) （ 1）伊寧市集中供熱和熱電聯(lián)產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃建議報(bào)告（伊寧市聯(lián)創(chuàng)城市建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司 2020 年 5 月 30 日） （ 2）伊寧市工業(yè)經(jīng)濟(jì)“十一五”規(guī)劃（ 2020 年 3 月） （ 3）伊寧市加快工業(yè)化進(jìn)程（ 2020 年 — 2020 年）目標(biāo)計(jì)劃（伊寧市發(fā)展計(jì) 劃委員會(huì) 2020 年 3 月 22 日） （ 4）關(guān)于發(fā)展熱電聯(lián)產(chǎn)的規(guī)定（ 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 、 國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、建設(shè)部、國家環(huán)?？偩?2020 年 3 月 2 日） 。 熱電廠的建設(shè)是城市治理大氣 污染和提高能源利用率的重要措施，是集中供熱的重要組成部分 ， 是提高人民生活質(zhì)量的公益性基礎(chǔ)設(shè)施。 項(xiàng)目建設(shè)是加快伊寧市工業(yè)化進(jìn)程的需要 到 2020 年，伊寧市工業(yè)發(fā)展要形成特色鮮明，優(yōu)勢突出，布局合理的工業(yè)格局，走出一條科技含量較高，經(jīng)濟(jì)效益好，資源轉(zhuǎn)化優(yōu)，環(huán)境污染少，人力