【正文】 通過區(qū)域市場的研究、地產(chǎn)項目的評估與選擇、地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢等業(yè)務的拓展與深化，將逐步形成房地產(chǎn)經(jīng)營所必須的全部能力，通過對房地產(chǎn)公司業(yè)務經(jīng)營過程中各項職能的部分或全部承擔，最終成為房地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，部分或全部地接受房地產(chǎn)公司的委托，完成相應的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務或部分業(yè)務，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。經(jīng)營平臺是三個平臺建設的基礎，沒有該平臺作為依托，將難以確立地產(chǎn)咨詢公司在業(yè)內(nèi)的強勢地位，同時它也是流通平臺和人才平臺在初期形成時的推動力量；流通平臺將是一個相對獨立的平臺，但隨著流通平臺的建成與強化，將對經(jīng)營平臺的強化與穩(wěn)固形成強大的支撐作用；人才平臺是強化經(jīng)營平臺和流通平臺的最人性化的因素，人才交流不僅 能促進與合作伙伴的共同發(fā)展，帶來現(xiàn)實利益，而且將形成良好的感情紐帶，穩(wěn)固雙方的合作關系。 ? 研究先行、實踐跟進 地產(chǎn)咨詢公司將充分發(fā)揮咨詢企業(yè)的學習和研究能力，充分了解目前房地產(chǎn)企業(yè)的操作流程與規(guī)范，并結合公司以往的咨詢工作經(jīng)驗，形成基本合理的 完整的房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢思路與方法，在此基礎上與投資方、老客戶合作，使理論與經(jīng)驗相結合，系統(tǒng)的思路、方法與特殊的行業(yè)技巧相結合，在將合作方經(jīng)驗理論化的同時，將先行研究的思路方法細化、可操作化。作為企業(yè)實力的象征，地產(chǎn)咨詢公司的品牌將在本階段突破投資方的影響，突出自身的特點。 3. 地產(chǎn)開發(fā)與中介服務相結合的公司 這類企業(yè)以順馳為代表，集地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)中介業(yè)務為一體，并將連鎖經(jīng)營理念與方法應用于地產(chǎn)中介業(yè)務，在各地開設連鎖店，以蘇果的方式形成自身的銷售網(wǎng)絡，并以此網(wǎng)絡為地產(chǎn)中介業(yè)務和地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的渠道支撐。以后新加入的核心員工同樣有權以加入時的每股凈資產(chǎn)為價格，在加入兩年內(nèi)按約定比例出資入股。但是在目前情況下，銷售代理是所有服務中最容易被替代的一個環(huán)節(jié)，也是競爭最激烈的一個環(huán)節(jié)，事實上目前很多房地產(chǎn)公司自己在完成銷售工作。 穩(wěn)固原有的合作關系，應建立和強化三個紐帶關系，第一紐帶是由業(yè)務合作而形成的相互依賴的業(yè)務紐帶，這根紐帶的強度取決于我公司的服務質(zhì)量和服務效率；第二紐帶是流通平臺建成后帶來的市場紐帶，即房地產(chǎn)公司地產(chǎn)銷售過程中對銷售渠道的以來，這根紐帶的強度取決于流通平臺的品牌影響力 ，及以此為基礎的人氣與銷量；第三紐帶是由人員交流所形成的人員紐帶，這根紐帶的強度既取決于相互間因為了解而產(chǎn)生的信任，也取決于相互間因為合作而產(chǎn)生的感情。我們相信，經(jīng)過輸理分析的、理論化和體系化了經(jīng)驗，將更加合理有效。公司將與房地產(chǎn)開發(fā)公司在高中低各層級上展開人才交流，成為人才能力（包括理論方法與操作能力等）提升的平臺。將客戶價值的實現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務目標。這樣的市場形勢將產(chǎn)生以下幾個市場效應： 1. 房地產(chǎn)公司感受到的市場壓力將逐步轉變成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實需求 由于市場競爭逐漸加劇、土地投放越來越規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)的成本在增加，房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)利潤將逐漸回歸正常水平，因此房地產(chǎn)公司感受到的壓力將越來越明顯，提升其被忽視的運作能力和運作效率，將成為獲取較高的開發(fā)利潤的主要手段。 (二 )培訓內(nèi)容 培訓將包括（但不限于）以下內(nèi)容： 1) 房地產(chǎn)基本業(yè)務模式培訓 2) 房地產(chǎn)項目評估與項目選擇 3) 房地產(chǎn)項目策劃管理 4) 房地產(chǎn)銷售管理 5) 房地產(chǎn)銷售技巧 6) 房地產(chǎn)工程管理 7) 房地產(chǎn)公司的資金運作與財務管理 8) 房地產(chǎn)公司的人力資源管理 9) 團隊建設等其他培訓服務 (三 )成果 提升客戶企業(yè)的人力資源水平，建立穩(wěn)固的合作紐帶。 銷售模式的創(chuàng)新是房地產(chǎn)銷售能力的提升的關鍵，在這一點上，地產(chǎn)咨詢公司將擁有一般房地產(chǎn)公司難以企及的優(yōu)勢。 《人力資源管理方案》：內(nèi)容包括人力資源管理基本準則與思路，以及在招聘、培訓、績效管理、崗位管理等方面的管理制度、流程、工作方法與要求等基本管理規(guī)范。 2) 業(yè)務管理咨詢 業(yè)務管理主要通過房地產(chǎn)開發(fā)流程的管理來控制房地產(chǎn)公司項目的時間、進度、成本和客戶關系管理等內(nèi)容，從而達到有效地提高企業(yè)北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 的運營效率和效益的根本目的。 2. 高效的業(yè)務運作能力 高效的業(yè)務運作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項目的選擇、規(guī)劃、建設與營銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門各崗位有明確的職責、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，降低經(jīng)營成本，提高競爭力。 8. 推廣 計劃 包括建設現(xiàn)場和銷售現(xiàn)場包裝、宣傳資料印刷、媒介投放、公關活動等，以及對所有這些活動的效果評估與監(jiān)控、修正。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結合，需要高度的專業(yè)化運作。 ② . 建筑風格定位 項目總體建筑風格及色彩計劃、建筑單體外立面設計提示。包括成本模擬表及其說明、銷售均價假設、銷售收入模擬表、利潤模擬表及說明、敏感性分析（包括可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤 的北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 影響）等。 在房地產(chǎn)暴利時代，項目評估和選擇的偏差最多只會增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強，項目評估和選擇的錯誤或偏差，將導致項目的直接失敗。 4) 近 5 年市場走勢分析和未來趨勢分析 主要分析近 5 年年土地轉讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產(chǎn)擁有量、購買意愿的變化情況，尋求近 5 年市場變化規(guī)律，并結合 市場環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動力，并據(jù)此預測未來的變化趨勢。 二、研究內(nèi)容 (一 )區(qū)位特征： 1. 區(qū)域因素 （指以城市為中心所形成的經(jīng)濟圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）： 中心城市在區(qū)域中的地位 ? 區(qū)域經(jīng)濟結構 ? ? 收入水平及收入結構 ?城市功能分工 人口流動情況 ? 總人口及人口結構 ? 家庭結構及宜婚人口 ? 人均居住面積及房產(chǎn)占有結構 ? 2. 城市因素 （所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟、社會、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）： 1) 經(jīng)濟因素：人均可支配收入、 GDP 總量及增長潛力、 2) 社會因素：人口和家庭結構、城市規(guī)劃及城市化進程 3) 政策法規(guī)：金融政策（開發(fā)貸款、購房按揭、抵押貸款）、物業(yè)管理政策、二手房屋交易政策（容許交易范圍、稅費、程序） 、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協(xié)議轉讓政策；定價政策、用途轉換政策、調(diào)控政策）、工程招投標政策、期房銷售政策、廉租房和經(jīng)濟適用房政策 3. 板塊因素： 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 1) 現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模、檔次 2) 現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結構 3) 現(xiàn)有公共配套設施，包括交通、學校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂等 4) 土地市值及增值潛力 5) 周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè) (二 )行業(yè)特征 1. 各類在建或在售物業(yè)的價格水平（起售價、均價、最高價） 1) 住宅地產(chǎn)：別墅 、多層、高層 2) 商業(yè)地產(chǎn) 3) 政策性房地產(chǎn)，如廉租房、經(jīng)濟適用房等 2. 房地產(chǎn)供需情況 1) 土地轉讓面積 2) 開工面積 3) 竣工面積 4) 銷售面積 5) 當年空置率 /空置面積 三、研究步驟與方法 (一 )研究步驟 地產(chǎn)市場的區(qū)域研究將通過日常研究和項目研究相結合的方法來進行。 地產(chǎn)咨詢公司的服務將降低房地產(chǎn)公司的經(jīng)營成本、提高運作效率，同時提高消費者的購房滿意度，地產(chǎn)咨詢公司將從房地產(chǎn)公司成本的降低、收益的提高、消費者選擇成本的降低和滿意度的提高中獲取應得的利益。 5. 房地產(chǎn)專業(yè)培訓： 鑒于房地產(chǎn)企業(yè)對人才的極大需求，房地產(chǎn)的專業(yè)培訓有極大的市場，而且這種培訓除了經(jīng)濟利益以外，對 建立與合作伙伴的穩(wěn)固關系具有極大的作用。 4. 地產(chǎn)銷售與流通： 作為營銷實踐的一個環(huán)節(jié)，在全程或部分參與客戶的市場研究、項目評估與選擇、項目定位與策劃等環(huán)節(jié)以后，我們對項目就會有更深的了解，從事地產(chǎn)銷售也就水到渠成了。 第一章 公司 /項目介紹 第一節(jié) 項目宗旨和發(fā)起方介紹 一、項目宗旨（任務） 我們組 建 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 的 短期目標是將公司變成地產(chǎn)行 業(yè)的專業(yè)咨詢公司，為房地產(chǎn)公司提供市場研究、項目評估與策劃、內(nèi)部管理、銷售代理、人員培訓等全方位服務；遠期目標一是將公司培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營平臺，這是針對房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)投資公司來說的，即利用更低的價格和更高的工作效率為客戶提供專業(yè)化外包服務；二是將公司建成房地產(chǎn)流通平臺，在參與房地產(chǎn)經(jīng)營的同時，為其他房地產(chǎn)公司和個人的房產(chǎn)和地產(chǎn)提供展示和銷售服務，為消費者提供更大的選擇余地；三是將公司建成房地產(chǎn)行業(yè)的人才平臺，在為房地產(chǎn)投資公司和房地產(chǎn)消費者提供優(yōu)質(zhì)服務的同時，努力將員工培養(yǎng)成房地產(chǎn)行業(yè)的精英，并通過 與房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)投資企業(yè)的人員交流強化相互間的合作關系。 地產(chǎn)咨詢公司作為專業(yè)咨詢公司可以較低的成本為客戶提供專業(yè)的北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 咨詢服務。 3) 市場現(xiàn)狀與樓盤價格分布 主要包括所研究區(qū)域市場的年土地轉讓量、開發(fā)量、竣工量和銷售量，當時的空置率和空置量，二手市場的交易量及其對新開樓盤的影響，樓盤在各個價位的具體分布，并勾勒大致的區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格分布地圖。具體包括以下一些業(yè)務內(nèi)容： 一、地產(chǎn)項目評估與選擇 (一 )對客戶的意義 獲取土地選擇項目是整個地產(chǎn)開發(fā)的起點和前提，到底選擇怎樣的項目？對土地的價值如何評估？在房地產(chǎn)實踐中，由于資料有限、時間有限、人才不足、方法欠缺，對這些重要而基礎問題的回答大多依靠北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 企業(yè)家的直覺和經(jīng)驗，這樣的情況在中小型房地產(chǎn)公司中尤為普遍。