【正文】 蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1358億元，在全國地級市中名列第一。%%。1998年，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施向高等級、立體化、開放式方向發(fā)展。市區(qū)實(shí)事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積2152公頃，％。1994年2月11日，國務(wù)院下達(dá)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有了較大的發(fā)展。吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。一、零售營業(yè)面積超市營業(yè)區(qū)8750m2。出口商品品種及規(guī)模詳見表5－3。其中，加工車間主要是對部分商品重新進(jìn)行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。本項(xiàng)目出口產(chǎn)品的貨源組織與采購由***集團(tuán)出口代表處負(fù)責(zé)。前臺POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時跟蹤超市銷售的最新動態(tài)。二、總平面布局項(xiàng)目選址位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。停車場的車輛由建筑西南角道路離場。 表71主要技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積m2458002建筑面積m233710容積率％743建筑占地m216350占地率%364多功能廣場m25400
。同時為方便顧客停車需要，本項(xiàng)目在多功能廣場旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場。項(xiàng)目主要設(shè)備采購清單詳見表6－1。某某超市有限公司成立后，將與上?？偣具B網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。1995年***集團(tuán)在上海設(shè)立了第一個出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點(diǎn)，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的***大型超市中心銷售。為促進(jìn)商品的統(tǒng)一配送，***集團(tuán)在上海專門設(shè)立了配送中心。本項(xiàng)目進(jìn)口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點(diǎn)辦法》中的有關(guān)要求。本項(xiàng)目所在地自然條件較好。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為16℃，無霜期230天左右，日照2000小時以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右。進(jìn)區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機(jī)械等高新技術(shù)項(xiàng)目。該工業(yè)園區(qū)是一個組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂設(shè)施的綜合性區(qū)域。經(jīng)過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺階。近年來，蘇州市交通運(yùn)輸業(yè)有了較大的發(fā)展。表41蘇州在全省及全國的地位蘇州在全省的地位國內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第一位進(jìn)出口總額居全省第一位財(cái)政收入居全省第二位蘇州在全國的地位國內(nèi)生產(chǎn)總值居全國第七位財(cái)政收入居全國第十位資料來源：《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》1999年蘇州市19941998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表表42 單位:億元 年 份名 稱19941995199619971998五年平均增長速度國內(nèi)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價(jià)）%第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%資料來源：《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒》1999年近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)條件蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，3120318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機(jī)場還有快速干道（蘇滬機(jī)場路）。***超市商品銷售優(yōu)勢***超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點(diǎn)，無論是零售商還是個體消費(fèi)者，均能在***超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。按1998年蘇州市人均生活消費(fèi)品支出5177元計(jì)算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費(fèi)品銷售總額至少在15億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。表332010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況表 年 份項(xiàng) 目市區(qū)居民人人均生活費(fèi)年收入市區(qū)期末人口數(shù)市區(qū)居民生活費(fèi)年總收入（億元）金額（元）年增長率（％）萬人年增長率（％）20001070015140201033200121202020786009240資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計(jì)劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃》二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費(fèi)環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)5年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟(jì)日益增長的需要。為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場13個，批發(fā)零售貿(mào)易、。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。合作商業(yè)企業(yè)計(jì)劃采購出口產(chǎn)品的主要品種表2－9 單位:萬美元序號 年份產(chǎn)品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產(chǎn)品50751258日用雜品50751009農(nóng)產(chǎn)品25405010工藝品5075100合計(jì)5007501000 資料來源：合作雙方提供資料第三章 市場分析第一節(jié) 投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國著名的歷史文化名城，風(fēng)景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。南光進(jìn)出口公司近年來出口商品目錄及出口商品的主要生產(chǎn)地區(qū)詳見表2－2－8。***集團(tuán)駐中國出口代表處的長期目標(biāo)是：在5年內(nèi)達(dá)到3億至5億美元的出口額。與此同時，蘇州絕大多數(shù)的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴(yán)重影響了蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。設(shè)想到2010年，市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50％，商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)42％。%%。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應(yīng)要求蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。1991991998年蘇州社會消費(fèi)品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表21。***集團(tuán)還特別注重人力資源管理，定期對員工進(jìn)行各種培訓(xùn)，不斷更新他們的經(jīng)營理念和服務(wù)水平。***的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到：大量銷售工業(yè)化產(chǎn)品，以最低價(jià)銷售商品并達(dá)到經(jīng)營面積的最高營業(yè)額，每一家***商場的設(shè)計(jì)保證能使大量商品快速流通運(yùn)轉(zhuǎn)；實(shí)行嚴(yán)格的管理制度，要依據(jù)營業(yè)額，費(fèi)用庫存及運(yùn)轉(zhuǎn)情況而進(jìn)行管理。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，他們以提供廉價(jià)商品和服務(wù)，改進(jìn)消費(fèi)者的購物能力和生活水平。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。中國由于消費(fèi)市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團(tuán)紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案：1993年3月，國務(wù)院在有關(guān)文件中第一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經(jīng)營形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995年6月，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制類，允許有限度地利用外資。合作期限：30年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算?？偼顿Y額和注冊資本：總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報(bào)告按1美元=）注冊資本：注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元。公司現(xiàn)有員工270余人，大多數(shù)為專業(yè)和技術(shù)人員，68％的員工有大專以上學(xué)歷，有中、高級技術(shù)職稱的員工占職工總?cè)藬?shù)的37％。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿(mào)易關(guān)系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設(shè)施和物業(yè)。該店現(xiàn)有員工人數(shù)為500多名。***集團(tuán)公司把自選、廉價(jià)和所有服務(wù)聚集在同一建筑物內(nèi)作為其經(jīng)營特色，實(shí)現(xiàn)最高營業(yè)率與最低價(jià)銷售的有機(jī)統(tǒng)一，經(jīng)銷商品多達(dá)數(shù)萬種，具有廣泛的國際營銷網(wǎng)絡(luò)、一流的管理水平和科學(xué)的經(jīng)營機(jī)制，在世界商貿(mào)零售業(yè)享有較高的聲譽(yù)。***集團(tuán)銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產(chǎn)負(fù)債與損益情況詳見附件1－4。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經(jīng)營商品品種達(dá)2萬多種，銷售的商品60％為食品。目前集團(tuán)有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。近三年公司的自營進(jìn)出口總額均在5000萬美元以上，1999年的自營進(jìn)出口總額為 5450 萬美元，其中自營出口3325萬美元。商業(yè)類型：倉儲式零售經(jīng)營規(guī)模：總占地面積45800平方米，總建設(shè)面積33710平方米，其中超市營業(yè)用房面積為8750平方米，正常年零售營業(yè)額為40248萬元，出口額為1000萬美元。同時通過本項(xiàng)目的實(shí)施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進(jìn)蘇州商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大蘇州產(chǎn)品出口，以適應(yīng)蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。1992年7月，我國政府出臺了《關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問題的批復(fù)》的文件，批準(zhǔn)在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試點(diǎn)。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進(jìn)行跨國聯(lián)營，以尋求更大的發(fā)展空間。雖然經(jīng)過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經(jīng)營理念、管理模式等方面還遠(yuǎn)不能同國際接軌，同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現(xiàn)實(shí)選擇。因此，***在經(jīng)營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務(wù)作為最重要的工作。***集團(tuán)具有以下三大特點(diǎn)：?低價(jià)。***的管理模式較為先進(jìn)，***集團(tuán)特別注重經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)與有序的連接，對于經(jīng)營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計(jì)算機(jī)智能管理相接合的方式進(jìn)行科學(xué)管理。 商 場 管 理數(shù)據(jù)安裝圖2－1 歐尚大型超市組成圖圖 2－2 歐尚超市商場格局圖 餐廳修車處停車場加油站商業(yè)長廊倉庫倉庫非食品部食品加工處食品部付款臺服務(wù)部 二、有利于促進(jìn)蘇州現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展蘇州商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來，蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，全市涌現(xiàn)出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結(jié)合，構(gòu)成現(xiàn)代化城市群。全市國際旅游的接待能力增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)匯水平進(jìn)一步提高。蘇州市現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展的目標(biāo)為適應(yīng)今后社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的需要，蘇州市1995年制訂了現(xiàn)代化商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計(jì)不足2500萬美元。1999年，出口代表處采購的商品的出口達(dá)5500萬美元（FOB），是1998年的2倍，隨著***集團(tuán)在中國的發(fā)展，該集團(tuán)表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務(wù)的發(fā)展將在中國設(shè)立更多的出口代表處。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設(shè)有20多家有進(jìn)出口權(quán)的子公司。具體出口計(jì)劃詳見表2－9。世界前500強(qiáng)的跨國大公司已有64家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)出獲利期，生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好。根據(jù)蘇州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃要求，在市內(nèi)建立6個一類商業(yè)區(qū)即：觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯(lián)合協(xié)調(diào)理事會確定的首期發(fā)展目標(biāo)，初步形成了與國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的一流投資環(huán)境。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實(shí)力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表詳見表3－1）。預(yù)計(jì)2010年、2020年市區(qū)居民生活費(fèi)收入及總收入等情況詳見表3－3。隨著園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的商品供應(yīng)優(yōu)勢。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。本項(xiàng)目區(qū)位圖詳見附圖1。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長情況詳見表4－4－2。、市進(jìn)出口集團(tuán)公司、常熟、吳江、吳縣外貿(mào)公司出口超1億美元，精達(dá)電子電器公司、江蘇通潤機(jī)電有限公司等自營生產(chǎn)企業(yè)出口超過3000萬美元。內(nèi)河港口吞吐量4787萬噸，%。蘇州工業(yè)園區(qū)社會經(jīng)濟(jì)條件蘇州工業(yè)園區(qū)位于蘇州老城以東金雞湖地區(qū)，涉及婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積約200平方公里（不含水面），其中中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約74平方公里（），規(guī)劃人口60萬人。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到1999年6月，已批準(zhǔn)進(jìn)入中新合作開發(fā)區(qū)內(nèi)的外商投資企業(yè)有158家，其中工業(yè)企業(yè)有132家，累計(jì)已開工的工業(yè)企業(yè)有104家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。二、項(xiàng)目建設(shè)自然條件蘇州地區(qū)享有“人間天堂”的美譽(yù)，除有天時、地利、黃金水道等優(yōu)勢外，自然資源雄厚，物產(chǎn)豐富，是真正的“魚米之鄉(xiāng)”。降水量平均年降雨量 最大