【正文】 業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設(shè)立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購物消費的商業(yè)區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場13個，批發(fā)零售貿(mào)易、。自94年開發(fā)建設(shè)以來，在國家、省各級領(lǐng)導(dǎo)和各有關(guān)部門的關(guān)心、幫助下，經(jīng)過中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設(shè)取得了令人矚目的成就。為適應(yīng)蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當(dāng)前的商業(yè)發(fā)展重點。從遠(yuǎn)期發(fā)展和當(dāng)前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經(jīng)濟日益增長的需要。1991991998年蘇州人口、人均收入和人均消費支出及今后5年的預(yù)測。表332010年、2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況表 年 份項 目市區(qū)居民人人均生活費年收入市區(qū)期末人口數(shù)市區(qū)居民生活費年總收入（億元）金額（元）年增長率（％）萬人年增長率（％）20001070015140201033200121202020786009240資料來源：《蘇州市商業(yè)“九五”計劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃》二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)5年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了各類住宅、以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。根據(jù)《中國—新加坡蘇州工業(yè)園二期建設(shè)指導(dǎo)詳細(xì)規(guī)劃》，人口達(dá)60萬人。按1998年蘇州市人均生活消費品支出5177元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在15億，具有相當(dāng)可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。同時采購中心負(fù)有對消費者需求商品進行市場分析的職責(zé)，因此***超市的商品品種構(gòu)成符合消費者的消費與購物傾向。***超市商品銷售優(yōu)勢***超市在經(jīng)營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能在***超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。第四章 項目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項目選址蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經(jīng)120037ˊ，北緯31039ˊ。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，3120318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州－上海虹橋機場快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側(cè)通過，且在一公里外有互通出口。第二節(jié) 項目建設(shè)條件一、當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟條件蘇州地區(qū)社會經(jīng)濟條件改革開放以來，蘇州的經(jīng)濟和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。年接待境外旅游者44萬人次，；接待國內(nèi)旅游者1142萬人次，旅游收入91億元。表41蘇州在全省及全國的地位蘇州在全省的地位國內(nèi)生產(chǎn)總值居全省第一位進出口總額居全省第一位財政收入居全省第二位蘇州在全國的地位國內(nèi)生產(chǎn)總值居全國第七位財政收入居全國第十位資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1999年蘇州市19941998年國內(nèi)生產(chǎn)總值情況表表42 單位:億元 年 份名 稱19941995199619971998五年平均增長速度國內(nèi)生產(chǎn)總值（當(dāng)年價）%第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%資料來源：《蘇州統(tǒng)計年鑒》1999年近年來，蘇州市的對外貿(mào)易發(fā)展十分迅速。加工貿(mào)易出口、代理進出口業(yè)務(wù)發(fā)展較快，貿(mào)易方式趨向多元化。近年來，蘇州市交通運輸業(yè)有了較大的發(fā)展。目前，全市實有公路1815公里，其中國道306公里，省道256公里，占全市總里程的49%，位居全省第一。經(jīng)過近年來的努力，蘇州市城鎮(zhèn)建設(shè)和管理又上新臺階。市區(qū)水環(huán)境綜合整治繼續(xù)推進，飲用水水源水質(zhì)進一步改善。該工業(yè)園區(qū)是一個組合工業(yè)區(qū)、商業(yè)中心、住宅、學(xué)校和娛樂設(shè)施的綜合性區(qū)域。同年5月12日，蘇州工業(yè)園區(qū)破土啟動。進區(qū)的大多是電子、醫(yī)藥、精密機械等高新技術(shù)項目。具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心和一批學(xué)校、銀行、賓館、商店、醫(yī)療診所相繼建成投用。蘇州地處中亞熱帶北緣，受太湖水體調(diào)節(jié)，氣候宜人，雨量充沛，日照充足，無霜期長，四季分明；年平均氣溫為16℃，無霜期230天左右，日照2000小時以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量的65％左右。～，即粘性土與輕亞粘土粉砂交界處，其次一般分布于細(xì)砂、礫砂層，為良好含水層，常溫保持在20℃左右，深層承壓水一般有三層，Ⅰ層在－，厚5～6m；Ⅱ?qū)釉冢?00m左右，為理想的開采層，厚6～20m；Ⅲ層在－130m左右處，厚2～6m。本項目所在地自然條件較好。 表51經(jīng)營品種序號分類序號分類一生鮮商品四非食品非技術(shù)（2）1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果／南北貨9箱包珠寶二非食品非技術(shù)（1）五大眾消費品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團購品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品消費對象中、低、高收入群體服務(wù)區(qū)域以蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州古城區(qū)為基礎(chǔ)，擴展至全市范圍及周邊地區(qū)。本項目進口商品規(guī)模符合《外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法》中的有關(guān)要求。第二節(jié) 貨源采購及配送一、超市貨源采購與配送***集團在中國專門設(shè)立了采購中心負(fù)責(zé)為商店組織貨源。為促進商品的統(tǒng)一配送，***集團在上海專門設(shè)立了配送中心。本項目所需商品全部由供應(yīng)商供貨上門，不需考慮室外運輸方案。1995年***集團在上海設(shè)立了第一個出口代表處，目的是為了在世界各地的各大產(chǎn)區(qū)設(shè)立采購點，并將產(chǎn)品直接從產(chǎn)地直接出口到世界各地的***大型超市中心銷售。計算機管理系統(tǒng)由公司總部的電腦系統(tǒng)、超市系統(tǒng)、遠(yuǎn)程聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)組成。某某超市有限公司成立后，將與上?？偣具B網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，以便統(tǒng)一配貨，降低成本。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。項目主要設(shè)備采購清單詳見表6－1。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村。同時為方便顧客停車需要，本項目在多功能廣場旁邊設(shè)置一座室外自行車停車場。本項目交通流線較為順暢。 表71主要技術(shù)指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1占地面積m2458002建筑面積m233710容積率％743建筑占地m216350占地率%364多功能廣場m25400
。建筑主體層數(shù)為三層，容積率為74％，綠化率為30％。停車場的車輛由建筑西南角道路離場。本項目的建設(shè)主體為一座三層的超市，同時建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。二、總平面布局項目選址位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。蘇州配送分中心主要配置采購管理系統(tǒng)、庫存管理系統(tǒng)、配送管理系統(tǒng)、報表管理系統(tǒng)、運輸管理系統(tǒng)、POS電子訂貨系統(tǒng)、遠(yuǎn)程通訊系統(tǒng)等。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及時跟蹤超市銷售的最新動態(tài)。這一電腦系統(tǒng)將包括業(yè)務(wù)管理、財務(wù)會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠(yuǎn)程通訊、綜合統(tǒng)計信息管理和系統(tǒng)維護等模塊，以適應(yīng)連鎖超市統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一價格、統(tǒng)一調(diào)度和規(guī)模經(jīng)營之需要。本項目出口產(chǎn)品的貨源組織與采購由***集團出口代表處負(fù)責(zé)。出口代表處的主要職責(zé)是接受法國***國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產(chǎn)品并銷售到11個國家的***商場。其中，加工車間主要是對部分商品重新進行分割包裝，使之更適應(yīng)超市的銷售方式。***集團中國采購中心的主要任務(wù)是：?分析消費者的需求；?完成超市品種系列的構(gòu)成；?與供應(yīng)商協(xié)商并簽署協(xié)議；?監(jiān)督商業(yè)合同的實施；?超市內(nèi)的促銷活動。出口商品品種及規(guī)模詳見表5－3。進口商品目錄詳見表5－2。一、零售營業(yè)面積超市營業(yè)區(qū)8750m2。溫度年平均溫度： ℃月平均最高溫度： ℃（1971年7月）月平均最低溫度： －℃（1978年1月）歷史最高溫度： ℃(1953年8月26日、1954年8月12日)歷史最低溫度： －℃（1958年1月16日）風(fēng)況年平均風(fēng)速： 年最大平均風(fēng)速： 年最小平均風(fēng)速： m/s最大風(fēng)速： 常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)(夏季居多)，其次為西北風(fēng)(冬季)。吳淞江旱季流量約為10立方米/秒，雨季增大至20立方米/秒。蘇州工業(yè)園區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟條件。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有了較大的發(fā)展。蘇州工業(yè)園區(qū)是迄今為止國內(nèi)最大的中外合作土地成片開發(fā)項目，目前九通一平工程全部完成，自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等工程已經(jīng)竣工，可保證15平方公里以上范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的需要。1994年2月11日，國務(wù)院下達(dá)《關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》。蘇州地區(qū)擁有良好的社會經(jīng)濟環(huán)境。市區(qū)實事工程基本完成，北環(huán)路貫通，齊門大橋建成通車，建成區(qū)綠化覆蓋面積2152公頃，％。%%。1998年，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施向高等級、立體化、開放式方向發(fā)展。在全市出口骨干企業(yè)中，外商投資企業(yè)繼續(xù)占主導(dǎo)地位，出口超千萬美元的企業(yè)有102家，其中外商投資企業(yè)74家。%%。所轄六個縣級市全部進入全國經(jīng)濟實力百強縣（市）。1999年，蘇州的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1358億元，在全國地級市中名列第一。該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費群體無論是在經(jīng)濟收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途?？土髁康拇笮≈苯佑绊懮虡I(yè)項目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關(guān)鍵因素。全市總面積8488平方公里，其中平原占55％，水面占42％，丘陵占3％。同時本項目引進***集團超前的服務(wù)理念和先進的管理模式，本項目具有較強的商品銷售優(yōu)勢。本項目所需國外商品將通過***集團公司國外配銷網(wǎng)絡(luò)進行采購。國內(nèi)名優(yōu)新特產(chǎn)品和“三資企業(yè)”產(chǎn)品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費品市場，極大豐富了市場供應(yīng)。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結(jié)合部，周圍三公里范圍內(nèi)即有常住人口近20萬。隨著園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型超市不僅可以彌補這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點的不足，方便附近居民的購買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國務(wù)院對蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)有關(guān)批復(fù)的精神。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有了大幅度的提高。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。使蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)銷售額在全市消費品零售總額中有較大幅度的上升?！秶鴦?wù)院關(guān)于開發(fā)建設(shè)蘇州工業(yè)園區(qū)有關(guān)問題的批復(fù)》中明確指出：“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)設(shè)立外資、中外合資的金融機構(gòu)和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經(jīng)在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費點，以小型商店，便民點為主。根據(jù)國務(wù)院對蘇州城市總體規(guī)劃的批復(fù)，城市的發(fā)展和建設(shè)要圍繞“保護古城風(fēng)貌、開發(fā)建設(shè)新區(qū)”。到1999年底，在全國大、中城市中名列前茅。蘇州位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣6個市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6個區(qū)。本項目成立后，將逐步組織當(dāng)?shù)氐募徔椘?、服裝、輕工產(chǎn)品、小五金、農(nóng)產(chǎn)品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的***大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口500萬美元，第二年年出口750萬美元，第三年起每年出口1000萬美元以上。***集團公司具有世界一流的營銷技術(shù)和十分廣泛的國際銷售網(wǎng)絡(luò)。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設(shè)有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。***集團采購中國產(chǎn)品出口情況表表2－4 單位:萬美元序號 年 份出口口岸1997199819992000（預(yù)計）1從上海海關(guān)出口產(chǎn)品3802700產(chǎn)地上海的產(chǎn)品375790其它地區(qū)的產(chǎn)品519102從其它口岸出口的產(chǎn)品68803從中國出口總額9580 資料來源：***集團提供資料 注：按FOB價計***集團采購中國產(chǎn)品的主要品種(上海產(chǎn)品)表2－5 單位:萬美元序號