【正文】 政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協(xié)議轉(zhuǎn)讓政策；定價政策、用途轉(zhuǎn)換政策、調(diào)控政策）、工程招投標政策、期房銷售政策、廉租房和經(jīng)濟適用房政策 3. 板塊因素： 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 1) 現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模、檔次 2) 現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結(jié)構(gòu) 3) 現(xiàn)有公共配套設(shè)施，包括交通、學校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂等 4) 土地市值及增值潛力 5) 周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè) (二 )行業(yè)特征 1. 各類在建或在售物業(yè)的價格水平（起售價、均價、最高價） 1) 住宅地產(chǎn)：別墅 、多層、高層 2) 商業(yè)地產(chǎn) 3) 政策性房地產(chǎn)，如廉租房、經(jīng)濟適用房等 2. 房地產(chǎn)供需情況 1) 土地轉(zhuǎn)讓面積 2) 開工面積 3) 竣工面積 4) 銷售面積 5) 當年空置率 /空置面積 三、研究步驟與方法 (一 )研究步驟 地產(chǎn)市場的區(qū)域研究將通過日常研究和項目研究相結(jié)合的方法來進行。 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 1) 日常研究 日常研究注重對區(qū)域和城市的經(jīng)濟、社會、法律信息的收集和對投資環(huán)境的初步評估，同時著重研究該區(qū)域或城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)和基本布局。日常研究的主要目的在于：了解各區(qū)域和城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況，為未來的項目研究 提供基本背景資料，有利于項目研究的迅速展開和準確切入；為合作伙伴提供行業(yè)參考，鞏固合作關(guān)系，同時拓展?jié)撛诘淖稍冺椖俊? 2) 項目研究 項目研究主要是指在接受客戶委托后進行的特定市場研究。研究內(nèi)容將著重于對區(qū)域房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)、競爭狀況、價格走勢、樓盤分布、增值潛力等進行分析和評估，最終得出是否進入、何時進入、如何進入該市場的基本結(jié)論和初步建議，完成客戶委托。 (二 )研究方法 首先建立研究模型，在具體進行研究的過程中，采用以下方式收集信息，優(yōu)化改進研究模型： 1) 資料收集、分析，并分類歸檔 2) 實地考 察，按規(guī)定格式形成考察報告 3) 問卷調(diào)查，按規(guī)定進行數(shù)據(jù)處理，形成調(diào)查報告 4) 專家訪談（政府官員、業(yè)內(nèi)行家、專家學者），形成訪談記錄 四、研究成果 區(qū)域市場研究的主要成果分為對內(nèi)和對外兩個方面，對內(nèi)成果主要是北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 行業(yè)數(shù)據(jù)庫的建立與完善，并為在特定市場進行地產(chǎn)項目評估與策劃提供支持；對外成果是形成《區(qū)域房地產(chǎn)市場研究報告》，包括： 1) 區(qū)域房地產(chǎn)市場概述 主要對項目研究的邊界、前提與研究方法作簡單介紹，同時簡明扼要的介紹本報告的主要內(nèi)容和主要結(jié)論。 2) 市場環(huán)境分析 主要包括所研究區(qū)域市場的地理氣候等自 然條件、風俗和居住習慣等人文環(huán)境、人口和家庭結(jié)構(gòu)等社會環(huán)境、收入及其分布結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)等法律環(huán)境，等等。 3) 市場現(xiàn)狀與樓盤價格分布 主要包括所研究區(qū)域市場的年土地轉(zhuǎn)讓量、開發(fā)量、竣工量和銷售量，當時的空置率和空置量，二手市場的交易量及其對新開樓盤的影響，樓盤在各個價位的具體分布，并勾勒大致的區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格分布地圖。 4) 近 5 年市場走勢分析和未來趨勢分析 主要分析近 5 年年土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產(chǎn)擁有量、購買意愿的變化情況，尋求近 5 年市場變化規(guī)律，并結(jié)合 市場環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動力，并據(jù)此預(yù)測未來的變化趨勢。 5) 競爭分析 主要競爭對手的基本情況、優(yōu)劣勢比較、業(yè)績比較等。 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 6) 風險分析 分析進入該市場的主要風險，及可能的規(guī)避策略。 7) 研究結(jié)論 主要包括該市場的價值評估、進入條件分析、進入時機和進入策略的初步建議等。 8) 附錄 包括涉及的主要政策、法規(guī)等參考文件。 第三節(jié) 地產(chǎn)項目評估與策劃 地產(chǎn)項目的評估業(yè)務(wù)和策劃業(yè)務(wù)是相對獨立又相互聯(lián)系的，說相互獨立主要是指兩項業(yè)務(wù)在時間上有先后，空間上有間隔，目標不同，工具方法也不一樣；說相互聯(lián)系是指在對 某個地產(chǎn)項目進行評估和選擇的時候，必須考慮項目未來的運作，可能的收益與風險等因素，也就是說在進行地產(chǎn)項目評估和選擇時必須進行初步的項目策劃和測算，反過來，項目策劃在很大程度上也受到項目評估和選擇結(jié)果的制約。因此，我們將地產(chǎn)項目評估與策劃作為一個業(yè)務(wù)單元來運作。具體包括以下一些業(yè)務(wù)內(nèi)容： 一、地產(chǎn)項目評估與選擇 (一 )對客戶的意義 獲取土地選擇項目是整個地產(chǎn)開發(fā)的起點和前提，到底選擇怎樣的項目？對土地的價值如何評估？在房地產(chǎn)實踐中，由于資料有限、時間有限、人才不足、方法欠缺，對這些重要而基礎(chǔ)問題的回答大多依靠北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 企業(yè)家的直覺和經(jīng)驗，這樣的情況在中小型房地產(chǎn)公司中尤為普遍。 在房地產(chǎn)暴利時代，項目評估和選擇的偏差最多只會增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強，項目評估和選擇的錯誤或偏差，將導致項目的直接失敗。 (二 )咨詢內(nèi)容 以區(qū)域市場研究為基礎(chǔ)和背景，著重于對待選項目進行研究，研究重點將以項目本身和周邊環(huán)境為對象。咨詢內(nèi)容將主要包括： 1. 項目本身因素的研究 ① . 地理位置 ② . 地質(zhì)地貌狀況 ③ . 土地面積及紅線圖 ④ . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) ⑤ . 七通一平現(xiàn)狀 ⑥ . 地塊 的規(guī)則性 2. 項目周邊環(huán)境的研究 1) 自然景觀環(huán)境調(diào)查 ① . 地塊周邊的建筑物 ② . 綠化景觀 ③ . 自然景觀 ④ . 歷史人文景觀 ⑤ . 環(huán)境污染狀況 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 2) 地塊交通條件調(diào)查 ① . .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 ② . .項目的水、路、空交通狀況 ③ . .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 3) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ① . 購物場所 ② . 文化教育 ③ . 醫(yī)療衛(wèi)生 ④ . 金融服務(wù) ⑤ . 郵政服務(wù) ⑥ . 娛樂、餐飲、運動 ⑦ . 生活服務(wù) ⑧ . 娛樂休息設(shè)施 ⑨ . 周邊可能存在的對項 目不利的干擾因素 ⑩ . 歷史人文區(qū)位影響 3. 項目特色和優(yōu)劣勢分析 4. 項目價值分析 ① . 項目建設(shè)成本估算分析 ② . 類比可實現(xiàn)收益分析 ③ . 投資回報分析 5. 土地競標的價格區(qū)間研究 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 在預(yù)計成本、收益和既定投資目標條件下，土地競標時所能承受的最大成本（即投標價格）、最可能價格預(yù)測。 6. 土地競價策略研究 ① . 投標策略 ② . 聯(lián)盟策略 7. 初步開發(fā)建議 ① . 項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài) ② . 成功關(guān)鍵因素 ③ . 資金需求等 (三 )咨詢方法 1. 類比可實現(xiàn)價值分析法 1) 分析步驟 ① . 選擇可類 比項目 ② . 類比樓盤分析與評價，確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重 ③ . 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征 ④ . 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值 ⑤ . 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價 ⑥ . 項目類比價值計算 2) 類比可實現(xiàn)價值決定因素： ① . 基準因素： 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 類比土地價值 ② . 項目調(diào)整因素： 建筑風格和立面的設(shè)計、材質(zhì) 單體戶型設(shè)計 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計 小區(qū)配套和物業(yè)管理 形象包裝和營銷策劃 發(fā)展商品牌和實力 ③ . 微觀環(huán)境調(diào)整因素： 市政交通及直入交通 的便利性的差異 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異 教育和人文景觀的差異 各種污染程度的差異 社區(qū)素質(zhì)的差異 周邊市政配套便利性的差異 ④ . 宏觀環(huán)境調(diào)整因素： 住房價格指數(shù) 未來需求預(yù)期 2. 有效需求成本加價法 1) 分析有效市場價格范圍 2) 確保合理利潤率，追加有效需求價格 北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 (四 )咨詢成果 主要的成果是《項目選址與評估報告》，內(nèi)容包括： ① . 項目描述 ② . 項目自然環(huán)境評述 描述項目本身及周邊自然環(huán)境，并與可類比項目進行對比分析，尋找其特色。 ③ . 社會環(huán)境評述 描述項目的周邊社會環(huán)境，并與 可類比項目進行對比分析，尋找其特色。 ④ . 項目特色與優(yōu)劣勢分析 綜合分析項目的自然和社會性特征，比較優(yōu)劣，挖掘賣點，并為類比可實現(xiàn)價值分析做準備。 ⑤ . 經(jīng)濟分析 以建筑量的預(yù)測為基礎(chǔ)估算建設(shè)成本，用類比可實現(xiàn)價值分析法、有效需求成本加價法測算預(yù)期收益，在此基礎(chǔ)上測算可接受的土地成本。 ⑥ . 土地成本區(qū)間建議 ⑦ . 投資回報分析 在不同的土地成本條件下，分析投資收益狀況。包括成本模擬表及其說明、銷售均價假設(shè)、銷售收入模擬表、利潤模擬表及說明、敏感性分析（包括可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤 的北京傳承地產(chǎn)顧問有限公司 商業(yè)計劃書 影響）等。 ⑧ . 土地競價策略 包括價格上限、投標策略、聯(lián)盟策略等。 ⑨ . 開發(fā)建議 在以上的分析基礎(chǔ)上，對項目開發(fā)提出初步建議，項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)、成功關(guān)鍵因素、資金需求、開發(fā)節(jié)奏等。 二、項目定位和概念設(shè)計 (一 )對客戶的意義 項目定位是整個項目策劃的核心環(huán)節(jié)，是項目評估的結(jié)果，也是營銷策劃的起點和依據(jù)，定位準確與否直接影響項目的成敗。 但是項目定位的研究在目前粗放經(jīng)營的房地產(chǎn)市場中還存在比