【正文】 商鋪因?yàn)楹蜕虡I(yè)密不可分的協(xié)同關(guān)系，所以和其他地產(chǎn)有所區(qū)別的是：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)之間保持著最大程度的線形相似關(guān)系，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又必然和城市的擴(kuò)張存在協(xié)同性，所以城市擴(kuò)張和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的協(xié)同性必然帶動(dòng)商鋪的價(jià)值空間?？梢圆蹲缴啼佂稒C(jī)利益的人需要有良好的投資水平、冷靜的投資心態(tài)和比較雄厚的資金勢(shì)力，絕大多數(shù)投資者不具備商鋪投機(jī)的素質(zhì)，這些投資者需要對(duì)商鋪投機(jī)有良好的克制力。 專業(yè)市場(chǎng)投資分析 專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)之間的顯著區(qū)別在于前者進(jìn)行了市場(chǎng)細(xì)分，這種市場(chǎng)細(xì)分縮短了經(jīng)營(yíng)成熟的周期，而且商鋪價(jià)值得到了顯著提升。很多人都會(huì)認(rèn)為開(kāi)店是小兒科，沒(méi)什么難度，所以我們身邊有不少店就是這樣“速效”開(kāi)起來(lái)的 — 當(dāng)然這些“速效”開(kāi)起來(lái)的店，的確有不少是“速效”關(guān)門的。需要關(guān)注的是這些進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的品牌的數(shù)量的確很有限，大批國(guó)外品牌尚未進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。 在上述品牌形成的過(guò)程中，要注意以下問(wèn)題： (1)、不能不考慮市場(chǎng)需求憑空判斷； (2)、選擇目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的時(shí)候要牢記 “ 細(xì)分市場(chǎng) ” ，細(xì)分的越準(zhǔn)確，越容易成功，不要什么都想做，什么人都是自己的目標(biāo)市場(chǎng)； (3)、全方位產(chǎn)品策劃可以避免后期頻繁修改，每一次修改都會(huì)加大品牌經(jīng)營(yíng)的成本，甚至影響到品牌的競(jìng)爭(zhēng)力； (4)、產(chǎn)品的價(jià)格體系做不到恰如其分，失敗就是必然的； (5)、形象店的選址要懂得借勢(shì)，用合理的前期成本，讓管理商和其他零售商的品牌推動(dòng)自己的品牌； (6)、形象店較高的成本具有戰(zhàn)略價(jià)值，要避免浪費(fèi)，但不能影響品質(zhì)； (7)、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化是品牌的最基本特點(diǎn)，必須自始至終對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化嚴(yán)格要求，否則品牌形成里程 會(huì)更長(zhǎng)。 成功實(shí)現(xiàn)連鎖加盟的條件包括：產(chǎn)品本身良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，品牌度高，產(chǎn)品、服務(wù)的品質(zhì)有美譽(yù)度，標(biāo)準(zhǔn)化程度好，產(chǎn)品的成本優(yōu)勢(shì)空間大等。鑒于品牌價(jià)值的差別、品牌價(jià)值的經(jīng)營(yíng)的差別，其收益模式、收益速度有顯著差別。如果有進(jìn)一步的問(wèn)題，可以隨時(shí)登陸 ***。很顯然，連鎖加盟對(duì)于品牌經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，財(cái)富增長(zhǎng)速度會(huì)很快。 品牌，創(chuàng)造百萬(wàn)富翁的搖籃 大家都是消費(fèi)者，品牌的價(jià)格大家都有深刻的體會(huì)，但絕大多數(shù)消費(fèi)者并不清楚品牌到底價(jià)值幾何？如果評(píng)判品牌價(jià)值，單純從開(kāi)一個(gè)專賣店或一個(gè)餐廳來(lái)看，的確判斷不出品牌的價(jià)值，因?yàn)閱蝹€(gè)店屬于純粹的經(jīng)營(yíng)，屬于品牌形成的過(guò)程，并沒(méi)有延伸到品牌的經(jīng)營(yíng)。 開(kāi)店典型失誤 (1)、對(duì)自己的資源、能力優(yōu)勢(shì)不加分析，隨意開(kāi)店； (2)、不做市場(chǎng)調(diào)查，往往進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的行業(yè)或者夕陽(yáng)行業(yè)； (3)、不考慮自己資金、資源、能力的掌控能力，最終生意失控； (4)、開(kāi)店前，不研究行業(yè)中的品牌個(gè)案，走很多冤枉路、錯(cuò)路； (5)、選址失誤； (6)、商店檔次定位失誤； (7)、經(jīng)營(yíng)商品品質(zhì)、品位失誤； (8)、經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)思想一成不變； (9)、營(yíng)銷方式失誤； (10)、缺乏特色化經(jīng)營(yíng)的理念，無(wú)論是商品，還是服務(wù)都沒(méi)有創(chuàng)新意識(shí) 二、品牌建立 目前，在中國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)形形色色的頂級(jí)品牌似乎更多是國(guó)際血統(tǒng)：沃爾瑪、家樂(lè)福、伊騰洋華堂、 Bamp。根據(jù) ***的行業(yè)調(diào)查，目前大約 30%的商鋪投資者也同時(shí)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)，伴隨商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，這個(gè)比重會(huì)更大，如何為商鋪投資和商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供更加復(fù)合的服務(wù)自然成為 ***的服務(wù)方 向。 商業(yè)街商鋪投資分析 在 2020***商鋪投資調(diào)查中，商業(yè)街商鋪成為商鋪投資者最偏好的投資類型，原因首先在于商業(yè)街商鋪主要是鋪面，投資風(fēng)險(xiǎn)比較低。 在利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)之間徘徊的普通商鋪投資者需要有克制商鋪投機(jī)誘惑的意識(shí)，以長(zhǎng)期投資的理念進(jìn)行商鋪的選擇和操作，關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)化運(yùn)做的水 平，并以此作為投資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。 盲目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)商鋪的投資 產(chǎn)權(quán)商鋪在當(dāng)前的商鋪投資市場(chǎng)有不小的供應(yīng)量，但其風(fēng)險(xiǎn)性值得投資者全面關(guān)注。商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)靠開(kāi)發(fā)商的承諾去抵御是錯(cuò)誤的，因?yàn)橹袊?guó)投資市場(chǎng)的變數(shù)實(shí)在太多 。 商鋪貸款政策 自 2020 年 3 月 17 日，央行再次調(diào)高個(gè)人住房貸款利率，即通過(guò) “ 遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，達(dá)到調(diào)控全國(guó)各地目前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)快速上漲的目的。 第四步：賽睿商鋪投資原理 商鋪投資者在清晰判斷商鋪類型、明確目標(biāo)收益空間、熟知 12 個(gè)商鋪價(jià)值因素后，需要解決的問(wèn)題就是如何量化收益，這正是賽睿商鋪投資原理的內(nèi)容： 商鋪投資收益（ Pr）包括租金收益（ R）和價(jià)值升值收益（ V），租金收益（ R）的水平主要取決于商鋪所在位置的商情因子（ E）、客流量（ Po）、 “ 可視性 ” （ Vi）、樓層（ F）、交通條件（ T）、停車設(shè)施（ P）、商鋪硬件條件（ C）、 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（ D）、經(jīng)營(yíng)商品的類型（ G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（ M）等因素；價(jià)值升值收益的水平主要取決于商鋪所在地區(qū)的商情因子（ E）、原始買入價(jià)格（ Pc）、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性（ D）、樓層（ F）、經(jīng)營(yíng)商品的類型（ G）、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)（ M）及未來(lái)周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的發(fā)展趨勢(shì)（ Re），即： Pr=R+V R=F（ E， Po， Vi， F， T， P， C， D， G， M） V=F（ E， Pc， D， F， G， M， Re） 如果投資者持有商鋪的時(shí)間為 N 年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為 ： Ri=Pr/（ N*Pc） 不同城市的商鋪、同城市不同位置的商鋪、不同市場(chǎng)環(huán)境的商鋪、不同市場(chǎng)成熟度的商鋪以及不同類型的商鋪，只有 Ri 達(dá)到相應(yīng)的某種水準(zhǔn)時(shí)，商鋪投資者才可以做出投資選擇。 （ 8） 硬件條件 商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高，及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大。 商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪價(jià)值的“微觀”量化。實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，屬于普通意義的收益內(nèi)容，而商鋪價(jià)值升值收益對(duì)于像中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)這種發(fā)展中的市場(chǎng)來(lái)講，無(wú)疑成為商鋪投資者創(chuàng)造財(cái)富的