【正文】 有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒有時間安排，更沒有周期概念。(4)不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析。(1)廣告的重點。(2)促銷活動的計劃和實施監(jiān)督。1推廣成本預算和費用監(jiān)控廣告預算的每一筆精打細算，不應(yīng)該是簡單地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)該貫穿營銷決策的每一個步驟的始終，貫穿于廣告周期的縝密安排，貫穿于廣告主題的切實把握和廣告媒體的有效選擇之中。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營銷策劃方案要達到尚方寶劍的強大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：具有高度的自信野心。4)直切消費群生活心態(tài)。2)、樓盤設(shè)施結(jié)構(gòu)。3)闡述樓盤交通條件。11)闡述樓盤的品質(zhì)。在__項目的推廣，__花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。%?！境青l(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。一 項目概況(一)項目地理位置評估項目位置瀘州市龍馬潭區(qū)五交化一條街項目區(qū)位評估在瀘州市市區(qū)地圖中我們不難看出五大區(qū)位板塊，中心半島、城北新區(qū)、城南、城東、城西。 ※ 新開發(fā)建設(shè)項目較多且密集。主題命名：鳳林山莊1)消費群體定位建材市場、沱江建材市場、科維商城、小市舊城居民區(qū)、江陽區(qū)舊城居民區(qū)。(一)項目總銷售方針與目標項目銷售方針1) 在本案的全程銷售中，銷售部門應(yīng)當積極主動地探討和研究，并善于及時總結(jié)項目在任何銷售階段中的優(yōu)勢和劣勢，分析問題并歸納上報可行性建議。受這三大因素的影響和制約，我為本案在8個月的銷售周期內(nèi)制定了兩種目標：1)保守銷售目標。采取摸底的工作思路，在介紹的過程中全部只告知消費者項目今后的規(guī)劃建設(shè)、戶型結(jié)構(gòu)、園林景觀設(shè)計和大概的價格，銷售部門及其開發(fā)商和建筑商在這點上應(yīng)當高度重視，嚴守項目機密，注意對外宣傳的措詞，統(tǒng)一口徑。5) 項目主管應(yīng)有效監(jiān)督和管理行銷人員的宣傳實效。3) 在認購期排號的促銷政策上，不論是銷售部、開發(fā)商還是建筑商都應(yīng)保持高度的統(tǒng)一。另一方面在市場宣傳推廣上，利用元旦和春節(jié)的機會進行項目推廣，由于在此時機中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤和名盤大力推廣的時候，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法，我們并不是要求與大盤和名盤相互攀比，而是重在借助大盤和名盤的品牌優(yōu)勢，抓住大盤和名盤的市場空缺點，拾遺補缺的填補消費者需求和市場的空白點。第三步：突破階段。(二)各階段價格讓利優(yōu)惠控制原則1)在項目銷售的各個階段中如有大型SP促銷活動原則上讓利按照促銷方案執(zhí)行。時期配合事項完成時間預熱準備期四證、土地使用年限、項目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、交房日期、交房標準、裝修標準、物業(yè)管理費用20__年10月31日前認購期戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認購促銷方案定稿、正式認購執(zhí)行價格確定、《商品房認購協(xié)議》確定20__年11月30日前正式認購階段財務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供《商品房定購協(xié)議》確定、元旦促銷方案確定、強銷期執(zhí)行價格確定20__年12月7日前強銷期春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、房監(jiān)所測繪辦理、商品房預售許可證辦理20__年3月31日前持續(xù)期持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價格確定20__年4月3日前清盤期清盤期促銷策略和執(zhí)行價格確定20__年4月30日前。五 項目價格策略(一)各階段執(zhí)行價格走勢即定方針1)執(zhí)行價格各階段的執(zhí)行價格將在認購階段之后提供2)執(zhí)行價格走勢即定方針在項目全程銷售中，價格因素是至關(guān)重要的，在項目的初期(認購階段)我們設(shè)立一個比較均衡，同時也是比較高端的價位目的是在于最大限度地考驗市場的認可程度和消費接受能力，如果在一階段所設(shè)定的價格能夠得到市場的認可，且反應(yīng)熱烈，那么在今后的價格制定中將呈上升趨勢，其上升空間保持在三個百分點范圍內(nèi)。強銷期實施辦法◆ 強銷期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段。在強銷期的工作中除了外圍市場的鞏固和開拓之外，更重要的將是項目自身的強化，諸如：項目工程進度必須嚴格按照認購協(xié)議書約定條款得以順利的完成，在該階段中項目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測繪報告》必須要求在項目取得《商品房預售許可證》之前完成，以便于項目《商品房預售許可證》的如期取得。認購期時間20__年11月1日——20__年11月30日銷售場地安排鳳林山莊售樓中心認購期實施辦法1) 在認購期內(nèi)原則上是不進行任何形式的訂購，大量的通過行銷手段，適當?shù)倪M行一些廣告發(fā)布和網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布，傳達本案的開發(fā)理念，同時制造項目懸念。對于各項銷售指標統(tǒng)計認真分析，及時進行市場調(diào)查，抓住重點，按人落實任務(wù)并設(shè)立量化目標。(二)認購期銷售策略及宣傳推廣策略結(jié)合本案周邊項目的實際銷售價格指數(shù)，對于本案的價格定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區(qū)的價格全部比本案初步設(shè)想價格定位低的情況下，如果較早地將本案價格公布及銷售，容易造成消費者在沒看到項目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項目與同區(qū)域內(nèi)競爭項目相互混淆不清，導致差異化優(yōu)勢不能形成，從而使消費者尚失對項目的購買信心和購買的決心。項目工期也只能是預計在20__年3月份左右主體封頂，園林景觀建造更遲之一步。三、項目各階段銷售策略及促銷策略制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷售達到理想的效果，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實施銷售控制，并且針對每一個銷售階段都能夠有計劃、有原則、有目的的行動，而不是盲目地、沖動地想然而然的想到什么做什么。(二)項目定位在對本案周邊項目進行大量調(diào)查以及針對目前項目的園林景觀設(shè)想效果并結(jié)合居住質(zhì)素的分析后，我認為本案在定位上應(yīng)當區(qū)別于目前位于回籠灣街區(qū)的所有項目，并且應(yīng)當在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區(qū)域競爭項目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢?；鼗\灣街區(qū)因其獨特的地理位置優(yōu)勢，多年來形成了川南最大的商貿(mào)集散地，城市交通四通八達，流動人口數(shù)量大。國家和瀘州市房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)的不斷出臺，使瀘州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范化、市場化，從更多方面給普通消費者以實惠和保障，使開發(fā)商和消費者能夠在更加公開、透明、規(guī)范的條件下進行交易，充分保護了在交易中弱勢群體的利益。 沱江濱江路完成沱一橋至沱二橋開工段孔樁(80多柱)和地梁。全區(qū)各類商品交易市場42個，%。如何寫房地產(chǎn)營銷策劃方案篇12一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟【基本情況】 。3)售樓部分區(qū)布置及其他布置A售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。五、房地產(chǎn)開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案1)現(xiàn)場布置A在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。此階段廣告費用投入相對較大。9)闡述樓盤的實用率。廣告訴求點：1)闡述樓盤的位置。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。2)展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強，稍有不稱心就會改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯綜復雜，既要考慮得天獨厚的地理條件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。1定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂“知已知彼，百戰(zhàn)不貽”。階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在一定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強化市場需求，達到銷售促進的目的。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，根據(jù)市場反映結(jié)合施工進度， 針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟的階段性策略尤為重要。(2)不同種類、不同時間、不同篇幅的報紙廣告分析。企劃的定位定位是所有廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP(獨特的銷售主張)，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其與眾不同的銷售賣點。(3)目標市場的分析。?8:30活動開始，按方案執(zhí)行。每臺機器安排一名工作人員。四、活動地址信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營銷中心現(xiàn)場五、活動時間20__年1月14日8:30——17:30六、活動對象看房、購房準客戶七、活動項目籌備安排:(1月9日13日基準籌備)策劃:郭森15003760601?1月9日:本活動項目策劃匯報達成初步合作意向確定本活動方案?1月10日:組建本活動項目小組確定本項目活動中所有執(zhí)行人員活動執(zhí)行小組構(gòu)架:總顧問:(甲方)總策劃:周洋顧問:(甲方)活動總監(jiān):李佳文場務(wù):郭樹森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張元林確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。如何寫房地產(chǎn)營銷策劃方案篇7一、活動背景根據(jù)中冶尚園項目計劃，在20__年1月14日(農(nóng)歷20__年十二月二十一日)，即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場“新春嘉年華，看房送大禮”活動，為新老客戶獻上新年大禮。3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置A售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。五、 房地產(chǎn) 開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案1) 現(xiàn)場布置A在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。傘(價值30元/個)(普通獎適用于所有參與活動且手持禮品券的客戶，禮品送完即止。(制作好馬克杯可自行帶走)，現(xiàn)場可設(shè)置50個馬克杯制作，用完為止。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。為了配合宣傳，使整個小區(qū)達到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門口發(fā)放帶樓盤名稱資料的福字。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。三是塑造差異。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近)。另一