【正文】 東 莞大道，西至莞太大道，南靠三元路，北接體育路。 【分析展望】 商鋪空置率偏高 寫字樓密集地或先旺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整個區(qū)域內(nèi)商鋪空置率高和轉(zhuǎn)讓頻率快比較突出，區(qū)域消費力不強是硬傷。莞穗大道沿線主要有都會廣場商業(yè)地產(chǎn)項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。據(jù)了解，同樣是 30 平方米以下的商鋪面積，都會廣場的月租金為 3000 元左右，每平方米至少要 100 元以上。東莞業(yè)界認(rèn)為， 2020 年，萬江房的價才賣到 1800 元，后來隨著該區(qū)域市政配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，到了去年就已經(jīng)賣到 3000 多元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。應(yīng)該說，當(dāng)時住在花園新村的人都是相對比較 有錢的人。 業(yè)內(nèi)人士表示，區(qū)域商業(yè)圈的形成，應(yīng)該同時考慮到商品定位、商業(yè)業(yè)態(tài)以及居住人群等方面的因素，就目前花園路商業(yè)的現(xiàn)狀 而言，大多數(shù)業(yè)主對該路 100— 200 元 /平方米商鋪租價普遍感到較高并不是 “ 無病呻吟 ” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 沿街商鋪： 據(jù)了解，虎門的沿街商鋪最具優(yōu)勢的是虎門大道兩邊的商鋪以及虎門的步行街。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在審批大型商業(yè)項目時要寧缺毋多，這樣才有利厚街商業(yè)市場的發(fā)展。記者從調(diào)查過程中了解到，在新開發(fā)樓盤的商業(yè)配套方面，有個別商業(yè)項目出現(xiàn)商家大規(guī)模 “ 撤場 ” 的現(xiàn)象，這說明厚街的消費市場還不足于支撐過多的商業(yè)地產(chǎn)項目。 【分析展望】 規(guī)劃有利商鋪市場后續(xù)發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 [NextPage] 厚街商鋪： 中心區(qū)商鋪受關(guān)注 回報率為 712% 【商鋪現(xiàn)狀】 專業(yè)商場占主導(dǎo) 街鋪旺地位于康樂路 據(jù)調(diào)查了解，目前厚街鎮(zhèn)商業(yè)最集中、最繁華的商業(yè)圈位于厚街中心區(qū)域，即以康樂路為主線向兩側(cè)延伸，包括陽光商業(yè)城街區(qū)、珊瑚路街區(qū)、東風(fēng)路街區(qū)等。隨著人們就業(yè)選擇日趨多元化， “ 與其為老板打工，不如自己當(dāng)老板 ” ，這種潛意識在許多人心里涌動。 另一區(qū)域?qū)偃嗣癖甭?，該路段匯聚六大布料交易市場。作為商場內(nèi)鋪的租金，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過了北京的燕莎、深圳的中信廣場，即便同在虎門鎮(zhèn)，也比不少已經(jīng)開業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 【商鋪分析】 商業(yè)圈有效形成應(yīng)評估多重指標(biāo) 從居住人群分析，花園新村居住人群的改變也是導(dǎo)致該區(qū)域商業(yè)發(fā)展遇到阻礙的一個重要原因。據(jù)了解，該路沿街商鋪在租期上并沒有嚴(yán)格限制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)了解，該小區(qū)出租價格為 63 元 /平方米，售價則為 萬元 /平方米。記者了解到，僅萬江大道沿線一帶，就有 100 多間社區(qū)商鋪，再加上江濱花園小區(qū)內(nèi)鋪，該區(qū)域商鋪總數(shù)已不少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在業(yè)態(tài)方面，除了第一國際的商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富外，其他地段的業(yè)態(tài)相對單一，多以品牌商家和餐飲業(yè)為主。 調(diào)查結(jié)果表明， 2020 年以來，第一國際周邊和健朗花園附近商鋪租賃價格有明顯提升，其中元美東路（第一國際路段）沿街商鋪由 2020 年 5060 元 /平方米 /月提升到 2020 年 60100 元 /平方米 /月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 東莞不同，由于原來的交通壓力較大，如果把原來的傳統(tǒng)商業(yè)街改造成步行街，勢必加重交通的壓力。在宏遠(yuǎn)酒店附近一間 80 平方米的商鋪，其租金為每月8000 元。 2020 年 1 月試業(yè)的南城富民商業(yè)步行街，起初在南城政府免稅政策的扶持下，負(fù)責(zé)經(jīng)營的富民集團提出了對鋪租租金進(jìn)行一年全免的商業(yè)策略。 【分析展望】 房產(chǎn)專家表示， “ 商圈越大，越有發(fā)展前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。服裝店情況相對更糟一些，許多高消費人群鐘意的品牌。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在投資方面，業(yè)內(nèi)人士分析，投資社區(qū)商鋪，小區(qū)的發(fā)展前景是眾多投資客所關(guān)注的重點，小區(qū)商鋪投資由地段、主力店、發(fā)展商、投資時機、人氣和消費力等因素來決定投資前景。目前該片區(qū)的商鋪量較小，包括一條世紀(jì)城百米長的風(fēng)情商業(yè)街，主要是 60120 平方米之間，月租金為 4070 元 /平方米左右，也有個別商鋪高于或低于該價格區(qū)間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中央生活區(qū)商鋪 B 區(qū)： 消費力欠缺 商業(yè)市場尚未形成 【商鋪現(xiàn)狀】 中央生活區(qū)商鋪 B 區(qū)東起光大景湖藍(lán)郡，西至東莞大道，南起世紀(jì)城、北至長泰路。但投資者必須看清一個問題，這就是區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項目明顯少過住宅項目，特別是沒有大型商業(yè)項目。主要是東 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 據(jù)了解，近兩三年來，該區(qū)域的商鋪月出租租金以每年 1020%的速度快度增長，而商鋪售價也因此水漲船高，年增長速度在 815%左右。該區(qū)商鋪 A 區(qū)的商鋪主要由社區(qū)內(nèi)街商鋪、社區(qū)沿街商鋪和大型百貨商場組成，其中社區(qū)內(nèi)街商鋪、社區(qū)沿街商鋪是主要的存在形式，占主導(dǎo)地位。 調(diào)查結(jié)果顯示：在影響寫字要求租市場方面，影響原因依次為價格、位置、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、質(zhì)量和升值潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。可是商鋪投資與住宅、寫字樓投資相比，它的投資價值組成、投資回報所需的評定條件非常復(fù)雜，如果沒有正確的分析判斷，投資風(fēng)險相對較大。在東莞城區(qū)商鋪中，選擇購買東城區(qū)的樣本排在第一位，共 145份，占 349 份樣本問卷的 50%；其他依次是莞城區(qū)、南城區(qū)、萬江區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)，樣本數(shù)量分別為 67 份、 53 份、 28 份和 56 份。 多數(shù)購鋪者傾向于 5180 平方米。 調(diào)查結(jié)果顯示：對于影響投資商鋪的主要因素，列為第一考慮因素的被訪者比例分別是：升值潛力占 34%； 其次是位置，占 17%；價格占 14%；質(zhì)量占 9%；商家信譽占 6%；周邊環(huán)境占 11%；物業(yè)管理占 3%；戶型占 6%。選擇在城區(qū)租鋪的調(diào)查問卷中， 37%樣本選擇了東城區(qū)， 14%的樣本選擇了南城區(qū)， 18%的樣本選擇了莞城區(qū)， 7%的樣本選擇了萬江區(qū)。其他面積段的分別是： 10 平方米以下占 4%， 81101 平方米占 12%， 101150 占 10%；151200 平方米占 6%， 201300 平方米占 3%， 301400 平方米占 3%， 400 平方米以上占 1%。 從數(shù) 據(jù)可以看出，在商鋪租賃市場方面，求租方市場的租金支付意向相對較低。 商鋪篇（一） 【商鋪現(xiàn)狀】 區(qū)域商業(yè)核心已形成 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2020 年以來，隨著中央生活區(qū)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的加速，如陽光假日、陽光澳園、國泰明