【正文】 公司，有線電視等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1， 裝修管理組織運行機構： （ 1） 成立裝修管理辦公室：由綜合部主管負責，保安隊長，維修主管協(xié)助工作，共同負責裝修管理的日常工作以及突發(fā)事件的處理。 （ 2） 跟蹤施工情況，管理處主任每日巡視，了解各施工點的施工情況，保安隊長，維修主管每天不少于 4次定時巡邏，了解施工情況以及糾察運行情況。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 裝修是廣大業(yè)主購房以后為了體現(xiàn)個性化生活方式所必備的一項基礎工作。 （ 2） 在接到業(yè)主遞交的裝修方案后，管理處對裝修方案進行嚴格的審核，確保不出現(xiàn)違章裝修方案并及時批復。 3， 小區(qū)集中裝修期間，管理處將成立裝修稽查隊，維護裝修管理秩序，監(jiān)督裝修過程，業(yè)主與裝修施工隊伍應服從裝修糾察隊的管理。 10， 嚴禁改變廚房，衛(wèi)生間的使用功能，必須保持排水、排煙暢通、不損害其他業(yè)主的利益。 不合格，掀起整改，直至合格為止。從而使人們的潛力充分發(fā)揮，對工作、生活、文化上品味需求得到滿足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 C、 設置環(huán)保宣傳欄，宣傳物業(yè)管理條例法規(guī)以及其他社會信息和生活知識。 C、中介服務：代租售房屋、家政服務、繳費服務、代辦證件驗檢等； D、裝修服務 E、提供廣告宣傳場地：收取占地費 F、提供照明燈具更換修理、水道疏通、龍頭更換等維修項目。 （ 4） 按照湖南省住宅物業(yè)管理質量標準搞好安全護衛(wèi)工作，加強巡邏治安力度，確保小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)與人身安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 特約服務收入只能估算。 保潔員 500ⅹ 8 4000 48000 綠化工 700 700 8400 鍋爐工 800 800 9600 社會保險 工資總額 30% 11670 福 利基金 工資總額 2% 1894 教育基金 工資總額 % 1420 員工服裝 50 人 ⅹ 300元 /套ⅹ 2/36 831 伙食、加班補助 6520 合計： 60390 元 /月 二 行政辦公費 交通費 綜合測算 600 通訊費 綜合測算 1200 書報費 25 辦公用房水電費 分攤到每個人 1500 估算 業(yè)務費 200 估算 合計： 3525 元 /月 三 公共設施維護費 化糞池清理 240 元 /（座 .年） ⅹ 20 400 4800 估算 水池清洗，消殺 按政府檢測標準 400 4800 電梯年檢 按政府檢測標準 750 9000 電梯維保 200 元以下材料人工費 200 2400 消防報警 300 3600 估算 燈泡、開關更換 120 1440 估算 發(fā)、配電設施年檢 按政府檢測標準 500 6000 發(fā)、配電設施維保 200 元以下材料人工費 200 2400 合計： 2870 元 /月 四 保潔工費用 垃圾清運 辦公樓及住宅區(qū)綜合測算 1240 14600 保潔工具 、用品 綜合測算 304 3648 消殺藥品 綜合測算 60 720 大小垃圾袋 綜合測算 1800 21600 合計： 3400 元 /月 五 其他支出 社區(qū)文化 綜合測算 600 7200 固定資產(chǎn)折舊 按 5 年平均分攤 1667 20200 不可預見費用 前項之和 ⅹ 2% 1448 企業(yè)管理費 前項之和 ⅹ 6% 4433 稅金 前項之和 ⅹ % 4305 合計： 12445 元 /月 總計： 82630ⅹ 12 個月 =991560 元 /年 綜上所述：每年收入 994705 元，支出 991560 元。 在房屋交驗入住期間，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)作，盡快完善小區(qū)的配套設施，迅速管理到位，營造良好 的居住環(huán)境，消除業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理費收入。從時間上是指規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料；從空間上指物業(yè)的方方面面的資料整理。檔案組卷案分不同業(yè)務性質、編號、造價、編輯并分柜保存，盡可能把其他形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和調用 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 資料歸檔整理 （ 1） 根據(jù)實際需求，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。 二、 檔案管理工作環(huán)節(jié) 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 資料收集 （ 1） 設立檔案室，采用系統(tǒng)化、科學化、電腦化的先進手段，建立相應的規(guī)章制度，對所有檔案進行嚴格管理。 一部分提升小區(qū)服務管理水平，開展與業(yè)主之間的聯(lián)誼活動，增進相互之間的友情，使小區(qū)的環(huán)境與物業(yè)管理水平更上一個臺階。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 說明： A、 按聯(lián)通公司住宅小區(qū) 11 幢、小高層 1 幢、聯(lián)體辦公樓 1 幢，建議為小區(qū)配套小型商業(yè)生活服務網(wǎng)點一個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E、文化服務：組織各類信息、文化交流。 A、日常的保安、保潔、基礎公共設施設備維修、環(huán)境綠等物業(yè)管理專項服務。 （ 2） 軟件建設： A、 政策落實，措施得力。 （ 3） 實施社區(qū)全方位服務，我們的口號是“住聯(lián)通小區(qū)，送全新生活方式” 營造優(yōu)美舒適、文明安全、潔凈優(yōu)雅環(huán)境的設想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 加強和完善物業(yè)管理的硬件條件 （ 4） 營造富有特色的社區(qū)文化 （ 5） 實施轄區(qū)物業(yè)的人性化管理 崇尚人性，是我們管理工作的精髓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 9， 空調以及空調管道的安裝應在管理處統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調架由管理處統(tǒng)一指定安裝位置 。 (四 ) 施工管理 1， 所有施工必須按照管理處審批的 方案進行，如需更改，必須經(jīng)管理處審批，管理處出具更改通知后方可施工。 2， 業(yè)主領取《裝修審批表》《裝修人員登記表》如實填寫裝修項目，范圍，時間，施工圖紙，施工人數(shù)等信息。 （ 5） 稽查隊在詢查時候，對裝修房屋的材料，裝修方式進行認真檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。 3， 裝修垃圾清運： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 F， 嚴格實行交接班制度，認真填寫本班巡視情況和處理結果。 三，裝修管理： 聯(lián)通公司辦公樓以及住宅小區(qū)辦理入住手續(xù)以后，廣大業(yè)主的房屋同時裝修，裝修隊伍形式多樣，管理難度大。我們采取的 便利措施是： （ 1） 設立辦理入住專用辦公室，由專人提供一條龍服務。治安管理上，我們依據(jù)入住期的治安形勢和住戶的需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊伍、外來人員、搬運人員等流動因數(shù)的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 12）垃圾的處理與收集： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 地面垃圾停留時間不超過 1 小時；目視公共燈具，燈座，燈蓋，燈罩無積塵并每季度清抹一次。 各項管理指標： 指標名稱 指標系數(shù) 指標依據(jù) 房屋以及配套設施完好率 99% 《長沙市物業(yè)管理考核評比標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅達標細則》 房屋零修、急修及時率 95% 《長沙市物業(yè)管理考核評比標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標細則》《長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則》 維修工程質量合格率 100% 維修工程回訪率 100% 清潔保潔率 98% 道路完好率 96% 《長沙市物業(yè)管理考核評比標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標細則》 車場完好率 96% 路燈完好率 96% 轄區(qū)治安案件發(fā)生率 1% 《長沙市物業(yè)管理考核評比標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標細則》《長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標評分細則》 車輛被盜率 1% 火災發(fā)生率 1% 違章發(fā)生率 % 參照國家建設部物業(yè)管理企業(yè)標準 住戶有效投訴率 2% 《長沙市物業(yè)管理考核評比標準》《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅達標細則》 住戶有效投訴處 理率 100% 投訴回訪率 100% 業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率 85% 綠化完好率 98% 機電完好率 99% 應急反應速度 接到信息后 35 分鐘 大型及重要設施設備完好率 100% 《全國城市物業(yè)管理達標評分細則》 三、為完成各項承諾指標采取的措施 （ 1）公共樓道保潔： 每周打掃 2 次各樓層和樓梯臺階，拖洗 1 次；每周清潔 1 次樓梯扶手，各層個通道的防火門、消防栓；每月清抹 1 次公共窗戶，清掃樓頂，清理地溝。管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩帶標志，行為規(guī)范，服務主動熱情。 對于聯(lián)通小區(qū)管理處將引用公司已有的制度如下： 序號 制度類型 制度目錄 1 崗位職責 值班、接待工作規(guī)定 首問責任制 掛牌上崗制度 服務行為、文明用語規(guī)范 接待來訪投訴定期回訪制度 2 勞動制度 星郵 物業(yè)公司勞動紀律及獎懲管理暫行規(guī)定 公司員工守則 工作考核細則 3 財務管理 星郵 物業(yè)公司財務收支規(guī)定 財務工作規(guī)則 4 管理制度 星郵 物業(yè)管理工作范圍 業(yè)主公約 住宅小區(qū)管 理規(guī)定 車輛管理規(guī)定 環(huán)衛(wèi)綠化管理規(guī)定 安全保衛(wèi)管理規(guī)定 防火管理制度 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為確保聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)的幽雅環(huán)境，杜絕違章裝修，并向廣大業(yè)主作好物業(yè)管理知識宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）法律意識 市場經(jīng)濟是法治經(jīng)濟 ,物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物 ,因此在物業(yè)管理活動中必須樹立法制意 識 ,我們根據(jù)物業(yè)管理的各項需求 ,制定了各種完整的管理制度 ,工作流程 ,為了使廣大員工能夠自覺遵守與運用國家頒布的物業(yè)管理條例和相關的法規(guī) ,我們加強培訓 ,除了基礎知識 ,基本技能以外 ,還專門增設對法規(guī)條例的專項培訓 ,典型案例的分析 ,同時還不定期的聘請業(yè)內專家為員工授課 ,使全體員工在日常工作中樹立依法辦事的法律意識 . (3)三方面滿意 A、合作方滿意 房地產(chǎn)開發(fā)商選擇物業(yè)管理企業(yè)并提前介入服務的目的就是為了保證其開發(fā)的樓盤，在設計理念和質量品牌上得到很好的落實，小區(qū)的自然環(huán)境美化管理得到保證，最終實現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商的品 牌效應和社會效應，我們物業(yè)公司長期與房產(chǎn)開發(fā)商合作，能正確理解他們的思想，擺好自己的位置，通過雙方愉快的合作，使雙方都得到最好的社會效益和經(jīng)濟效益，達到共贏的效果。 樹立兩種意識 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。無論從整體規(guī)劃還是局部設計來看 ，聯(lián)通公司辦公樓及住宅小區(qū)都是起點高，水準高，品位高的住宅小區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。有 7 人在深圳、重慶、長沙等地舉辦的全國物業(yè)管