【正文】 優(yōu)缺點 c. 售價競猜表 目的：通過售價競猜活動讓市民逐漸認識專案品質，接受銷售價格。永川渝西廣場是永川市最繁華的市中心，是集休閒娛樂、購物爲一體的永川新經(jīng)濟圈，人流量大，特在此設廣告牌。報版的主要內容是：上半版與《永川日報》合辦，每周定期刊發(fā) 軟性廣告如法律顧問、各類戶型點評、購房須知、房地産開發(fā)市場動態(tài)等有利於永川南方花園銷售的文章。這部分受衆(zhòng)正是永川南方花園專案的主要目標客戶。對媒體傳播市場還不太成熟的永川來說，公交車身廣告效果非常好。 ? .編後語 —— 永川南方花園給南大街、麻柳河以及永川市帶來了巨變。 第七部分：專案銷售策略 策略一：根據(jù)永川市場的實際情況，建議採用低開高走，促使出現(xiàn)“羊群”效應，讓消費者追捧南方花園專案。 2. 建設步驟建議 建議以步行街和景觀大道爲小區(qū)建設骨架，沿景觀大道逐步擴散建設?！罢f服期”宣傳圍繞“高檔”、“最佳”展開，以“康居樂園”鎖定訴求目標客戶 —— 年齡在 2545 歲的企業(yè)管理人員、國家公務員、文化、教育、衛(wèi)生從業(yè)人員以及收入相對穩(wěn)定的私營企業(yè)主和擁有黃金鋪位的工商戶。 安全服務：義務檢查安全用電、用氣情況；義務宣傳家庭安全用電、用氣、消防常識。 水電維護：對業(yè)主共用的供水、供電管線設施進行日常養(yǎng)護維修，保證 正常使用。 永川南方花園專案針對年收入 2 萬元、積蓄 6 萬元以上的目標客戶群，把樓盤定位於大規(guī)模高檔小區(qū)，以超越永川現(xiàn)有小區(qū)和競爭對手的環(huán)境景觀、小區(qū)配置和物業(yè)管理等方面來體現(xiàn)樓盤個性，突出樓盤品質，進而吸取 消費人群。 ? . 永川市大量的集資建房減少了集團購賣的可能。 ? .目前房價普遍較低，專案配套設施多，施工條件差，增大了建設成本，提高了成本控制難度。 ? .16 米寬步行街、 30 余米寬景觀大道等的繁華與獨立圍合而成組團的寧靜相得益彰，充分體現(xiàn)專案的規(guī)劃優(yōu)勢。 ③ 家庭人口不多，交際廣泛，時有來訪人客，需有客房供客人居住。③ 部分 3040 歲的公職人員，其父母居於農村或其他地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟狀況允許將父母接到身邊，但又不願父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購置小戶型供父母居住的願望。 ③ .小區(qū)景觀大道和步行街對外開放，將是該區(qū)域乃至整個城市的公共空間。 該專案二期規(guī)劃用地 66 畝，總建面 88000 平方米，全爲 7~8 層 的多層住宅。目前偉映正聯(lián)繫與永中聯(lián)合辦學。 *. 8 月份在永川日報上刊發(fā)了４次廣告，並協(xié)辦專欄出軟性文章３次。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹、果樹爲主表現(xiàn)秋景。它爲偉映實業(yè)在永川房産開發(fā)贏得了較好的聲譽和較高的知名度。 ? .現(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分爲磚混結 構，成本較低，戶型設計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境。 B1別墅 326平米（ 3 層）、車庫 22 平米。以單棟多層臨街居多，有少量高層電梯房和別墅。近兩年來以“渝西廣場”、“陽光花園”、“偉映 帝琴花園 ” 爲代表的一批有影響的樓盤將永川房地産推向了一個新的發(fā)展時期。 目前樓價分低檔、中檔和高檔，基本 情況如下： 樓盤名 住宅單價 門面單價 地理位置 特點 銷售狀況 裕豐商住樓 360 元 /平方米 2800 元 /平方米 彙龍大道汽車城對面 已售 50% 福星樓 350 元 /平方米 2020 元 /平方米 兩區(qū) 已售 70% 大衆(zhòng)園 正街 420元 /平方米次街 390元 /平方米 正街 3000元 /平方米次街 2200元 /平方米 南大街小橋子中心轉盤 經(jīng)濟適用房 已售 80% 全發(fā)綜合樓 頂層 400元 /平方米其他樓層 450元 /平方米 3000元 /平方米 本專案範圍內南大街辦事處正對面 已售 85% 志新大廈 3~6層 460 元 /平方米 7層 440 元 /平方米頂層 400元 /平方米 內街 2500 元 /平方米沿河 3000 元 /平方米 農科所河對面永川二環(huán)路旁 已售 40% 低檔樓盤爲多層磚混結構，是由小開發(fā)商開發(fā)的單棟樓。 D2型三室二廳雙衛(wèi)錯層式公寓 134 平米 已售 10% 綜上事例可知，在永川市現(xiàn)有房地産市場尚無真正意義上的規(guī)模開發(fā)小區(qū)的情況下，永川南方花園專案憑藉 農科所地塊，“麻柳河”天然水景的環(huán)境地理優(yōu)勢，和南方集團公司規(guī)模開發(fā)的成功經(jīng)驗與開發(fā)實力，營建永川市“園林式生態(tài)住宅小區(qū)”，必將成功地創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益和社會效益。 5. 主要競爭對手分析 ? . 偉映 帝琴花園 該專案由深圳建築設計院重慶分院進行建築設計，環(huán)境景觀由浩豐園藝景觀設計公司設計，銷售代理由重慶偉聯(lián)銷售代理公司公司代理。主要爲 7~8 層的多層建築，少數(shù)別墅主要分佈在第四期“ 冬景園 ” 。 *.望城北路中段單立柱 T 型跨街廣告牌一塊。 *.準備在渝西廣場建一永川最大戶外廣告牌。 區(qū)點陣圖： 專案占地 110 畝，總建築面積 140000 平方米，綠地 22020 平方米，一期工程占地 44 畝，總建築面積 58566平方米，綠地 7800 平方米，住宅 16000 平方米，商用門面 12020 平方米，還建房 20500 平方米，車位 120個，中心商業(yè)步行街 8000 平方米（商場未計入總建面中），幼稚園一所 600平方米，會所 650平方米，展覽館 1200 平方米，寫字間 600平方米。 第二部分：永川南方花園專案概況 1． 地理位置 地處重慶作物研究所，即永川西南面南大街，緊靠市中心，麻柳河上游（長約 2 公里）處。 ? 建築風格 ① . 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機結合，既有古典風味又具現(xiàn)代特色。另有 30%是當?shù)乩暇用?，?屋産權由祖輩處繼承所得。③ 經(jīng)濟富裕，需住房豪華氣派的需購置躍層。 ? .小區(qū)直飲水系統(tǒng)將改變永川市飲用水差的歷史，讓小區(qū)內居民戶戶喝上質優(yōu)價廉的純淨水。 ? .永川市目前還沒有成規(guī)模開發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開發(fā)商中實力普遍較弱，競爭力不強。 2. 專案定位策略 根據(jù)上述目標客戶群體的特點，本專案定位爲高檔樓盤，價格取中高水準，針對二次置業(yè)者及相對成功人士。永川南方花園將積極引進重慶或國內各發(fā)達地區(qū)先進物業(yè)管理理念和服務體系，並結合本地人力資源組建專門的物業(yè)管理公司，爲小區(qū)業(yè)主提供高檔次、超值、周到、高效、方 便、稱心的服務。 房屋共用部位日常維護：對房屋屋頂、外牆、樓道等公共部位進行日常 養(yǎng)護維修，保持完好。 （三）、清潔服務 生活垃圾袋裝化，定期滅四害；可回收利用資源（廢金屬、玻璃製品、塑膠製品等）分類存放，定期收集、清運；廢舊電池專門存放，定期回收。 售樓部裝修簡潔明瞭，採用大幅落地玻璃窗，增加室內通透性，室內佈置重點突出南方集團企業(yè)形象，售樓部家俱以及室內色調應溫馨，儘量營造親和氣氛，讓客戶走進售樓部就象走進朋友家一樣自然親切。爲將專案全面、準確地推介給消費者，並且創(chuàng)造良好的銷售環(huán)境，推廣將分“導入”、“說服”、“營造”三個階段進行。 第八部分：宣傳推廣計劃 第一階段：品牌嫁接 實施步驟： 一 . 報版廣告 報版廣告一 9 月 10 日 星期一 整版套紅 《永川日報》 ：祝賀教師節(jié)，誠邀永川市優(yōu)秀教師、各校領導及意向性客戶參加重慶南方集團各大樓盤一日遊。 費用： 3000 元左右 發(fā)獎時間： 開盤之日 [暫定 10 月 10日 ] 報版二： 《房市沙龍》專欄 9 月 28 日 周五 《永川日報》 半版 封底 ? .房市動態(tài) [業(yè)內人士關注南方集團搶灘永川 ] ? .購房知識 ① .購房程式介紹 ② .選房技巧