【正文】 73737=% ? 結(jié)論：順馳太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目總利潤(rùn)高達(dá) 億元，投資回報(bào)率超過(guò) 20%，極具投資價(jià)值。 19983 萬(wàn)元247。 ? 抓住重點(diǎn)，注重廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。 ? 通過(guò)樓體挖槽、陽(yáng)面不封閉陽(yáng)臺(tái)等處理手法豐富房型設(shè)計(jì)處理手法，控制單套戶型面積。但從發(fā)展的角度看，年輕人充滿活力，消費(fèi)觀念先進(jìn)，代表了社會(huì)的發(fā)展潮流，所以二期的主力客戶群 應(yīng)定位于 3040 歲這一年齡段，我們?cè)谶M(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點(diǎn)。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 30 頁(yè) 大量的管理資料下載 第六部分 太陽(yáng)城 2 期開發(fā)建議 一． 開發(fā)計(jì)劃 1. 開發(fā)住宅地塊： 8地塊； 2. 開發(fā)時(shí)間安排 2020 年 3 月 —— 基礎(chǔ)施工 2020 年 4 月 —— 主體施工 2020 年 9 月 —— 主體封頂 2020 年 3 月 —— 環(huán)境施工 2020 年 8 月 —— 竣工入住 二． 目標(biāo)客戶群分析 針對(duì)太陽(yáng)城 項(xiàng)目“中等收入階層”的市場(chǎng)定位，結(jié)合大規(guī)模項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化的特點(diǎn)，主要從三方面對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析： 1. 從地域上劃分 ? 目前在附近地區(qū)居住，向往居住在高尚居住區(qū)的人群。通過(guò)整合的規(guī)劃設(shè)計(jì)手法 ，充分考慮居民的各種需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點(diǎn)的合理設(shè)置，形成有機(jī)統(tǒng)一的城市功能系統(tǒng)。 整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)順馳太陽(yáng)城天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 28 頁(yè) 大量的管理資料下載 品牌的親和力。 5． 對(duì)物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。諸如私人汽車的日益普及等等。 3． 在海河以東、中 環(huán)線以西的廣大地區(qū)，聚集了許多比之順馳太陽(yáng)城更具有位置優(yōu)勢(shì)和相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的住宅項(xiàng)目。 6． 順馳集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)品牌支持。 13． 對(duì)人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費(fèi)者購(gòu)天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 22 頁(yè) 大量的管理資料下載 房考慮的重要因素，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越 明顯。 5． 由于河?xùn)|區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購(gòu)買時(shí)存有較多后顧之憂，所以規(guī)模較 大的項(xiàng)目受到追捧，從這一點(diǎn)看來(lái)，大規(guī)模項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。 2． 購(gòu)房原因以改善居住條件為主，麗苑一期的環(huán)境是吸引他們選擇的主要原因，同時(shí)也是他們引以為豪的最主要的因素。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為 %和 %，對(duì)于其它諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實(shí)力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)心。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來(lái)的幾年中，河?xùn)|區(qū)將取代河西、南開之后成為天津市第三個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)。 6． 價(jià)格仍是居民選擇住宅的最大影響因素。這說(shuō)明此區(qū)域有一定的購(gòu)買力，規(guī)模大、素質(zhì)相對(duì)較高的項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)有很 強(qiáng)的吸引力。從河北區(qū)的項(xiàng)目來(lái)看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 12 頁(yè) 大量的管理資料下載 二． 區(qū)域市場(chǎng)分析 (一 ) 區(qū)域市場(chǎng)概述 順馳太陽(yáng)城地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上隸屬于河?xùn)|區(qū)。隨著收入水平的提 高，人們對(duì)居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計(jì)會(huì)有更高的追求，從而帶動(dòng)改善型需求的持續(xù)增長(zhǎng)。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 10 頁(yè) 大量的管理資料下載 (三 ) 住宅市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展走勢(shì) 1． 政策支持力度不斷加大。 去年居民購(gòu)買 3000 元 /平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了 ，其中每平方米 3000元～ 3500 元價(jià)位的商品房購(gòu)買量提高了 個(gè)百分點(diǎn)，3500 元～ 4000 元的商品房比上一年提高了 個(gè) 百分點(diǎn)。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 8 頁(yè) 大量的管理資料下載 第三部分 市場(chǎng)分析 一． 天津市住宅市場(chǎng)分析 (一 ) 市場(chǎng)回顧 近幾年，天津市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過(guò)一系列控制市場(chǎng)供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，大大減少了天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，去除了市場(chǎng)中虛熱的泡沫成分，使天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持了健康、穩(wěn)定、均 衡、快速的發(fā)展勢(shì)頭。 ? 其他：麗苑一期派出所；位于 4地內(nèi)的電話局。 首先，附近 的工廠近幾年經(jīng)過(guò)關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，現(xiàn)在對(duì)周邊的環(huán)境影響不大；其次，天津市夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，排污河處于太陽(yáng)城地塊的下風(fēng)口，而且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒(méi)有影響，此外，北塘排污河在不久的將來(lái)將改造為地下暗河，屆時(shí)，將徹底消除此河對(duì)該地塊的影響；另外，作為天津城市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進(jìn)行， 2020 下半年改造完成后，將成為太陽(yáng)城周邊的一條漂亮的景觀河。位于衛(wèi)國(guó)道以南的兩條城市主干道路 —— 程林莊路與張貴莊路的改造工程，計(jì)劃于 2020 年相繼 動(dòng)工。 地塊四周及區(qū)內(nèi)的主要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目起步區(qū)住宅建筑面積 25 萬(wàn)平方米、 2 期規(guī)劃住宅建筑面積 27 萬(wàn)平方米，由我公司獨(dú)立開發(fā)，關(guān)于后期 10 五個(gè)地塊的開發(fā)，我公司已經(jīng)與天津市安居工程辦公室達(dá)成合作意向。 太陽(yáng)城 2 期為 8地塊，位于東真理道以北。 太陽(yáng)城地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán) —— 昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個(gè)工程預(yù)計(jì)3 至 5 年內(nèi)完成。地鐵 2 號(hào)線的興建將為太陽(yáng)城及周邊居民帶來(lái)極大便利，大幅提升沿線地塊的區(qū)位價(jià)值。 ? 交通：位于麗苑一期的公交總站以及太陽(yáng)城起步區(qū)的公交車站。 二． 法律性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 太陽(yáng)城項(xiàng)目為天津市重點(diǎn)政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地相關(guān)的各項(xiàng)法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險(xiǎn)。 (二 ) 住宅市場(chǎng)當(dāng)前特點(diǎn) 從天津市房管 局獲悉， 2020 年天津市住宅市場(chǎng)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，住房消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。 2020 年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的 86%， 貸款購(gòu)房比例達(dá)71％。 隨著城市用地的日趨減少，土地價(jià)格會(huì)不斷攀升， 而且隨著生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。 ? 利用大規(guī)模土地資源實(shí)施大盤開發(fā)，通過(guò)合理規(guī)劃、有效利用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氛圍濃郁的住宅區(qū)。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項(xiàng)目大多數(shù)檔次不高，定位較低，主要以低價(jià)位吸引客戶。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 14 頁(yè) 大量的管理資料下載 ? 金灣花園 項(xiàng)目總建筑面積 21 萬(wàn)平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。 3． 隨著河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完成，大型可開發(fā)項(xiàng) 目也寥寥無(wú)幾，而且上述兩區(qū)項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化傾向。 85649311616850500000100000015000002 0 0 0 元以下 20203000元 30004000元 4 0 0 0 元以上1 9 9 9 年~ 2 0 0 1 年5 月河?xùn)|區(qū)商品房各價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖 2． 居民解決住房困難或者改善居住條件是購(gòu)房最主要的目的。 4． 新遷進(jìn)居民有更多的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，除了關(guān)心環(huán)境外，對(duì)于開發(fā)商實(shí)力的關(guān)注明顯高于舊居民小區(qū)的消費(fèi)者，購(gòu)房更趨理性化。 2． 每平方米 2020 元 —— 3000 元的住宅為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，又因各個(gè)區(qū)域的價(jià)值發(fā)展水平不同而有所差別， 25 萬(wàn) ——30 萬(wàn)元的住宅最受市場(chǎng)歡迎。 10． 物業(yè)管理受重視的程度在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明消費(fèi)者開始注重入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。未來(lái)隨著東南半環(huán)的改造、真理道的貫通、地鐵 2 號(hào)線的興建，項(xiàng)目周邊的交通狀況會(huì)得到更大程度的改善。 5． 4地內(nèi)有現(xiàn)狀電話局一座，將對(duì)區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 3． 太陽(yáng)城周邊道路交通及所處地理位置將使其成為天津市未來(lái)的熱點(diǎn)區(qū)域。 2． 密切關(guān)注起步區(qū)市場(chǎng)反應(yīng)情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與產(chǎn)品定位，并注意不同類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目標(biāo)市場(chǎng)。 “中等收入階層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在 3000 元 /平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來(lái)美好生活充滿信心和渴望的人 群。 5． 通過(guò)起步區(qū)對(duì)整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的展示效果，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于 2地東側(cè) 和 5地的中間位置。 天津順馳發(fā)展股份有限公司 第 31 頁(yè) 大量的管理資料下載 2. 從收入上劃分 與起步區(qū)不同，太陽(yáng)城 2 期的客戶群在收入上應(yīng) 具有一定的差異性，主力客戶群主要由以下兩方面構(gòu)成： ? 擁有穩(wěn)定未來(lái)收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對(duì)未來(lái)信心十足，是社會(huì)的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項(xiàng)目。結(jié)合太陽(yáng)城整體規(guī)劃，采取板式小高層、普通多層與低層相結(jié)合的建筑形式，具體 配比見下表： 建筑形式 層數(shù) 比例（ %） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3—— 4 20 合計(jì) —— 100 3. 房型平面設(shè)計(jì)： ? 在戶均面積上適當(dāng)做出檔次差異，迎合不同層次客戶群的不同需求，多采用錯(cuò)層與躍層設(shè)計(jì)；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個(gè)性化設(shè)計(jì)。 ? 在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)某些房型進(jìn)行必要的更改，其 中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對(duì)電路、上下水、暖氣的安排與布置