【正文】 項目的實(shí)施將促進(jìn)首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收 來源，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益都十分明顯。（詳見附表） 經(jīng)營成本和費(fèi)用 該項目的經(jīng)營成本和費(fèi)用包括企業(yè)管理費(fèi)用、營業(yè)稅金等項內(nèi)容。按每年 40萬元測算。 二、 建設(shè)進(jìn)度 計劃項目建設(shè)期為 3 年，力爭在 2020 年 10 月前建成，具體計劃如下： 2020 年 11 月前 1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作； 2） 完成規(guī)劃方案的調(diào)整和報批工作。 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 37 頁 市政公用設(shè)施費(fèi) 根據(jù)初步估算市政公用設(shè)施費(fèi)共計 200 萬元?，F(xiàn)就有關(guān)投資分項說明如下： 征地、拆遷費(fèi)和土地出讓金 根據(jù)國家和北京市有關(guān)規(guī)定，本項目所占用地應(yīng)按國家和北京市政府有關(guān)部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。 三、 項目經(jīng)營前景分析 地點(diǎn)分析 該項目用地建設(shè)地點(diǎn)位于北京市西城區(qū)，項目建設(shè)用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。 從實(shí)際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26 家，較上年增加２家，完成投資 億元，較上年增長 %，本市房地產(chǎn)投資的比重為％，上升了 個百分點(diǎn)。今年上半年，全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 倍；實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。進(jìn)入 2020 年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累計銷售商品房屋 萬平米，同比下降 ％，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 ％；辦公樓 萬平方米，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 倍；其他用房 萬平方米，增長 倍。今年 1— 5 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計完成投資 億元，增長 %，其中 5 月完成 億元 ；商品房開復(fù)工面積 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比上年同期分別增長 %和 % 進(jìn)入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。 六、 綠化、消防和人防 綠化 項目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。 五、 環(huán)境保護(hù) 由于該項目建設(shè)內(nèi)容為寫字樓、住宅樓、地下停車場、配套商業(yè)設(shè)施，對環(huán)境的污染較小 ，環(huán)境保護(hù)問題主要是生活污水、生活垃圾、噪音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。 本項目所需進(jìn)口的原材料、設(shè)備的品種與數(shù)量待擴(kuò)初方案審定后再定。物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營。 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 37 頁 經(jīng)過綜合考慮市場需求、規(guī)劃條件、項目投資等因素 ，初步計劃本項目的規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑即寫字樓、公寓和商務(wù)公寓建筑面積 62800平方米，地下建筑包括商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、物業(yè)管理中心及其他附屬配套設(shè)施建筑面積 25000 平方米。 （ 3） 熱力 本項目用熱屬于石景山熱電廠供熱范圍，首汽集團(tuán)公司為現(xiàn)狀用戶，項目供熱由項目西側(cè)三里河?xùn)|路現(xiàn)有直徑 500 毫米供熱管線接引。有關(guān)問題目前正在初步洽談協(xié)商之中，土地出讓金和期限以將來北京市土地管理部門與項目開發(fā)建設(shè)單位簽定的土地出讓合同為準(zhǔn)。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。（具體位置見附圖） 四、 建設(shè)單位背景 單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街 2 號 注冊資金 ： 4000 萬 法定代表人：劉東才 職務(wù) ：總經(jīng)理 為貫徹落實(shí)黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營機(jī)制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會、投資環(huán)境，充分 發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 [93]京建開安第 037 號文批復(fù)，首都汽車公 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 37 頁 司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金 4000 萬元。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 37 頁 月獲得了解散合作公司的仲裁書。 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 37 頁 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 首汽大廈項目 可行性研究報告 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 2020 年 10 月 目 錄 第一章 概論 第二章 項目基本情況 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 37 頁 第三章 項目地點(diǎn)和建設(shè)條件 第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 第九章 項目財務(wù)分析 第十章 結(jié)論 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 37 頁 第一章 概論 一、 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為 我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進(jìn)國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進(jìn)行了調(diào)整。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。項目規(guī)劃用地面積 12993平方米，建筑基底面積 5046 平方米。 市政配套條件 本項目 水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 37 頁 （ 4） 電力 本項目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計 600 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項目建設(shè)單位計劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個停車位，完全可以滿足停車需要。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項目物料及設(shè)備供應(yīng)不存在問題。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項目建設(shè)是比較合適的，項目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 消防 項目整體建筑消防設(shè)計及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報自動噴水系統(tǒng)。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。前８個月全市累計商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％。前 5 個月，全市累計銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個月的銷售量。在今年前 5 個月銷售的 萬平方米商品住宅中個人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個百分點(diǎn)。其中，銷售住宅 萬平