中惠團泊灣項目高層部分定位報告-免費閱讀
【正文】 精裝交樓 戶型定位 PART 4 一期別墅 二期高層 50135平米的高附加值高層產(chǎn)品 定位方向：大、中面積結(jié)合、度假客、差異化、輔以藍(lán)印客戶 F32 F32 F32 F30 F30 F30 F26 F26 F24 F24 F31 F33 F31 F33 F31 F33 1 2 3 4 5 6 7 8 2 3 4 5 6 7 8 中恵團泊灣 二期高層樓層示意圖 1 120135平米 90120平米 6 7 8 4 5 3 1 2 50120平米 二期高層戶型配比總表 1 2 3 4 5 6 7 8 說明：本比例及分布可根據(jù)設(shè)計的實際需求進行變更。度假休閑享受，對生態(tài)環(huán)境非常看重，并看好團泊新城未來發(fā)展。 其三，站在團泊湖片區(qū)未來 5年內(nèi)仍為度假第二居住區(qū)的角度，高層宜做度假產(chǎn)品定位；這一定位的良好實現(xiàn)，重點需要的是我們自身對于這一度假高層產(chǎn)品的特點的打造上，必須高于一般，發(fā)現(xiàn)空白，成功引導(dǎo)。 地塊周邊區(qū)域配套設(shè)施缺乏、四周環(huán)境較差，拆遷進度的不確定 和周邊大量回遷房為小區(qū)塑造高端形象產(chǎn)生不利。從市中心至球會只有 22 公里，交通快捷方便。 南區(qū)土地尚未啟動屬于規(guī)劃中。 其產(chǎn)業(yè)布局也將進一步整合，而產(chǎn)業(yè)的增加勢頭必帶來大量的產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人群，這也為本項目提供了大量的潛在人群。 處于雙城相向拓展方向的海河中游地帶，是天津極具增長潛力的發(fā)展空間。 “兩帶”是指： “寧河 — 漢沽 — 濱海新區(qū)核心區(qū) — 大港”東部沿海發(fā)展帶和“薊縣 — 寶坻 — 中心城區(qū) —— 靜?！?西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶。眾多大牌開發(fā)商來此開發(fā)，開發(fā)體量多為百萬平米樓盤，功能定位為休閑度假第二居所。根據(jù)后期的開發(fā)計劃，項目最終的總建筑面積預(yù)計為 40萬平米，將成為靜?？h目前規(guī)模最大的高檔居住區(qū)，也將成為新概念城市生活的新地標(biāo)。 【 前言 】 ？ 團泊灣項目的別墅，是以度假型第二居所物業(yè)為定位的。即不苛求周邊配套的完善以及片區(qū)投資價值的迅速提升為物業(yè)帶來的價值，更多地依靠自身產(chǎn)品的打造來實現(xiàn)預(yù)期定位。 項目由永泰紅磡旗下星海置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)。 通過對遠(yuǎn)郊區(qū)縣高層項目調(diào)研，可以看出： 2 產(chǎn)品特點 以寶坻錦繡香江為例，高層產(chǎn)品適中戶型為主，多集中在 90 ㎡ 兩室為主，三室產(chǎn)品面積區(qū)間在 120135 ㎡ 左右。 “三區(qū)”是指： 北部薊縣山地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、中部“七里海 — 大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)、 南部“團泊洼水庫 —— 北大港水庫” 濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)區(qū)。通過重點開發(fā)，使之成為承接“雙城”產(chǎn)業(yè)及功能外溢的重要載體，逐步發(fā)展成為天津市的行政文化中心和我國北方重要國際交流中心。 通過對項目所處宏觀環(huán)境的分析，可以看出： 團泊新城位于天津市區(qū)西南部靜海縣境內(nèi)，天津市西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶與南部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)的交匯處，服務(wù)于京津環(huán)渤海地區(qū)。 新城起步區(qū) 東區(qū) 西區(qū) 南區(qū) 本案 ? 團泊新城土地利用規(guī)劃 團泊新城用地布局的發(fā)展模式采用組團式布局，總體結(jié)構(gòu)可概括為：“核心環(huán)繞，珠串鏈接，八大組團，協(xié)同發(fā)展”。球場占地面積 3500 畝。 項目用地面積較小，在景觀及外部環(huán)境的利用上與區(qū)域其它地塊 比較沒有優(yōu)勢。 【 定位方向的討論 】 延續(xù) 定位方向 1：中面積、剛需客、 “ 買得起 ” 策略 1 120135平米三房或四房結(jié)合 90平米二房精裝設(shè)計； 2 面對度假客戶及高端客戶，以及周圍富裕階層； 3 從各個方面打造差異化產(chǎn)品，主動制造價值，成本定價法。 自用為主。 樓座（棟） 層數(shù) 門數(shù) 每層戶數(shù) 套數(shù)（戶） 戶型 面積 總面積（㎡） 1 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 2 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 8 30 2 2 120 A/B 90/120 12600 4 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 5 28 2 2 112 C/B 120/150 15120 3 30 2 2 180 C/B 120/150 16200 6 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 7 30 2 3 180 A/B/D 50/90/120 15600 8棟 16（門） 1124 115440 戶型 面積（㎡） 套數(shù)（戶） 總面積（㎡） 面積配比 套數(shù)配比 A 90 300 27000 23% 28% B 120 472 56640 49% 44% C 150 172 25800 22% 16% D 50 120 6000 5% 11% 合計 1064 115440 100% 100% ? 價格定位 本項目 中北鎮(zhèn)板塊 高層均價在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，平均面積 8290㎡ 左右 東麗湖板塊 高層產(chǎn)品均價在 11000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室、三室為主，兩室面積 100㎡ 左右，三室面積 135㎡ 左右 咸水沽板塊 高層產(chǎn)品均價在 80009000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，兩室面積 90㎡ 左右，三室面積 120㎡ 左右 雙街板塊 高層產(chǎn)品均價在 6800元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室面積80 ㎡ 左右 微山路板塊 高層均價在 9200元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室為主，兩室平均面積在 90㎡ 左右，三室平均面積在 130㎡ 左右 北部遠(yuǎn)郊板塊 高層產(chǎn)品均價在 7000元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以三室為主，兩室面積130㎡ 左右 天嘉湖板塊 高層產(chǎn)品均價在 7500元 /㎡ 左右，產(chǎn)品供應(yīng)以兩室和三室為主，三室面積 130㎡ 左右 6000（目前市場基礎(chǔ)） +600（市場普漲）
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1