【正文】 （ 7） 嚴禁拆下焊機上所有的電氣設備。 （ 8） 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 （ 2） 任何電氣設備（包括停用電氣設備）未經驗電前，一律應作為有電。 中國地產商域網 中國地產商域網 （ 3） 因維修保養(yǎng)需停機時，需確認轎廂內無乘客方可停機。確保人生和設備安全。 ? 每臺設備的明顯處設置設備標識，標識按《設備標識內容與要求》制作。 [適用范圍 ] ? 電 氣 設備 低壓配電柜（箱）、計量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。 （ 5） 各聯(lián)系接線接點，可靠、無氧化現(xiàn)象。 ? 日常運行記錄。 ? 噴淋泵運轉應與報警聯(lián)動。 ? 管道內水壓恒定，器件齊全、正確。 ? 電源正常。 安保防盜系統(tǒng) [可視對講裝置 ] ? 戶內 對講裝置能與大門通話。 中國地產商域網 中國地產商域網 ? 帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如，符合性能要求。 ? 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 ? 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 ? 操作運行制度。 ? 風機盤管濾網定期 清洗，濾網完好。 中國地產商域網 中國地產商域網 ? 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。 ? 制冷劑充注量符合出廠要求，管路無泄漏，且干燥、清潔。 ? 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 ? 應急備用電源能自動切換。 ? 各廳門及轎門安全連鎖開關齊全，性能可靠、有效。 ? 手動、自動操作運行正常。 ? 日常運行記錄資料。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 ? 接地線連接應緊密牢固。 保安人員 a. 負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在弱電維修工協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負責消防設施的日常巡視，每月對各層面消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。 物業(yè)主任 a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng) 中國地產商域網 中國地產商域網 工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 實施電梯設備的運行管理，按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方的監(jiān)管。 中國地產商域網 中國地產商域網 供配電設備 [工作程序 ] 設備維修工 a. 每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 安必盛物業(yè) 公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。 ⑻ 從現(xiàn) 有項目中調派專業(yè)骨干進駐 辦公樓 ，增強 辦公樓 管理處的服務控制。 我們保證服務質量的措施如下： ⑴ 在前期溝通及合同談判中了解 /掌握 辦公樓 方的真實需求和期望。 本公司在人力資源配置上堅持唯才是用、任人唯賢，精神激勵和物資激勵雙管齊下的員工激勵原則。 培訓分工：部門主任級以上人員的培訓由公司總部和上海同濟大學樓宇設備工程系合作負責；主管級以下員工的培訓由各項目負責實施，并統(tǒng)一參加公司組織的崗位專業(yè)技能培訓。因此，在工作時間內，要求員工根據工作性質，著統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一掛牌。 中國地產商域網 中國地產商域網 服務標準及承諾指標 A 各項管理指標 本公司為規(guī)范自身服務行為，進一步提高管理效率，特制訂以下服務標準承諾制度和違諾責任。 4．保安員：具有高中以上文化程度， 2040 歲，身體健康，五官端正，身高 米以上，品德優(yōu)良，思想作風過硬，相貌端正，工作責任心強。 主要部門的職責及任職資格 駐場 主任 職責 駐場 主任 代表公司對項目管理全權負責，對管理中的一切重大問題做出最后決策，負責組織和協(xié)調各部門的工作。通過培訓盡快培養(yǎng)出一批能適應辦公樓物業(yè)管理需要的管理人員。 B、上海安必盛物業(yè)一貫注重培訓，且具有規(guī)范、完善的培訓制度，先進的考核與評估制度。由公司派出高級別的專門人員擔任管理工作。 以我為標桿 中國地產商域網 中國地產商域網 （ 1）帶頭維護公司的風氣、形象及公司內部和服務單位之間的團結。 （ 3）管理人員應經常與下屬部門骨干平等討論工作，與員工平等交談，關心員工，通過自己的親和力，來凝取骨干和員工的向心力。 （ 3）巡視每個部位的服務，要注意思量：員工是否處于最佳服務狀態(tài)，質量是否達到最佳水平，有無潛力可挖。必須在實踐中不斷學習、鉆研和總結，勵精思想和工作方法，不斷提高能夠實施有效組織管理的領導水平，在日常工作中，應學會、掌握和運用如下之行之有效的方法： 不斷擴充所需信息 （ 1）深入具體充分了解掌握 辦公樓 物業(yè)和運作全況及特點。而與上述相關的 辦公樓 后勤保障服務體系，無疑是 辦公樓 的一項重要的形象工程，是 辦公樓 后勤服務企業(yè)必須重視的重要方面。 辦公樓 、顧客人員，只有將有關事項向受理監(jiān)控中心打一個電話或知會一聲，就能解決問題，避免了有事不知打哪里，不知找誰，不知能不能放心和不按時間、要求落實交辦的事項等現(xiàn)象，既方便了服務對象，又理順了內部運作和監(jiān)管，使服務便捷、落實而高效。使服務覆蓋于每個區(qū)域，每個場合和時間，無時無處不在；第三，以 辦公樓 為中心，充分體察和 辦公樓 的需要，以搞服務為出發(fā)點， 中國地產商域網 中國地產商域網 以微利、保本或無償的方式，增設擴展適其所需的各種有益服務。二是實行考評成績末位淘汰制。即在崗位責任方面，每個員工配置AB 崗責任，以 A 崗為主，協(xié)助 B 崗， A 或 B 崗員工離 位時相互自然頂替； 中國地產商域網 中國地產商域網 同時，還有兩個責任區(qū)，一是直接責任區(qū)，每個員工在所在部門和班組的責任范圍和區(qū)域內，都有共同協(xié)助責任，不僅要協(xié)助部門班組的責任落實，而對在責任活動區(qū)內屬于其他部門責任的事項，負有相互協(xié)助、協(xié)調和監(jiān)督、相互通報信息和有需要時主動提供協(xié)助的責任。 財富廣場作為東外灘的標志性建筑，它的外墻清洗非常重要，本公司的專業(yè)清潔隊伍將能夠滿足業(yè)主的需求。 ? 衛(wèi)生潔具：全進口潔具。質量問題及時處理，最終提高服務質量。 ( D ) 持續(xù)改進 提高運行體系質量 持續(xù)改進是上海安必盛物業(yè)的一個永恒的目標。 3）確定辦公樓管理處 —— 管理人員的職責和權限。 “真切付出、心靈交匯 ”是我公司的服務理念。 在當今激烈的市場競爭中，安必盛物業(yè)公司 將繼續(xù)稟承“用心成就品質”的宗旨，“以人為本，持續(xù)改進”的管理理念，不斷以法規(guī)規(guī)范人，以良好的風尚鼓舞人，以優(yōu)質的服務感化人，確保業(yè)主獲得超值服務享受、感受全新工作環(huán)境。公司實行董事會領導 下的總經理負責制，公司機構設置為：“五部十六處”，即：市場拓展部、物業(yè)管理部、品質保障部、計劃財務部、行政人事部和各項目管理處；并投資成立上海雅斯酒店管理公司，管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。 上海安必盛物業(yè) 管理有限公司 中國地產商域網 中國地產商域網 公司簡介 上海安必盛物業(yè)管理有限公司于 2021 年初， 由上海東苑集團旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。 中國地產商域網 中國地產商域網 公司一貫堅持的質量方針為：創(chuàng)建一流的服務品牌、營造和諧的生活環(huán)境。 先進模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關系到企 業(yè)生死存亡的大事。在辦公樓的管理中，我公司將發(fā)揚即定質量方針，全面結合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標準”竭盡全力為辦公樓提供高效、完美的服務。 2）各級管理人員按規(guī)定對各項作業(yè)進行檢查、監(jiān)督。 4)辦公樓管理處質量體系是否完善和持續(xù)有效。圓弧形無遮擋的大面積沿江視線將上海浦江兩岸的景色盡收眼底。 ? 電視系統(tǒng)：與上海有線電視聯(lián)網，擁有衛(wèi)星電視系統(tǒng)。“四定”的內容要求全面、具體、科學合理。 服務訪查制 辦公樓 實行定期訪查制度，公司在 辦公樓 除日常經常性的就服務進行檢查、征詢意見外，一是實行每周一次的服務大巡查，由經理率各服務部門負責人，全方位巡查 辦公樓 的各個部門和服務區(qū)域及各個部位，對安全狀況、設備設施狀態(tài)、工作態(tài)度、員工紀律作風各方面 進行查訪和檢查。一旦發(fā)生屬責任追究范圍的事項和情形，必嚴格追究，按標準處理。這種“一個電話、一聲招呼 OK”的便捷服務，需要一套科學有效的機制來實現(xiàn)。 導入一套顯示現(xiàn)代 辦公樓 形象的視覺與標識系統(tǒng) 辦公樓 的形象，是 辦 公樓 獲得社會效益和經濟效益的重要因素。 打造一個專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀 辦公樓 專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀 辦公樓 、人性化服務，是城市綜合管理的重要指標項目，對一所 辦公樓 而言，它則是 辦公樓 建設和行政后勤管理的綜合指標，是反映 辦公樓 建設、管理水平的重要標志。 （ 6）經常學習研究有關理論讀物和政策。 （ 8） 每到一個地方，都要問問，這個地方有無值得借鑒和吸取的經驗，有無引以注意、防止的問題。 （ 3）重視與各科室的相互溝通，積極、主動地征詢各方意見，通過接待、走訪、組織聯(lián)誼等活動，積極宣傳服務中心服務內容，為服務中心工作的開展及處理，創(chuàng)造友好氛圍。 中國地產商域網 中國地產商域網 組織架構及人員配備、培訓和管理 組織架構 A. 辦公樓管理處組織機構以精簡、高效為原則，采用直線 —— 職能制形式設置，具有縱向垂直領導，橫向協(xié)同運作的分級管理 特點。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時又是其他崗位的多面手。發(fā)展培訓要結合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對員工素質、能力、知識的要求進行的，這類培訓更體現(xiàn)共性化的課程、個性化的選擇，以學分為考核內容。管理處是在公司本部領導下的經理負責制，實行以管理處為整體管理，各部門為分體管理的管理模式。 各部門員工任職資格 管理處主任：具有大專以上文化程度，管理組織能力強，有很強的協(xié)調處理經驗，具有獨立工作的能力，懂得法律法規(guī)和先進的管理理論。 我司將成立前期物業(yè)管理小組，組長 1 人，由 品保部 經理擔任，組員 4人，包括管理處主任以及機電工程、管理部的有關人員。 2） 培訓內容 基本素質的培訓 ： 管理處員工所負擔的物業(yè)管理服務工作政策性強、專業(yè)性強、業(yè)主和使用人要求高，因此， 管理處員工應具備以下基本素質： 職業(yè)道德素質：物業(yè)管理是一個服務性行業(yè)，員工首先應有較高的職業(yè)道德素質。堅持以 在職培訓為主，脫產培訓為輔 。本公司員工管理的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才。這樣做既留住了企業(yè)骨干，同時又吸納了新生力量。 ⑸ 制定詳盡、合理的服務流程，保證服務提供過程的準確性。安必盛物業(yè)公司的專 業(yè)工程師隊伍在總師室的領導下為設備管理提供堅實的技術支持。根據設備完好率統(tǒng)計標準對設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。 設備維修工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備，填寫《電梯房巡視記錄》。 物業(yè)主任 a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度） 維修計劃表》； c. 組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進行指導，檢查； d. 每周巡視水泵房設備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織檢查給排水設備的運行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交設備主管審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄 、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報設備主管審核后，交公司主管部門。 設備檢查標準 配電設備 [低壓開關柜 ] ? 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 控制箱手動和自動操作均能運行。 ? 接地線應平直、牢固，不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。 ? 制動器完好、可靠。 [安全系統(tǒng) ] ? 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 ? 導軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。 中國地產商域網 中國地產商域網 [底坑 ] ? 無積水、滲漏、線路受潮。 中央空調系統(tǒng) [主機 ] ? 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。 ? 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。 ? 自動放氣閥齊全、有效。 ?