【正文】 （ 7） 嚴(yán)禁拆下焊機(jī)上所有的電氣設(shè)備。 （ 8） 電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。 （ 2） 任何電氣設(shè)備（包括停用電氣設(shè)備）未經(jīng)驗(yàn)電前，一律應(yīng)作為有電。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 3） 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，需確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。確保人生和設(shè)備安全。 ? 每臺(tái)設(shè)備的明顯處設(shè)置設(shè)備標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)按《設(shè)備標(biāo)識(shí)內(nèi)容與要求》制作。 [適用范圍 ] ? 電 氣 設(shè)備 低壓配電柜（箱）、計(jì)量柜（箱）、控制柜（箱）、雙電源切換柜（箱）等。 （ 5） 各聯(lián)系接線接點(diǎn)，可靠、無氧化現(xiàn)象。 ? 日常運(yùn)行記錄。 ? 噴淋泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng)。 ? 管道內(nèi)水壓恒定，器件齊全、正確。 ? 電源正常。 安保防盜系統(tǒng) [可視對(duì)講裝置 ] ? 戶內(nèi) 對(duì)講裝置能與大門通話。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。 ? 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線。 ? 各排水橫管無倒返水，排水暢通。 ? 操作運(yùn)行制度。 ? 風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)定期 清洗，濾網(wǎng)完好。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠，無缺損。 ? 制冷劑充注量符合出廠要求，管路無泄漏，且干燥、清潔。 ? 緩沖器正常、符合規(guī)定要求。 ? 應(yīng)急備用電源能自動(dòng)切換。 ? 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。 ? 手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。 ? 日常運(yùn)行記錄資料。 ? 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。 ? 接地線連接應(yīng)緊密牢固。 保安人員 a. 負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電維修工協(xié)同下排除異常和故障； b. 安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。 物業(yè)主任 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 實(shí)施電梯設(shè)備的運(yùn)行管理，按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方的監(jiān)管。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 供配電設(shè)備 [工作程序 ] 設(shè)備維修工 a. 每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。 安必盛物業(yè) 公司實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。 ⑻ 從現(xiàn) 有項(xiàng)目中調(diào)派專業(yè)骨干進(jìn)駐 辦公樓 ，增強(qiáng) 辦公樓 管理處的服務(wù)控制。 我們保證服務(wù)質(zhì)量的措施如下： ⑴ 在前期溝通及合同談判中了解 /掌握 辦公樓 方的真實(shí)需求和期望。 本公司在人力資源配置上堅(jiān)持唯才是用、任人唯賢，精神激勵(lì)和物資激勵(lì)雙管齊下的員工激勵(lì)原則。 培訓(xùn)分工：部門主任級(jí)以上人員的培訓(xùn)由公司總部和上海同濟(jì)大學(xué)樓宇設(shè)備工程系合作負(fù)責(zé)；主管級(jí)以下員工的培訓(xùn)由各項(xiàng)目負(fù)責(zé)實(shí)施，并統(tǒng)一參加公司組織的崗位專業(yè)技能培訓(xùn)。因此，在工作時(shí)間內(nèi)，要求員工根據(jù)工作性質(zhì)，著統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一掛牌。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及承諾指標(biāo) A 各項(xiàng)管理指標(biāo) 本公司為規(guī)范自身服務(wù)行為，進(jìn)一步提高管理效率，特制訂以下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾制度和違諾責(zé)任。 4．保安員：具有高中以上文化程度， 2040 歲，身體健康，五官端正，身高 米以上，品德優(yōu)良，思想作風(fēng)過硬，相貌端正，工作責(zé)任心強(qiáng)。 主要部門的職責(zé)及任職資格 駐場 主任 職責(zé) 駐場 主任 代表公司對(duì)項(xiàng)目管理全權(quán)負(fù)責(zé)，對(duì)管理中的一切重大問題做出最后決策，負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)各部門的工作。通過培訓(xùn)盡快培養(yǎng)出一批能適應(yīng)辦公樓物業(yè)管理需要的管理人員。 B、上海安必盛物業(yè)一貫注重培訓(xùn)，且具有規(guī)范、完善的培訓(xùn)制度，先進(jìn)的考核與評(píng)估制度。由公司派出高級(jí)別的專門人員擔(dān)任管理工作。 以我為標(biāo)桿 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) （ 1）帶頭維護(hù)公司的風(fēng)氣、形象及公司內(nèi)部和服務(wù)單位之間的團(tuán)結(jié)。 （ 3）管理人員應(yīng)經(jīng)常與下屬部門骨干平等討論工作，與員工平等交談，關(guān)心員工，通過自己的親和力，來凝取骨干和員工的向心力。 （ 3）巡視每個(gè)部位的服務(wù)，要注意思量：員工是否處于最佳服務(wù)狀態(tài)，質(zhì)量是否達(dá)到最佳水平，有無潛力可挖。必須在實(shí)踐中不斷學(xué)習(xí)、鉆研和總結(jié)，勵(lì)精思想和工作方法，不斷提高能夠?qū)嵤┯行ЫM織管理的領(lǐng)導(dǎo)水平，在日常工作中，應(yīng)學(xué)會(huì)、掌握和運(yùn)用如下之行之有效的方法： 不斷擴(kuò)充所需信息 （ 1）深入具體充分了解掌握 辦公樓 物業(yè)和運(yùn)作全況及特點(diǎn)。而與上述相關(guān)的 辦公樓 后勤保障服務(wù)體系，無疑是 辦公樓 的一項(xiàng)重要的形象工程，是 辦公樓 后勤服務(wù)企業(yè)必須重視的重要方面。 辦公樓 、顧客人員，只有將有關(guān)事項(xiàng)向受理監(jiān)控中心打一個(gè)電話或知會(huì)一聲，就能解決問題，避免了有事不知打哪里，不知找誰，不知能不能放心和不按時(shí)間、要求落實(shí)交辦的事項(xiàng)等現(xiàn)象，既方便了服務(wù)對(duì)象，又理順了內(nèi)部運(yùn)作和監(jiān)管，使服務(wù)便捷、落實(shí)而高效。使服務(wù)覆蓋于每個(gè)區(qū)域，每個(gè)場合和時(shí)間，無時(shí)無處不在；第三，以 辦公樓 為中心，充分體察和 辦公樓 的需要，以搞服務(wù)為出發(fā)點(diǎn)， 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 以微利、保本或無償?shù)姆绞?，增設(shè)擴(kuò)展適其所需的各種有益服務(wù)。二是實(shí)行考評(píng)成績末位淘汰制。即在崗位責(zé)任方面，每個(gè)員工配置AB 崗責(zé)任，以 A 崗為主，協(xié)助 B 崗， A 或 B 崗員工離 位時(shí)相互自然頂替； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 同時(shí)，還有兩個(gè)責(zé)任區(qū)，一是直接責(zé)任區(qū)，每個(gè)員工在所在部門和班組的責(zé)任范圍和區(qū)域內(nèi)，都有共同協(xié)助責(zé)任，不僅要協(xié)助部門班組的責(zé)任落實(shí)，而對(duì)在責(zé)任活動(dòng)區(qū)內(nèi)屬于其他部門責(zé)任的事項(xiàng)，負(fù)有相互協(xié)助、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、相互通報(bào)信息和有需要時(shí)主動(dòng)提供協(xié)助的責(zé)任。 財(cái)富廣場作為東外灘的標(biāo)志性建筑，它的外墻清洗非常重要，本公司的專業(yè)清潔隊(duì)伍將能夠滿足業(yè)主的需求。 ? 衛(wèi)生潔具：全進(jìn)口潔具。質(zhì)量問題及時(shí)處理，最終提高服務(wù)質(zhì)量。 ( D ) 持續(xù)改進(jìn) 提高運(yùn)行體系質(zhì)量 持續(xù)改進(jìn)是上海安必盛物業(yè)的一個(gè)永恒的目標(biāo)。 3）確定辦公樓管理處 —— 管理人員的職責(zé)和權(quán)限。 “真切付出、心靈交匯 ”是我公司的服務(wù)理念。 在當(dāng)今激烈的市場競爭中，安必盛物業(yè)公司 將繼續(xù)稟承“用心成就品質(zhì)”的宗旨，“以人為本，持續(xù)改進(jìn)”的管理理念，不斷以法規(guī)規(guī)范人，以良好的風(fēng)尚鼓舞人，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感化人，確保業(yè)主獲得超值服務(wù)享受、感受全新工作環(huán)境。公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo) 下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為：“五部十六處”，即：市場拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、行政人事部和各項(xiàng)目管理處；并投資成立上海雅斯酒店管理公司，管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。 上海安必盛物業(yè) 管理有限公司 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 公司簡介 上海安必盛物業(yè)管理有限公司于 2021 年初， 由上海東苑集團(tuán)旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 公司一貫堅(jiān)持的質(zhì)量方針為：創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌、營造和諧的生活環(huán)境。 先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企 業(yè)生死存亡的大事。在辦公樓的管理中，我公司將發(fā)揚(yáng)即定質(zhì)量方針，全面結(jié)合“上海市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)”竭盡全力為辦公樓提供高效、完美的服務(wù)。 2）各級(jí)管理人員按規(guī)定對(duì)各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行檢查、監(jiān)督。 4)辦公樓管理處質(zhì)量體系是否完善和持續(xù)有效。圓弧形無遮擋的大面積沿江視線將上海浦江兩岸的景色盡收眼底。 ? 電視系統(tǒng)：與上海有線電視聯(lián)網(wǎng)，擁有衛(wèi)星電視系統(tǒng)。“四定”的內(nèi)容要求全面、具體、科學(xué)合理。 服務(wù)訪查制 辦公樓 實(shí)行定期訪查制度，公司在 辦公樓 除日常經(jīng)常性的就服務(wù)進(jìn)行檢查、征詢意見外，一是實(shí)行每周一次的服務(wù)大巡查，由經(jīng)理率各服務(wù)部門負(fù)責(zé)人，全方位巡查 辦公樓 的各個(gè)部門和服務(wù)區(qū)域及各個(gè)部位，對(duì)安全狀況、設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、工作態(tài)度、員工紀(jì)律作風(fēng)各方面 進(jìn)行查訪和檢查。一旦發(fā)生屬責(zé)任追究范圍的事項(xiàng)和情形，必嚴(yán)格追究，按標(biāo)準(zhǔn)處理。這種“一個(gè)電話、一聲招呼 OK”的便捷服務(wù)，需要一套科學(xué)有效的機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。 導(dǎo)入一套顯示現(xiàn)代 辦公樓 形象的視覺與標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 辦公樓 的形象，是 辦 公樓 獲得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的重要因素。 打造一個(gè)專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀 辦公樓 專業(yè)物業(yè)、優(yōu)秀 辦公樓 、人性化服務(wù)，是城市綜合管理的重要指標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)一所 辦公樓 而言，它則是 辦公樓 建設(shè)和行政后勤管理的綜合指標(biāo)，是反映 辦公樓 建設(shè)、管理水平的重要標(biāo)志。 （ 6）經(jīng)常學(xué)習(xí)研究有關(guān)理論讀物和政策。 （ 8） 每到一個(gè)地方，都要問問，這個(gè)地方有無值得借鑒和吸取的經(jīng)驗(yàn)，有無引以注意、防止的問題。 （ 3）重視與各科室的相互溝通，積極、主動(dòng)地征詢各方意見，通過接待、走訪、組織聯(lián)誼等活動(dòng)，積極宣傳服務(wù)中心服務(wù)內(nèi)容，為服務(wù)中心工作的開展及處理，創(chuàng)造友好氛圍。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 組織架構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)和管理 組織架構(gòu) A. 辦公樓管理處組織機(jī)構(gòu)以精簡、高效為原則，采用直線 —— 職能制形式設(shè)置，具有縱向垂直領(lǐng)導(dǎo)，橫向協(xié)同運(yùn)作的分級(jí)管理 特點(diǎn)。所有員工既是自己所在崗位的行家里手，同時(shí)又是其他崗位的多面手。發(fā)展培訓(xùn)要結(jié)合員工職業(yè)發(fā)展的要求、企業(yè)對(duì)員工素質(zhì)、能力、知識(shí)的要求進(jìn)行的，這類培訓(xùn)更體現(xiàn)共性化的課程、個(gè)性化的選擇，以學(xué)分為考核內(nèi)容。管理處是在公司本部領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，實(shí)行以管理處為整體管理，各部門為分體管理的管理模式。 各部門員工任職資格 管理處主任：具有大專以上文化程度，管理組織能力強(qiáng)，有很強(qiáng)的協(xié)調(diào)處理經(jīng)驗(yàn)，具有獨(dú)立工作的能力，懂得法律法規(guī)和先進(jìn)的管理理論。 我司將成立前期物業(yè)管理小組，組長 1 人，由 品保部 經(jīng)理擔(dān)任，組員 4人，包括管理處主任以及機(jī)電工程、管理部的有關(guān)人員。 2） 培訓(xùn)內(nèi)容 基本素質(zhì)的培訓(xùn) ： 管理處員工所負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)工作政策性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng)、業(yè)主和使用人要求高，因此， 管理處員工應(yīng)具備以下基本素質(zhì)： 職業(yè)道德素質(zhì)：物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，員工首先應(yīng)有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。堅(jiān)持以 在職培訓(xùn)為主，脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔 。本公司員工管理的宗旨是規(guī)范管理、人盡其才。這樣做既留住了企業(yè)骨干，同時(shí)又吸納了新生力量。 ⑸ 制定詳盡、合理的服務(wù)流程，保證服務(wù)提供過程的準(zhǔn)確性。安必盛物業(yè)公司的專 業(yè)工程師隊(duì)伍在總師室的領(lǐng)導(dǎo)下為設(shè)備管理提供堅(jiān)實(shí)的技術(shù)支持。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，確保安全正常運(yùn)行和使用。 設(shè)備維修工 a. 每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視電梯設(shè)備，填寫《電梯房巡視記錄》。 物業(yè)主任 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度） 維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交設(shè)備主管審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄 、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)設(shè)備主管審核后，交公司主管部門。 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 配電設(shè)備 [低壓開關(guān)柜 ] ? 耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范規(guī)定。 ? 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 ? 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象。 ? 制動(dòng)器完好、可靠。 [安全系統(tǒng) ] ? 安全鉗齊全 ，性能靈活可靠。 ? 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) [底坑 ] ? 無積水、滲漏、線路受潮。 中央空調(diào)系統(tǒng) [主機(jī) ] ? 制冷量符合出廠要求，溫度控制正確。 ? 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、止回閥齊全且有效，無泄漏，閥門啟閉靈活。 ? 自動(dòng)放氣閥齊全、有效。 ?