【正文】 業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)獨(dú)立的法人，其行為的后果直接歸于全體業(yè)主，責(zé)任也由全體業(yè)主共同承擔(dān)，因 而業(yè)主委員會(huì)的組成人員應(yīng)該反映全體業(yè)主絕大部分人的意愿，即應(yīng)由全體業(yè)主進(jìn)行民主選舉，推選出自己信任的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的委員。業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 (三 )業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。 。 登記。業(yè)主委員會(huì)不能進(jìn)行除簽訂物業(yè)管理合同以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)為目的的實(shí)體。 (一 )業(yè)主委員會(huì)的地位是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”這種職責(zé)是代表業(yè)主團(tuán)體實(shí)施私權(quán)性質(zhì)的物業(yè)管理行為，而不應(yīng)承擔(dān)公權(quán)性質(zhì)的社區(qū)管理義務(wù)。 (二 )住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。根據(jù)法理的一般規(guī)定，以下兩種情形下可以召開臨時(shí)會(huì)議： (1)發(fā)生重大事故有及時(shí)處理的必要，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求時(shí)； (2)其他業(yè)主公約規(guī)定的情況。定期會(huì)議可以稱為例會(huì)，指應(yīng)當(dāng)按 照業(yè)主大會(huì)會(huì)議議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。 條例規(guī)定了特殊決定的事項(xiàng)，主要是涉及業(yè)主群體的重要事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理 企業(yè)、專項(xiàng)維修資金和續(xù)籌方案的決定。“特別多數(shù)同意的決議方式”，指對(duì)涉及業(yè)主群體重要事項(xiàng)，為保證決策的慎重和決策執(zhí)行能獲得絕大多數(shù)業(yè)主的支持，依法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，出席業(yè)主會(huì)議的業(yè)主或業(yè)主代表人數(shù)及其所持有物業(yè)的建筑面積比例的合計(jì)均達(dá)到或超過特定的界線，該次業(yè)主會(huì)議方有決議能力，會(huì)議的決議須經(jīng)表決獲得出席業(yè)主人數(shù)及其所持有物業(yè)建筑面積比例均達(dá)到占總數(shù)的特定較高額度之同意，才能生效施行。條例規(guī)定業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但是，對(duì)于一些問題，業(yè)主之間并沒有爭(zhēng)議，可以通過征求意見的方式，能夠節(jié)約時(shí)間和成本。 業(yè)主可 以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)包括：選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項(xiàng)維修 資金使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。至于撤換業(yè)主委員會(huì)的組成人員，只要有必要，確因個(gè)別組成人員不稱職，任何時(shí)候的業(yè)主大會(huì) (包括臨時(shí)業(yè)主大會(huì) )都可行使這一職權(quán)。業(yè)主公約是各個(gè)業(yè)主集體自治管理組織的“小憲法”，是在業(yè)主集體自治管理轄區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)活動(dòng)的業(yè)主、單位和其他人員所應(yīng)共同遵守的物業(yè)管理社會(huì)自治“總章程”。決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。廣東省雖然規(guī)定的是住宅物業(yè)的投票權(quán)數(shù)以戶來計(jì)算，但由于住宅物業(yè)其建筑規(guī)劃比較統(tǒng)一，各業(yè)主擁有住宅物業(yè)的建筑面積也比較一致，所以，雖然是以戶為計(jì)算單位，基本上與以建筑面積為計(jì)算單位差別不大。這種規(guī)定仍然使以面積的大小來衡量表決權(quán)的大小。 在物業(yè)管理中，業(yè)主的投票權(quán)是業(yè)主根據(jù)擁有物業(yè)的所有權(quán)而取得參與管理物業(yè)、表達(dá)自己意愿的權(quán)利。 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)和成熟的國(guó)家以及我國(guó)香港等地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)該采取二重機(jī)構(gòu)設(shè)置的方式，即由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，作為業(yè)主自治機(jī)構(gòu)中的權(quán)力機(jī)關(guān)，行使重大事務(wù)的決策權(quán)；在業(yè)主大會(huì)下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)，作為業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事務(wù)的管理權(quán)。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。各區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局(以下簡(jiǎn)稱區(qū)、縣房管局 )可以根據(jù)上款規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域范圍進(jìn)行調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，一般而言，它應(yīng)該是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。所以，它不同于物業(yè)管理公司，后者是物業(yè)管理服務(wù)的專營(yíng)性質(zhì)的公司，以管理、經(jīng)營(yíng)一定區(qū)域的物業(yè)為其經(jīng)營(yíng)目的。首先，業(yè)主大會(huì)是民主性的組織。例如：《珠海市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第13 條規(guī)定：“業(yè)主以住宅小區(qū)為單位，成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)。 業(yè)主大會(huì)的組成 及業(yè)主大會(huì)的法律地位和基本職責(zé) 第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)的種類很多。因此，在物業(yè)管理規(guī)約中，其對(duì)所有的業(yè)主都有相同的約束力，即使是當(dāng)初表示了反對(duì)的業(yè)主，只要規(guī)約是合 法的，就有遵守的義務(wù)。例如，業(yè)主對(duì)已經(jīng)得到履行的房屋買 賣合同和房屋產(chǎn)權(quán)證所確定面積享有所有權(quán)。只有國(guó)家法律認(rèn)同的會(huì)計(jì)師事務(wù)所才能提供有效的審計(jì)報(bào)告以達(dá)到查賬的目的，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，同時(shí)也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權(quán)。同時(shí)，業(yè)主雖然有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)的權(quán)利。但是，業(yè)主委員會(huì)的委員也具有個(gè)人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會(huì)怠于行使業(yè)主們委托的各項(xiàng)職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中長(zhǎng)期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權(quán)能否得到充分有效的保護(hù)。因此，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利，就是業(yè)主享有的最為基本的權(quán)利。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利；而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒有處分的權(quán)利。 物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有。只有登記過戶之后，才能成為房屋的業(yè)主。 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利： (一 )按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； (二 )提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； (三 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； (四 )參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； (五 )選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； (六 )監(jiān)督業(yè)主委員 會(huì)的工作； (七 )監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； (八 )對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； (九 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金 (以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金 )的管理和使用； (十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)行政主管部門歸口管理。 政府管理的具體職能，也可以分為：前期物業(yè)管理的政府管理 (主要著眼點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)督和幫助以及對(duì)業(yè)主利益的維護(hù) )，對(duì)物業(yè)管理公司的管理，在物業(yè)管理過程中的管理。 根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件的規(guī)定，建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)，具體包括工程建設(shè)、城市建設(shè)。 目前，小區(qū)物業(yè)管理人員在綜合管理水平上參差不齊，究其原因主要是由于物業(yè)管理的廣泛性和復(fù)雜性對(duì)物業(yè)管理人員 的綜合能力提出的較高的要求所致。在各業(yè)務(wù)職能管理領(lǐng)域中，可以采用如下現(xiàn)代化管理方法： (1)管理決策方法，包括：市場(chǎng)調(diào)查法、預(yù)測(cè)法、決策法、維修評(píng)估法和信息分析法等。一般情況下，物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)是否保證了管理現(xiàn)代化的實(shí)施，其衡量標(biāo)準(zhǔn)主要包括三個(gè)方面： 第一，小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的建立，應(yīng)符合管理工作的一般規(guī)律，即是否符合規(guī)范化管理的要求；是否能滿足管理職能間的內(nèi)在聯(lián)系；是否能滿足小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)的特殊要求。一切先進(jìn)的管理方法、手段都要在人的使用下才能發(fā)揮作 用。 其次，它是實(shí)現(xiàn)組織管理現(xiàn)代化的需要。 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平 第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。此外，由于管理服務(wù)的提供基本上是內(nèi)向型的，因此這也就不可能采取企業(yè)化的經(jīng)營(yíng)方式，有些物業(yè)管理 機(jī)構(gòu)甚至是在各方面準(zhǔn)備不足的情況下，倉促上陣，難免“穿新鞋、走老路”。因此，競(jìng)爭(zhēng)的壓力越大，物業(yè)管理公司對(duì)其聲譽(yù)也就越重視，從而，聘用和改聘作為激勵(lì)其約束手段的作用就越大。這 些企業(yè)或附屬政府管理部門，或附屬開發(fā)商，大都帶有一定的壟斷性。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。 (5)報(bào)告制度。 (二 )物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據(jù)：物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社 會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長(zhǎng)。 物業(yè)所有權(quán)人、使用權(quán)人、物業(yè)管 理企業(yè)的合法權(quán)益得到依法保障，有利于社會(huì)主義民主進(jìn)一步發(fā)展，有利于人民的法制觀念和法律意識(shí)水平的提高，有利于城市投資環(huán)境和人民生活環(huán)境的顯著改善。根據(jù)房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的長(zhǎng)期性和我國(guó)城市化發(fā)展，可以預(yù)見物業(yè)管理行業(yè)完全可能發(fā)展成為房地產(chǎn)業(yè)中的最大的分支行業(yè)。 【釋義】 本條規(guī)定了制定物業(yè)管理?xiàng)l例的目的。 物業(yè)管理屬于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分類中的第三產(chǎn)業(yè)，是房地產(chǎn)業(yè)的分支行業(yè)。這就必須制定統(tǒng)一的法律、法規(guī)，明確物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關(guān)部門和業(yè)主 的監(jiān)督之下。 物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用 人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng) 的企業(yè)。(3)委托管理工作范圍。一是常規(guī)性的公共服務(wù)，主要有以下幾項(xiàng)： (1)房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督； (2)房屋設(shè)備、設(shè)施的管理； (3)環(huán)境衛(wèi)生的管理； (4)綠化管理；(5) 配 合 公 安 和 消 防 部 門 做 好 住 宅 區(qū) 內(nèi) 公 共 秩 序 維 護(hù) 和 安 全 防 范 工 作 ； (6)車輛道路管理； (7)公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。因此，競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理得以生存和發(fā)展的活力所在。對(duì)于已經(jīng)受聘的物業(yè)管理公司來說，競(jìng)爭(zhēng)也同樣存在。 在上述五種物業(yè)管理服務(wù)的供給主體中，只有第四種比較接近于現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)主體。價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，沒有權(quán)威的價(jià)格機(jī)制，就不可能有公正競(jìng)爭(zhēng)行為，也就不可能有規(guī)范的管理行為。物業(yè)管理現(xiàn)代化的實(shí)際意義就在于： 首先，它要求管理思想更新。就是要運(yùn)用一系列企業(yè)現(xiàn)代管理必須的管理工具，如先進(jìn)的監(jiān)控手段、電子計(jì)算機(jī)、管理信息系統(tǒng)等等。物業(yè)管理現(xiàn)代化不能受傳統(tǒng)觀念的束縛，樹立全新的管理思想是實(shí)現(xiàn) 物業(yè)管理現(xiàn)代化的根本途徑。在實(shí)際工作中，也可以從縱向與橫向兩個(gè)方面進(jìn)行衡量，縱向衡量就是把企業(yè)管理組織的過去與現(xiàn)在進(jìn)行比較，反映企業(yè)管理組織的發(fā)展階段與程度；橫向衡量就是把我國(guó)小區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)的現(xiàn)代化程度與同期的行業(yè)內(nèi)、行業(yè)外的先進(jìn)企業(yè)管理現(xiàn)代化相比較，反映兩者之間的差距，通過對(duì)上述三個(gè)方面的縱向與橫向的衡量，也能夠從不同側(cè)面看出小區(qū)物業(yè)管理組織現(xiàn)代化的程度。 ，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的關(guān)鍵。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 政府的管理面臨一個(gè)角色轉(zhuǎn)換的問題，即不再是過去那種行政性、福利性的管理，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理應(yīng)該主要立足于宏觀管理，通過法規(guī)來實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，其基本職能和作用是把物業(yè)管理市場(chǎng)置于法規(guī)監(jiān)督之下，本著疏導(dǎo)的原則為物業(yè)管理市場(chǎng)充分發(fā)揮功能創(chuàng)造有法可依、有紀(jì)可守、有章可循的良好的外部環(huán)境，使物業(yè)管理法制化、規(guī)范化。 (2)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，組織或監(jiān)督第一次業(yè)主大會(huì)的召開，對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)登記，對(duì)其工作依法進(jìn)行監(jiān)督。物業(yè)管理包括基本業(yè)務(wù)、專項(xiàng)業(yè)務(wù)、特色業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，具體包括房屋建筑的維護(hù)、修繕與改造，物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)與管理，消防設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)與更新，治安保衛(wèi)，通過值班、看守、巡邏所進(jìn)行的防火、防盜、防水以及突發(fā)事件的處理，清掃 保潔，庭院綠化，車輛管理等。 關(guān)于業(yè) 主的分類如下： ，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚 未出售的公有住房的使用人。 物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。 、業(yè)主大 會(huì)議事規(guī)則的建議。而投票 權(quán)則是業(yè)主民主權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。 監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對(duì)業(yè)主所有的物業(yè)進(jìn)行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對(duì)立的另一方，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權(quán)利。所以，業(yè)主并沒有權(quán)利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)賬目。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。 根據(jù)條例的規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要有： 、執(zhí)行決定的義務(wù)，主要包括：遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的