【正文】 維修中心無(wú)法修復(fù)的，由工程部報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后送外修理。 對(duì)于其他壓力表及維修用的儀表由維修中心根據(jù)的實(shí)際使用情況自行校準(zhǔn)。各部門(mén)遇到人員變動(dòng)，涉及到持有監(jiān)測(cè)設(shè)備的管理人員需按人事調(diào)動(dòng)有關(guān)規(guī)定移交或辦理退庫(kù)手續(xù)，持有者或班組不能私自處理。 對(duì)偏離準(zhǔn)態(tài)的監(jiān)視和測(cè)量裝置，應(yīng)在更換備用設(shè)備后停用、送修，校準(zhǔn)后再投入使用。到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)期限的監(jiān)測(cè) 裝置，除在有特別規(guī)定的檢測(cè)單位外 ，均由市計(jì)量所或受其委托的單位進(jìn)行校準(zhǔn)。 6 程序要求 監(jiān)測(cè)儀器的分類(lèi) 監(jiān)控設(shè)備：攝像頭、紅外線(xiàn)監(jiān)視器、煙感、溫感、水噴淋等。 2 適用范圍 適用于公司所有監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制。 維修中心倉(cāng)庫(kù)應(yīng)將備件擺放整齊，并做好清潔保管工作，防腐防潮。 維修中心根據(jù)各維修組的“月度零備件采購(gòu)計(jì)劃表”以及以往備件的使用情況以及各種零備件的現(xiàn)存量，確定需用備件的品種和數(shù)量，編制“月度備件采購(gòu)計(jì)劃表”，交公司常務(wù)副總經(jīng)理審批。 維修組通訊用對(duì)講機(jī)管理按《安全部警用器械管理規(guī)程》相關(guān)條款執(zhí)行。審批后由維修中心經(jīng)理負(fù)責(zé)做報(bào)廢處理。 維修組員工個(gè)人使用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)禁用作私人用途。 維修工具的領(lǐng)用 維修組的工具分成兩類(lèi)：一類(lèi)是個(gè)人使用工具，另一類(lèi)是維修組公用工具。 維修工負(fù)責(zé)保管、使用個(gè)人工具。 登高作業(yè) 使用人字梯、云臺(tái)等登高工具進(jìn)行登高作業(yè)時(shí)，至少需二人配合進(jìn)行，其中一人作業(yè)，一人監(jiān)控。工作 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 鍋爐系統(tǒng)的日常巡檢見(jiàn)《鍋爐房管理制度》 水泵房的巡查見(jiàn)《水泵房管理制度》 5 相關(guān)文件 《 電梯維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》 《配電房管理制度》 《發(fā)電機(jī)房管理制度》 《衛(wèi)星天線(xiàn)機(jī)房管理制度》 《冷機(jī)房管理制度》 《空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)范》 《鍋爐房管理制度》 《水泵房管理制度》 6 記錄 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 以上巡檢工作記錄于《公共區(qū)域日常巡查表》、《水泵、水池巡檢記錄》、《日常巡查簽到表》中。 集水坑潛水泵 集水坑潛水泵要求： a) 水泵手動(dòng)、自動(dòng)啟動(dòng)裝置正常（檢查方法：調(diào)至手動(dòng)模式進(jìn)行啟動(dòng)）； b) 水泵處于自動(dòng)運(yùn)行狀態(tài)（檢查方法：看指示燈）； c) 浮子位置正常（檢查方法：觀察）； d) 電控柜門(mén)關(guān)閉（檢查方法：觀察）。巡查中發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修，如故障較大則報(bào)告維修組主管，由主管安排維修。 7 相關(guān)文件 《鍋爐維修保養(yǎng)規(guī)范》 《電梯維修保養(yǎng)規(guī)范》 《空調(diào)維修保養(yǎng)規(guī)范》 《給排水設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范》 《供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范》 《日常報(bào)修規(guī)程》 《電腦信息系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)范》 8 記錄 維修單 年度設(shè)備維修、保養(yǎng)計(jì)劃 月度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃 設(shè)備事故報(bào)告書(shū) 設(shè)備事故登記表 公共區(qū)域巡查表 維修保養(yǎng)單 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 設(shè)備事故的性質(zhì) 根據(jù)引發(fā)原因的不同設(shè)備事故分不同性質(zhì)： a) 責(zé)任事故：因人為原因（如違反操作規(guī)程）而造成的事故； b) 質(zhì)量事故：因設(shè)備設(shè)計(jì)、制造、安裝等原因而造成的事故； c) 自然事故：因遭受自然災(zāi)害而造成的事故； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 大修可由工程技術(shù)部或維修中心承擔(dān)，也可委托專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行。根據(jù)管理處的報(bào)修單，維修組派員維修，具體工作程序詳見(jiàn)《日常報(bào)修規(guī)程 》。 定期維護(hù)分多個(gè)類(lèi)別 具體分類(lèi)有 : a) 一級(jí)保養(yǎng) “一保”的作業(yè)內(nèi)容就是對(duì)設(shè)備進(jìn)行內(nèi)部清洗，溝通油路，調(diào)整配合間隙，緊固有關(guān)部位及對(duì)有關(guān)部位進(jìn)行必要的檢查，一保工作具有一定的技術(shù)要求，其保養(yǎng)工作應(yīng)在維修工的指導(dǎo)下，由操作員完成。 常務(wù)副總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司“年度維修、保養(yǎng)計(jì)劃”的審核和批準(zhǔn)。 返修：對(duì)于不合格的產(chǎn)品所采取的措施，使其能滿(mǎn)足預(yù)期的使用要求。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員搶修。 設(shè)備的報(bào)廢 設(shè)備的報(bào)廢應(yīng)由使用部門(mén)提出申請(qǐng)，由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行技術(shù)鑒定，確認(rèn)符合報(bào)廢要求后，填寫(xiě)“設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單”，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由使用部門(mén)作報(bào)廢處 理（所有權(quán)屬于業(yè)主的還需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn) )，設(shè)備作報(bào)廢處理后，財(cái)務(wù)部應(yīng)注銷(xiāo)設(shè)備資產(chǎn)，各建帳部門(mén)應(yīng)注銷(xiāo)設(shè)備臺(tái)帳。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)監(jiān)測(cè)設(shè)備的校準(zhǔn)、鑒定，本公司無(wú)法鑒定或國(guó)家規(guī)定的應(yīng)送國(guó)家專(zhuān)門(mén)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn) 行“外檢”，其余設(shè)備則由工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行“內(nèi)檢”，具體操作詳見(jiàn)《監(jiān)視和測(cè)量裝置控制規(guī)程》。 設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)由專(zhuān)職維修人員完成，具體操作詳見(jiàn)《設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》。詳見(jiàn)《設(shè)備驗(yàn)收、安裝與移交規(guī)程》。 所有權(quán)屬于業(yè)主的設(shè)備在經(jīng)過(guò)總經(jīng)理審核后由管理處呈報(bào)給業(yè)主委員會(huì)審批。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 上登記。 3 引用標(biāo)準(zhǔn)和文件 ISO9001： 2021 資源提供 基礎(chǔ)設(shè)施 工作環(huán)境 公司《質(zhì)量手冊(cè)》第六章第一節(jié) 資源的提供與管理 4 職責(zé) 各小區(qū) /大廈管理處具體負(fù)責(zé)本小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的管理。 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。 新接管物業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收操作具體見(jiàn)《設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收制度》。 設(shè)備的采購(gòu) 設(shè)備在辦妥購(gòu)置審核手續(xù)后，按“公開(kāi)、公平、公正”原則采用詢(xún)價(jià)、議價(jià)、招標(biāo)等形式， 由相關(guān)部門(mén)進(jìn)行采購(gòu)。 設(shè)施設(shè)備的檔案管理 技術(shù)資料的管理 公司自有設(shè)備（所有權(quán)屬于公司 )的技術(shù)資料應(yīng)集中交工程技術(shù)部歸檔，并進(jìn)行統(tǒng)一管理。 電梯、水泵、鍋爐、冷水機(jī)組等重要設(shè)備必須由專(zhuān)人管理、維護(hù)、檢修，并建立相應(yīng)的機(jī)房管理制度。 設(shè)備的封存和啟封 各部門(mén)根據(jù)需要停用某設(shè)備或新購(gòu)未使用達(dá)三月以上的設(shè)備，由維修中心或維修組對(duì)設(shè)備進(jìn)行封存處理，并在設(shè)備檔案中予以記錄。 報(bào)廢設(shè)備有多種處理方法 具體可作如下處理： a) 出售； b) 零拆，對(duì)可利用零部件進(jìn)行拆除備用； c) 無(wú)用部件作廢品處理； d) 處理資金交財(cái)務(wù)部作設(shè)備殘值處理。具體操作見(jiàn)《供電系統(tǒng)應(yīng)急處理規(guī)程》 斷水預(yù)案 如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障而導(dǎo)致停水，維修組應(yīng)迅速派出人員搶修。 返工：為使不合格產(chǎn)品滿(mǎn)足規(guī)定所要求而采取的措施。 維修、保養(yǎng)計(jì)劃有多項(xiàng)內(nèi)容 具體內(nèi)容包括： a) 根據(jù)每臺(tái)設(shè)備的使用性能和工作特點(diǎn)分別制定大、中、小修期限，維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； b) 根據(jù)公用設(shè)施的性質(zhì)特點(diǎn)分別制定定期維護(hù)保養(yǎng)的期限，維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)； c) 根據(jù)公司現(xiàn)有技術(shù)力量和操作能力，確定公司自行檢修及委托外單位檢修的設(shè)施設(shè)備清單； d) 年度計(jì)劃 分解，工時(shí)測(cè)算，及維護(hù)保養(yǎng)的時(shí)間安排。 b) 二級(jí)保養(yǎng) “二保”的作業(yè)內(nèi)容除了一保的全部作 業(yè)外，還要對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體檢查，清洗換油，修理或更換磨損零件，排除異常情況和故障，恢復(fù)局部工作，檢查并修理電氣系統(tǒng)等。 注意事項(xiàng) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 大修時(shí)要對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體，修整所有基準(zhǔn)件，修復(fù)或更換磨損、腐蝕、老化及喪失精度的零部件，使之達(dá)到規(guī)定的技術(shù)要求。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) d) 其他事故：凡不屬于上述三類(lèi)原因的事故。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附： 維修流程圖 日常維修 應(yīng)急維修 計(jì)劃維修 維修單 電話(huà)報(bào)修 維修保養(yǎng)單 實(shí)施維修 維修單簽字確認(rèn) 工程部登記消單 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4 操作規(guī)范 巡檢標(biāo)準(zhǔn)和方法 門(mén)禁系統(tǒng) 門(mén)禁系統(tǒng)的要求： a) 門(mén)鎖開(kāi)關(guān)靈活； b) 屏幕顯示正常； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 給排水管道、閥門(mén)：主要給水管道和閥門(mén)沒(méi)有漏水現(xiàn)象，主要閥門(mén)的開(kāi)關(guān)與標(biāo)識(shí)相符合（檢查方法：觀察；如 發(fā)現(xiàn)主要閥門(mén)的開(kāi)關(guān)與標(biāo)識(shí)不符，則應(yīng)在調(diào)整前向主管確認(rèn)）。其中《日常巡查簽到表》粘貼于電梯機(jī)房、 集水坑潛水泵、游泳池泵房、水泵房中，由巡檢人員在巡檢工作中簽到并做相應(yīng)記錄。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 28 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服