【正文】 10. 建建建 立立立 客客客 戶戶戶 投投投 訴訴訴 意意意 見見見 處處處 理理理 制制制 度度度 ， 確確確 保保保 所所所 有有有 維維維 修修修 單單單 和和和 投投投 訴訴訴 電電電 話話話 都都都 能能能 得得得 到到到 滿滿滿 意意意 的的的 回回回 復(fù)復(fù)復(fù) 和和和 解解解 決決決 。 2. 負負負 責(zé)責(zé)責(zé) 大大大 樓樓樓 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 機機機 電電電 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 的的的 操操操 作作作 運運運 行行行 正正正 常常常 ， 制制制 定定定 部部部 門門門 的的的 年年年 度度度 、 季季季 度度度 計計計 劃劃劃 ， 包包包 括括括 工工工 程程程 維維維 護護護 保保保 養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng) 預(yù)預(yù)預(yù) 算算算 、 人人人 員員員 編編編 制制制 、 工工工 作作作 內(nèi)內(nèi)內(nèi) 容容容 、 物物物 品品品 申申申 購購購 計計計 劃劃劃 、 能能能 源源源 管管管 理理理 措措措 施施施 、 外外外 判判判 工工工 程程程 計計計 劃劃劃 以以以 及及及 安安安 全全全 、 環(huán)環(huán)環(huán) 保保保 等等等 管管管 理理理 工工工 作作作 。 三、負責(zé)每月 25 日前提供轄區(qū)內(nèi)各項管理費用收繳情況，統(tǒng)計收繳率，分析原因，并報會計、主任各一份備案。 五、業(yè)主離開時，應(yīng)點頭致意，目送業(yè)主，并說“請走好，再見。 六、接受并處理租賃人、賓客有關(guān)接待、服務(wù)方面的投訴。 九、指導(dǎo)屬下各部門工作，樹立正氣，堅決打擊牙邪歪風(fēng)氣，保障管理工作順利進行。認真完成公司交付的各項任務(wù)，實現(xiàn)各項目標。 物業(yè)驗收的分類： （ 1）建筑裝修驗收； （ 2）機電設(shè)備驗收。 44..22 建建建 筑筑筑 、 裝裝裝 飾飾飾 和和和 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 的的的 維維維 護護護 保保保 養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng) 具具具 體體體 介介介 紹紹紹 建建建 筑筑筑 、 裝裝裝 飾飾飾 和和和 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 年年年 度度度 維維維 護護護 保保保 養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng) 制制制 度度度 和和和 監(jiān)監(jiān)監(jiān) 督督督 機機機 制制制 。 22..22 拒拒拒 絕絕絕 驗驗驗 收收收 的的的 范范范 圍圍圍 和和和 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 試試試 運運運 行行行 解解解 釋釋釋 拒拒拒 絕絕絕 驗驗驗 收收收 的的的 范范范 圍圍圍 和和和 理理理 由由由 ， 明明明 確確確 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 試試試 運運運 行行行 的的的 各各各 種種種 注注注 意意意 事事事 項項項 和和和 代代代 管管管 協(xié)協(xié)協(xié) 議議議 。 67 9 外委托維修保養(yǎng)費 全年設(shè)備設(shè)施外委托 417100 10 固定資產(chǎn)析舊費 管理處固定資產(chǎn)按 2 年折舊 40000 11 稅收 全年稅金 111372。 6 弱電技術(shù)員 中專以上學(xué)歷，年齡 45 以下，有中級以上等級證。 有一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗。 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定。 三年以上商務(wù)樓或高檔樓盤的管理經(jīng)驗，并取得成功，且持有物業(yè)經(jīng)理崗位資格證書。 無明顯病、蟲害、藥害。 22 電梯保潔管理 整潔、明亮。 場地整潔。 準確引導(dǎo)車輛、人流進出，做好相關(guān)記錄。 設(shè)備維修保養(yǎng)計劃覆蓋率 100%，計劃實施合格率達98%法定年檢項目實施率、合格率 100%。 無明顯的亂搭、亂建、亂敲現(xiàn)象。 14 主要設(shè)備保養(yǎng)單位的確定 保養(yǎng)單位信譽好，價格合理。 校園后勤物業(yè)管理服務(wù)的準備程序 （ 1）與校方（發(fā)展商）簽訂物業(yè)管理委托合同 （ 2）擬制籌建方案 （ 3）制訂接管工作計劃 （ 4）雙方委托交接驗收及人員移交，財務(wù)移交 （ 5）確認現(xiàn)行狀況備忘錄 （ 6）前期管理的準備 （ 7）保安（安全）控制 （ 8）籌備組建奉賢校園物業(yè)管理處 （ 9）人員招聘培訓(xùn) （ 10）制訂校園后勤物業(yè)管理服務(wù)方案 （ 11）制訂內(nèi)部管理制度及服務(wù)規(guī)范（附件三） （ 12）和校方簽訂校園物業(yè)管理公約 （ 13）制訂管理作業(yè)方案（附件） （ 14）制訂服務(wù)管理收費標準（附件） （ 15）管理人員、專業(yè)人員和作業(yè)人員到崗 （ 16）校園后勤物業(yè)管理服務(wù)方案實施 （ 17）對遺留問題的整改 （ 18）管理處與公共事業(yè)部門、政府機構(gòu)的聯(lián)系與溝通 前期介入階段物業(yè)管理內(nèi)容與標準 前期介入階段物業(yè)管理內(nèi)容與標準 序號 工 作 內(nèi) 內(nèi) 標 準 1 工作進度 100%的了解，掌握施工進度及各個節(jié)點。 6 萬平方米 ⑥三層食堂浴室 1 幢 0。 奉浦校園后勤物業(yè)管理方案 一、公司簡介 簡介 管理業(yè)績和管理狀況 二、公司優(yōu)勢 公司管理規(guī)模 公司管理人才 公司管理水平 公司管理經(jīng)驗 公司的物業(yè)租售能力 三、合作的前提 四、物業(yè)概況 物業(yè)基本概況 （ 1）物業(yè)類型：院校（學(xué)校）物業(yè) （ 2）法定地址 （ 3）坐落位置 （ 4）占地面積： 314。 78 萬平方米 ⑦其他 設(shè)備設(shè)施概況 （ 1） 設(shè)備設(shè)施一覽表 設(shè)備設(shè)施一覽表 各 稱 型 號 用 途 速 度 額定功率 投入運行 安裝位置 三菱電梯 GPSII 客 梯 1m/s 0278 信息 樓 GPSCR（ VFDLLA系統(tǒng)） 編號： 30113022623002120290 載重： 1000kg 三菱電梯 備注： （ 2）主要設(shè)備技術(shù)參數(shù) 五、總體構(gòu)想與管理模式 總體構(gòu)想：“高標準、高起點、高要求、創(chuàng)一流” 服務(wù)理念：以人為本，堅持一切從客戶需求出發(fā)，真誠地對待每一個抱怨，守信地兌現(xiàn)每一個承諾，想于客戶未想之前，做于客戶想做之前，使轄區(qū)，水更清、地更綠、樓更凈。 2 從物業(yè)管理角度提示完善建議 按國家有關(guān)標準和物業(yè)管理實際情況 3 工程質(zhì)量的協(xié)同關(guān) 發(fā)現(xiàn)問題、提示問題、追蹤結(jié)果。 15 物業(yè)的接管驗收 接管驗收率 100%，缺陷統(tǒng)計率 99%，整改復(fù)驗率100% 16 物業(yè)檔案資料的建立 圖紙資料齊全，建立檢索數(shù)據(jù)庫 17 各種標識、物品的購入、布置 標識規(guī)范，布局合理。 無重大火災(zāi)、治安事件。 完好率達 98%，維修及時率、合格率達 98%以上。 14 治安定時監(jiān)控管理 24 小時定時監(jiān)控，信息暢通，反饋及時，處理待查。 18 消防管理 無重大火災(zāi)事故，消防培訓(xùn)率 100%。 23 噴泉、水池保潔管理 無雜物、無蟲害、水清澈。 27 蟲害管理 及時處理率 100% 28 校內(nèi)運動場管理 29 校內(nèi)運動場設(shè)施管理 30 飲食管理 31 學(xué)生公寓管理 32 室內(nèi)各種設(shè)備的維修 33 室內(nèi)清潔、打臘。 具有較強的領(lǐng)導(dǎo)能力、溝通能力、協(xié)調(diào)能力和決策能力。 對服務(wù)有深刻的理解，熟悉檔案管理。 熟悉財務(wù)操作規(guī)程和維修基金 操作規(guī)范。 三年以上物業(yè)或酒店弱電設(shè)備、設(shè)施維修經(jīng)驗。 01 12 管理酬金 按 8%計提物業(yè)管理費酬金 170613。 22..33 驗驗驗 收收收 通通通 過過過 和和和 接接接 收收收 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 怎怎怎 樣樣樣 做做做 好好好 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 驗驗驗 收收收 記記記 錄錄錄 ， 接接接 收收收 物物物 業(yè)業(yè)業(yè) 時時時 需需需 注注注 意意意 哪哪哪 些些些 事事事 項項項 。 做做做 好好好 小小小 業(yè)業(yè)業(yè) 主主主 和和和 租租租 戶戶戶 有有有 償償償 工工工 程程程 服服服 務(wù)務(wù)務(wù) 工工工 作作作 。 驗收標準：所有驗收標準以國家有關(guān)驗收規(guī)范為依據(jù)，并結(jié)合設(shè)計要求、竣工圖紙、合同要求、產(chǎn)品說明書及技術(shù)標準，可參閱之國家規(guī)范如下（部分）： （ 1）《房屋接管驗收標準》（ ZBP3001— 90） （ 2）《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50207— 94） （ 3）《地面與樓面工程施工的驗收規(guī)范》（ GBJ209— 83） （ 4）《電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范》（ GBJ232— 83） （ 5）《電氣安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》（ GBJ303— 88） （ 6）《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50200— 94） （ 7）《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》（ GB50166— 92） （ 8）《電梯安裝驗收規(guī)范》（ GB10060— 93） （ 9）《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》（ JGJ102— 96） （ 10）《停車場設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50067— 97） （ 11）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》（ GBJ140— 90） （ 12）《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB50219— 95） （ 13）《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》（ GB50268— 97） （ 14）《通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗收規(guī)范》（ GB50243— 97） （ 15）《供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》（ GB50052— 95） （ 16）《自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范》（ GB50261— 96） （ 17）《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》（ GB50198— 94） （ 18）《建筑裝飾工程施工及驗收規(guī)范》（ JGJ73— 911） 四、試運行 若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚 未通過最終的驗收，但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實物驗收，并嚴格按發(fā)展商的書面指令進行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由發(fā)展商及其承包商負責(zé)，對于重要設(shè)備或機房有必要簽定臨時試運行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。 三、制定管理處目標和經(jīng)營方向，包括指定一系列的規(guī)章制度和操作規(guī)程，規(guī)定全體員工的職責(zé)，并監(jiān)督貫徹執(zhí)執(zhí)行。 十、以身作則，關(guān)心員工，獎懲分明，提高自身素質(zhì)和自身修養(yǎng)，使管理處有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體員工的工作熱情和責(zé)任感。 七、組織接待員學(xué)習(xí)禮儀接待的有關(guān)知識與技能，不斷提高服務(wù)層次?！? 六、對業(yè)主的報修、特約服務(wù)項目及時通知有關(guān) 部門處置、解決并反饋業(yè)主處理結(jié)果。 四、熟悉掌握出納帳的記帳原則和方法，建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其他帳目，定期核對，做到帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、日清月結(jié)、準確無誤。 3. 審審審 核核核 、 批批批 準準準 各各各 專專專 業(yè)業(yè)業(yè) 工工工 程程程 師師師 制制制 定定定 機機機 電電電 設(shè)設(shè)設(shè) 備備備 的的的 日日日 常常常 運運運 行行行 、 維維維 修修修 保保保 養(yǎng)養(yǎng)養(yǎng) 和和和 巡巡巡 視視視 檢檢檢 查查查 制制制 度度度 ， 并并并 督督督 促促促 認認認 真真真 執(zhí)執(zhí)執(zhí) 行行行 。 11. 每每每 天天天 堅堅堅 持持持 深深深 入入入 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)