【正文】 每一個(gè)客戶可能會(huì)有多 條房屋租賃意向，客戶與租賃意向?qū)嶓w之間為一對(duì)多關(guān)聯(lián)關(guān)系。每一條購(gòu)房意向記錄對(duì)應(yīng)于某一客戶，每一個(gè)客戶可以有多條購(gòu) 房意向。 權(quán)限實(shí)體：權(quán)限實(shí)體中的每一條權(quán)限記錄表示系統(tǒng)的某一特定操作權(quán)限。 門店實(shí)體：記錄了嘉信房地產(chǎn)中介公司的各個(gè)門店信息，包括名稱、位置、 聯(lián)系電話等屬性。 參照完整性： 如果關(guān)系模式冠中有外鍵屬性指向關(guān)系模式足，外鍵屬性取值為 NULL或 者為 R，的某條記錄主鍵值，則關(guān)系模式 R 滿足參照完整性規(guī)則。 數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)設(shè)計(jì)和運(yùn)行過(guò)程都需要遵循一定的設(shè)計(jì)規(guī)范。 圖 3． 1 房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)概要結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)圖 由圖 3． 1 知，房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)總體概要設(shè)計(jì)，可以分為數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、 實(shí)體類設(shè)計(jì)、系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)與頁(yè)面設(shè)計(jì)。研究了房產(chǎn) 中介的主要業(yè)務(wù)處理過(guò)程，根據(jù)業(yè)務(wù)處理過(guò)程明確了用戶對(duì)于信息系統(tǒng)所需要 的技術(shù)支持。 (2)系統(tǒng)可維護(hù)性 房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)需要具有可維護(hù)的特性。 圖 2． 15 在線預(yù)約看房數(shù)據(jù)流分析 在看房業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)流程中，由購(gòu)買客戶完成看房預(yù)約操作后，存儲(chǔ)得到預(yù) 約記錄。 ’’’’’’’ 。 購(gòu)買客戶進(jìn)行求購(gòu)登記，存儲(chǔ)得到購(gòu)買意向。購(gòu)房客戶登記其對(duì)于房屋 的購(gòu)買意向，購(gòu)房意向包括所購(gòu)買房屋的基本要求，購(gòu)買房屋的價(jià)格要求等信 息。 圖 2． 1 1 房屋租賃數(shù)據(jù)流分析 圖 2． 1l 為房屋租賃數(shù)據(jù)流程分析，圖中詳細(xì)分析了房屋租賃業(yè)務(wù)中數(shù)據(jù)的 流向。 一 一 業(yè)務(wù)管理模塊包括合同 管理、業(yè)務(wù)跟進(jìn)、費(fèi)用繳納、訂金繳納、目標(biāo)制定和數(shù)據(jù)查詢功能。業(yè)務(wù)主管根據(jù)每一名員工的業(yè)績(jī)情況，制定員工陰卜一例別剛業(yè)壩引 Ⅲ ”2』霎萎燃功能用例分析，得到圖2． 8 的系統(tǒng)總體功能用例分析 嗣系纜恩 ’ 降圳阢廠 H 剛川 1 川 綜合系統(tǒng)所有參與者的功能用例分析，得到圖 結(jié)果。利用房源跟進(jìn)用例，對(duì)于房源的信息變化情況進(jìn)行統(tǒng)一 管理。訂金繳納用例支持雙方通過(guò)在線支付等 方式繳納購(gòu)房訂金。 買賣客 霎 O 大 ＼＼ 圖 2． 5 買賣客戶用例分析圖 在圖 2． 5 的功能用例分析中，客戶信息登記、預(yù)約看房、合同查看、費(fèi)用繳 納用例在租賃客戶用例中進(jìn)行了詳細(xì)的分析，不再重復(fù)。租 賃客戶可以通過(guò)現(xiàn)金繳納或者在線支付的方式進(jìn)行費(fèi)用支付。 2．租賃客戶用例分析 研究租賃客戶參與者所代表的出租客戶與求租客戶的功能用例需求，得到 圖 2． 4 的租賃客戶用例分析方案。包括小區(qū)名稱、位置、物業(yè)等各種信息管理。以 UML用例圖通過(guò)圖形化的描述方式分析每一個(gè)參與者的功能用例要求【 l 81。這兩種類型的客戶 的功能要求近似，將其統(tǒng)一抽象成為租賃客戶參與者。 分析房地產(chǎn)中介公司信息系統(tǒng)使用者情況，得到圖 2． 2 的使用者情況分析 圖。 (3)業(yè)務(wù)辦理管理 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行租售業(yè)務(wù)辦理的過(guò)程中，包括預(yù)約、看房、買賣合同、 傭金繳納等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。 (1)客戶信息管理 房地產(chǎn)中介的客戶主要包括租賃與買賣兩種類型。客戶 分為租賃客戶與買賣房客戶兩種各類型。 ’；匝亟互卜 — 匾歪亟回 — _巨圃 {‘ 。在各項(xiàng) 業(yè)務(wù)中都包含若干具體的業(yè)務(wù)操作。根據(jù)系統(tǒng)功能模塊的劃分，設(shè)計(jì)系統(tǒng) 8 第一章緒論 的數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)模型，得到數(shù)據(jù)庫(kù)的存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)方案。 因此對(duì)于嘉信房地產(chǎn)中介 公司的信息管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，需要在借鑒國(guó)內(nèi)外相關(guān)研 究成果的基礎(chǔ)上，根據(jù)嘉信公司的具體業(yè)務(wù)處理背景，開(kāi)發(fā)出有針對(duì)性的房產(chǎn) 中介信息管理系統(tǒng)。國(guó)外的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)主要針對(duì)于 國(guó)外的二手房交易機(jī)制。該系統(tǒng)支持模塊化組裝，由系統(tǒng)管 理員進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)置，對(duì)于實(shí)際業(yè)務(wù)中所用到的功能模塊進(jìn)行選擇，組裝成為 適用于不同類型房產(chǎn)中介的信息管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)全 面分析了地產(chǎn)中介在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所需要解決的實(shí)際問(wèn)題，采用 Java 語(yǔ)言作進(jìn)行 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)。開(kāi)放性系統(tǒng)是房地產(chǎn)中介信息系 統(tǒng)的發(fā)展方向，對(duì)于中介公司的對(duì)外形象宣傳具有積極的推動(dòng)作用。房產(chǎn)中介公司在系統(tǒng)中僅針對(duì)于本公司的房源進(jìn)行發(fā)布，并管理本公司各 套房源的業(yè)務(wù)進(jìn)展情況。用戶可以 選擇鏈家不同的站點(diǎn)進(jìn)行房源查看。員工按照不同等級(jí)進(jìn)行劃分，不同級(jí)別的員工可以查 詢不同范圍內(nèi)的房源數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了信息的 精細(xì)化管理【 6J。以信息化的手段，可以第一時(shí)間獲取 到客戶的關(guān)注，從而提升房產(chǎn)中介的影響力，在激烈的中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得比 較優(yōu)勢(shì)。地產(chǎn)中介公司工作人員能夠在工作中根據(jù)各房源的信息變 化情況調(diào)整相應(yīng)的業(yè)務(wù)處理對(duì)策，保障各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。以數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)方案 作為支持系統(tǒng)運(yùn)行的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。 嘉信地產(chǎn)在實(shí)際工作過(guò)程中，需要對(duì)于房屋的租賃、買賣等相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行 3 第一蘋緒論 處理。其無(wú) 法保障業(yè)務(wù)人員及時(shí)、有效的進(jìn)行房源的查詢、更新等操作。 不同網(wǎng)點(diǎn)之間的信息溝通不暢通，導(dǎo)致了大量客戶的流失。 1． 1． 2 問(wèn)題提出 河南鄭州嘉信房產(chǎn)中介公司創(chuàng)建于 2021 年，該公司主要面向鄭州市承擔(dān)房 屋的租賃和二手房買賣中介業(yè)務(wù)辦理。在 尚未形成若干家房產(chǎn)中介對(duì)于市場(chǎng)壟斷的格局下，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨 激烈【 41。 我國(guó)自古以來(lái)就存在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，但 是并未形成一個(gè)專門的行業(yè)。開(kāi)發(fā)支持房產(chǎn) 中介業(yè)務(wù)處理的信息管理系統(tǒng)，為提高房產(chǎn)中介的工作水平起到技術(shù)支持作用。研究了房租租賃、出售等各 項(xiàng)業(yè)務(wù)的處理過(guò)程，通過(guò)業(yè)務(wù)流程圖構(gòu)建了業(yè)務(wù)處理流程模型。未經(jīng)批準(zhǔn)的均為公開(kāi)學(xué)位論文，公開(kāi)學(xué)位論文本 說(shuō)明為空白。本授權(quán)書(shū)簽署一式兩份，由研究生院和圖書(shū)館留存。 培養(yǎng)單位 筮鮭堂醫(yī) 學(xué)科專業(yè) 研究方向 答辯委員會(huì)主席 儉塑丕 評(píng)閱人囂查福拯巨蝰互塑 南開(kāi)大學(xué)研究生院 二 O 一三年十一月 南開(kāi)大學(xué)學(xué)位論文使用授權(quán)書(shū) 根據(jù)《南開(kāi)大學(xué)關(guān)于研究生學(xué)位論文收藏和利用管理辦法》，我校的博士、碩士學(xué)位 獲得者均須向南開(kāi)大學(xué)提交本人的學(xué)位論文紙質(zhì)本及相應(yīng)電子版。 論文電子版提交至校圖書(shū)館網(wǎng)站： ：／／ 202． 113． 20． 161： 8001／ index． htm。對(duì)本論文所 涉及的研究工作做出貢獻(xiàn)的其他個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。文章全面分析了房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)運(yùn)作的詳細(xì)流程，研究了中介 公司在業(yè)務(wù)開(kāi)展過(guò)程中，對(duì)于信息系統(tǒng)的實(shí)際需求。設(shè)計(jì)了系統(tǒng)功能運(yùn)行所需的軟件各層次功能要素，完成了程 序代 碼實(shí)現(xiàn)和功能界面開(kāi)發(fā)。根 據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，在 2021年到 2021年的 10年間，我國(guó)商品房的總銷售面 積增長(zhǎng)達(dá)到了 6 倍的增速，年平均增長(zhǎng)率超過(guò) 20％。全國(guó)規(guī)模的大型房產(chǎn)中介有鏈家、我愛(ài)我家、中原地產(chǎn)等，這類房 地產(chǎn)中介主要覆蓋國(guó)內(nèi)的一線城市，具有業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)多、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的特點(diǎn)。房產(chǎn)交易雙方可以 利用系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)房屋買賣信息發(fā)布、在線預(yù)約看房等業(yè)務(wù)辦理。 嘉信地產(chǎn)目前的各個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)店分別負(fù)責(zé)各個(gè)不同區(qū)域的房產(chǎn)交易，不同網(wǎng) 點(diǎn)之間的業(yè)務(wù)覆蓋范圍不存在交叉，各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)分別管理各自經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)的房屋 2 第一蘋緒論 租賃和銷售信息。不同業(yè)務(wù)人員在業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，需要將所獲取到的各種信息及時(shí) 進(jìn)行更新。以數(shù)據(jù)庫(kù)保存房產(chǎn)信息， 業(yè)務(wù)員可以對(duì)于數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)的寫入和更新，提高了房源信息的管理能力。 房產(chǎn)中介主要是針對(duì)于各類房源信息以及房源的處理情況進(jìn)行管理。 1． 2． 2 研究意義 本文的研究為嘉信地產(chǎn)中介公司提供信息化技術(shù)支持，其研究的意義主要 體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面。交易雙 方能夠及時(shí)全面了解所需辦理的各種手續(xù)以及各種手續(xù)的進(jìn)展情況，增強(qiáng)對(duì)于 房產(chǎn)中介的信任程度。美國(guó) 四大著名的地產(chǎn)中介公司有 2 1 Century、 ColdWell Banker、 ERA和 Sotheby Intermational 公司，這四家公司的業(yè)務(wù)范圍遍及全美各個(gè)州【 5J。 通過(guò)系統(tǒng)可以查看房屋的圖片信息、辦理程序、處理進(jìn)度等情況，減少了亞洲 投資者由于空間距離差距而造成的業(yè)務(wù)辦理不便瞵 J。 。開(kāi)放性系 統(tǒng)常見(jiàn)于一些大型的房地產(chǎn)中介公司。這類平臺(tái)一般僅支持對(duì)于信息進(jìn)行發(fā)布，房屋的后續(xù)租售業(yè)務(wù)需要 由買賣雙方白行辦理。系統(tǒng)以工作流技術(shù)實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)業(yè)務(wù)處理過(guò)程的 靈活設(shè)置。對(duì)于大型的房地 產(chǎn)中介公司，其并發(fā)訪問(wèn)量巨大。 一般具有規(guī)模大、并發(fā)能力強(qiáng)、業(yè)務(wù)管理范圍廣的特點(diǎn)。 第二章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析。 第六章：總結(jié)與展望。在業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程中，其總體業(yè)務(wù)運(yùn)作過(guò)程分析如圖 2． 1 所示。 ‘‘‘‘ 。房產(chǎn)中介需要將客戶的信息進(jìn)行登記， 并分類管理?？蛻粼谝淮螛I(yè)務(wù)交易當(dāng) 中會(huì)給房產(chǎn)中介公司帶來(lái)利潤(rùn)，同時(shí)維護(hù)與客戶之間的有效溝通會(huì)形成客戶對(duì) 于特定地產(chǎn)中介的依賴，在其后續(xù)的房地產(chǎn)租售需求中形成連續(xù)性消費(fèi)。系統(tǒng)需要對(duì)于每一套房源的業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行全面管理。 房產(chǎn)中介系統(tǒng)使用者 外部用戶 I l 內(nèi)部用戶 求 業(yè) 戶 謄 lI 警 l l霧 I I 萎 管 租 務(wù) 客 主 圖 2． 2 房地產(chǎn)中介系統(tǒng)使用者情況示意圖 在圖 2． 3 的中介信息系統(tǒng)使用者情況分析中，其主要包括外部用戶和內(nèi)部用 戶兩種類型。 (3)買賣客戶 買賣客戶代表購(gòu)房客戶與賣房客戶兩種類型的使用者。 1．系統(tǒng)管理員用例分析 根據(jù)系統(tǒng)管理員在系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)過(guò)程中的工作需求，分析得到圖 2． 3的該參 與者的功能用例需求分析方案。 日志查詢用例： 員工對(duì)于系統(tǒng)的數(shù)據(jù)添加、刪除、修改操作，會(huì)以日志的形式進(jìn)行記錄。 ◆ m》 鄉(xiāng) 9大髂 ≤ 租 圖 2． 4 租賃客戶用例分析圖 出租登記用例： 房屋出租客戶在需要出租房屋的情況下，通過(guò)系統(tǒng)登記其出租的意向。 15 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 求租登記用例： 房屋租賃客戶在需要進(jìn)行租賃過(guò)程中，在系統(tǒng)中登記個(gè)人的求租意向。 16 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 出售登記用例： 賣房客戶在需要進(jìn)行房屋出售過(guò)程中，可以通過(guò)系統(tǒng)登記個(gè)人的出售意愿。 進(jìn)度查詢用例： 在辦理售房業(yè)務(wù)中，其所需要經(jīng)歷的周期較長(zhǎng)。 看房確認(rèn)用例： 業(yè)務(wù)員對(duì)于購(gòu)房者所提出的看房請(qǐng)求進(jìn)行確認(rèn)，與業(yè)主確定看房時(shí)間，并 在系統(tǒng)中進(jìn)行登記，以便于管理業(yè)務(wù)員的工作。 系 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 在系統(tǒng)總體功能用例分析中，詳細(xì)描述了系統(tǒng)各個(gè)參與者的功能用例要求， 成為系統(tǒng)功能分析和界面設(shè)計(jì)的主要依據(jù)。功能需求 分析所形成的功能方案，是系統(tǒng)設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。 }在經(jīng)過(guò)相應(yīng)的約談之后，簽訂房屋租賃合 同，并在繳納中介費(fèi)用之后進(jìn)行房屋交接。 房屋出售業(yè)務(wù)中，需要賣房客戶向房產(chǎn)中介登記其出售意向，出售意向包 括房屋的基本信息以及業(yè)主期望的銷售價(jià)格等信息。 房屋銷售數(shù)據(jù)流程圖中，賣房客戶進(jìn)行出售登記，存儲(chǔ)數(shù)據(jù)得到出售房源。 ‘ 。 購(gòu)買客戶 賣房客戶 業(yè)務(wù)員 圖 2． 14 在線預(yù)約看房業(yè)務(wù)流程分析 在線預(yù)約看房業(yè)務(wù)中，由房屋的購(gòu)買客戶首先提出看房預(yù)約。賣房客戶根據(jù)預(yù)約記錄進(jìn)行預(yù)約回應(yīng)，存儲(chǔ)得到回應(yīng)記錄。系統(tǒng)的運(yùn)行應(yīng)當(dāng)不需要客戶端 安裝任何專用軟件包。劃分系統(tǒng)參與者，完成了每一個(gè)參與者功能用例需求分析。數(shù)據(jù)庫(kù)在系統(tǒng)中發(fā)揮著數(shù)據(jù)存儲(chǔ) 和數(shù)據(jù)訪問(wèn)控制的作用。數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)階段 的規(guī)范保證了數(shù)據(jù)庫(kù)運(yùn)行 過(guò)程中能夠較少的發(fā)生運(yùn)行期異常，并且能夠有效降 27 第三章房產(chǎn)中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì) 低數(shù)據(jù)冗余。 自定義完整性： 關(guān)系模式尺中的每一個(gè)屬性值須滿足用戶白定義約束條件，例如對(duì)屬性值 范圍的