【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的起源？ 歷經(jīng)時(shí)期： A、元代，稱(chēng)為 “房牙 ” 主要是幫人介紹房屋信息，又稱(chēng) “中間人 ”“掮客 ” B、鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)（ 1840），稱(chēng)為 “二房東 ” 在當(dāng)時(shí)，大的房地產(chǎn)投資商不愿意直接經(jīng)營(yíng)零星的小住戶(hù) 62 承租業(yè)務(wù)，他們以轉(zhuǎn)手出租的方式，將房產(chǎn)的出租業(yè)務(wù)委托給一個(gè)可信賴(lài)的人經(jīng)營(yíng)，這個(gè)就是 “二房東 ” C、解放前（ 193048） 在民間，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)較活躍，當(dāng)是霆業(yè) 較混亂，一部分不法經(jīng)紀(jì)人用欺詐、索取高額費(fèi)用、哄抬房?jī)r(jià)等。 ５０、什么是違約金？ 答：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。這類(lèi)住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，頗受海外僑胞和港澳臺(tái)胞的歡迎，在南方城市建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)較多，近年來(lái)在北方城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中，也開(kāi)始得到推廣。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱 建造的。 55 3９、什么是低層、小高層、高層？ 答：多層是指１至 8層高的樓房；小高層房是指９至１１層高以下的樓房；高層房是指總高在１２層以上的樓房。 3什么是套內(nèi)使用面積？ 答：使用面積是指住宅中分戶(hù)門(mén)內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 2什么是期房？ 答：是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱(chēng)為期房。 2什么是新建公有住宅？什么是公有舊住宅？ 答：新建公有住宅指由政府或國(guó)有企業(yè)建造，還未曾使用 51 的住宅。 2什么是增量房？ 答：增量房是指開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售的房屋 50 2什么是解困房？ 答：解困房，指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專(zhuān)門(mén)修于解決特別困難戶(hù)、困難戶(hù)和擁擠戶(hù)住房問(wèn)題的住房。 1什么是安居房？ 答：安居房指實(shí)施國(guó)家 “安居（或康居）工程 ”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。一般農(nóng)民房沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證 1什么是房改房？ 答：房改房是指經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)房改或經(jīng)售房單位上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)房改并報(bào)市房改辦備案；且已簽訂住改合同并按房改政策規(guī)定繳清購(gòu)房款的。一般設(shè)置一整套可滿(mǎn)足居民日常生活需要的基層專(zhuān)業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。 ４、土地用途種類(lèi)有那 幾種？ 答：土地分農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地土地。 41 按揭申請(qǐng)辦理流程 買(mǎi)方提交按揭申請(qǐng) ↓ 銀行批復(fù) ↓ 與銀行簽定《借款合同》 ↓ 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) ↓ 辦理抵押登記 7個(gè)工作日 ↓ 放款 提前還款流程 （一）提前還款須準(zhǔn)備的資料 1）房屋產(chǎn)權(quán)證明 2）申請(qǐng)人身份證及共有權(quán)人身份證 3）《提前還款申請(qǐng)書(shū)》《他項(xiàng)權(quán)利登記申 請(qǐng)表》 （二）提前還款流程 ↓ ↓ ↓ 42 ↓3個(gè)工作日 6 號(hào)窗口領(lǐng)證 按揭稅費(fèi)有那幾種？ 1）、印花稅： 5? 2）、抵押權(quán)證費(fèi)：組合貸款 200,公積金貸款 100 3）、評(píng)估費(fèi)： 300500/單， 50萬(wàn)以下 300,50100萬(wàn) /500,100萬(wàn)以上 % 4）、保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)利率 ?*貸款年限 5）、按揭代辦費(fèi)： 300500元 /單 6）、抵押登記費(fèi)：貸款額的 2? 7）、工本費(fèi)： 20元 8）、擔(dān)保費(fèi)： 1500元 /筆，貸款額超過(guò) 10萬(wàn)的超出部份按5?計(jì)算 什么是住房公積金 答：【住房公積金】是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。 我司三級(jí)市場(chǎng)部免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目有哪些？ 答： 1）、免費(fèi)提供房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)各類(lèi)信息的咨詢(xún) 2）、免費(fèi)看房 3）、免費(fèi)辦理廣告發(fā)布 4）免費(fèi)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù) 5）免費(fèi)辦理水電過(guò)戶(hù) 我司三級(jí)市場(chǎng)部的經(jīng)營(yíng)理念是什么 答：杜絕差價(jià) 誠(chéng)信經(jīng)營(yíng) 我司具備那幾種核心競(jìng)爭(zhēng)力？ 答： 33 1）具備專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃能力 2）擁有面向全國(guó)房市的時(shí)實(shí)網(wǎng)絡(luò)資訊，熟悉國(guó)內(nèi)典型 個(gè)案及本省房地產(chǎn)項(xiàng)目 3）擁有一批優(yōu)秀的致力于房地產(chǎn)事業(yè)，具備理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才 4）具備豐富的項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn) (沿海及內(nèi)地 ) 5）具備地盤(pán)管理的強(qiáng)勢(shì)及執(zhí)行能力 二、產(chǎn)權(quán)類(lèi) 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是怎樣？ 答： 買(mǎi)賣(mài)雙方簽定中介方《居間合同》 ↓ 買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)按揭 ↓ 銀行審批 ↓具體看各銀行辦事效率 雙方在房管局簽定《本市市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》 ↓當(dāng)天 遞件 ↓7個(gè)工作日 立契交稅 ↓ 34 辦證 ↓1015個(gè)工作日 出證 ↓ 銀行做抵押登記 ↓7個(gè)工作日 銀行取抵押件 ↓ 水電過(guò)戶(hù)、交房 注：如不需要按揭，則將銀行類(lèi)別去掉 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)提交的資料： 賣(mài)方（業(yè)主）：《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、身份證明（如權(quán)證上有其他人名字應(yīng)都到場(chǎng)） 買(mǎi)方：身份證、共有產(chǎn)權(quán)人身份證、流動(dòng)人口婚育證明（非本市戶(hù)口） 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓須填寫(xiě)的表格： 1） 本市市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表 2） 契稅納稅申報(bào)審批表 3） 私有房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表或自管（直管）房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表 4） 買(mǎi)賣(mài)合同壹份（可購(gòu)買(mǎi)也可自行擬定） 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)有那些？ 35 答： A、 商品房： 契稅： 1%（普通住宅） 4%（非普通住宅及其他） 印花稅： % 綜合稅： % 交易手續(xù)費(fèi)： 6元 /平米 (普通住宅 )%(非住宅 ) B、房改房、單位房、集資房 契稅： 1% 印花稅： % 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： /M2 C、經(jīng)濟(jì)適用房 契稅： 1% 土地收益金： 1% 轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)： % 其他 : 房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅： % 本市可轉(zhuǎn)讓物業(yè)的類(lèi)型有那些？ 答： 商品房 :自交納完契稅往后推算 2 年 ,可申請(qǐng)免房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司：指從事房地產(chǎn)代理、策劃、銷(xiāo)售、中介的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：指專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)代理、策劃、銷(xiāo)售、中介的機(jī)構(gòu)和個(gè)人 地鋪：經(jīng)紀(jì)公司下屬分支機(jī)構(gòu)，在內(nèi)地叫門(mén)店，是指專(zhuān)門(mén)從事二手房交易的辦公場(chǎng)所 傭金：通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi) 加盟地鋪：因資質(zhì)或其它問(wèn)題而加入品牌公司的一種方式，目的止在于歸避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利用品牌效應(yīng)， 加盟地鋪上級(jí)公司不直接參與經(jīng)營(yíng)管理 直營(yíng)地鋪：屬于經(jīng)紀(jì)公司的一個(gè)直接管理、管理機(jī)構(gòu) 七、名詞解釋 —二手房專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) 洗盤(pán)：指通過(guò)業(yè)主資料或其它圖徑了解房屋的最新動(dòng)態(tài)和基本情況 洗客：指通過(guò)客戶(hù)資料了解客戶(hù)的最新動(dòng)態(tài) 睇樓：指看房 30 洗樓：指通過(guò)派發(fā)資料直接和業(yè)主客戶(hù)交流，了解其有關(guān)需求 跑盤(pán)：指通過(guò)走訪(fǎng)、電話(huà)了解樓盤(pán)信息 跳盤(pán)：指通過(guò)同行挖走業(yè)主房源 跳客：指通過(guò)同行挖走其客戶(hù)資源 日志：指與業(yè)主、客戶(hù)溝通的內(nèi)容 封盤(pán)：指有準(zhǔn)客戶(hù)看中某物業(yè)時(shí)而采取 的一種暫時(shí)性營(yíng)銷(xiāo)策略，某物業(yè)封盤(pán)時(shí)只能由分行經(jīng)理或指 定人員才有權(quán)看到該物業(yè)信息 守價(jià)：指咬住某價(jià)格不放 1浪價(jià)：指討價(jià)還價(jià)的方式 1差價(jià)：指房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的差額 1轉(zhuǎn)介：指公司不同部門(mén)介紹業(yè)主、客戶(hù)資源 1誠(chéng)意金：指為了解客戶(hù)意向和交易方便而向客戶(hù)收取一定的購(gòu)房意向金（可退） 1定金：指買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中的信物和但保物，定金具備法律效力，訂金不具備法律效力 中介業(yè)務(wù)銷(xiāo)售 200問(wèn) 一、公司介紹類(lèi) 貴公司與母公司的關(guān)系？ 答： ????? 31 貴公司成立時(shí)間，組織架構(gòu)是怎樣，董事長(zhǎng)是誰(shuí)？ 答：成立于 20XX年 XX月，董事長(zhǎng) XX先生，公司下設(shè)營(yíng)業(yè)部、行政部、策劃部、財(cái)務(wù)部、拓展部。 房地 產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶(hù)等手續(xù)所收取的費(fèi)用。 房屋產(chǎn)權(quán)證明有那幾種證件？ 答：《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》、《房屋共有權(quán)證》。 房地產(chǎn)抵押：指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前 期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)）、 1%－ 3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7 26 項(xiàng)因素構(gòu)成。屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一種。 違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。因各地各公司實(shí)際情況的差異，房友公司不提供對(duì)管理文檔解釋的責(zé)任。 4）、擴(kuò)大了對(duì)外開(kāi)放，發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展能夠改善投資環(huán)境，增加對(duì)投資者的吸引力和信心 5）、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，最終都落實(shí)到人類(lèi)生活基礎(chǔ)設(shè)施和人文景觀上，房地產(chǎn)業(yè)還為人們提供了一個(gè)優(yōu)美的景觀和良好的生活環(huán)境 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 萌芽階段（ 18451949）， 20世紀(jì) 30年代，專(zhuān)業(yè)的華資 19 房地產(chǎn)公司有 20多家。 嚴(yán)格執(zhí)行簽到程序，進(jìn)行考勤；不允許遲到、曠課，若有特殊情況必須請(qǐng)假者，請(qǐng)?zhí)崆鞍胩斓较嚓P(guān)部門(mén)請(qǐng)示批準(zhǔn)后并向人事處請(qǐng)假 ,并打出請(qǐng)假 條，否則視為遲到或曠工 (遲到者當(dāng)場(chǎng) 20 個(gè)俯合撐 ,曠課者第二天 50 個(gè)俯合撐 ,在會(huì)議上說(shuō)不可能者 30個(gè)俯合撐 ,找借口者 30個(gè)俯合撐 )； 必須維持會(huì)場(chǎng)秩序，請(qǐng)確認(rèn)手機(jī)已調(diào)整為無(wú)聲或振動(dòng)狀態(tài)； 參會(huì)所有人員必須著工裝出席，并配戴好工號(hào)牌，整理好自己的著裝。聽(tīng)來(lái)好像有點(diǎn)像蔣公看到魚(yú)兒逆水上游的故事，我也很難想象當(dāng)時(shí)會(huì)寫(xiě)出這段立業(yè)宗旨，因?yàn)檫@個(gè)東西到現(xiàn)在還可以用。這是一個(gè)三角形的圖形，公司、同仁和顧客，我們是想清楚后，才寫(xiě)立業(yè)宗旨，再寫(xiě)管理規(guī)章和營(yíng)業(yè)計(jì)劃，然后才招人。 1你在經(jīng)營(yíng)企業(yè)的時(shí)候，最重視什么？ 客戶(hù)服務(wù)、品質(zhì)問(wèn)題。如果小商圈客人打電話(huà)，只要講是幾巷幾號(hào)，新人可以立刻就 講： “你隔壁是不是張?zhí)?”你一旦這樣說(shuō)，客戶(hù)就覺(jué)得你有經(jīng)驗(yàn)，信任就馬上提升，可以 14 解決我們只招沒(méi)有中介經(jīng)驗(yàn)的人的這個(gè)問(wèn)題。 幾年后，我決定要開(kāi)店面，降低資金、提高底薪，同仁不同意。所以辭呈一來(lái)，我是立刻就簽的。我會(huì)把這個(gè)想法告訴主管，主管會(huì)去想。 這個(gè)產(chǎn)業(yè)是以業(yè)務(wù)員為主，以一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者來(lái)講，你 顯然不跳芭蕾舞，你怎么激勵(lì)員工？ 相對(duì)來(lái)說(shuō)，我比較內(nèi)向。但我從小養(yǎng)成閱讀的習(xí)慣，幾乎沒(méi)有青少年階段，覺(jué)得這個(gè)社會(huì)國(guó)家這樣子，為什么同學(xué)的行為還這么無(wú)聊可笑。我們的制度設(shè)計(jì)希望讓店里的同仁合作，店和店之間合作，到最后所創(chuàng)造的年度利潤(rùn)三分之一由同仁分享。所以我們有個(gè)制度值得一 提，就是新進(jìn)同仁的前半年內(nèi)都沒(méi)有獎(jiǎng)金。 1990年也是這 狀況。我們?cè)谥贫壬弦惨欢ㄒ幸恍┬碌淖龇ǎ瑏?lái)挑戰(zhàn)以前舊的做法。如果我平常走路慢，在跑步機(jī)上快走幾下不很累，但是如果我平常就以快走的速度走路，那么在跑步機(jī)上走一整年也不會(huì)累。我有一次和幾位國(guó)內(nèi)很大的企業(yè)家聊天，討論最近的變動(dòng)。 家旺房產(chǎn)成立這么多年來(lái)，壓力最大的是什么時(shí)候？ 現(xiàn)在應(yīng)該是，因?yàn)槲覀兊耐视X(jué)得現(xiàn)狀還不錯(cuò) ，又經(jīng)過(guò)一年的努力，績(jī)效都成長(zhǎng)，會(huì)比較累一點(diǎn)。 我們面臨問(wèn)題，同仁士氣當(dāng)然很低。他甚至可能不是個(gè)好的激勵(lì)專(zhuān)家。 3 、 三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移登記是指 如房地產(chǎn) 、 、 、 人民法院判決、裁定的強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移等等。 不怕逆境，鍛造動(dòng)力 6 再怎么樣看，都沒(méi)有人會(huì)把家旺房產(chǎn)董事長(zhǎng)馬明杰，和一個(gè)以業(yè)務(wù)員為主體的產(chǎn)業(yè)，聯(lián)想在一起。 最近，馬明杰更推動(dòng) “服務(wù)新典范 ”的計(jì)劃，希望以成為整個(gè)服務(wù)業(yè)典范為目標(biāo)，推動(dòng)家旺房產(chǎn)下一波的成長(zhǎng)動(dòng)力。我們雖然是這 個(gè)行業(yè)的第一名，但是市占率不到 3%（以臺(tái)灣地區(qū)所有房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移件數(shù)當(dāng)作市場(chǎng)，這樣來(lái)看我的市場(chǎng)占率就很小，如果只看中介同業(yè)，市占率就會(huì)大概接近 10%），所以代表只要我們做得更好，成長(zhǎng)空間是沒(méi)有問(wèn)題的。第二：月會(huì)是同仁覺(jué)得啟動(dòng)的時(shí)候，如果