商業(yè)街地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)-免費(fèi)閱讀
【正文】 商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)使項(xiàng)目升值。有個(gè)廣告人曾舉過一個(gè) 例子，主人買一條狗看家護(hù)院，夜里聽到外面有動(dòng)靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當(dāng)然是狗出去叫，因?yàn)橹魅瞬皇菍W(xué)這個(gè)專業(yè)的。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計(jì)。人們對商業(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計(jì)，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個(gè)層次的設(shè)計(jì)基本做不到。所以尺度舒適應(yīng)該以歐洲的商業(yè)街、步行街這種模式，而不是像美國那種自大自狂的尺度。過去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百態(tài)，現(xiàn)在變成一眼看過去就是像政府辦公大樓的幾棟大廈，沒有人的尺度感。這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。另外是如何把人流往深處引的問題。 現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費(fèi)形式的大融合。 主力店招商之前不應(yīng)該進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 我們曾經(jīng)做過許多購物中心的設(shè)計(jì)，完全是按照發(fā)展商的思路進(jìn)行。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認(rèn)識(shí)，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。 國外主力店招商有自己的評估辦法 主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目好就能夠招商成功，其中有一個(gè)對項(xiàng)目的市場判斷問題。比如一個(gè)幾十萬平米的店，招一家主力店最多是 2 萬平米（家樂福分店賣場部分是 8 千－ 萬平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會(huì)對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。從中反映出一個(gè)問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。北京四、五環(huán)路沿線規(guī)劃了四、五個(gè) Shopping Mall，但到目前為止，真正意義上的 Shopping Mall一個(gè)都沒建起來。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲(chǔ)式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。有的 Shopping Mall 是家具城，有的是建材城，它們的定位是不一樣的。發(fā)展商都以為自己能夠招商，但實(shí)際上是很困難的。如果能夠找到非常好的渠道，招幾家主力店進(jìn)來，把幾十萬平米的 Shopping Mall 撐起來就變得很容易。整個(gè)空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進(jìn)了迷宮。如今已經(jīng)變成一種模式，我們設(shè)計(jì)的王府井富陽廣場就提供
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