【正文】 以生態(tài)原木構(gòu)造的木屋別墅，并配套打造獨(dú)家小院 45 私家泡池，通過景觀桃樹竹林隔開，滿足現(xiàn)代人們休閑度假需求，打造泉新世界的“烏托邦”。 水仙的花神相傳是娥皇與女英。萬紫千紅 ，飄香吐艷，為寒冷的大地增添了幾分愉悅的色彩。 木芙蓉的花神相傳是宋真宗的大學(xué)士石曼卿。） 農(nóng)歷九月的深秋時(shí)分，正是菊花開得最艷的時(shí)候，因此又稱為“菊月”。八月桂 花香，因此農(nóng)歷八月又稱為“桂月”。） 蜀葵，植株修長而挺立，開于夏末秋初，花朵大而嬌媚，顏色五彩斑斕，其中，黃蜀葵又稱為秋葵，在詩經(jīng)中就曾提及“七月菱葵叔”，葵指的就是黃菱葵。 （ 6）荷施池 —— 六月蓮花（花神西施） （凌波一舞碧羅舒，落月紛紛過眼虛。 名花傾國兩相歡，常得君王帶笑看。） （ 4）牡魁池 —— 四月牡丹（花神李白） （春風(fēng)搖蕩羽衣開，未肯瑤池一處栽?；ㄩ_未是息亡日，偏累纖腰薄命身。） 杏花屬木本薔薇科落葉樹，花朵嬌小可愛，而成片的杏花林，景色更是奇麗。 產(chǎn)品組合： （ 1)梅壽池 —— 正月梅花（花神壽陽公主） （一樹開來冰雪香，誰家新拭歲寒妝？時(shí)人不識恒伊曲，信指花 38 神是壽陽。 海神廣場 歐陸風(fēng)情的室外多彩舞臺 主題構(gòu)想：以素有“世界上最豪華、最奢侈的古堡”之美譽(yù)的赫氏古堡海神游泳池為主題原型，通過半希臘半羅馬式沐浴環(huán)境的營造，配以古希臘的廊柱、羅馬花壇及燈柱等，與歐陸風(fēng)情的主體建筑相得益彰，體現(xiàn)濃郁的西歐風(fēng)情。以生態(tài)原木構(gòu)造的木屋別墅，并配套打造獨(dú)家小院私家泡池，通過景觀桃樹竹林隔開，滿足現(xiàn)代人們休閑度假需求，打造泉新世界的“烏托邦”。溫泉產(chǎn)品以西方景觀溫泉和貫通東方 33 源遠(yuǎn)流長的沐浴民俗、溫泉文化為主線 ，再配置多種泡、蒸、浴形態(tài)和溫泉 SPA 水療產(chǎn)品，以此形成有別于目前行業(yè)內(nèi)溫泉的差異化產(chǎn)品。 地域的差異性具有不可復(fù)制性，在 **項(xiàng)目自然地勢條件相對單一的情況下，深入挖掘本土特色文化，打造中原文化溫泉產(chǎn)品顯得尤為重要。 單棟式木屋墅客房宜安排在露天溫泉區(qū)，配套私家泡池、注重院落小環(huán)境的營造，達(dá)到私密、休閑、生態(tài)要求 。 過境中轉(zhuǎn)市場：主要面向河南 旅游圈的游客。 29 三級拓展市場：三級市場主要指京津塘、長三角、珠三角等發(fā)達(dá)城市群的客源市場，針對帶薪休假市場、老年度假市場 。 28 第五章 項(xiàng)目整體產(chǎn)品策略 一、產(chǎn)品策略 控制核心資源和核心產(chǎn)品 —— 溫泉資源和以此為基礎(chǔ)的溫泉休閑度假中心。 拓展運(yùn)動(dòng)基地 ：安排專門拓展運(yùn)動(dòng)用地與 設(shè)施，主要為單位、公 27 司的集體活動(dòng)、 拓展訓(xùn)練提供專業(yè)服務(wù) 。家庭親子度 26 假主要針對 擁有 少年兒童 的 家庭，可提供家庭游戲、家庭教育服務(wù)。各項(xiàng)功能以溫泉為主題進(jìn)行開發(fā)與運(yùn)作。 第三方面是生態(tài)農(nóng)業(yè)示范園， 利用度假區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展綠色、生態(tài)農(nóng)業(yè)，為 **度假旅游服務(wù)，形成河南的綠色農(nóng)業(yè)品牌。所謂伊人，在水一方”從老子的“水善利萬物而不爭”到孔子的“仁者樂山，智者樂水”，面對山水形勝，古代 圣賢亦難免動(dòng)容，一個(gè) “ 智 ” 字，既反映了先哲對水的認(rèn)知，又破譯出水 所蘊(yùn)藏的無盡的文化內(nèi)涵。傳承過往的輝煌，激蕩現(xiàn)在的激情，開拓未來的希望，水把這一切緊密聯(lián)系在了一起。 二、從用地條件分析 項(xiàng)目用地基本屬于平原，利于布置占地面積大、單體建筑面積規(guī) 21 模大的建筑物的展開，集中式酒店及綜合配套設(shè)施以及道路流線設(shè)計(jì)等均能靈活安排。 第三章 項(xiàng)目資源與建設(shè)條件分析 一、景區(qū)資源條件分析 （一）溫泉資源分析 水溫 根據(jù)委托方提供的溫泉水溫?cái)?shù)據(jù)，本項(xiàng)目溫泉水溫 48℃。 （ 2）針對結(jié)伴出游特征，應(yīng)多配置一些可以讓客人共同參與，增進(jìn)交流，互動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)品。 （三）結(jié)論分析 面對鄭州江南春溫泉及陳化店鎮(zhèn)花 都溫泉度假區(qū)現(xiàn)有和潛在的競爭，本項(xiàng)目必須選擇與之不一樣的細(xì)分客源市場。 （二）競爭關(guān)系 目前河南省較知名的有鄭州江南春溫泉、 **花都溫泉、南召蓮花水城等。 隨著市場需求逐漸由傳統(tǒng)的觀光旅游轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈邫n休閑度假旅游，特別是近年來的休閑度假、養(yǎng)生旅游成為現(xiàn)代旅游的新時(shí)尚，溫泉游作為一種新興的旅游方式在河南市場逐漸升溫，各類溫泉的開發(fā)利用發(fā)展速度很快，溫泉游已成為河南旅游市場的 一個(gè)重要支撐點(diǎn)。溫泉行業(yè)競爭不可避免，但在競爭的同時(shí)也加強(qiáng)了游客對溫泉的認(rèn)知度和消費(fèi)理念，游客對溫泉的需求量也在逐步增加。值得慶幸的是，目前國家有關(guān)部門已經(jīng)在大力推動(dòng)這項(xiàng)工作，在溫都水城召開了專門的研討會，相信不久的將來溫泉的相關(guān)行業(yè)規(guī)范就會出臺。 溫泉泡浴形式多樣化 泡溫泉的方式越來越多樣化、綜合化、藝術(shù)化，形成了溫泉的幾百種泡浴模式，包括以水休閑與水游樂相結(jié)合、與文化形態(tài)結(jié)合的模式，包括各種各樣的養(yǎng)生、溫泉泡浴的露天風(fēng)呂、魚療相結(jié)合的方式；與泥療、鹽療，醫(yī)藥、美容、康療、水上運(yùn)動(dòng)、水上娛樂相結(jié)合等。隨著歐洲水療法的發(fā)展，實(shí)驗(yàn)證明，傳統(tǒng)的簡單的溫泉洗浴和飲用已經(jīng)不能達(dá)到治療理想效果，從而直接影響溫泉旅游地減少，并促使溫泉旅游地的功能有了一定轉(zhuǎn)變。 （二）國內(nèi)溫泉度假旅游的特點(diǎn) 改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，中國的溫泉旅游呈現(xiàn)出一片欣欣向榮之態(tài)，溫泉旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，一種全新的休閑度假方式 — 溫泉生活方式已經(jīng)形成。 第二章 市場分析 一、國內(nèi)溫泉旅游市場的特點(diǎn)與發(fā)展趨勢 （一）國內(nèi)度假旅游發(fā)展趨勢 隨著城市居民經(jīng)濟(jì)收入的提高，國內(nèi)旅游市場的發(fā)展日益成熟，旅游消費(fèi)需求也呈現(xiàn)出多樣化的特征，具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 觀光型旅游仍將持續(xù) 快速增長 觀光旅游作為最基本的旅游形式在長時(shí)間內(nèi)將會保持快速增長，由于我國是一個(gè)觀光資源大國，觀光市場仍會保持較大的市場份額，由于市場基礎(chǔ)規(guī)模大，雖然消費(fèi)水平相對較低，但仍然具有較大的利潤空間。 ********股份有限公司是 **集團(tuán)的旗艦，她是專業(yè)的電力變壓器生產(chǎn)廠家，成立于 20xx 年，總投資 1 億元。 鄭州城市圈及其周邊省市龐大消費(fèi)群給 **溫泉項(xiàng)目帶來廣闊的溫泉旅游市場 **市位于河南省中部，是河南省經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展最為活躍的省轄市之一，有“河南的溫州”的美譽(yù)，以 **為中心的涵蓋 4000 萬人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展迅速，客源市場廣闊。溫泉所含的硅元素和鍶元素對人體具有較強(qiáng)的護(hù)理作用，其他微量元素也能起到一定理療的功效。 5 三、項(xiàng)目背景 18 第三章 項(xiàng)目資源與建設(shè)條件分析 19 一、景區(qū)資源條件分析 21 四、結(jié)論 22 一、整體定位 28 三、產(chǎn)品差異化定位 33 一、整體定位 33 三、溫泉形象定位 36 一、溫泉產(chǎn)品及配套消費(fèi)產(chǎn)品設(shè)置建議與指標(biāo) 48 五、 停車場設(shè)置建議與指標(biāo) 49 二、建設(shè)進(jìn)程解釋 51 4 三、融資計(jì)劃 51 一、收入結(jié)構(gòu)來源 56 5 第一章 項(xiàng)目摘要 一、項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目名稱： ****溫泉生態(tài)度假區(qū) 項(xiàng)目地址： ******* 項(xiàng)目面積： 500 畝 項(xiàng)目投資： 5 億元 項(xiàng)目投資方： ****** ********公司 項(xiàng)目承辦方： ********公司 項(xiàng)目定位：生態(tài)、溫泉、 會議 、養(yǎng)生、休閑運(yùn)動(dòng) 二、項(xiàng)目優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越 **地處河南之中，四通八達(dá)，與鄭州、開封、洛陽、平頂山、周口、南陽等臨近城市的車程 1 小時(shí)左右，已逐步形成一個(gè)涵蓋 4000萬人口的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，俗稱“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，客源市場廣闊。 生態(tài)餐廳配套 **生態(tài)園林酒店是 **第一家室內(nèi)生態(tài)花園酒店，綜合運(yùn)用建筑學(xué)、園林學(xué)、設(shè)施園藝學(xué)、生態(tài)學(xué)等相關(guān)學(xué)科知識進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，以設(shè)施調(diào)控技術(shù)、農(nóng)藝栽培及管理技術(shù)來維護(hù)餐廳的優(yōu)美環(huán)境，形成以綠色景觀植物為主，蔬、果、花、草、藥為輔的植物配置格局，結(jié)合假山、瀑布、小橋流水、竹木亭 閣等園林景觀，全方位立體展現(xiàn)綠色、優(yōu)美、宜人的就餐環(huán)境，滿足現(xiàn)代人最真實(shí)的那種回歸自然的情感，賦予傳統(tǒng)餐廳健康、休閑新概念，與溫泉休閑養(yǎng)生概念切合，豐富項(xiàng)目旅游度假服務(wù)功能，提升項(xiàng)目總體吸引力?；饡?會的宗旨是：服務(wù)城鄉(xiāng)人民，促進(jìn)城鄉(xiāng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為構(gòu)造和諧社會貢獻(xiàn)力量。公司是國家注冊的園林綠化二級資質(zhì)企業(yè)， **市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化市級龍頭企業(yè)，河南省雙千工程實(shí)施企業(yè)。隨著大眾旅游消費(fèi)觀念的成熟，旅游者期望與眾不同的旅游消費(fèi)體驗(yàn)，追求個(gè)性化、多樣化、參與性，并以此作為旅游決策和旅游滿意程度的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。 由于溫泉旅游項(xiàng)目在部分省市、區(qū)域開發(fā)過熱，產(chǎn)品跟風(fēng)抄襲且同質(zhì) 化嚴(yán)重，許多項(xiàng)目盲目貪大求全，或者參照酒管理模式去經(jīng)營，致使相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目效益不佳，甚至虧本。 溫泉經(jīng)營多樣化 從北方到南方，溫泉與滑雪的結(jié)合，溫泉與漂流的結(jié)合，溫泉與拓展的結(jié)合，也都能非常好的做到經(jīng)營上的互補(bǔ)性。 溫泉發(fā)展可持續(xù)化 可持續(xù)發(fā)展包括溫泉資源的合理開發(fā)與溫泉資源保護(hù)問題?？梢哉f旅游業(yè)是一種新興的產(chǎn)業(yè)，也是“朝陽產(chǎn)業(yè)”，溫泉行業(yè)作為旅游行業(yè)的一部分在近幾年的發(fā)展更為迅猛，從江西九江的星子縣溫泉帶至湖北湯池及咸寧溫泉帶，再加上今天處于發(fā)展起步階段的 15 河南 **、平頂山溫泉帶，華中成規(guī)模的溫泉已上百家，溫泉在華中地區(qū)作為旅游產(chǎn)業(yè)中的新興行業(yè)已成為 “朝陽中的朝陽”。旅游業(yè)顯然已成為拉動(dòng)河南省經(jīng)濟(jì)增長的重要力量和擴(kuò)大開放的重要平臺。目前已開發(fā)的代表溫泉項(xiàng)目主要分布在鄭州，平頂山、 **、南陽及信陽。且以江南春風(fēng)格為特色，整體規(guī)模配套齊全，對鄭州市區(qū)客源及南下泡溫泉的游客市場有很大影響。 （二）鄭州城鄉(xiāng)居民出游特征 參考有關(guān)調(diào)查研究獲知鄭州城鄉(xiāng)居民旅游行 為消費(fèi)特征如下： 出游方式：家庭、親友結(jié)伴與單位組織為主 交通工具：以汽車為主 ,體現(xiàn)為自家車與單位車 信息來源：以親友介紹與旅游宣傳冊為主 消費(fèi)水平： 200～ 599 元之間 出游距離：集中在 2 h 車程以內(nèi) ,以 1～ 2 h 車程為主 停留時(shí)間： 1~2 日，又以 1 日為主 出游頻次：高，季節(jié)性明顯。 結(jié)論分析 （ 1） **溫泉度假區(qū)產(chǎn)品一定要上檔次，以迎合公商務(wù)客源的顯