【正文】 報警閥、水力警鈴及壓力開關(guān)的運(yùn)行情況也都能在消防控制中心的控制屏上顯示出 來。消火栓栓口的出水壓力超過 的消火栓，在消火栓栓口設(shè)置減壓孔板。室外排水管道采用鋼筋混凝土管，石棉水泥砂漿抹接口。 各單元屋頂均設(shè)一有效容積為 15 m3 的生活水箱。 （ 2）抗震設(shè)計：建筑物抗震按 7 度計算 8 度設(shè)防，剪力墻抗震等級為二級，框架抗震等級為一級。立面用材以高級外墻乳膠漆及透明玻璃窗為主，用白色點(diǎn)綴立面線條、線腳及曲線，襯托出建筑之挺拔和秀美，展現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)化的海派人文風(fēng)貌。另外，為了節(jié)約土地資源，提高土地使用率，一幢 16 層 +1躍層 商品樓及一幢 11 層 +1躍層 商住樓部分和商業(yè)鋪面重合，一幢 11層 +1 躍層 商住樓直接就建設(shè)在二層商業(yè)鋪面的頂端。 停車位主要設(shè)置在樓盤建筑物一層、商業(yè)鋪面前面、環(huán)形通道內(nèi)側(cè)等位置 ,水泵房、配電室等附屬設(shè)施統(tǒng)一設(shè)在場址的南側(cè)地下，以免影響總體的景觀效果。 征地、拆遷條件 場址產(chǎn)權(quán)清晰明確，且已辦妥各項手續(xù)，不存在糾紛和爭議。氣候溫和，旱季和雨季分明，年均氣溫 23℃ 至 24℃ ,降雨量相對偏小 ,年均降雨量 1148 ㎜ ,日照時間長 ,年均日照 2702 小時 ,臺風(fēng)影響中等，年平均風(fēng)速為 米 /秒。 工程地質(zhì)條件 地質(zhì)資料顯示：本項目建設(shè) 場址位于島北濱海平原區(qū)由沙堤圍繞的海積階地海岸，地表絕大部分為花崗巖所覆蓋，土壤為有花崗巖風(fēng)化而形成的紅赤土，風(fēng)化殘積土層較厚，從上至下大致可劃分為 5 個巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細(xì)砂、礫砂、粉砂。 容積率： 在海南大力 建設(shè) “ 國際旅游島 ” 的背景下，在海口和三亞 市場的帶動下，定安、瓊海和文昌等靠近海口的島內(nèi)二線城市的房地產(chǎn)市場也在快速崛起，而對致力于打造 “ ?？诤蠡▓@ ” 的定安 而言，其房地產(chǎn)市場將備受矚目，未來市場前景十分看好。 市場風(fēng)險 一 個新建項目的成敗關(guān)鍵在于市場，而市場又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時候體現(xiàn)為風(fēng)險。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。 市場營銷策略分析 品牌營銷 建立良好的品牌對房地產(chǎn)營銷十分重要。塔嶺工業(yè)園區(qū)是定安發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，是海南省工業(yè)集中布局戰(zhàn)略中惟一的省級農(nóng)產(chǎn)品加工示范園區(qū)，并于去年啟動縣城東擴(kuò)項目，打造行政辦公區(qū)、物流商貿(mào)區(qū)、教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)和居家商住區(qū)等五大聚集區(qū)，使城市功能分區(qū)日益完善，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。此外，項目區(qū)域東北角的縣城公路客運(yùn)站將改設(shè)為城區(qū)公交總站，酒店、公園、各大銀行、郵局、菜市場、商場、美食等城市生活配套已建或在建當(dāng)中，純居生活氣息、人文氣息濃厚，將構(gòu)筑完美的人居空間。因此，建議業(yè)主把項目中的一樓鋪面定價為 4000 元，其他住宅樓定價為 3200 元（均價）為宜。海南省房地產(chǎn)銷售市場外向性十分明顯，2020 年，三亞市房地產(chǎn)外地客戶占 87%，海口市房地產(chǎn)外地客戶占52%，瓊海、文昌、五指山、陵水、保亭等市縣外地購房客戶占 60%以上。 同時， “海南國際旅游島 ”的建設(shè)，必然給海南的房地產(chǎn)、旅游、娛樂和酒店等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來推動力，此時投資房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，預(yù)期可以取得豐厚的回報。 眾所周知，海南島已成為全國最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒風(fēng)呼嘯的時候，人們紛紛把開會、旅游等活動，安排在溫暖如春的海南島。由于品質(zhì)好、促銷到位，海南樓盤在上海房交會上成績不俗。全省商品房施工面積 萬平米，同比增長 17%，商品房竣工面積 萬平米，商品房累計銷售面積 萬平米，同比增長%，商品住房累計銷售金額 億元，同比增長 %。而在相當(dāng)長 一段時期內(nèi)，這些因素很難改變。第二，中國是一個體制轉(zhuǎn)型國家。從房地產(chǎn)政策利好分析， 2020 年 10 月 22 日財政部和央行的相關(guān) 文件標(biāo)志著中央救樓市的開始。 未來兩年，我國房地產(chǎn)市場的走勢受兩方面因素的制約和影響。 2020 年房地產(chǎn)市場衰退程度逐季增加。 2020 年 1—10 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積為 萬平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少 個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成開發(fā)土地面積 萬平方米，同比減少 %。 2020 年我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下三個特征： 房屋交易量持續(xù)下降 2020 年，商品房銷售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 考慮到本項目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時間集中、工期較長和價格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項目建設(shè)的實(shí)際需要。 道路、廣場 、景觀、泳池 及停車場 等 面積 3857 平方米 ，停車位 90 個 。 在這種背景之下，業(yè)主提出了本項目的建設(shè)計劃 ，正是順應(yīng)天時、地利、人和三要素，志在必得、胸 有成竹 。 海南 “度假天堂 ”的品牌越來越吸引島外人士的關(guān)注，海南樓盤越 來越備受人們熱捧，在人們青睞的沿海購房區(qū)域中海南排在首位 ，沿海區(qū)域海南房最被看好 ，這個趨勢在“國際旅游島”建設(shè)中將更為增長。 海南優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、適宜的溫度，毫無疑問已經(jīng)成為中國大陸尤其是北方人士在海南購房的最主要理由。經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展壯大，已形成了 4800 萬元的固定資產(chǎn)投資規(guī)模以及一批具有高水平專業(yè)素養(yǎng)和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人才隊伍。公司目前擁有各類中高級技術(shù)職稱人員多 名。海南正在逐漸成為中國甚至整個東北亞地區(qū)高薪階層的休閑后花園。 在各主要城市的每一個房地產(chǎn)展會現(xiàn)場，海南樓盤都是最閃耀的關(guān)注點(diǎn)。 項目概況 項目地點(diǎn) 定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北 側(cè) 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 本項目建設(shè)內(nèi)容包括 3 幢 16 層 +1 躍層 商住樓、 3 幢 11 層 +1 躍 層 商住樓、 1 排二層臨街商業(yè)鋪面及小區(qū)景觀地帶、游泳池、停車位（包架空層和露天停車位）、小區(qū)道路、綠化、供水、供電、圍墻等配套設(shè)施。 住宅樓總戶數(shù)： 528 戶 主要建設(shè)條件 政策條件 2020 年五屆省政府第 18 次常務(wù) 會議 原則通過的《 海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見 》 中提出，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房套數(shù)過半時開始預(yù)征，而原來 的規(guī)定是一開始銷售就要征收，這實(shí)際上可以讓企業(yè)的資金流動更 有效益 。 項目投入總資金及資金籌措 項目總投入資金為 ，其中：項目資本金 ，占總投入資金的 %，主要用于購置土地、土地平整、配套基礎(chǔ)設(shè)施及樓房建設(shè)，少部分用于建設(shè)期利息和流動資金；債務(wù)資金 3500萬元，占總投入資金的 %，擬分兩年向銀行貸款，全部用于商品樓房建設(shè)。 同時，要選擇有實(shí)力、價格低、質(zhì)量過硬 的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項目投資。 1—11月，商品房銷售面積 萬平方米，同比減少 %，增幅減少 個百分點(diǎn)。 2020 年，商品房新開工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降 ，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。其中， 1 季度供給增長增加，需求增長減緩，房價環(huán)比漲幅回落，但受翹 尾因素影響，房價同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開發(fā)景氣開始下降，需求繼續(xù)下降，房價漲幅繼續(xù)下降，部分城市房價出現(xiàn)下跌； 3 季度購房意愿繼續(xù)低迷，開發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房價出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房價下跌幅度繼續(xù)加大。一方面是利空因素。 可見，利空與利好同時存在，將同時影響著我國房地產(chǎn)市場的投資和交易。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。因此，對于諸多房產(chǎn)商來說，現(xiàn)在 仍然 是一個千載難逢的機(jī)遇，因此應(yīng)對我國房地產(chǎn)前景保持樂觀。繼續(xù)成為我省固定資產(chǎn)投資增長速 度最快、上繳利稅增長最快的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 與此同時，我省還面向潛在客戶，全力組織島內(nèi)展銷會，組織島外購房團(tuán)來海南，其中尤以海南日報今年春節(jié)在三亞舉行的房展會效果為佳，現(xiàn)場售房 136 套，成交金額 8160 萬元，消費(fèi)者意向登記購房 638 套，合計金額 億元。即使在金融危機(jī)深重的今年 1—2 月，全省依然接待海內(nèi)外旅游者 萬人次，比去年同期增長 %。 總之，在世界旅游中，濱海旅游是最受追捧的；在濱海旅游中，熱帶海島又是最受追捧的。島外客戶的巨大需求，推動海南旅游房地產(chǎn)價格快速攀升，并保持整個房價在高位運(yùn)行。 根據(jù)海口市規(guī)劃局最新的規(guī)劃，海口市 2020 年到 2020 年商品住宅的建筑面積為 萬平方米，按照 2020 年 萬平方米的銷售量，?？谑械耐恋毓?yīng)量只能滿足 3 年的開發(fā)量。 （ 3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢 塔嶺新區(qū)道路網(wǎng)已形成 “五橫三縱 ”框架， “五橫 ”為見龍大道、塔北路、塔中路、塔南路、環(huán)城南路； “三縱 ”為龍門路、定雷路、塔東路。 2020 年以來，定安房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，到目前為止已有16 家房地產(chǎn)公司落戶定安，參與房地產(chǎn)的投資開發(fā)。目前，房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。對此建設(shè)業(yè)主對此要引起高度重視。定安縣是我省成長中的新興城市，其整體規(guī)劃和設(shè)計合理科學(xué)， 基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化，美譽(yù)度越來越高，加之民風(fēng)極好，此時在定安投資房地產(chǎn)項目將能夠無疑凸顯了決策的正確性和投資的及時性。 建筑密度 ： % 區(qū)域內(nèi)地下水賦存于殘積土層中，其巖性為砂質(zhì)粘土，透水性差，含水量少；地下水也賦存于基巖裂隙中，由于裂隙帶寬度小，含水量不大。 供電條件 供電線路已覆蓋本 建設(shè)項目所處區(qū)域 ,只需利用原有供電設(shè)施就能充分滿足項目建設(shè)的要求。 第五章 項目總體布置 擬建項目用地總面積 18615m2，位于定安縣塔嶺新城區(qū)見龍大道北端。具體布置詳見總平面布置圖。全部商品樓一層設(shè)置成架空層，作室內(nèi)停車位使用。 建筑色彩 建筑色彩 摒棄 繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調(diào)，配以局部的暖色調(diào)，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感 ,采用 簡約和富于動感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出一股熱帶風(fēng)情建筑的特色。 主要材料 混凝土墊層： C10 基礎(chǔ)及拉梁： C35 地下水池： C30（抗?jié)B等級 S6） 框架柱： C35 C40 框架梁、板： C25 C35 填充墻：加氣混凝土砌塊 外墻： 200mm 加氣混凝土 屋頂： 30mmXPS 保溫板 門窗：普通中空玻璃 表 61 建（構(gòu)）筑物一覽表 序 號 名 稱 建筑面積（ m2） 結(jié)構(gòu)形 式 備 注 1 16 層 +1 躍層 商品樓 23043 框剪 共 3 幢 2 11 層 +1 躍層 商住樓 16548 框剪 共 3 幢 3 二層鋪面 3968 框剪 4 水泵房、配電室、泳池等 250 混凝土或框架 5 區(qū)內(nèi)道路 3000 混凝土 給排水設(shè)計 主要設(shè)計依據(jù) （ 1）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》 GB500152020 （ 2）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GB5004595 （ 3）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GB5004590 （ 4）《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 GB500842001 設(shè)計范圍 設(shè)計范圍包括生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)。所有給水配件及潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品。 消防給水系統(tǒng) 本項目設(shè)置三種滅火系統(tǒng)，分別為（ 1）室內(nèi)外消防栓消防給水系統(tǒng)（ 2）自動噴淋給水系統(tǒng)（ 3）手提滅火器系統(tǒng)。 地下室消防貯水池儲存消防用水 400m3，住宅大樓屋頂設(shè)一個消防水箱，儲存消防初期用水 26 m3，滿足火災(zāi)初期的消防用水量，火災(zāi)延續(xù)時間內(nèi)的消防用水由消防水池及消防泵提供。 吊頂房間采用 68℃ 溫級閉式玻璃球吊頂型噴頭，非吊頂房間采用 68℃ 溫級閉式玻璃球直立型噴頭。 每個防火分區(qū)的噴淋管道自成系統(tǒng)，在每層和每個防火分區(qū)的總水平干管上設(shè)水流指示器及信號閥門，消防控制中心的控制屏上顯示出供水總管閥門的啟閉狀態(tài)，以及噴頭動作時火災(zāi)所在的層數(shù)和區(qū)域。室內(nèi)消防給水管均聯(lián)成環(huán)狀，并用閥門分成 若干獨(dú)立段，以保證檢修時關(guān)閉的豎管不超過一條，在水平環(huán)狀管網(wǎng)上引出的單個消火栓前均設(shè)一個 DN65 的檢修閥門。 （ 4）室內(nèi)排水管道采用 PVC 排水管，粘接。給水系統(tǒng)泵房