【正文】 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問題36號(hào)文規(guī)定，選擇適用一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。上述規(guī)定的出臺(tái)明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時(shí)限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，同時(shí)將繳納營業(yè)稅時(shí)開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椋诎l(fā)票備注欄單獨(dú)備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（六）一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。同時(shí)，向納稅人宣傳一般納稅人與小規(guī)模納稅人相比，存在的優(yōu)勢，引導(dǎo)納稅人辦理資格登記。總局23號(hào)公告中，對(duì)增值稅一般納稅人資格登記問題進(jìn)行了明確，營改增試點(diǎn)實(shí)施前銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點(diǎn)納稅人，應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。對(duì)此問題，國家稅務(wù)總局正在研究解決。營改增之前，營業(yè)稅是由保險(xiǎn)公司代扣代繳，營改增之后，個(gè)人代理人成為了增值稅納稅人。全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（二）20160420 18:08:18字體：大中小一、關(guān)于建筑業(yè)臨時(shí)稅務(wù)登記問題建筑企業(yè)跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，在地稅部門管理時(shí)，持外管證在勞務(wù)發(fā)生地辦理報(bào)驗(yàn)登記，就地繳納稅款并代開發(fā)票。這一原則對(duì)于建筑企業(yè)選擇簡易計(jì)稅方法同樣適用。本期“免、抵、退”稅不得免征和抵扣稅額=200*（17%15%）=4萬元本期應(yīng)納稅額=200*17%（174）3=18萬元 出口貨物免抵退稅額（限額）=200*15%=30萬元 本期退稅額=0，本期免抵稅額=30萬元 4月末無留抵稅額。4月購進(jìn)原材料一批，取得增值稅專用發(fā)票注明的價(jià)款200萬元，準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額34萬元通過認(rèn)證。試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。本月（假設(shè)為11月）購入材料300萬，進(jìn)項(xiàng)稅額51萬，領(lǐng)用材料400萬，機(jī)械租賃費(fèi)30萬元，計(jì)提工資90萬元。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按月將提供電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)的銷售額、預(yù)收款、進(jìn)項(xiàng)稅額和已繳納增值稅額歸集匯總，填寫《電信企業(yè)分支機(jī)構(gòu)增值稅匯總納稅信息傳遞單》，報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)簽章確認(rèn)后，于次月匯總的進(jìn)項(xiàng)稅額包括用于免稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額。當(dāng)總機(jī)構(gòu)當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額≥0時(shí)，總機(jī)構(gòu)應(yīng)納稅額=總機(jī)構(gòu)當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)稅額＋除提供電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)以外的增值稅應(yīng)稅行為應(yīng)納增值稅當(dāng)總機(jī)構(gòu)當(dāng)期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額總機(jī)構(gòu)當(dāng)期應(yīng)退稅額抵減不完的，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，且只能抵減總機(jī)構(gòu)匯總計(jì)算提供電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)納稅額。（3）總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)用于提供電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額與不得匯總的進(jìn)項(xiàng)稅額無法準(zhǔn)確劃分的，按照試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十六條確定的原則執(zhí)行，即按照以下公式劃分：提供郵政服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額當(dāng)期提供電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)銷售額247。（2）上述公式中的“適用稅率”為“提供電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)”的適用稅率，不僅僅是提供電信服務(wù)適用的稅率11%或6%，還有可能是提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)的適用稅率17%等其他應(yīng)稅服務(wù)適用的稅率。還需要關(guān)注的是，鑒于中國電信集團(tuán)公司、中國移動(dòng)通信集團(tuán)公司和中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司的總部主要負(fù)責(zé)行政管理，生產(chǎn)經(jīng)營主要發(fā)生在省及省以下公司，且電信企業(yè)對(duì)外大宗采購多集中在省級(jí)公司，而應(yīng)稅收入主要體現(xiàn)在市以下公司，進(jìn)銷項(xiàng)不匹配的情況在電信企業(yè)普遍存在。（二）小規(guī)模納稅人，明確增值稅普通發(fā)票自行開具，增值稅專用發(fā)票可以向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。第二篇：營改增建筑業(yè)異地承建業(yè)務(wù)操作指引（模版）營改增建筑業(yè)異地承建業(yè)務(wù)操作指引一、稅務(wù)登記管理發(fā)生建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)商銷售自行開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)以及非其它個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)的外來經(jīng)營納稅人，持主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明》(以下簡稱《外管證》)向項(xiàng)目所在地、不動(dòng)產(chǎn)所在地向當(dāng)?shù)貒悪C(jī)關(guān)辦理報(bào)驗(yàn)登記。二、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)處理場景一：歷史合同發(fā)生變更和結(jié)算，怎么錄入？歷史合同發(fā)生變更1）、在變更界面稅目明細(xì)列表，點(diǎn)擊新增，應(yīng)稅類別選擇“0稅率過渡期營業(yè)稅發(fā)票”，填寫對(duì)應(yīng)的申報(bào)及并更金額，其它操作不變。操作說明如下：一、完善供應(yīng)商稅目信息供應(yīng)商對(duì)應(yīng)稅目信息已初始化增加一條零稅率稅目，用于簡易計(jì)稅項(xiàng)目下無進(jìn)項(xiàng)抵扣的合同選擇，如果一般計(jì)稅項(xiàng)目下簽訂有可抵扣進(jìn)項(xiàng)的合同，需要在供應(yīng)商信息里增加對(duì)應(yīng)稅率稅目，以便簽訂合同、變更、結(jié)算業(yè)務(wù)選擇對(duì)應(yīng)稅目信息。場景二：新增合同及新合同發(fā)生變更及結(jié)算。（四）在項(xiàng)目所在地代開發(fā)票前，則需要先進(jìn)行增值稅預(yù)繳申報(bào)繳納稅款。一、適用范圍經(jīng)省級(jí)財(cái)政部門和國家稅務(wù)局批準(zhǔn)，電信企業(yè)可以匯總申報(bào)繳納增值稅。抵減不完的，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。（1）總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)取得的與電信服務(wù)及其他應(yīng)稅服務(wù)相關(guān)的固定資產(chǎn)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、商標(biāo)、著作權(quán)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃的進(jìn)項(xiàng)稅額，由總機(jī)構(gòu)匯總繳納增值稅時(shí)抵扣。（2）銷售額不包括免稅項(xiàng)目的銷售額；預(yù)收款不包括免稅項(xiàng)目的預(yù)收款?？倷C(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在開具增值稅專用發(fā)票的次月申報(bào)期結(jié)束前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)稅。兜底條款：總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)的其他增值稅涉稅事項(xiàng)，按照增值稅條例、試點(diǎn)實(shí)施辦法及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。進(jìn)項(xiàng)稅額=51+=，因此11月應(yīng)納稅額==。2016年6月，甲方簽字確認(rèn)當(dāng)月工程進(jìn)度款為515萬元（含稅），A企業(yè)當(dāng)月支付分包B單位206萬元（含稅），則本月相關(guān)賬務(wù)處理如下：應(yīng)預(yù)繳稅款=（515206）247。本期“免、抵、退”稅不得免征和抵扣稅額=200*（17%15%）=4萬元本期應(yīng)納稅額=100*17%（684）5=52萬元 出口貨物免抵退稅額（限額）=200*15%=30萬元因?yàn)閨52|＞30，所以本期應(yīng)退稅額=本期免抵退稅額=30萬元 本期免抵稅額=本期“免、抵、退”稅額本期應(yīng)退稅額=3030=0 4月末留抵結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣稅額=5230=22萬元 賬務(wù)處理： 借：材料采購400 應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅）68 貸：銀行存款468 借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）： 收銷貨款時(shí)：借：銀行存款等200 貸：主營業(yè)務(wù)收入200 ：借：主營業(yè)務(wù)成本/產(chǎn)品銷售成本/產(chǎn)品外銷成本貸：應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）、免抵稅額0：借：應(yīng)收賬款/應(yīng)收出口退稅款/XX稅務(wù)局貸：應(yīng)交稅費(fèi)/應(yīng)交增值稅/出口退稅【舉例3】公司出口一批攪拌站零件，征稅稅率17%，退稅稅率15%。房地產(chǎn)業(yè)按項(xiàng)目管理是基本原則，這是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)專門作出的特殊政策安排，類似于貨物增值稅可以對(duì)部分產(chǎn)品選擇適用簡易或一般的計(jì)稅方法，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)實(shí)在在的利好。營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。遵循這一原則，建筑企業(yè)是否適用簡易計(jì)稅方法，并非取決于自己的身份，而是以建筑項(xiàng)目為對(duì)象的。對(duì)代理人中的個(gè)體工商戶，可按規(guī)定代開增值稅專用發(fā)票，對(duì)代理人中的其他個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的產(chǎn)品屬于自建取得，所以適用普遍規(guī)定。二、關(guān)于個(gè)人二手房購買時(shí)