【正文】 宣傳推廣 報(bào)紙廣告 （ 1）訴求重點(diǎn)：項(xiàng)目形象傳播 版面篇幅： 1/4版，軟性文章 媒體選擇：惠州日?qǐng)?bào) 投放時(shí)間： 12 月 24 日 （ 2）訴求重點(diǎn)：形象推廣、價(jià)格（投 資回報(bào)率）、返租計(jì)劃、限量發(fā)售、商場(chǎng)前景等。這樣可以提高展會(huì)當(dāng)天到場(chǎng)買家的人數(shù)。 （ 2） 返租獲利計(jì)劃（ 3 成） （ 3） 投資回報(bào) 輔助性的促銷措施 （ 1） 見面有禮：親臨展銷會(huì)現(xiàn)場(chǎng)者，均可獲得精美禮品一份。 6 項(xiàng)目租售推廣策劃思路 由于項(xiàng)目目 前所處位置并非鬧市區(qū)，其商業(yè)環(huán)境完全得靠發(fā)展商自己營(yíng)造，所以，項(xiàng)目應(yīng)采取“以點(diǎn)帶面”的操作方式進(jìn)行項(xiàng)目的租售推廣，其思路如下： 12 月 10日～ 20 日 有針對(duì)性的尋找主力店 達(dá)到掌握進(jìn)駐商城的第一 目標(biāo)客戶 批（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定下來） 客戶 12 月 20 日～ 31 日 全面推廣，以主力商家?guī)? 達(dá)到掌握進(jìn)駐商場(chǎng)的零散 動(dòng)吸引品牌店目標(biāo)客戶 客戶（使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活起來） 元月 1日～ 2月 10日 深度推廣，吸納零散客戶 將持觀望態(tài)度的目標(biāo)客戶 及投資者 吸引過來 3月 租售工作完畢，開業(yè) 7 項(xiàng)目租售推廣工作計(jì)劃 （ 1）第一階段： 12 月 10 日～ 20 日地面進(jìn)攻（點(diǎn)）主力店的引進(jìn)。 連租約買鋪 將發(fā)售樓層部分進(jìn)行返租，建議返租為 3 年 3 成，以市價(jià)的租金向商戶返租，減少商戶投資 風(fēng)險(xiǎn)，在招租時(shí)向租戶收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)（同類商場(chǎng)市價(jià)為 20xx/m2），從而抵消反租鋪出租時(shí)部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。 建議在招商工作中主要采用此方法。 這種做法，商戶在資金上承但一定的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)商品又不可能以較大的折扣給經(jīng)營(yíng)者。其他品牌店采用直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經(jīng)銷商的形式招商，可以輔助廣告?zhèn)鬟_(dá)信息給廠商、經(jīng)銷商、 投資者。 （ 7）物業(yè)管理不可忽視，包括現(xiàn)在的豪宅部分，可考慮讓有實(shí)力的物業(yè)公司進(jìn)行管理，提高物業(yè)的影響力和知名度，營(yíng)造一個(gè)星級(jí)的購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng)目命名 根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位，同時(shí)又對(duì)現(xiàn)有品牌的延續(xù)與提升，建議取一個(gè)新穎、獨(dú)特、易理解、易記憶的商業(yè)物業(yè)名稱。因此，我們建議先裝修會(huì)所，由會(huì)所來帶動(dòng)人流，由人流帶動(dòng)消費(fèi)，由消費(fèi)帶旺商鋪，以達(dá)到商鋪和住宅銷售的目的。并在買家心里形成了一定的形象輪廓。 4 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估 項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響 濱江公園是惠州市集娛樂、游玩于一休的水上樂園，實(shí) 屬是一個(gè)休閑觀光的好地帶，但商業(yè)氛圍不濃，因此如果單 純是從商業(yè)角度去看該區(qū)域，除了晚上，平時(shí)人流量少，定 位該項(xiàng)目，可能難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，如果推翻了傳統(tǒng)的商 業(yè)運(yùn)作，利用以休閑消費(fèi)帶動(dòng)商業(yè)消費(fèi)，將這條路子走下去， 那將是該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的最大突破口。 （ 5）大面積天花用材一定要用不可燃材料。（如附圖 9） 門廳 門廳的裝飾應(yīng)給人一種豪華、尊貴的感覺，選用經(jīng)久而耐用且易清潔的材料，一般以 名貴的石材、裝飾木夾板飾面，并結(jié)合內(nèi)容和環(huán)境需要作一些造型。充分利用材料裝飾特性。 一層 —— 麥當(dāng)勞、名典咖啡、銀行、兒童購(gòu)物天地、時(shí)尚天地 一層主要經(jīng)營(yíng)的是兒童用品，因?yàn)楸卷?xiàng)目緊靠濱江公園，而該公園也是惠州市首個(gè)兒童游玩的天地，而兒童對(duì)麥當(dāng)勞又情有獨(dú)鐘，當(dāng)兒童到達(dá)了麥當(dāng)勞，附近就應(yīng)有兒童用品以滿足兒童的需要，由于兒童是由其母親或外婆帶來的，因此，婦女用品也是第一層很好的一個(gè)突破口，以形成一條鏈狀的消費(fèi)群體，因此初步建議： 麥 當(dāng) 勞 300～ 400 平方米 咖 啡 店 300～ 400 平方米 銀 行 100 平方米左右 兒童天地 1～ 4 歲 150 平方米 4～ 8 歲 200 平方米 8～ 12 歲 200 平方米 時(shí)尚天地 500～ 600 平方米 （化妝品、婦女用品、手飾） 除了麥當(dāng)勞、咖啡廳、銀行用墻間隔外，其余的都用開敞式的建材隔斷，使整層商鋪寬敞明亮，照明、采光、通風(fēng)良好。但是是否將近 8000 平方的商灶面積作為固定投資投入并租用，還是全部售出以求短期快速回報(bào)，在投資的短期和長(zhǎng)期利益之間需要作出平衡，在租售之間作出平衡，敝公司建議：根據(jù)該項(xiàng)目的樓層頒布和經(jīng)營(yíng)的不同，應(yīng)采取 “占有主要的，抓住有用的，放棄次要的”原則，以合作經(jīng)營(yíng)，出售經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報(bào)投資實(shí)現(xiàn)投入與收益的平衡。 2 經(jīng)營(yíng)方案及策略 經(jīng)營(yíng)思路及方針 在當(dāng)今時(shí)代，隨著人們生活水平的不斷提高 ,生活方式、生活質(zhì)量都在時(shí)時(shí)刻刻地發(fā)生著變化，同時(shí)也改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物習(xí)慣，有統(tǒng)計(jì)資料顯示，在一些大中城市，進(jìn)商場(chǎng)購(gòu)物與不購(gòu)物的人群比是 4： 6，一些大市場(chǎng)特別是一些旅游城市的比例達(dá)到了 2： 8，那么這 60～ 80%的人群進(jìn)商場(chǎng)干什么呢？閑逛，還是休閑？對(duì)顧客來說，進(jìn)商場(chǎng)單純購(gòu)物的時(shí)代已不復(fù)存在了：而休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物時(shí)已已經(jīng)到來，而作為商家 ，單純賣貨的概念也很淡薄，他們更多的是服務(wù)，迎合引導(dǎo)消費(fèi)者使他們?cè)谛蓍e中消費(fèi)、在休閑中購(gòu)物。 結(jié)論：缺乏設(shè)計(jì)主題，缺乏整體策劃方案，因而沒有形成鮮明的特色，發(fā)展商還需投入一定的資金對(duì)其組織同部結(jié)構(gòu)和外部裝修進(jìn)行改造。 價(jià)格的優(yōu)勢(shì) 該商城的最高出售價(jià)只有 120xx 元 /㎡（人民幣），相對(duì)于同檔次，同區(qū)域的麗日廣場(chǎng)、數(shù)碼家居廣場(chǎng)、東金鑫大廈商鋪都要低，對(duì)于開發(fā)商來說，這是一個(gè)很好的王牌。 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 S 項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目現(xiàn)已封頂 ,估計(jì)到明年 8 月份交樓 ,這正是項(xiàng)目面臨的大好時(shí)機(jī)。 （ 1） 中國(guó)加入 WTO，勢(shì)必帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，住宅、消費(fèi)將會(huì)更上一個(gè)新的臺(tái)階。投資者具有很多投資回報(bào)、升值空間更大。 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析 O (1) 入世的大好形勢(shì) (2) 項(xiàng)目的發(fā)展前景樂觀 (3) 沿江路市場(chǎng)漸漸成熟 (4) 宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) (5) 發(fā)展商經(jīng)營(yíng)意識(shí)超前 項(xiàng)目威脅分析 T (1) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的出現(xiàn) (2) 惠州商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈 (3) 沿江路商業(yè)空置量大 1 項(xiàng)目定位及經(jīng)營(yíng)主題可行性評(píng)估 項(xiàng)目功能定位方案 項(xiàng)目定位 濱江公園作為”陽光假日商城”的花園，不失為一個(gè)休閑、娛樂的好天地，給陽光假日商城的主題命名提供了依據(jù)，濱江公園是惠州市政府扶持的一個(gè)重點(diǎn)公共設(shè)施工程，是營(yíng)造惠州市綠色環(huán)境，新景觀、新風(fēng)貌的重點(diǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是重要的娛樂新景點(diǎn)，陽光假日商城占盡了天時(shí)、地利。 另根據(jù)項(xiàng)目所處環(huán)境，濱臨濱江公園，從而有著得天獨(dú)厚的外部休閑環(huán)境，因而我再?gòu)膬?nèi)部休閑環(huán)境的營(yíng)造，從經(jīng)營(yíng)特色上去挖掘，從而給人以進(jìn)了商場(chǎng)就是進(jìn)了花園，到了公園就進(jìn)商場(chǎng)的互動(dòng)作用：人們自然樂意進(jìn)去休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物。 具體建議如下： （ 1） 負(fù)一層經(jīng)營(yíng)定位：由于負(fù)一層剛好是臨街商鋪，且 與主題商場(chǎng)分離開了，并受停車場(chǎng)的影響和干擾較大，所以建議作為門面房全部出售，但又因?yàn)槭亲≌娜肟?，所以在?jīng)營(yíng)范圍上要得以限制，避免多噪音、多污染、檔次較低的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，主要以服裝及床上用品為主。并且行人通道要寬敞、流暢、整個(gè)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)設(shè)置一些方便消費(fèi)者的小設(shè)施，如無人售貨機(jī)、電子查詢機(jī)、休息椅、兒童游樂機(jī)等。 色彩的運(yùn)用講究和諧與對(duì)比，特別是該項(xiàng)目定位是一種休閑、娛樂、購(gòu)物為一體的，因此，應(yīng)用一些淡雅、咖啡色。（如附圖 5） 天花 設(shè)計(jì)要點(diǎn) （ 1）總體布局應(yīng)與平面相一致。如結(jié)構(gòu)架一般采用輕鋼龍骨，面材選用各類石膏板、鉆型板、水泥纖維板、鋁合金扣板、條板、格柵等，部分選用櫳骨、夾板等自然料的，但要按有關(guān)規(guī)定控制數(shù)量。 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的可能性民現(xiàn)實(shí)性 該項(xiàng)目根據(jù)惠州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和目前的現(xiàn)狀，初步認(rèn) 為如果在今后不出太大的失誤，投資方向是可行的，但是也 有一定的難度，以該項(xiàng)目現(xiàn)在的位 置、環(huán)境來說，要想以最 短的時(shí)間達(dá)到最大的收益，是為太現(xiàn)實(shí)的。所以在商場(chǎng)的操作過程中： （ 1）可借助住宅推廣的影響力，建議以現(xiàn)有 CIS 系統(tǒng)進(jìn)行演變和延伸，并達(dá)到一舉兩得的效果，從而達(dá)到互相利用和相互推動(dòng)的作用。 先造環(huán)境再銷售 通過商場(chǎng)的外部包裝和外墻的裝修，加強(qiáng)項(xiàng)目的整體氛 圍，搶奪客戶的眼球，以達(dá)到宣傳和推廣的作用。 本項(xiàng)目暫命名為：陽光假日商城 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目無非是自主招商經(jīng)營(yíng)、出售部分產(chǎn)權(quán)或出租經(jīng)