自貢市花果山項目可行性研究報告word-免費閱讀
【正文】 4． 應(yīng)對措施 對于上述風(fēng)險，各方需精誠團(tuán)結(jié)，高效努力，結(jié)合在大陸地產(chǎn)以往開發(fā)的經(jīng)驗，以及大陸集團(tuán)熟習(xí)本地市場和辦事程序的有利條件，能克服開發(fā)中所遇困難和風(fēng)險。重視資金的規(guī)模與結(jié)構(gòu)控制，重視項目的現(xiàn)金流量運行狀況。影響現(xiàn)金流量的因素有，建安成本的控制，銀行貸款的落實，以及銷售資金的回籠情況等， 影響項目投資效益的主要因素有：銷售價格、建安成本、土地費用，以及借貸資金的總體安排等。 本項目在住宅售價 2， 300 元 /平方米、 商業(yè) 6， 000 元 /平方米 ， 車位 萬元 /個時，稅費合計為 3， 903 萬元。 4． 建安費（含架空層 車位） 總額為 15,295 萬元，折合樓面價 1,167 元 /平 方米。 詳見《 營銷策劃建議書 》 3． 5． 2 價 格策略建議 具體內(nèi)容在《價格策略報告》中明確 （ 1）低價入市、逐步上漲的價格策略。 標(biāo)準(zhǔn)之十二：產(chǎn)品高附加值 中國最大管理資源中 心 項目作出了活性建筑，戶型極具個性化，體現(xiàn)了戶型的多功能、可變性。 賣點之五：質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化 工程、設(shè)計充分符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 同時，本項目臨貢興路 120多米，其中 60米臨街面被原有的舊門市阻擋。本區(qū)域自然條件優(yōu)越、交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?，未來將成為貢井最密集的新興的居住片區(qū)。區(qū)域開發(fā)樓盤檔次相對較低，物業(yè)品質(zhì)一般，項目相關(guān)配套 中國最大管理資源中 心 相對較少，目前區(qū)域暫無品質(zhì)性樓盤。國家宏觀政策的調(diào)控絲毫沒有抵制住商品房價格狂飆的勢頭，自貢房地產(chǎn)市場便是很好的證明。 、環(huán)境舒適性愈加受到重視 自貢樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。 中國最大管理資源中 心 隨著自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)時代 的來臨，可以預(yù)計，在今后的一段時間內(nèi)，樓盤品質(zhì)的競爭將高于價格的競爭。“新城”的特性使它脫離了老城的擁擠與喧囂，在引來眾多企事業(yè)單位爭相入駐的同時，新城建起的居住小區(qū)也一度給自貢人帶來耳目一新的感覺。 開發(fā)成本上漲助推房價攀升。 本項目位置優(yōu)越、交通便利；項目 背靠成熟居住區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿?；加上開發(fā)商榮新集團(tuán)的實力和品牌，本項目必將打造成 高檔次、高品質(zhì)、規(guī)模性區(qū)域代言樓盤。 、交通狀況 本項目西臨貢舒路，是舒坪與自貢聯(lián)系的交通樞紐，同時還是聯(lián)系舒坪與榮縣的主要交通路線；距貢井城市中心 公里，距馬吃水片區(qū)僅 3 分鐘車程，步行 15 分鐘左右，交通便捷。項目 中國最大管理資源中 心 地塊內(nèi)無高大植被，但項目內(nèi)草木植被較為豐富。 （項目區(qū)位圖） 地塊形狀呈不規(guī)則圖形 ,略帶長方形，靠青杠麗景小區(qū)方向海撥高度較高，靠長征大道方向較低，呈坡地狀，高低落差最大近 30 米左右。 本項目所在片區(qū)商業(yè)、生活及購物配套設(shè)施尚不完善，在政府的規(guī)劃中該片區(qū)的該套正在逐步改善。 市場調(diào)研的基本情況 目前貢井區(qū)域房價均價在 1600 元 /平米左右，由于市政配套相對缺乏，嚴(yán)重影響了該區(qū)域的發(fā)展。而 “非住宅 ”價格同比上漲 %，主要是商業(yè)娛樂用房價格同比上漲 %，平均銷售價格為 元 /平方米。 到 2020 年初，商品房空置 53． 9 萬平方米，其中商業(yè)營業(yè)房空置占71． 61％；住宅空置 8． 12 萬平方米，同比上漲 14． 2％。 住宅消費的多元化趨勢必然帶動了住宅產(chǎn)品全面進(jìn)入升級時代。在各開發(fā)商普遍開始注重項目品質(zhì)塑造的影響下，人們將更加關(guān)注樓盤的個性品位，只有那些充分把握目標(biāo)客戶群心理需求，營造出鮮明的個性化的特色樓盤才能在同質(zhì)化競爭中脫穎而出。要達(dá)到樓盤品質(zhì)的全面提升，打造環(huán)境成為往往成為最佳的解決之道。 3. 貢井區(qū)概況 貢井區(qū)轄 9 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng) 2 街，幅員面積 417 平方千米，人口 30 萬，具有的比較優(yōu)勢非常明顯，是自貢重要的工業(yè)城區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)厚雄，門類較為齊全，已形成了以絕緣子、分離機(jī)械、塑膠、玻纖、機(jī)床、配套加工 等行業(yè)支撐的工業(yè)發(fā)展格局；也是自貢古城市的重要組成部分，是千年鹽都的發(fā)祥地，是鹽文化的根和魂；貢井地處 自貢市 上風(fēng)上水，旭水河穿城而過，擁有世界唯一的城中瀑布，已經(jīng)成為了全市最具自然山水園林風(fēng)貌的地區(qū)和鹽文化資源集中區(qū)。交通便利，四通八達(dá)，根據(jù)貢井城市規(guī)劃，在新行政中心修建客運站，多路公交車經(jīng)過于此（至貢井、長土、舒平等），到老城區(qū)、新城區(qū)方便快捷。 中國最大管理資源中 心 3． 2． 用地高差較大，地塊不規(guī)則，規(guī)劃設(shè)計有相當(dāng)難度 本項目用地高差較大（ 20米以上），開發(fā)時土方工程將會很大，從而直接增加了造價成本。以創(chuàng)造新穎的生活空間為出發(fā)點，進(jìn)行住宅造型和總體規(guī)劃，提高業(yè)主的生活質(zhì)素和滿足感。 賣點之九：環(huán)境均好化 小區(qū)的園林景觀，外部的山景云天，不為某局部人所獨占 ，在項目總平布局中考慮戶戶見景，已經(jīng)考慮到景觀的均好性。 他們的主要職業(yè)構(gòu)成為：政府官員、公務(wù)員；國營企業(yè)、事業(yè)單位干部、職工；本地私營企業(yè)主、生意人；公司白領(lǐng)、高級職員、教師、醫(yī)生、金融人士；自貢在外地的經(jīng)商、打工的人，回自貢購房等。 3． 5 營 銷費用分配比例 在“營銷策劃建議書”中明確。合計為 941 萬元，折合樓面價為 72 元 /平方米。 項目須向銀行貸款 （或企業(yè)墊資） 總計 3， 400 萬元，從現(xiàn)金流量表來看，貸款償還期在 6 個月內(nèi)。如何做好推廣，
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