【正文】 項目小區(qū)按一戶一寬帶網(wǎng)絡及電話線路接入，寬帶網(wǎng)絡及電話信號電纜由小區(qū)外部引至弱電房，弱電房可設在一層。避雷帶采用φ 12 鍍鋅圓鋼沿屋頂女兒墻明敷；引下線利用建筑物結構柱或剪力墻內兩根主筋 (≥φ 16),上端與避雷帶焊 接 ,下端連接基礎鋼筋及樁基內主筋。 主要采用 T5 熒光燈，其照明標準、照明器型式可根據(jù)建筑場所的性質，按國家規(guī)定執(zhí)行。多層住宅的公共走廊、樓梯間照明計量表可設在一層單元配電總箱內。樓座內配電干線采用 YJV1KV電纜，支線采用 。 給排水系統(tǒng)為無人值守設施，因此在水泵的控制柜里都設有管理系統(tǒng)（ BMS）的接口。沿主干道路敷設 d500— d800污水干管和雨水干管，雨水、污水干管上每隔 30 米設雨水口和檢查井（直徑 800mm）各一個。 雨水的收集和排放 項目雨水主要靠雨水口進行收集，分布在屋面、步行街、住宅區(qū)、綠化地帶和進排風口等處。150 給水管，并在室外形式環(huán)狀的供水系統(tǒng)。 ， M10 水泥砂漿； 177。 本工程抗震設防烈度為非抗震，結構安全等級為二級，設計使用年限為非作 50年。 沿道路兩側人行道，結合沿街綠化景觀，形成方便、安全、舒適的步行系統(tǒng)； 步行系統(tǒng)考慮行車，休息、游覽、景觀、交往等各種要求，注重遮蔭、避雨、停自行車等設施的布置； 適當放寬人行道并完善地面鋪裝及各種設施，進行盲道及無障礙設計； 綜合考慮地形、地貌，減少土石方工程量； 滿足排水管線的埋設要求； 有利于建筑布置與空間環(huán)境設計； 對外聯(lián)系的高程與城市道路標高相銜接。為使住宅的尺度更加宜人親切，在住宅單體設計時可引進退臺處理，從次頂層開始減小建筑的體量，使小區(qū)具有濃郁的地域文化風情及強烈的可識別性。按照總體規(guī)劃“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施”的工程組織原則，可將該項目分期分步實施，保證工程的建設品質，使該項目成為精品工程。 其它條件 國家擴大內需，加大基礎設施，改善人居環(huán)境的政策支持； 該項目建設不僅能優(yōu)化學校資源配置，完善城學校功能，加快和推動各學校教育的發(fā)展，美化學校面貌，還能完善學校路網(wǎng)工程； 項目位于分別位于冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校內，交通便利。 供水：該項目水源根據(jù)實際情況 自備水源，校內已有完善的供水管網(wǎng)，能夠保證該項目用水需求。 全區(qū)年平均日照 ； 年太陽輻射總量 ／厘米 2； 年平均氣溫 ℃； 日平均穩(wěn)定通過 10℃的初日為 3月 23 日，終日為 11 月 29 日，間隔期 252 天； 大于或等于 10℃活動積溫 5670℃； 無霜期 287 天；年均降雨量 1271― 1696mm， 70％以 上集中在 4― 9月。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 32 第五章 場址與建設條件 項目選址 項目擬建地點：分別位于冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校內。 （ 5）可操作性原則 從規(guī)劃入手，加強規(guī)劃設計、建筑設計、環(huán)境設計之間的結合，在保證整體系統(tǒng)的前提下，使開發(fā)建設工作便于分期實和經營，提供合理、可行、富有彈性的開發(fā)設計和實施手段。 項目建成后價格規(guī)劃方案 規(guī)劃原則 項目所處地理位置優(yōu)越，本案須具備合理性、經濟性、超前性和鮮明的特點，才能符合該區(qū)發(fā)展趨勢。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。 該公共租賃住房建設項目選址已定，土地有保障，保障了項目的順利實施。 住房保障分析 永州市制定解決城鄉(xiāng)低收入家庭 住房困難的工作目標、發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，把經濟適用住房、廉租住房及公共租賃房建設納入當?shù)亟洕鐣l(fā)展規(guī)劃和住房建設規(guī)劃，并向社會公布。人均住房建筑面積低于 15 平方米的家庭占總家庭數(shù)的 60%，人均在 1525 平方米的占總數(shù)的 20%， 25平方米以上的占總家庭 數(shù)的 20%。休閑觀光農業(yè)把農業(yè)生產、科技應用、藝術加工和游客參加農事活動等融為一體，供游客領略在其它 風景名勝 地欣賞不到的大自然情趣。但是，各地的經濟基礎和發(fā)展條件是不一樣的，居住生活的條件也有很大差距。 從城鎮(zhèn)化及農民角度看。以期達到全社會有居所的均好準則。實現(xiàn)社會和諧、建設和諧社會，始終是人類孜孜以求的理想。 項目建設必要性 從法律角度看。 隨著市場經濟體制的逐步完善和健全，商品和人口的流動更加頻繁，人居環(huán)境空前高漲。有利于改善農村學校教師住房困難，緩解貧富差距，讓住房困難家庭共享改革開放的成果，對促進社會公平與正義，維護社會穩(wěn)定，促進區(qū)域經濟社會協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展和社會主義小康社會建設，促進和諧社會建設，具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。 建設規(guī)模與內容 項目占地面積 6720 平方米，擬新建 4F 公共租賃住房 9 棟，總建筑面積 13440 平方米，容積率 ，建筑密度 50％ ， 綠地率 35％ ， 共冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 11 224 套公共租賃住房，每套建筑面積 60 平方米。學前一年教育入園率達 %，學前三年教育入園率達%。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 9 第一章 項目綜述 項目名稱及建設單位 項目名稱： 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目。因為廉租住房只面向最低收入群體，經濟適用房盡管保障對象是中等收入群體，但其價格仍然偏高，甚至部分地區(qū)的經濟適用房和商品房價格相差無幾。 公共租賃住房的比較優(yōu)勢 國家之所以將發(fā)展公共租賃住房建設作為解決當前住房困難問題的政策選擇，是因為公共租賃住房相較個人購買、廉租住房、經濟適用房和個人出租等方式所具有的比較優(yōu)勢： （ 1）公共租賃住房有利于引導國民“先租 后買”，合理住房消費。經濟適用房是為目標群體提供的低于市場價格的產權住房，而公共租賃住房則是向目標群體提供適當?shù)淖赓U住房來保障其住有所居?！吨笇б庖姟芬裁鞔_指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城鄉(xiāng)中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。 公共租賃住房的含義 公共租賃住房作為有別于廉租住房、經濟適用房的 一種新型保障性住房，目前尚無一個內涵統(tǒng)一的明確界定。對此，《指導意見》專設“政策支持”部分，從土地供應、國家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持方面給予公共租賃住房發(fā)展以政策支持。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應對象是最低收入群體，經濟適用房的供應對象是中等收入群體。公共租賃住房為居民提 供可租賃適當房源，這不僅可以引導鼓勵居民租房，減輕中低收入群體購買住房的經濟壓力，而且可以減少“被買房”群體的數(shù)量，對抑制過高房價起到積極作用。在我國，個人出租住房主要存在以下不足： 一是數(shù)量少，尤其是在大城市可供出租的房屋數(shù)量遠遠不能滿足需求； 二是我國城市人口膨脹，住房 資源緊缺，加之各城市紛紛出臺“限購令”，致使私人出租住房難以成為租賃住房的主體，發(fā)展空間較??；三是因可供出租的房屋遠遠不能滿足需求直接導致了過高的租金和“群租”現(xiàn)象。 全區(qū)教育在發(fā)展中始終堅持走協(xié)調、均衡發(fā)展之路，統(tǒng)籌兼顧各類教育協(xié)調發(fā)展，取得了較大成效。市綜合職業(yè)中專被評為省示范性中等職業(yè)學校，秋季招生 1050 人。 項目結論 搞好環(huán)境建設，實現(xiàn)人與自然的和諧，是建設和諧社會的客觀要求。同時，隨著城鎮(zhèn)化快速推進，新職工的階段性住 房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)， 外來務工人員 居住條件也亟需改善。目前，有的教職工仍居住在 70、 80 年代建設的磚瓦房中（經有關部門鑒定分 別為 C、 D 級危房），影響了農村教職工人才隊伍的穩(wěn)定、教學的積極性以及教學質量的提高。每個人都應擁有一塊屬于自己的、安身立命的土地，為了居住，只需支付材料費、人工費和必要的稅費?，F(xiàn)在冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 20 20％的富裕家庭占有社會總金融資產的 55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，兩者的財富占有差距超過 34倍，這種狀況引發(fā)了許多社會矛盾。作為對國民幸福富有終極責任的中央政府，把“居者有其屋作為己任”，是正義的、順乎民意的舉措。應該給進城農民及城鎮(zhèn)新就業(yè)人員及低收入群體一個安身之地、一個安居保障。發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)既是農業(yè)農村發(fā)展的內在要求，也是全面推進小康建設的必然選擇，是新農村建設不可動搖的產業(yè)基礎。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 23 為此，自 1989 年以來，建設部在 56 個城市建設了 66 個省級試點小區(qū)，以不斷總結我國住宅小區(qū)建設的經驗。通過問卷調查，約有60%的低收入家庭有購房意向；部分低收入家庭由于其經濟基礎較為薄冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 25 弱等原因，將通過領取租賃住房補貼、享受實物配租保障等方式改善其居住條件，公共租賃住房有很大的市場需求空間?！?十二五”期間，經濟適用住房每年竣工面積原則上不低于商品住房竣工面積的 70％。 項目建筑形態(tài)和物業(yè)建設規(guī)劃方案 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房的總平面規(guī)劃設計在滿足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，創(chuàng)造環(huán)境優(yōu)美、功能明確的人居空間。 依靠優(yōu)質的產品引導市場，特別注重以人為本，按照人與環(huán)境和諧共處，融人入景，滿足私密性與公共生活便利性要求，提高住宅各功能區(qū)的利用率，確保住宅及其各功能區(qū)的功能系數(shù)和價值系數(shù)能滿足市場需求。 （ 3）自然優(yōu)先原則 在提高土地經濟效益的同時，因勢利導，充分合理地利用基地內的自然環(huán)境和資源來塑造良好的生態(tài)環(huán)境，在保護自然環(huán)境的同時，再通過改造，力求提高小區(qū)的環(huán)境質量，拓展自然舒展、富于變化的開放空間和疏密有序、錯落有致的綠化空間，創(chuàng)造具有自然面貌的優(yōu)美環(huán)境。 配套功能建設規(guī)劃方案 該項目在設計中宜突出以下幾個方面特色： 居家品位：經濟適用、分區(qū)功能科學、健全，環(huán)境獨特、格調高雅、舒適溫馨的居家空間。 氣候氣象 冷水灘區(qū) 屬中亞熱帶季風氣候，夏季多為低緯度海洋暖濕氣團盤踞，溫高濕重。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 34 交通條件 項目選址位于永州市冷水灘區(qū)竹山橋鎮(zhèn)及上嶺橋鎮(zhèn)，離冷水灘城區(qū)僅 11 公里，由冷祁快速公路入園，南臨永州國家高科技農業(yè)示范園區(qū)。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 35 土方：該項目址地形起伏不大，施工期不需在項目建設地點進行大量的土方開挖，局部土方開挖量可滿足工程土方回填的需 要，挖方填方基本平衡。賦予建筑自然清新的都市情懷與靈性美。各種場所均以綠色植物相隔，使其環(huán)抱在綠色之中。 戶型設計，建筑單體設計做到功能布局合理，實用舒適，形式樸冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 39 實大方，充分考慮了本地人的生活習慣和對房間布局的喜好，做到了動、靜分開，私密性與公開性分開，布置了生活陽臺，南北通透、采光、日照、通風良好，人們居住其中，有一種舒適、溫馨、幸福的感覺。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 41 結構設計 建筑單體選型做到功能布局合理、實用舒適，形式樸實大方，結構經濟合理。 = ； 混凝土 C25～ C30； 承重墻：177。小區(qū)給水管 網(wǎng)除供給本建筑物生活用水外，還應滿足建筑物消防用水的要求。 消防系統(tǒng) 項目的消防可安裝消火栓給水系統(tǒng)、自動噴水系統(tǒng)。所有的排水立管均敷設保溫層，防止管壁結露，降低管內水流噪音。室外雨水管采用鋼筋砼管 D500或 D800。 設計 范圍包括變、配電系統(tǒng)，照明與動力配電控制系統(tǒng)，防雷與接地系統(tǒng)，等電位聯(lián)結系統(tǒng)，火災自動報警與消防控制系統(tǒng)，通信與網(wǎng)絡設施，電視設施，安防系統(tǒng)。 電源：從附近變電所引入 10KV電源，低壓系統(tǒng)電壓等級為 220V～380V。 冷水灘區(qū)楚江圩中心小學等八所學校公共租賃住房建設項目可行性研究報告 49 電力配電采用 380/220V， 50HZ，三相四線制系統(tǒng)。 應急照明：變配電所、消防控制室、樓梯、消防泵房等處設置火災應急照明，其容量按 100%考慮，各層出入口設疏散指示燈和標志燈。 為防雷電波入侵，進出建筑物的各種金屬管道、穿線鋼管、電纜金屬外皮等在入戶處與接地裝置連接。 電視信號由市有線電視網(wǎng)引來，有線電視網(wǎng)系統(tǒng) 采用放大器、分配器、分支器及同軸電纜組成網(wǎng)絡，用戶終端的電視信。要求突出屋面的所有金屬物均應就近與避雷帶網(wǎng)格連接。 光源：樓梯間、走道可采用節(jié)能型環(huán)型熒光燈管的吸頂燈照明，設備用房、地下停車位等 場所采用熒光燈照明。根據(jù)負荷分級及供電要求，設兩路電源供電。 高壓 電纜可采用 YJV22— 10KV 金屬鎧裝型，在地坪下 米處直埋；低壓電纜戶外部分可采用 YJFAV22— 1KV 金