【正文】 二、西安酒店客源特征分析 入住西安各檔次星級(jí)酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級(jí)酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場(chǎng)營銷人員的臨時(shí)歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近 16001700萬余人次，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了 巨大的機(jī)遇。按照規(guī)劃，未來5 年，曲江新區(qū)內(nèi)還將建設(shè) 3 所中學(xué)、 5 所小學(xué)和 8 所幼兒園。 各物業(yè)銷售情況 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 成交面積 32910 3416575 234819 64751 110904 成交金額 168074711 23773894837 2610484328 466718867 2181772029 成交均價(jià) 5107 6958 11117 7208 19673 2021 年城南區(qū)商品房銷售量環(huán)比增長 %。 寫字樓物業(yè)的冷暖受國家產(chǎn)業(yè)政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響較為明顯。 從 2021年各月商服用房成交走勢(shì)來看，依然呈現(xiàn)出波動(dòng)走勢(shì)，但銷量整體上揚(yáng)趨勢(shì)明顯。 價(jià)格表現(xiàn) 2021年西安市普通住宅成交均價(jià)為 5992元 /平方米。 市場(chǎng)銷售特征 伴隨著政策調(diào)控貫穿 2021年，西安樓市銷售顯現(xiàn)出波瀾不驚的狀態(tài)，年初表現(xiàn)出高位運(yùn)行， 4 從 2021 年 全市 成交的土地途來看：其中住宅 用 地 共成交 108 宗，面積 合計(jì) 平方米， 同比下降 %， 占土地 成交 面積的 70%，成交價(jià)為 億元。從北京率先開啟的“限購令”影響來看，目前北京正在實(shí)施的“預(yù)售資金監(jiān)管”制度在 2021 年也將在全國范圍內(nèi)鋪開，此外，有關(guān)房產(chǎn)稅開征的信息也愈加明確，預(yù)計(jì) 2021 年國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基調(diào)不會(huì)改變，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控的多樣性也促使政策執(zhí)行力度加大，整體來看，在目前政策環(huán)境下 2021 年全國房價(jià)上漲空間有限，不排除個(gè)別開發(fā)商因成交量下降、融資難度加大而步入降價(jià)回款的通道。 出臺(tái)時(shí)間： 2021 年 10 月 25 日 具體內(nèi)容：《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，在臨監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。已印發(fā)實(shí)施細(xì)則的地 區(qū)，要按照近日國務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)一步貫徹國發(fā)〔 2021〕 10 號(hào)文件的要求，調(diào)整完善相關(guān)政策。 小結(jié)：在西安樓市經(jīng)歷了 2021 年的瘋狂之后，從 09 年 11 月起，政策收緊信號(hào)頻出，但 2021 年年初全國房價(jià)漲幅屢創(chuàng)新高，在此背景下，上半年政策主要圍繞打擊市場(chǎng)投資行為、維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定而進(jìn)行，政策出臺(tái)頻率快，調(diào)控手段多樣，調(diào)控力度較大等政策特征明顯，且首次運(yùn)用行政手段干預(yù)異地購房和三套房停貸，同時(shí)，建立監(jiān)管制和問責(zé)制，在行政方面加強(qiáng)政策落實(shí)，整體而言，上半年政策充分體現(xiàn)了中央遏制房價(jià)、打擊投資、維護(hù)穩(wěn)定的決心，因此， 4 月過后，全國各大城市市場(chǎng)交易迅速回落，西安樓市交易量與成交均價(jià)也在 2 季度開始持續(xù)下滑。 尚未開盤項(xiàng)目要責(zé)成限期銷售。場(chǎng)館還分別設(shè)置可供 200 人、100 人、 50 人就座的會(huì)議室、報(bào)告廳共 15 間和 2 間貴賓接待室。 ⑷ 四是企業(yè)逐步成為辦展主體 由原來單一的政府出面辦展逐漸向?qū)I(yè)公司辦展過渡，通過引入市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制，進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作。 基本情況 西安市的會(huì)展業(yè)經(jīng)歷了從小到大、從參展到辦展、從低層次到高層次的發(fā)展歷程，尤其是近幾年發(fā)展速度較快，成績喜人。對(duì)于人口眾多的中國而言，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無疑為增加就業(yè)提供了一條更為有效的途徑。 有較高的相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用 會(huì)展經(jīng)濟(jì)涉及到服務(wù)、交通、旅游、廣告、裝飾以及餐飲、通訊和賓館等諸多部門，這不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 會(huì)展經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)劃與經(jīng)濟(jì)的影響 會(huì)展業(yè)已成為一個(gè)令人矚目的新興行業(yè)，其蘊(yùn)含的巨大能量和作用越來越引起人們的重視，人們從眾多展會(huì)上了解了城市的功能，看到了最新科技，促進(jìn)了經(jīng)貿(mào)合作，同時(shí)展會(huì)又是 一個(gè)多功能的信息窗口，它讓城市看到精彩的世界，因此，會(huì)展業(yè)十分發(fā)達(dá)的歐洲流行這樣一句話：會(huì)展是城市的面包。在展覽會(huì)上所打下的基礎(chǔ)對(duì)未來成交也有重大影響。 西安曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園功能分區(qū) 四、 會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)關(guān)系 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 會(huì)展經(jīng)濟(jì) ，是通過舉辦各種形式的會(huì)議和展覽、展銷，帶來直接或間接經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)行為。 建設(shè)國際一流的五星級(jí)酒店 總投資 5 億元的五星級(jí)酒店項(xiàng)目位于曲江國際會(huì)展中心一期會(huì)館東側(cè)，國際會(huì)議中心以北。產(chǎn)業(yè)園的建成，將強(qiáng)力帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 提升中國西部會(huì)展業(yè)競(jìng)爭實(shí)力，推動(dòng)西安國際化進(jìn)程。 兩心：在漢唐文化脈絡(luò)軸上形成的以“大雁塔 大唐芙蓉園 曲江遺址公園”為核心的唐城發(fā)展核心和以“杜陵原 杜陵大遺址公園”為核心的漢苑發(fā)展核心。 以構(gòu)建文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)和文化企業(yè)孵化器為手段，積極培育和提升在文化產(chǎn)業(yè)圈層中處于核心層的創(chuàng)意、策劃等環(huán)節(jié)，延伸文化產(chǎn)業(yè)鏈，形成文化與科技創(chuàng)新的合力，積極培育自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，引領(lǐng)國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)走向國際，構(gòu)建國際世界文化產(chǎn)業(yè)新高地。為進(jìn)一步提升曲江新區(qū)發(fā)展水 平，發(fā)展壯大文化旅游產(chǎn)業(yè)，《西安曲江國家級(jí)文 化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃》編制完成。累計(jì)入?yún)^(qū)文化企業(yè)近 1000 家，鏈條豐富、門類齊全，從文化產(chǎn)業(yè) “ 叢林 ” 向文化產(chǎn)業(yè) “ 森林 ” 轉(zhuǎn)變的文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展矩陣正在形成。但在國際環(huán)境更趨復(fù)雜，國內(nèi)通脹壓力加大的形勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)上行壓力仍然較大，目前要正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系，高度關(guān)注由于宏觀調(diào)控政策頻繁出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一系列問題，確保全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。工商稅收 億元，增長%，分稅種看，國內(nèi)增值稅 億元，增長 %；營業(yè)稅 億元，增長 %；企業(yè)所得稅 億元，增長 %；個(gè)人所得稅 億元，增長 %。 按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)零售額 億元，增長 %；零售業(yè) 億元，增長 %；住宿業(yè) 億元，增長 %；餐飲業(yè) 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資快速增長 14 月 ，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，比上年同期 提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 13 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 威尼斯酒店項(xiàng)目位于會(huì)展中心一期展館東側(cè)，曲江國際會(huì)議中心以北，翠華路以西，規(guī)劃占地 24 畝（ 16000 ㎡）， 由一棟酒店、一棟辦公樓和一棟公寓樓組成，總建筑面積約 107200 ㎡ 平方米。依據(jù)項(xiàng)目自 身?xiàng)l件 和區(qū)域市場(chǎng)狀況，我們將土地成本和住宅售價(jià)定為風(fēng)險(xiǎn)因素，據(jù)此進(jìn)行分析。 由于在項(xiàng)目測(cè)算過程中所采用的數(shù)據(jù)，大部分都來自于預(yù)測(cè)和估算，有一定程度的不確定性。 威尼斯酒店項(xiàng)目 開發(fā) 可行性研究報(bào)告 西安大金置業(yè)有限公司 二零一 二 年七月二 日 目 錄 前 言 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境 一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析 二、曲江宏觀環(huán)境分析 三、曲江會(huì)展產(chǎn)業(yè)園環(huán)境分析 四、會(huì)展經(jīng)濟(jì)與區(qū)域房地產(chǎn)的關(guān)系 五、曲江會(huì)展中心概況 第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、政策環(huán)境 二、土地市場(chǎng) 三、商品房市場(chǎng) 四、分物業(yè)市場(chǎng) 五、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng) 第四章 項(xiàng)目發(fā)展定位 一、項(xiàng)目定位 二、項(xiàng)目運(yùn)作思路 三、項(xiàng)目 銷售價(jià)格建議 第五章 項(xiàng)目收益與財(cái)務(wù)分析 第六章 結(jié)論與建議 前 言 摘要 一 、 可行性分析的目的 可行性研究是通過對(duì)市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等 方面 進(jìn)行調(diào)查研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面 進(jìn)行分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資， 是 為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的系統(tǒng)分析方法。為了分析不確定性因素對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，我們需要進(jìn)行不確定性分析，來估計(jì)項(xiàng)目可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可靠性。 第一章 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 【威尼斯酒店】 開發(fā)企業(yè) 西安大金置業(yè)有限公司 開發(fā)企業(yè)簡介： 西安大金置業(yè)有限公司成立于 2021 年 9 月， 注冊(cè) 資金 1000 萬元， 本 公司將以 健康 的企業(yè)形象，良好的 企業(yè)文化 ，憑借自身的資源優(yōu)勢(shì)打造一流的 房產(chǎn) 項(xiàng)目，作為西安房地產(chǎn)行業(yè)的新生力量，將為西安的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 威尼斯酒店總建筑面積 30000 ㎡，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)床位 400— 500 個(gè)，酒店定位高端，設(shè)計(jì)為 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，主要面向蒞臨展會(huì)的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員及來西安旅游的高級(jí)團(tuán)隊(duì)及個(gè)人。 分所有制看， 14月，國有經(jīng)濟(jì)完成投資 ，同比增長 %；集體經(jīng)濟(jì)完成投資 億元，增長 %；非公有制經(jīng)濟(jì)完成投資 億元，增長 %。 14 月，全市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)銷售商品中，石油及制品類增長 倍，金銀珠寶類增長 %，家用電器和音像器材類增長%，服裝、鞋帽、針、紡織品類增長 %，汽車類增長 %，體育、娛樂用品類增長 %。 14 月，全市地方一般預(yù)算支出 億元，同比增長 %，民生支出仍為財(cái)政支出的重點(diǎn)， 14 月，全市民生類支出 億元 ，增長 %，占到一般預(yù)算支出的 %，比 13 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。 二 、 曲江宏觀 環(huán)境 分析 概況 曲江新區(qū)位于西安市東南 部 ，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，它核心區(qū)域面積 平方公里，同時(shí)輻射帶動(dòng)大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門寺文化景區(qū)、臨潼國家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺(tái)道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近 150平方公里。 堅(jiān)持生態(tài)和旅游環(huán)境建設(shè)齊頭并進(jìn)，順利通過國家生態(tài)區(qū)和國家5A 級(jí)景區(qū)驗(yàn)收，成為我國西部首批兩個(gè)國家生態(tài)區(qū)之一和全國第一個(gè)多景點(diǎn)、區(qū)域性的國家 5A 級(jí)景區(qū)。 《總體規(guī)劃》提出，以打造世界級(jí)旅游目的地、構(gòu)建國際文化產(chǎn)業(yè)高地、建設(shè)生態(tài)科技示范城區(qū)為發(fā)展內(nèi)涵，全面提升曲江的發(fā)展模式，創(chuàng)新發(fā)展理念，將曲江定位為“國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、西部文化資源整合中心、西安旅游生態(tài)度假區(qū)和綠色文化新城”。 發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，提高資源利用效率，應(yīng)用生態(tài)技術(shù)，構(gòu)建綠色低碳、資源節(jié)約型、環(huán)境友好型新城區(qū)，最終通過環(huán)境競(jìng)爭力提升經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭力，將曲江新區(qū)建設(shè)為低碳新城、休閑新城、服務(wù)新城、暢通新城。 多片區(qū)：圍繞一軸兩心展開的多個(gè)發(fā)展 片區(qū)。 隨著曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)開發(fā)，西安曲江國際會(huì)展（集團(tuán)）有限公司作為西安打造“中國區(qū)域性會(huì)展中心”宏偉戰(zhàn)略目標(biāo)的主力軍，正在將這一偉大設(shè)想付諸實(shí)踐，五星級(jí)酒店、物流中心、商業(yè)住宅小區(qū)、高檔寫字樓等將不斷充實(shí)曲江國際會(huì)展產(chǎn)業(yè)園，并與會(huì)展核心產(chǎn)業(yè)區(qū)形成良性互動(dòng)，構(gòu)筑更為完整全面的會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈，形成西北首家會(huì)展產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)強(qiáng)大的動(dòng)力引擎，成為帶動(dòng)西安城市經(jīng)濟(jì)壯大成長的中堅(jiān)力量。五星酒店定位高端，主要面向蒞臨的國家政府領(lǐng)導(dǎo)和 參展的著名企業(yè)高級(jí)管理人員。會(huì)展經(jīng)濟(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭中對(duì)信息交流的迫切要求。 信息聚集和播散的窗口 現(xiàn)代會(huì)展是行業(yè)信息在時(shí)間和空間的集聚，展會(huì)開放的商業(yè)貿(mào)易環(huán)境使客商可以便捷地發(fā)現(xiàn)和共享某些信息資源，相互交流，能夠使各種技術(shù)、商業(yè)、產(chǎn)品信息得到及時(shí)反饋，減少了信息傳播環(huán)節(jié)，避免了在信息控制中出現(xiàn)的偏差，提高了信息管理效能。 產(chǎn)生可觀的直接經(jīng)濟(jì)效益 會(huì)展活動(dòng)一般被認(rèn)為是高收入、高贏利的行業(yè)，其利潤率大約在20%～ 25%以上，這也是它得以迅速發(fā)展的直接原因。據(jù)專家預(yù)測(cè)，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為 1∶ 9，即展覽場(chǎng)館的收入如果是 1，相關(guān)的社會(huì)收入為9，這樣高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度使得會(huì)展業(yè)成為帶動(dòng)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長點(diǎn)，自 然得到各方面的重視和青睞。 2021 年奧運(yùn)會(huì)的申辦成功，對(duì)于北京而言，必將為北京市民提供多方面、多層次的就業(yè)機(jī)會(huì)。表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： ⑴ 展覽場(chǎng)館的規(guī)模不斷擴(kuò)大，設(shè)施不斷完善 西安市現(xiàn)有一定規(guī)模的綜合、專業(yè)展覽館四個(gè)，總面積達(dá) 萬平方米，其中西安國際展覽中心 萬平方米，陜西國際展覽中心 萬平方米，陜西工業(yè)展覽館 萬平方米，西部國際車城 10 萬平方米。如 2021 中國西安高交會(huì)，市商貿(mào)局、市會(huì)展辦積極嘗試和探索市場(chǎng)化運(yùn)作大型展會(huì)的模式，取得了圓滿成功，為今后舉辦大型展會(huì)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)