【正文】 對面是家潤多生活超市，兩者天橋相連共同攜手，以先進的業(yè)態(tài)和管理模式，良好的商業(yè)氛圍，已成 為郴州中心商業(yè)區(qū)（ CBD）。 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 ? 優(yōu)劣勢分析 東臨燕泉路，交通方便，郴州特色菜燒雞公成為該食街的一大優(yōu) 勢。劣勢是整個郴州及步行街內(nèi)餐飲競爭激烈。 ? 整體租金情況 月租金范圍在 2070 元 /平米左右。 ? 部分 商鋪詳情 店名 位置 面積 開間、進深、層高 月租金 店鋪圖片 依女人女裝店 步行街西入口 200㎡左右 開間： 9m 左右 進深： 22m左右 層高： 3m 左右 270280 元 /㎡左右 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻二樓北街是托普電器專賣城，南街有澳門街商務(wù)休閑會所、御仙宮足浴城。步行街以夜市經(jīng)營為主，商業(yè)氛圍一般。同城有興旺、八一等同類似的商業(yè)街較多，行業(yè)競爭壓力大。 ㎡ 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 （二）商業(yè)步行街調(diào)查 郴州主要商業(yè)步行街有興隆、興旺、八一、北苑步行街和香雪商業(yè)街 、五里堆 6 條主要商業(yè)街。 經(jīng)營情況 文化路和北湖路由于正處于中心商業(yè)圈內(nèi)，人流量大，經(jīng)營情況相當(dāng)好，解放路經(jīng)營情況 則稍好。㎡之間。 面積 多在 25～ 40 ㎡之間 租金水平 從西往東租金水平逐步提高，從 107 國道到湘南學(xué)院一段租金在 20～ 30 元 /月㎡左右。 ㎡ 國慶中路、南路 業(yè)態(tài)涵蓋多樣 25～ 70元 /月規(guī)劃和籌集中的幾條統(tǒng)一業(yè)態(tài)經(jīng)營的商業(yè)街，對項目的威脅更大。 湘南風(fēng)情園（近期） 位于郴資大道以南，郴州大道入口兩側(cè)，全長約 1000 米，規(guī)劃為區(qū)域性旅游服務(wù)中心。 （ 四 ）規(guī)劃新建商業(yè)街 汽車展銷一條街（近期） 位于國慶南路梨樹山段東西兩側(cè)，全長約 500 米，規(guī)劃為集汽車銷售、售后服務(wù)、汽車文化展示、二手交易功能于一身的綜合性汽車專業(yè)街，在臨郴資大道拐角處布置適量綠化用地。步行街適當(dāng)增設(shè)公廁、休息座椅等設(shè)施，加強出入口管理，限制機動車通行，保持街區(qū)綠化和衛(wèi)生，禁止占街經(jīng)營行為，保障公共活動場地。 郴州市的物流服務(wù)體系按照“ 123”模式建設(shè)“一園區(qū)多中心”的兩級體系發(fā)展，中心城區(qū)規(guī)劃 1 個物流園區(qū)， 2 個區(qū)域物流中心和 3 個專業(yè)物流中心，優(yōu)先建設(shè)市級物流園區(qū)。中國 23 （七） 商品貿(mào)易交易市場 規(guī)劃期內(nèi)，基本建成布局合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、現(xiàn)代化水平較高的商品交易市場網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃商品交易市場 31 家，其中保留現(xiàn)狀 22 家，新建（規(guī)劃） 9 家，培育以服裝、建材、鋼材交易為主的火車站市場群和以農(nóng)產(chǎn)品、副食、機電、農(nóng)資為主的五嶺市場群。商業(yè)總面積不低于 1 萬平方米 鼓勵設(shè)置： 餐飲、茶館、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)、維修和再生資源回收等服務(wù)網(wǎng)點 。 適度設(shè)置： 中小型特色專業(yè)店、專 賣店和超市。規(guī)劃以擴大會展業(yè)，完善酒店餐飲業(yè)集群，新建沃爾瑪商圈為主要發(fā)展方式。商業(yè)氣氛對項目具有一定的輻射。 國慶路市級商業(yè)中心 王仙嶺商業(yè)中心 白鹿市級副商業(yè)中心 五嶺廣場商業(yè)中心 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 （ 2）社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場 規(guī)劃期內(nèi)，重點規(guī)劃 37 家社區(qū)農(nóng)貿(mào) 市場 ，其中現(xiàn)有 21家，近期新建 7 家，遠期新建 9 家；形成由 20 家 “ 農(nóng)加超 ” ， 15 家標(biāo)準(zhǔn)菜市場和 2 家生鮮超市構(gòu)成的多層次、多網(wǎng)絡(luò)覆蓋中心城區(qū)居住區(qū)的社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場體系。 遠期規(guī)劃： 2021— 2020 年，以發(fā)展、提質(zhì)為主，中心城區(qū)按 65 萬人口規(guī)劃。 從商業(yè)發(fā)展微觀狀況來看 —— 布局比較集中，區(qū)域內(nèi)競爭大。 —— 商業(yè)街較 多， 發(fā)展程度各不相同 。由于 這些商業(yè)街都是統(tǒng)一業(yè)態(tài)的商業(yè)街 ，目前在郴州還沒有業(yè)態(tài)統(tǒng)一性質(zhì)的商業(yè)街， 因此該 四 條新建的商業(yè)步行街未來的開業(yè)運營前景 還是 樂觀 的 。 商業(yè)網(wǎng)點情況分析 ? 布局比較 集中 ， 商圈區(qū)域 內(nèi) 競爭大 郴州 整體商業(yè)網(wǎng)點分布比較 集中 ，在各個商圈 都有一些相對較大的商業(yè)網(wǎng)點，如超市、百貨商場等。 ? 五 嶺 商圈 以郴州市政府 、 雄森國際假日酒店和 華天酒店群和 新天地商業(yè)城 為核心，功能定位于服務(wù)城南、輻射全市，以滿足 城市會展業(yè)、政府辦公和居民日常生活消費為主的區(qū)域性商業(yè)中心。全市農(nóng)村居民人均純收入 4519元，全市農(nóng)民人均生活消費支出 2831 元。中國 10 分析： （ 1）隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展， 郴州 城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費支出大幅度增長，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從 2021 年到 2021 年 郴州 可支配收入年平均增長保持在%左右，而人均消費支出增長保持在 %左右，居民生活質(zhì)量逐年提 高。 （三） 郴州 商業(yè)物業(yè)發(fā)展歷程小結(jié) 郴州 的商業(yè)物業(yè)開發(fā)建設(shè)正處于現(xiàn)代商業(yè)物業(yè) 全速 發(fā)展的階段。 ? 商業(yè)用房投資 億元，占房地產(chǎn) 開發(fā)投資的比重為 %。 ? 商業(yè)購物環(huán)境不斷優(yōu)化。 ? 商業(yè)規(guī)劃落后，缺乏人性化服務(wù)設(shè)施。不過，目前 郴州 的商業(yè) 在高速發(fā)展的同時也 存在一定的問題，業(yè)態(tài)分布仍然很凌亂，非常分散，沒有形成真正統(tǒng)一 業(yè)態(tài) 分布 的商業(yè)街 ， 許多商業(yè)街的規(guī)劃管理 存在缺陷 。郴州是香港農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)基地之一，臨武鴨、桂陽煙、東江魚、裕湘面、永興冰糖橙、桂東玲瓏茶等農(nóng)副產(chǎn)品主享譽海內(nèi)外。 定位于“后花園”，郴州 主打旅游產(chǎn)業(yè) ，利用得天獨厚的 旅游 資源優(yōu)勢，大力發(fā)展休閑旅游經(jīng)濟，建設(shè)成為 廣東和港澳地區(qū)人士休歇身心的“樂土”。歷史上，郴州曾是充軍、流放之地 。郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 由于偏遠和落后，郴州一直因錯名之苦而困惑 ， 郴州常被人錯念成 “ 柳 ”州、 “ 梆 ” 州甚至 “ 彬 ” 州。 這一目標(biāo)的確立， 吸引了許多廣東和港澳地區(qū)的投資商來到郴州與當(dāng)?shù)氐牡V老板共同合作，投資餐飲 、娛樂、休閑、旅游商業(yè)，帶動了郴州商業(yè)的迅速發(fā)展。全市境內(nèi)有色金屬礦品種齊全， 64種有色金屬礦中已發(fā)現(xiàn)礦產(chǎn)品 40 多種，全市主要有色金屬探明儲量達 600多萬噸，占湖南省總儲量的三分之二，享有“中國有色金屬之鄉(xiāng)”的美譽。 （四） 郴州 商業(yè)行業(yè)發(fā)展歷史小結(jié) —— 郴州 商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng) 封閉 ，但現(xiàn)在已經(jīng) 已進入高速開展的全新時期 。 ? 商業(yè)輻射范圍不大，以滿足周邊居民日常生活需求為主。 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 ? 辦公用房投資 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。 近幾年商業(yè)物業(yè)開發(fā)比例過 低 ，供 不應(yīng) 求， 市場需求量大 。 由于 08 年底 09 年初全球性的金融危機，世界經(jīng)濟都受到較大影響，郴州也 受到了嚴(yán)重的沖擊 ，所以 09年城鎮(zhèn)居民的可支配收入和消費支出較 08年都有所下降。 居民恩格爾指數(shù)為 %，高于全國平均水平 37%，食品消費在收入中占比例較高，在這說明 郴州 居民的生活水平低于全國城市人均水平。 8 月份即將對外招商的五嶺地下商場以， 將 完善 五嶺商圈 的購物、休閑娛樂功能，提高經(jīng)營水平，創(chuàng)新服務(wù)方式，滿足居民“一站式”購物和多元化消費需求 。 因為布局原因， 相對比較集中，因此各商業(yè)網(wǎng)點的商業(yè)輻射力較強，商圈區(qū)域內(nèi)的競爭大。 大中型連鎖經(jīng)營商戶進駐狀況 目前，進入 郴州 開展經(jīng)營的大中型商戶有步步高超市、新一佳超市、 家潤多超市、蘇寧電器、 國美電器等國內(nèi)一二線品牌商戶。 —— 貧富差距大，普通 居民平均收入與消 費力偏低，制約著商業(yè)的發(fā)展。 —— 三 大 商圈，北湖商圈一馬當(dāng)先。 二、郴州城市商業(yè)發(fā)展目標(biāo) （一）總體目標(biāo) 到 2020 年，郴州市初步實現(xiàn)商貿(mào)業(yè)的現(xiàn)代化，總體達到國內(nèi)發(fā)達城市的商業(yè)水平，形成 “一主一副兩次多點” （ 一主： 國慶路市級商業(yè)中心 ，一副： 白郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 （ 3）大中型零售網(wǎng)點 規(guī)劃期內(nèi)，重點規(guī)劃 34 家大中型零售網(wǎng)點，其中現(xiàn)有 19 家，新建 15 家。中國 19 （一）城市市級商業(yè)中心 國慶路商業(yè)中心位于健康路、國慶路、北湖路 — 八一路和燕泉路交匯所形成的區(qū)域，沿人民路向東西兩翼延伸，商業(yè)網(wǎng)點近似臥 “ 中 ” 字型分布。 （二）市級副商業(yè)中心 白露商業(yè)中心位于新區(qū)行政辦公會展區(qū)、工業(yè)園區(qū)和居民居住區(qū)三區(qū)交匯地帶，為聯(lián)系郴州和資興城區(qū)的中心位置，商業(yè)地塊采取集中成片純商業(yè)開發(fā)模式，預(yù)留充足停車場地和公共休憩場所，打造園林式綜合商業(yè)區(qū)。 鼓勵設(shè)置： 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 限制設(shè)置： 百貨店、購物中心和各類商品交易市場。 適度設(shè)置： 金融、郵電、通信等市政服務(wù)設(shè)施 。 （八）酒店與會展業(yè) 規(guī)劃期內(nèi)， 區(qū)別社會酒店和景區(qū)酒店，舊城組團（含五嶺廣場片區(qū)）、新城區(qū)綜合服務(wù)中心打造商務(wù)休閑型酒店，城前嶺組團設(shè)置基本食宿型酒店，湘南風(fēng)情園培育旅游接待型酒店，白水組團建立研討交流型酒店。 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 東風(fēng)路夜市美食一條街 位于東風(fēng)路中段，長約 300 米，規(guī)劃為夜市美食綜合餐飲街。 規(guī)劃期內(nèi)，依托市域快速路、京珠高速和市級物流園區(qū)便捷運輸網(wǎng)絡(luò)，加快郴州汽車交易中心（含二手車交易市場）建設(shè)，鼓勵發(fā)展 4S 店和區(qū)域代理店，加強經(jīng)銷商資質(zhì)管理，提高汽車貿(mào)易水平；逐步引導(dǎo)七里大道沿線和中心城區(qū)分郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 規(guī)劃期內(nèi)，結(jié)合高速公路出口，重點發(fā)展突出城市特色文化娛樂、旅游休閑、餐飲項目，適度發(fā)展現(xiàn)代倉儲購物設(shè)施，建設(shè)粵港 澳后花園旅游休閑重要接待基地和城市新亮點。 郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 ㎡ 人民西路 副食、餐飲、娛樂等 20～ 100 元 /月 經(jīng)營情況 由于國慶北路屬于主要商業(yè)路段，人流量大，各商鋪普遍經(jīng)營良好，轉(zhuǎn)讓的門面較少。㎡之間，從湘南學(xué)院到國慶路口一段租金在 40～ 100 元 /月 經(jīng)營情況 人民東路的商鋪經(jīng)營情況普遍良好，特別是西段即靠近國慶路口附近可以用 火爆來形容，而東段的經(jīng)營也普遍較好。 中山西街――燕泉北路 業(yè)態(tài) 基本以經(jīng)營品牌服裝為主，百貨、食雜等 面積 多在 30～ 50 ㎡之間 租金水平 租金在 80～ 120 元 /月其布局如下圖： 興隆步行街 流行品牌服裝 一樓 200～ 300 元 /月中國 36 興隆步行街 ? 步行街簡介 興隆步行街，靠近興旺步行街，西臨國慶北路，東靠北湖路。 ? 整體租金情況 步行街一層商鋪的月租金在 200 元 300 元 /㎡ 左右，二層的租金在 30 元 100元 /㎡ 左右，二樓租金無規(guī)律 ,大鋪低 租 ,小鋪高租 ,三層以上的鋪位已貼轉(zhuǎn)讓信息。 ? 優(yōu)劣勢分析 位于商業(yè)氛圍較成熟 的 北湖 商圈，覆蓋的消費全體較廣，商品檔次被廣大普通市民接受 。步行街沒有嚴(yán)格郴州裕后街項目 整體策劃方案 同人置業(yè)