【正文】 凌 峻 （ 2） “高恩格爾系數(shù)，精神文化消費(fèi) 有待提高 ” 的特征。中國 11 （二） 郴州商業(yè) 現(xiàn)狀 微觀分析 商圈界定 近幾年，在郴州市政府 “ 南延?xùn)|進(jìn) ” 戰(zhàn)略的帶動下，郴州商業(yè)地產(chǎn)市場形成了三大板塊：一是老城區(qū)板塊，即以國慶路和人民路交叉點(diǎn)為中心的環(huán)形區(qū)域，是目前郴州房地產(chǎn)開發(fā)最為集中的區(qū)域，以郴州城市為中心形成住宅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)綜合開發(fā)的局面，這一板塊形成 “北湖商圈” ；二是 香雪 板塊，以 今日興城 為 中心 向 外 擴(kuò)散的 環(huán)形 區(qū)域，可稱為 “香雪 商圈” ；三是五嶺廣場板塊，以五嶺廣場為中心點(diǎn)的扇形區(qū)域，是郴州市房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)變的主體區(qū)域，房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)定位相對較高，也是能充分代表郴州市形象的區(qū)域，是當(dāng)前開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，目前已是商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅全面開花，是為 “ 五嶺商圈 ” 。該商圈由于南塔公園坐腹其中，使得整個商圈以旅游作為定位，發(fā)展成為 餐飲、汽車美容、休閑商業(yè) 業(yè)態(tài)的商圈。其中 北湖商圈在三個商圈中商業(yè)氛圍最成熟。 總體上，目前已進(jìn)駐 郴州的知名品牌經(jīng)營商戶 既有 國內(nèi)商戶， 也不乏國際品牌商戶，而且知名品牌商戶的總體數(shù)量越來越多 。中國 15 —— 郴州商貿(mào)行業(yè)曾經(jīng)封閉，但現(xiàn)在已經(jīng)已進(jìn)入高速 發(fā)展 的全新時期。 —— 貧富差距大，普通居民平均收入與消費(fèi)力偏低，制約著商業(yè)的發(fā)展。 1．服務(wù) 于提高人民生活水平和建設(shè)小康社會，多層次吸收“百貨要精、超市要廉、專賣店要名（品牌）、專業(yè)店要全，便利店賣時間”多業(yè)態(tài)錯位經(jīng)營特色，構(gòu)建集約便利的消費(fèi)品零售商業(yè)體系，同時，促進(jìn)消費(fèi)品批發(fā)市場轉(zhuǎn)型。郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻規(guī)劃以調(diào)整經(jīng)營結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營環(huán)境、增強(qiáng)綜合服務(wù)水平和培育商業(yè)品牌為主，適當(dāng)增加咨詢、金融、信息服務(wù)等高端功能，發(fā)揮現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)中心職能。 鼓勵設(shè)置： 專業(yè)店、專賣店、便利店、農(nóng)加超等購物網(wǎng)點(diǎn)和中高檔特色餐飲店、休閑娛樂設(shè)施，適度發(fā)展百貨店、大型超市和大型專業(yè)店。 限制設(shè)置： 新建百貨店、大中型綜合超市和建材市場。 （四）社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)主要由日常購物、生活服務(wù)和市政服務(wù)等三大類網(wǎng)點(diǎn)構(gòu)成，為社區(qū)居民提供日常生活保障，包含商業(yè)、服務(wù)業(yè)門店及醫(yī)療衛(wèi)生、金融郵電、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施。 （五）社區(qū)商貿(mào)市場 社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場是社區(qū)（鄰里）商業(yè)的核心商業(yè)形態(tài)，服務(wù)半徑 公里。各賓館的建設(shè)時序，可根據(jù)城市發(fā)展的態(tài)勢決定 。 （一） 重新定位商業(yè)街 興旺步行街 興旺風(fēng)情步行街西起國慶北路，東至北湖路，全長約 250米，與興隆步行街 間隔不足100 米，重新規(guī)劃為中外簡餐、時尚會所專業(yè)街。 （ 三 ）經(jīng)營完善商業(yè)街 香雪特色餐飲街 西起國慶南路，東至磨心塘，長約 800 米，規(guī)劃為地方特色餐飲街。 文化體育用品一條街（近期） 南起郴資大道，東連市體育中心，以倒“ L”分布，規(guī)劃為服務(wù)于大學(xué)生、輻射市區(qū)的文體用品專業(yè)街。 規(guī)劃期內(nèi)，結(jié)合新區(qū)綠化廣場的建設(shè)，適度發(fā)展背面茶座、 KTV 等休閑娛樂設(shè)施，南面引導(dǎo)建設(shè)中高檔具有特色的餐飲、休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)。中國 30 一、調(diào)查方式 在這里，商業(yè)物業(yè)指已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)街、購物商場、專業(yè)市場以及在建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。 ㎡ 文化路－北湖路－解放路 服裝、家電、數(shù)碼 50～ 110 元 /月中國 32 閑娛樂等，業(yè)態(tài)在路段上的分布基本沒有規(guī)律，各種業(yè)態(tài)混合經(jīng)營。 經(jīng)營情況 經(jīng)營狀況從西往東逐步改善，從總體上看，人民西路西段商業(yè)的經(jīng)營狀況普遍一般，有約 20％商鋪未營業(yè)，而東段靠近國慶路一段則經(jīng)營較好。中國 34 則以經(jīng)營家電和數(shù)碼產(chǎn)品為主。 經(jīng)營情況 該路段由于集中了大量品牌服飾商家，人流量非常大，多為中青年人，各商鋪的經(jīng)營情況也非?；鸨?。 ㎡ 五里堆商業(yè)街 餐飲 20～ 50元 /月步行街為兩層，以服裝經(jīng)營為主，品牌為中檔次水平。 ? 部分 商鋪詳情 郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 ? 整體租金情況 步行街商鋪的月租金維持在 50 元 70 元 /㎡ 左右。 ? 消費(fèi)群體分析 從來往的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)客戶群以高收入的白領(lǐng)階層為主。步行街以前以休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，由于政府 的 整頓 ， 現(xiàn)在休閑娛樂基本撤走，商鋪處于重新招商和轉(zhuǎn)讓階段。將古典與現(xiàn)代結(jié)合，建筑以一拖三的形式為主，建筑風(fēng)格帶點(diǎn)湘南風(fēng)情的民俗建筑，并按照國際規(guī)劃理念，合理的分布業(yè)態(tài)分區(qū)。中國 44 福地東東菜館 步行街西入口 800㎡左右 開間： 20m 左右 進(jìn)深： 13m 左右 層高： 左右（一拖三） 45 元 /㎡左右 莽山源酒店 步行街東入口 630㎡左右 開間： 16 m 左右 進(jìn)深： 13m 左右 層高： 左右（一拖三） 30 元 /㎡左右 海王世家 步行街中段 1000㎡左右 開間： 24m 左右 進(jìn)深： 13m 左右 層高： 左右 25 元 /㎡左右 五里堆 商業(yè)街 ? 步行街簡介 商業(yè)街以特色菜館為主，郴州有名的燒雞公特色餐館在此街。 ? 部分 商鋪詳情 店名 位置 面積 開間、進(jìn)深、層高 月租金 店鋪圖片 華康盲醫(yī)按摩店 步行街西入口 80㎡左右 開間： 左右 進(jìn)深： 13m 左右 層高： 左右 38 元 /㎡左右 正在轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費(fèi)20210 元 春蓮超市 步行街東入口 630㎡左右 開間： 6 m 左右 進(jìn)深： 13m 左右 層高： 左右（一拖 二 ） 24 元 /㎡左右 郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 （三） 大型商場調(diào)查 郴州主要大型商場有友誼中皇城、新天地商業(yè)城、五嶺廣場地下商場 3 座主要商場。一樓：國際名品、黃。國 際知友誼中皇城 4090 元 /㎡ .月 新天地商業(yè)城 65元 /㎡ .月 五嶺廣場地下商場 55/㎡ .月 郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻興隆步行街兩頭緊靠的國慶北路和北湖路都是屬于城市主干道，有便利的公共交通直達(dá)，且步行街附近都有大型百貨店或超市，進(jìn)一步增加人氣，相比而言，八一步行街所緊鄰的道路要稍遜一籌，可見道路交通，特別是公共交通的便利性，以及周邊商業(yè)經(jīng)營環(huán)境都對步行 街的人氣有重要影響。整個商業(yè)街商鋪以一拖二為主。以美食無法復(fù)制的黃金地段、科學(xué)組合的黃金業(yè)態(tài)、獨(dú)具特色的建筑理念，將成為美麗郴州真正意義上的商業(yè)旗艦。中國 42 戶為主。同城有興隆、興旺等同類似的商業(yè)街較多，行業(yè)競爭 大。中國 39 光陰的故事女裝店 步行街東入口 30㎡左右 開間： 3m 左 右 進(jìn)深： 10m 左右 層高： 左右 （一拖二） 56 元 /㎡左右 貓和老鼠牌服裝店 步行街中段 30㎡左右 開間： 3m 左右 進(jìn)深： 5m 左右 層高： 左右 （一拖二） 50 元 /㎡左右 八一步行街 ? 步行街簡介 八一路步行街是整個郴州檔次最高的步行街。步行街以服裝經(jīng)營為主，經(jīng)營的品牌檔次較低。 ? 消費(fèi)群體分析 從來往的客戶分析，目標(biāo)客戶群以本市的中等收入居民為主，在年齡層次上以社會青年和在校學(xué)生為主。 ㎡ 八一步行街 中高端品牌服裝 180～ 310 元 /月郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻㎡之間，北湖路租金水平在 60～ 80 元 /月中國 33 業(yè)態(tài) 該道路可分為兩段，從國慶路口到公安局以經(jīng)營服裝、手機(jī)、娛樂、餐飲和日用百貨為主，從公安局到郴江以經(jīng)營副食、日雜為主。㎡之間。中國 31 國慶北路 業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)涵蓋齊全，包括服飾鞋帽、生活日化、餐飲住宿、休閑娛樂等，業(yè)態(tài)在路段上的分布基本沒有規(guī)律，各種業(yè) 態(tài)混合經(jīng)營。 二、郴州商業(yè)調(diào)查 （一）郴州主要商業(yè)街 （非步行街）調(diào)查 郴州主要商業(yè)大道有國慶北路、文化路 北湖路 解放路、人民東路等 6 條主要商業(yè)街道。 白露商業(yè)城（遠(yuǎn)期） 貫穿于白露購物中心，為白露購物中心經(jīng)脈所在，按商品組團(tuán)集中布局原則，郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 旅游紀(jì)念品一條街（近期） 位于武廣鐵路客運(yùn)站廣場南側(cè)，全長約 350 米。中國 26 連鎖、特許經(jīng)營等地方特色品牌餐飲和“老字號”餐飲店，體現(xiàn)地方飲食文化，規(guī)范經(jīng)營管理，加強(qiáng)食品安全和消防隱患監(jiān)管。 重新定位商業(yè)街 提升商業(yè)街 經(jīng)營完善商業(yè)街 興隆 精品 步行街 興旺風(fēng)情步行街 北苑步行街 八一 精品 步行街 東風(fēng)路夜市美食一條街 香雪特色餐飲街 市級商業(yè)中心 郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻賓館酒店建設(shè)應(yīng)擺脫單純的“住宿 +娛樂”的概念，應(yīng)提升商務(wù)功能，在酒店中配套建設(shè)大型停車場、展團(tuán)辦公室、大型會議室、洽談室、商務(wù)室等。 （六） 大中型零售網(wǎng)點(diǎn) 圍繞城市總體規(guī)劃對“一 城兩區(qū)五組團(tuán)”分片功能定位、交通規(guī)劃和人口規(guī)模及變遷，通過對區(qū)域消費(fèi)力水平研究和現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施建設(shè)勘察情況，結(jié)合土地性質(zhì)劃分，按照《零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)》建設(shè)大中型零售網(wǎng)點(diǎn)。 郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 ? 王仙商業(yè)中心 王仙區(qū)級商業(yè)中心空間范圍位于新灣大道、相山大道、前營大道和郴資大道合圍區(qū)域，與湘南學(xué)院一路之隔，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)市體育館和市文藝中心。 限制設(shè)置： 各類批發(fā)市場。 限制設(shè)置： 郴州裕后街項(xiàng)目 整體策劃方案 同人置業(yè) 凌 峻 （ 5）商品交易市場 規(guī)劃期內(nèi)，規(guī)劃商品交易市場 31 家，其中現(xiàn)狀保留 22家，新建（規(guī)劃） 9 家，分別為服裝市場現(xiàn)有 7 家；電腦 /數(shù)碼產(chǎn)品市場現(xiàn)有 2家，新建 1 家；汽車交易市場（含二手車交易市場）現(xiàn)有 1 家、新建 1 家；家居裝飾建材市場現(xiàn)有 3 家；廢舊物資交易市場（含舊貨市場）現(xiàn)有 1 家；副食品批發(fā)市場現(xiàn)有 1 家；干貨市場現(xiàn)有 1 家；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)大市場新建 1 家，糧油批發(fā)市場新建 1 家；機(jī)電大市場（含農(nóng)機(jī)）現(xiàn)有 1 家；農(nóng)資市場規(guī)劃 1 家；汽車配件（含汽車飾品）市場現(xiàn)有 1 家，新建 1 家，水果市場保留 1 家，畜禽交易市場新建 1家，小商品市場規(guī)劃 1 家，奇石市場新建 1 家 ，窗簾布藝市場現(xiàn)有 1 家，鋼材市場現(xiàn)有 2 家。 3．服務(wù)于文化和旅游資源的綜合開發(fā)，探索“文化樹牌、旅游聚人、商業(yè)興市”的商、旅、文互動發(fā)展新模式，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。中國 16 第二 章 ：郴州商業(yè)規(guī)劃 一、 郴州城市商業(yè)規(guī)劃基本要點(diǎn) 根據(jù)《郴州市城市整體規(guī)劃綱要（ 2021－ 2020 年）》： ? 所界定的中心城區(qū)范圍，即現(xiàn)狀新、老城區(qū)及周邊的用地，面積約為 6 平方公里。 從整體開發(fā)來看 —— 商業(yè)