【正文】 26 小區(qū)居民的自主管理與 國(guó)際養(yǎng)老園 的統(tǒng)一管理 第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析 一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本 傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會(huì) 道德的重要基礎(chǔ) 中國(guó)傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對(duì)安全和生活質(zhì)量的需求增加的假設(shè)。日托中心可以滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動(dòng)等各種需要。老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)、準(zhǔn)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。 8)老年食堂。如果沒有人應(yīng)答，他們就會(huì)打電話給老人的監(jiān)護(hù)人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。如果確認(rèn)的時(shí)間老人打算外出，他或她一般事先通知 23 電話確認(rèn)服務(wù)的志愿者。這個(gè)服務(wù)項(xiàng)目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會(huì)工作人員、中、小學(xué)生定期探望 空巢家庭 的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。 3)送飯上門。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。天門山、七星山、崇山環(huán)列，視野開闊，遠(yuǎn)近景觀滿目綠色。當(dāng)北國(guó)已是冰天雪地時(shí)，張家界國(guó)際養(yǎng)老園的老人們卻正在露天音樂廣場(chǎng)上自得其樂的“說(shuō)學(xué)彈唱”。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合普通夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護(hù)式公寓是將身體有較嚴(yán)重殘疾、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進(jìn)行 護(hù)理。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。 2=(萬(wàn)戶 )，上?？粘布彝ゼs有 100247。 而 本市平均房?jī)r(jià) 1500 元／平方米。也就是說(shuō)，“居家養(yǎng)老社會(huì)化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動(dòng)整個(gè)“養(yǎng)老社會(huì)化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動(dòng)，使中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來(lái)越多，更多的老人沒有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來(lái)越少。數(shù)千年來(lái)，中國(guó)老年人的養(yǎng)老方式無(wú)一例外都是“居家養(yǎng)老”。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。 東方太陽(yáng)城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為 3200 元每平方米，已經(jīng)售罄。 2021 年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，自建住房的占 %其中市、鎮(zhèn)自建住房的占 %和 %，而縣自建住房高 %。 表二： 中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè) (%) 年 份 1953 1964 1982 1990 2021 2020 2040 2050 014 歲 1559歲 ≥ 60 歲 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 12 國(guó)內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過(guò) 億的 60 歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有 42021 多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到 100 萬(wàn)張，只能為 1%（ 億）的老年人解決住房問題。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。而對(duì)于市場(chǎng)方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場(chǎng)運(yùn)作中最大的風(fēng)險(xiǎn)。資金使用范圍為海南國(guó)際老年城一期項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰 9 園小區(qū)），一期項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為 3 年。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。 由于本項(xiàng)目規(guī)模極大，占地面積達(dá) 15000 畝，在現(xiàn)階段中國(guó)嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)沒有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目就是在這個(gè)背景下，由張家界市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場(chǎng)，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療 與保健于一體的大型建筑群。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。 2021 年 4 月，全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)項(xiàng)懷誠(chéng)在香港表示，中國(guó)養(yǎng)老體系正面臨人口老齡化速度加快以及基本養(yǎng)老保險(xiǎn)不健全的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，預(yù)計(jì)到2030 年全國(guó)老年人口將占總?cè)丝诘?%。 目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。我國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，由于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量 和比例不斷增加。豐縣常駐人口 110 萬(wàn)人， 60 歲以上的老齡人口占 36%以上，且老齡人口每年繼續(xù)以 3%的速度增長(zhǎng)。在這里生活的老年人無(wú)病可以休養(yǎng)，有病可以得到醫(yī)治， 休閑時(shí)可以?shī)蕵罚祻?fù)時(shí)可以運(yùn)動(dòng)、游玩。 2021 年，中國(guó)老年經(jīng)濟(jì)潛力就已經(jīng)達(dá)到了一萬(wàn)億元人民幣，而全國(guó) 2400 萬(wàn)空巢（無(wú)子女陪伴）老年人口更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大支撐力量。 同時(shí)，除中國(guó)外，東亞各國(guó)也面臨著人口老齡化壓力（日本計(jì)劃輸出 300萬(wàn)老年人口），而人種相同、文化相近、地域相鄰的中國(guó)無(wú)疑也是東亞各國(guó)老年人養(yǎng)老的首選地之一。 張家界國(guó)際養(yǎng)老園集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長(zhǎng)壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性衛(wèi)星城建設(shè)項(xiàng)目。每一分區(qū)設(shè)立一個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，單獨(dú)核算，單獨(dú)管理，業(yè)績(jī)與收入掛鉤。 本項(xiàng)目計(jì)劃融資總額為 3 億元人民幣。 3 年后，土地的價(jià)值就將增加到約 億元人民幣。到 2050 年，老人人數(shù)將猛增到 億人，占世界總?cè)丝诘?21%，平均每年增長(zhǎng) 9000 萬(wàn)。 我國(guó)老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 我國(guó)是世界上老年人口最多、增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一， 1999 年成為老年型的 11 國(guó)家。從 1982 到 2025 年 的 43 年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多?？梢钥闯觯壳拔覈?guó)城鎮(zhèn)居民已購(gòu)買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購(gòu)買的住房中。 目前國(guó)內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)現(xiàn)在才剛剛開始，雖然市場(chǎng)上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。 根據(jù)《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》，“十一五”期間（ 2021－ 2021年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位 80 萬(wàn)張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。 三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì) 什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？ “夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民之行也。至上世紀(jì)末，中國(guó) 60歲以上的老年人已經(jīng)超過(guò)了 億，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)還沒有 準(zhǔn)備充分的前提下，在整個(gè)社會(huì)還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國(guó)進(jìn)入了老齡化時(shí)代。 也就是建立一種讓老年人在“居家”環(huán)境中接受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)的體系。但是這些‘百萬(wàn)富翁’依然要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)都是帳面上的，他們一般一家只有一套房， 房子再貴，也不過(guò)是帳面資產(chǎn)的增加而已，對(duì)生活并沒有直接的好處。如果金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將 房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會(huì)變得更低。 ⑴ 規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過(guò)；老人經(jīng)過(guò)的地方都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要很大，以利老人辨識(shí)；老人容易失禁，廁所都靠近臥室，并設(shè)長(zhǎng)明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺(tái)、通道地面，都不能使用黑色和 深色面料，因?yàn)楹谏谝曈X上屬退后色，會(huì)令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡胤竭€要有報(bào) 18 警和應(yīng)急裝置。 國(guó)際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化 第三章 項(xiàng)目背景和 特點(diǎn)