【正文】 4）區(qū)域分布 工作地和主要生活地區(qū)在衢州及周邊，處在衢州的輻射影響范圍內(nèi)。 b)品牌帶動 華都 的品牌在杭州也能起到較強的帶動作用。 華都 到衢 州來，的確可以稱之為房產(chǎn)大鱷。地塊在一湖一江兩公園的包圍中，自然景觀得天獨厚，根據(jù)政府規(guī)劃衢江沿岸定位高檔住宅區(qū)，我們項目地塊優(yōu)勢明顯。 未來購房的需求主流 是中產(chǎn)改善 居住 。這個時期房地產(chǎn)業(yè)處在一個的快速發(fā)展的時期，具有很大的開發(fā)潛力。 2） 、家庭情況 %%%%%未婚單身 已婚無小孩 已婚有小孩 已婚有小孩和老人 離異/ 喪偶 調(diào)研對象中，未婚單身、已婚有小孩和已婚有小孩老人的家庭占的比例較大，進一步說明高端消費者購房的目的主要是結(jié)婚用房和改善性用房，這兩塊是市場剛性需求所在。車位 /車庫的需求一方面來源于對現(xiàn)有住房停車情況的不滿，另一方面許多消費者在未 來 12 年有購車計劃。 圖表：首付款支付能力分析 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 28 %%%% %%%%%%%%%1 0 萬以下 1015. 1520 2025 2530 3 0 萬以上 從支付首付款的承受能力來分析， 10－ 15 萬的支付承受度比較大，占到市場的一半左右；其實是 15－ 20 萬； 20 萬首付款是消費者支付能力明顯的分界線。從整個排序來分析，衢州市場客群比較配套的服務(wù)，比如景觀、物業(yè)、（社區(qū)）生活配套、開發(fā)商品牌等都是服務(wù)的概念；而對于新技術(shù)的應(yīng)用，如智能化 、建筑風(fēng)格等不太關(guān)注，反映了衢州房產(chǎn)市場由量到質(zhì)變化的一個梯度。 圖表：別墅物業(yè)需求分析 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 24 %%%%獨立別墅 雙聯(lián)別墅 多聯(lián)排屋 花園洋房 高端消費人群對于別墅 /排屋的需求也存在，其中獨立別墅的需求比例較大，占到了％；其次是多聯(lián)、花園洋房。私家車的比例比較小，但是這部分客群屬于高端人群，加以引導(dǎo)可能成為項目的目標(biāo) 客戶。戶型方面以大戶型為主， 1 150、190 為主流。占地近 4萬平方米，總建筑面積超過 8萬平方米，由 8 幢 911 層的小高層組成，容積率 ，綠化率 40％，總戶數(shù) 360 戶，目前均價 4600 元 /平方米，總體布局采用了橫列式與半圍合式布局，把江景、遠景引入到小區(qū)內(nèi)，使每戶均能遠眺江景及飽覽中心小區(qū)景觀。湖畔花園 匯總 市區(qū) 30 0 30 府山別墅 匯總 市區(qū) 29 0 29 鹿鳴小區(qū) 匯總 市區(qū) 27 0 27 百歲苑 3 匯總 市區(qū) 53 30 23 美俗坊 匯總 市區(qū) 14 4 10 亭川小區(qū)北區(qū) 匯總 市區(qū) 7 0 7 天后街 匯總 市區(qū) 18 12 6 翰林苑 匯總 市區(qū) 1 0 1 盛宇花苑匯總 市區(qū) 1 0 1 楊家巷 匯總 市區(qū) 10 9 1 城北伊甸苑 匯總 市區(qū) 0 0 0 金潭小區(qū) 匯總 市區(qū) 0 0 0 名門商城 匯總 市區(qū) 28 28 0 南街精品商廈 匯總 市區(qū) 6 6 0 時代廣場 匯總 市區(qū) 1056 1056 0 縣西街商業(yè)城 匯總 市區(qū) 1 1 0 新橋街 113號 匯總 市區(qū) 0 0 0 玉湖村 匯總 市區(qū) 0 0 0 小計 3415 1507 1908 府東苑小區(qū) 匯總 衢江區(qū) 222 10 212 衢州航民望江園 匯總 衢江區(qū) 39 0 39 小計 261 10 251 裕豐花園 匯總 南區(qū) 366 22 344 綠都城市假日 匯總 南區(qū) 430 104 326 松園 匯總 南區(qū) 374 112 262 綠茵名都 匯總 南區(qū) 261 33 228 星星家園 匯總 南區(qū) 112 0 112 陽光公寓 匯總 南區(qū) 83 4 79 南濱花苑 匯總 南區(qū) 42 0 42 清蓮里 匯總 南區(qū) 41 0 41 白馬公寓 匯總 南區(qū) 21 0 21 世紀(jì)銀座廣場 匯總 南區(qū) 23 18 5 錦繡家園 匯總 南區(qū) 33 32 1 開心公寓 匯總 南區(qū) 1 0 1 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 17 雨花坊 匯總 南區(qū) 0 0 0 小計 1787 325 1462 文景苑 匯總 柯城區(qū) 230 0 230 晨源 觀點 ： 時間雖已進入本年度最后一個季節(jié)，但國家對房地產(chǎn) 業(yè)仍沒有停止調(diào)控的腳步。與 2021年全年商品房、商品住宅銷售均價相比，商品房的銷售均價下降了 %、商品住宅的銷售均價下降了 %；與今年前 3 季度商品房、商品住宅銷售均價相比，商品房的銷售均價下降了 %、商品住宅的銷售均價下降了 %。 2 0 0 6 年1 至1 0 月市區(qū)商品房銷售戶數(shù)與面積情況圖時間銷售面積01002003004005006007008009001000銷售戶數(shù)銷售面積( 萬㎡) 銷售戶數(shù) 525 390 462 535 691 502 319 344 330 926 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2 0 0 4 年4 月 2 0 0 5 年1 2 月商品房銷售備案統(tǒng)計圖59026413415612719826754324827322344341629440218923925749758401002003004005006007002004.45月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2005.12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月月份商品房銷售戶數(shù)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 12 5）、 房價漲幅大 幅回落 據(jù)統(tǒng)計 2021年 112月份市區(qū)商品房實際銷售均價為 2798元 /平方米，與 2021年度相比上漲 %，其中住宅銷售均價為 2523元 /平方米，與 2021年度商品住宅均價相比上漲%。其中住宅投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 ，同比減少 %。加強工業(yè)園區(qū) 進出道路建設(shè)和城市路網(wǎng)改造，繼續(xù)實施鄉(xiāng)村康莊工程，完成農(nóng)村路網(wǎng)建設(shè)，為新農(nóng)村建設(shè)提供便捷通暢的等級道路，努力實現(xiàn)“城市交通無障礙，城鄉(xiāng)交通一體化”。 推進鐵路建設(shè)，實現(xiàn)縣縣通鐵路。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化，到 2021 年生產(chǎn)總值中二三產(chǎn)業(yè)增加值占比達到 90%。 按照聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的當(dāng)恩格爾系數(shù)達到 30％－ 40％ 時為 “ 富裕 ” 的標(biāo)準(zhǔn) 。 近五年衢州市 G D P 增長情況1 7 6 . 32 0 0 . 32 3 3 . 72 8 3 . 83 2 2 . 62 6 1 . 81 2 . 21 3 . 61 6 . 72 1 . 41 4 . 70501001502002503003502021 2021 2021 2021 2021 20210510152025G D P ( 億元) 同比去年增長幅度 2 0 0 0 、2 0 0 5 年三產(chǎn)占G D P 比例比較（％） 010203040502021 2021第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：衢州統(tǒng)計局 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 6 觀點： GDP的穩(wěn)步持續(xù)增長說明整個城市的經(jīng)濟發(fā)展情況良好，穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境為項目的規(guī)劃開發(fā)奠定了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 “ 十五 ” 取得的成就為 “ 十一五 ” 乃至今后更長時期的發(fā)展，奠定了堅實基礎(chǔ)。浙贛鐵路橫貫東西，公路國道、省道縱橫境內(nèi)，目前市區(qū)到 各縣（市）已形成半小時交通圈，隨著杭金衢高速公路的建成，到周邊四省各中心市之間也將形成兩小時交通圈，黃衢南、杭新景、新龍麗三條高速公路的投入建設(shè)，區(qū)位優(yōu)勢進一步凸現(xiàn)。此后，衢州一直是歷代州、郡、路、府等行政機構(gòu)所在地。 20′，北緯 28176。14′到 29176。 1985 年 5 月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷金華地區(qū)建制，衢州升為省轄市、轄 4 縣 1 市 1 區(qū)。海運可經(jīng)上海、寧波、溫州三大港口出港 。 衢州市 不斷加快工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級的步伐，形成了以化 工、建材、金屬制品、機電、造紙等行業(yè)為主的具有較強實力和鮮明產(chǎn)業(yè)特色的區(qū)域工業(yè)體系 （“ 410”產(chǎn)業(yè)） 。同時，研究表明，在國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 保持年均增長8％以上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進入一個高速發(fā)展的階段。 “十五”時期居民消費結(jié)構(gòu)變化情況 項目 2021年 2021年 年平均 增長 % 金額 (元 ) 比重(%) 順序 金額 (元 ) 比重(%) 順序 《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 人均消費支出 6162 100 9213 100 其中：食品 2372 1 3088 1 衣著 497 4 842 5 家庭設(shè)備用品 793 2 518 7 醫(yī)療保健 493 8 5 760 6 交通和通信 407 7 1177 3 教育文化娛樂服務(wù) 774 3 1496 2 居住 436 6 1046 4 雜項商品和服務(wù) 389 8 286 8 觀點： 近幾年，衢州市居民人均收入逐步提高，同時，居民消費結(jié)構(gòu)上也有所改變，恩格爾系數(shù)的降低說明衢州市居民消費水平整體有所提高，相對而言食品類消費降低。 3） 、 人民生活水平： 到 2021 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 17400 元左右，農(nóng)村居民人均純收入年均達到 7000 元左右。建成九景衢鐵路衢常段，開工建設(shè)常開段。 開發(fā)衢江、常山港航道，加強港口建設(shè)。 圖1 : 1 9 9 7 2 0 0 5 市區(qū)房地產(chǎn)投資額走勢圖 0510152025301999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份房地產(chǎn)投資額億元《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 10 2）、 06年 商品房新開工面積 有所回升 2021年市區(qū)商品房新開工面積約為 ，同比減少 %，其中住宅面積約為 萬平方米，同比減少 %。市區(qū)房價漲幅與前幾年相比，在 2021 年回落較多。 市區(qū)商品房銷售量由三個區(qū)塊（市本級、柯城、衢江）組成，從今年 1至 9月市區(qū)三個1 9 9 9 年 2 0 0 5 年市區(qū)商品住宅價格走勢圖10071099123313801874239225230500100015002021250030001999 2021 2021 2021 2021 2021 2021年份商品住宅價格(元/平方米)《 2021 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 13 區(qū)塊商品房的銷售均價看，市本級商品房銷售均價在 3000元 /平方米上下波動，一直較為堅挺；柯城區(qū)塊商品房銷售均價在 2021— 2500元 /平方米之間；衢江區(qū)塊商品房除別墅外，銷售均價相對較低，在 1000— 1500 元 /平方米左右。 4月央行加息只是一幅引子，從 5月“國六條”及其“十五項”細則開始， 6月國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā) [2021]37號）， 7月建設(shè)部的建住房 [2021]165號、 166 號、 171號以及從 8 月 1日開始實施的《國家稅務(wù)總局發(fā)出征收個人住房轉(zhuǎn)讓所得稅通知》， 8 月出臺了極其重要的調(diào)控土地的文件 —— 《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [20