【正文】 目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作,并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對(duì),最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確,目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。其次,項(xiàng)目限額設(shè)計(jì),限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制設(shè)計(jì),對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制,凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容,均要通過(guò)計(jì)算確定,要充分考控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計(jì)階段將價(jià)值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。其次,根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。許多房企也由原來(lái)“核算型”企業(yè)(做了再算)向“價(jià)值創(chuàng)造型”(算了再做)企業(yè)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的全過(guò)程成本, 遵循成本的“總值可控、動(dòng)態(tài)管理”?？疾祉?xiàng)目交付使用一定時(shí)期內(nèi)，主要工程材料的使用效果和耐用程度(評(píng)價(jià)材料成本的合理性)。七、有效進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反映目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。要完善流程，明確各職能部門(mén)、各相關(guān)責(zé)任人的簽字權(quán)限。材料設(shè)備費(fèi)在工程的建安造價(jià)中約占70%，工程材料成本控制是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的重要內(nèi)容。四、設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段的成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)之外，更重要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。規(guī)范成本管理流程，定義如何在各個(gè)實(shí)施階段完成對(duì)目標(biāo)成本的細(xì)化修訂，形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理是每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)工作人員日常必定要接觸到的工作內(nèi)容，本文就房產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理談一些個(gè)人的看法和體會(huì)。：作好建筑物的使用說(shuō)明書(shū)和保修書(shū)，分清項(xiàng)目部、物業(yè)管理部和用戶(hù)各方應(yīng)承擔(dān)的保修責(zé)任、費(fèi)用、范圍、期限，杜絕非項(xiàng)目部自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。 處理有關(guān)工程索賠事宜,并處理合同糾紛。 編制投資控制總結(jié)報(bào)告。％的可復(fù)查性，并隨同 “結(jié)算審批單” 流轉(zhuǎn)。，有權(quán)更正現(xiàn)場(chǎng)工程師及監(jiān)理已確認(rèn)但不符事實(shí)的工程量。，按施工合同、變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等經(jīng)濟(jì)資料安排項(xiàng)目的工程竣工結(jié)算。，由項(xiàng)目部工程組向供方發(fā)放【結(jié)算通知書(shū)】，供方負(fù)責(zé)編制報(bào)送竣工結(jié)算書(shū)及結(jié)算資料至項(xiàng)目部，項(xiàng)目部工程組審核以下相關(guān)資料并匯總后分類(lèi)填報(bào)【結(jié)算交接單】。b)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。(11)采用有關(guān)的工程定額、專(zhuān)用定額與工期相應(yīng)的市場(chǎng)材料價(jià)格以及有關(guān)預(yù)結(jié)算文件等。，堅(jiān)持總額把控原則：工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)80%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。以備用于簽證依據(jù)。：不定時(shí)派專(zhuān)業(yè)造價(jià)人員抽查施工質(zhì)量、進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì)量，對(duì)照?qǐng)D紙和合同文件檢查合同落實(shí)的情況是否合同要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、圖紙相符。，被動(dòng)變更費(fèi)用金額＞5萬(wàn)元以?xún)?nèi)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。一定要是在授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)。不要膽小怕事地迫于承包商的淫威給予假簽證。資料記載或附件要詳細(xì)、齊全、真實(shí)。罰款/獎(jiǎng)勵(lì)額度=（|送審價(jià)對(duì)數(shù)結(jié)果|送審價(jià)*10%）*3%。比如F24基坑檢測(cè)由每天檢測(cè)一次改為一周檢測(cè)一次。：項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，應(yīng)用價(jià)值工程等方法對(duì)項(xiàng)目做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，努力挖掘節(jié)約工程投資的潛力，從而達(dá)到控制工程成本，獲取更高經(jīng)濟(jì)效益的目的。，及時(shí)糾錯(cuò)：項(xiàng)目規(guī)定各工程師每日必須找出一個(gè)設(shè)計(jì)存在的錯(cuò)誤或者遺漏等問(wèn)題出來(lái)，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院在施工前糾錯(cuò)或者補(bǔ)圖，避免因錯(cuò)誤引起工程拆改等二次投入。：在保證施工方案的技術(shù)性、安全性、經(jīng)濟(jì)合理性、滿(mǎn)足施工工期及建筑使用功能的前提下，優(yōu)先選擇有資質(zhì)、有實(shí)力、規(guī)范的、質(zhì)量高的、信譽(yù)好、工期最短的、費(fèi)用最低的施工單位，使施工階段投資費(fèi)用控制到最低。：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各地市區(qū)建設(shè)委頒發(fā)的計(jì)價(jià)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)取稅標(biāo)準(zhǔn)等。：根據(jù)已確認(rèn)的項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃，并結(jié)合項(xiàng)目的各工程實(shí)際情況和合同來(lái)編制。:我部根據(jù)項(xiàng)目各工程大小和工程難易程度等因素，并結(jié)合項(xiàng)目構(gòu)架，突破專(zhuān)業(yè)界限和職責(zé)范圍，項(xiàng)目各人員相互學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，人人兼管，彌補(bǔ)項(xiàng)目人員缺少的、專(zhuān)業(yè)不全的缺陷，減少了人力成本。我部制定的F24主體工程趕工方案，促進(jìn)項(xiàng)目提前完成，不僅可使項(xiàng)目降低了積壓資金的貸款利息和風(fēng)險(xiǎn)，而且給集團(tuán)未來(lái)增加了很大的效益。這是因?yàn)槿魏尾划?dāng)?shù)馁Y金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)。以后的財(cái)務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。將已分類(lèi)合同結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表功能，設(shè)計(jì)出能自動(dòng)提取數(shù)據(jù)的“合同款項(xiàng)支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。1．合同匯簽與分類(lèi)。第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。，及時(shí)揭示施工和材料合同的合同造價(jià)與目標(biāo)造價(jià)的差異。按照財(cái)務(wù)管理部、設(shè)計(jì)管理部、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、成本部進(jìn)行目標(biāo)成本分解。拿地價(jià)款：地價(jià)、市政配套費(fèi)、契稅、合作款項(xiàng)、紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)。施工階段成本優(yōu)化：強(qiáng)化施工方案的優(yōu)化，多方案必選，成本部門(mén)介入必選。由成本管理部牽頭，聯(lián)合財(cái)務(wù)管理部，對(duì)全年綜合成本指標(biāo)進(jìn)行細(xì)化，分解到每一個(gè)部門(mén)，形成各部門(mén)的成本控制指標(biāo)，并與各部門(mén)簽訂成本控制責(zé)任狀，明確成本控制獎(jiǎng)罰措施。重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品定位，建筑平面，基礎(chǔ)類(lèi)型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車(chē)方式及比率，小區(qū)供配電方式等。二、目標(biāo)成本管理的幾個(gè)階段：在項(xiàng)目立項(xiàng)決策前，根據(jù)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)案、土地信息和周邊市政配套情況，參考類(lèi)似項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)或已結(jié)算項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行編制，并將其作為規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。三、目標(biāo)成本管理機(jī)制，變事后統(tǒng)計(jì)為事前控制合約規(guī)劃的過(guò)程是一個(gè)漸進(jìn)明晰的過(guò)程，在前期做合約規(guī)劃時(shí)，肯定有部分費(fèi)用難于明確，即所謂的規(guī)劃余量，隨著項(xiàng)目的推移逐漸將規(guī)劃余量轉(zhuǎn)換為明確的合約規(guī)劃，并進(jìn)一步明確為具體的合同。材料標(biāo)準(zhǔn)化：由設(shè)計(jì)管理中心牽頭，聯(lián)合物資管理中心，研究、確定會(huì)所、精裝修的標(biāo)準(zhǔn)材料及使用的品牌。銷(xiāo)售目標(biāo)：每個(gè)季度銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額。園林環(huán)境工程費(fèi)：園林綠化、建筑小品、道路廣場(chǎng)、圍墻大門(mén)、室外照明、背景音樂(lè)、室外零星設(shè)施（指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅等）。根據(jù)目標(biāo)成本計(jì)劃編制部門(mén)資金計(jì)劃。發(fā)生“市場(chǎng)變動(dòng)引起項(xiàng)目定位發(fā)生變化，政策變動(dòng)，特殊地質(zhì)情況處理，規(guī)劃條件變化，其他不可預(yù)見(jiàn)情況”時(shí)，可由項(xiàng)目公司估算調(diào)整目標(biāo)成本，申報(bào)《目標(biāo)成本修訂審批表》；總部收到《目標(biāo)成本修訂審批表》后10日內(nèi)，由成本管理部會(huì)同技術(shù)、營(yíng)銷(xiāo)、材料設(shè)備等部門(mén)對(duì)目標(biāo)成本調(diào)整的合理性進(jìn)行審定，并形成書(shū)面意見(jiàn)報(bào)房產(chǎn)集團(tuán)總裁審批；項(xiàng)目公司收到經(jīng)批準(zhǔn)的《目標(biāo)成本修訂審批表》后，根據(jù)調(diào)整項(xiàng)目及調(diào)整金額及時(shí)修訂《項(xiàng)目工程目標(biāo)成本測(cè)算表》；對(duì)于一般改變，作為正常的成本動(dòng)態(tài)變化在《項(xiàng)目成本季度評(píng)估表》中反映，項(xiàng)目公司自行消化其中實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，使項(xiàng)目總成本仍控制在目標(biāo)范圍內(nèi)且各分項(xiàng)成本間達(dá)到合理匹配。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。因?yàn)楣こ坛杀炯捌滟Y金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項(xiàng)所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點(diǎn)控制。分部工程——分項(xiàng)工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì)計(jì)根據(jù)已有財(cái)務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進(jìn)行核對(duì)，能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項(xiàng)，并將此信息上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。 ：我部成本管理由項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭，強(qiáng)化成本控制意識(shí)和團(tuán)隊(duì)合作精神，組織全員參與，充分發(fā)揮成本控制的積極作用。：項(xiàng)目會(huì)議決定對(duì)項(xiàng)目辦公文具、紙張進(jìn)行定量限制，并倡導(dǎo)雙面使用、OA辦公、建立共享文檔、若無(wú)必要發(fā)文且能夠溝通解決事情的，盡量不發(fā)文等措施。：根據(jù)集團(tuán)營(yíng)運(yùn)計(jì)劃，區(qū)分項(xiàng)目哪些部分可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值或者提高項(xiàng)目收益的功能, 哪些屬于關(guān)鍵線(xiàn)工作的，或者是工作嚴(yán)重滯后的，項(xiàng)目則列重點(diǎn)對(duì)待；列重點(diǎn)控制進(jìn)度，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的時(shí)間成本控制。：項(xiàng)目要求預(yù)算組收集各種建筑材料的市場(chǎng)信息價(jià)格、材料廠(chǎng)商價(jià)格，建立材料信息庫(kù)。：對(duì)投標(biāo)文件的語(yǔ)句、方案、組織設(shè)計(jì)、承諾書(shū)、合同工期、合同經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析評(píng)比，評(píng)比時(shí)，項(xiàng)目工程組側(cè)重于對(duì)技術(shù)標(biāo)的評(píng)比，項(xiàng)目預(yù)算組側(cè)重于商務(wù)標(biāo)的評(píng)比。項(xiàng)目建設(shè)確定以后,控制好初步設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)階段,基本上就控制了資源消耗規(guī)模和品質(zhì),這也是我們常說(shuō)的成本事前控制。：因F24項(xiàng)目施工圖版本多，項(xiàng)目要求各專(zhuān)業(yè)主管工程師必須核查設(shè)計(jì)變更收發(fā)時(shí)間、版本、圖紙變更內(nèi)容是否跟原施工圖相符合，并核出變更跟原圖紙存在有多大的差異性，作判斷有無(wú)變更的必要，預(yù)算組則對(duì)其變更估算出造價(jià)的增減值，并根據(jù)施工現(xiàn)狀，判斷變更下發(fā)的時(shí)間在施工前還是施工后，若在施工前下發(fā)，則不引起二次投入。我部要求施工現(xiàn)場(chǎng)要保證干凈、衛(wèi)生、平整且硬地化，文明化、標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)美化施工現(xiàn)場(chǎng)管理手段，來(lái)吸引小業(yè)主參觀(guān)考察，給項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，為項(xiàng)目增值。預(yù)算組人員應(yīng)該認(rèn)真做好簽證工作，嚴(yán)格把控簽證關(guān)。不能模棱兩可，更不能含糊不清。：建立簽證編號(hào)本，按照專(zhuān)業(yè)、承包單位分類(lèi)有順序有標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一編號(hào)。要知道在解讀錯(cuò)誤的前提下所做任何工作都是白費(fèi)的。，累計(jì)簽證超過(guò)單項(xiàng)合同額的10%且累計(jì)金額超過(guò)100萬(wàn)的款項(xiàng)，由預(yù)算組計(jì)量，項(xiàng)目總經(jīng)理一審，報(bào)預(yù)算部二審，成本管理部三審，合約中心副總裁四審，項(xiàng)目中心副總裁五審、行政總裁終審。：組織各專(zhuān)業(yè)看圖，找出設(shè)計(jì)存在的漏洞、錯(cuò)誤，在施工單位未進(jìn)行本項(xiàng)施工工作前，及時(shí)彌補(bǔ)設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)跟使用功能不對(duì)口的錯(cuò)誤。以防施工單位盲目索賠等。嚴(yán)格按合同和請(qǐng)款流程進(jìn)行審批工程進(jìn)度款：主要控制手段如下：：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；我部工程組、預(yù)算組會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料后確認(rèn)其實(shí)際完成進(jìn)度；：施工單位再根據(jù)已經(jīng)確認(rèn)的進(jìn)度量計(jì)算工程價(jià)值，按照合