【正文】 建筑面積控制在60平米以內(nèi) 。廣豐下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕戶：為手頭富余的資金尋求出路。周邊城鎮(zhèn)區(qū)域 經(jīng)商人士（包括在外） 希望獲取租金回報； 周邊縣市及郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城經(jīng)營者； 對此，廣豐的商業(yè)定位應立足本縣，建立區(qū)域性的現(xiàn)代商貿(mào)城。 輻射帶動功能 環(huán)月兔廣場商圈的商業(yè)聚集帶來了商圈繁榮以及項目自身街區(qū)的輻射、擴散帶動商業(yè)發(fā)展，提升城市商業(yè)價值。 （四）、項目總體定位（行銷推廣定位） “廣豐第一街區(qū) ” Frist block of guangfeng 1街區(qū) —— “ 1”代表第一（ NO1）、唯一，象征地王的領袖身份，稀世的絕版資源，也代表廣豐第一商業(yè)街區(qū)的象征； 街區(qū)：簡扼、直白的說明本項目的商業(yè)形態(tài)是 BLOCK街區(qū)； 1街區(qū)：整體寓意在所有廣豐商業(yè)街區(qū)中處于領頭羊地位； （五）、項目名稱定位 1街區(qū)國際公寓 體現(xiàn)項目高層住宅的品位及檔次，為廣豐少數(shù)成功人士、社會名流量身定做的高尚府邸，設計、規(guī)劃、配套國際化，智能、安保系統(tǒng)人性化，在廣豐也能享受住在大都士的舒適與尊崇。 （三）、 項目核心操作思路（ “ 七寸 ” 在哪里？） 開街 不走同質(zhì)化，弱水三千舀兩頭 酒店式公寓既可為住戶提供家庭住房的格局和家居式的服務，也可作為完善的辦公環(huán)境，是房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它不僅單位小、好管理、易出租，還擁有更多、更全的服務功能，對投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報率的選擇。 街鋪，街區(qū)時代的商業(yè)價值保證 城市中的豪宅必定要享有城市稀缺的，甚至是絕版的景觀資源，猶如中國第一豪宅 “ 湯臣一品 ” 其最大的賣點即是擁有無敵的黃浦江最佳視野，有人笑言， 11萬的單價中有 8萬買的是全上海僅有的黃浦江最佳視覺景觀。集商納客、廣聚人氣的城市客廳效果的高效發(fā)揮，使得廣場周邊房產(chǎn)都成為了 “ 既得利益者 ” 。它是將項目個體價值建立在片區(qū)和城市整體價值基礎之上。 二、項目立地條件分析 項目概況 江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2020年 11月以近 500萬 /畝的高地價獲得本項目的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，項目位于博山路以西、新天地以東、南臨月兔廣場、北沿西關街，處于廣豐城市發(fā)展的咽喉地段，擁有得天獨厚的地理資源優(yōu)勢。本案作為高層商業(yè)要想使二層以上商業(yè)熱銷，必須要有有經(jīng)的起考驗的垂直及水平交通流組織。因 16%返租回報在首付中一次性扣除，那么客戶投資一般控制在15萬以內(nèi)；而其一層店鋪的面寬 ，進深 ，過長的進深不僅增大了面積，又不利使用，直接影響到了 1F的銷售。 商鋪結(jié)構(gòu) 1F開間 — ，進深 13米左右，公攤 5% 2F面積根據(jù)客戶需求定，公攤 23% 售價 一樓 13000— 15000元 ∕ ㎡ 二樓最高價 5000— 7000元 ∕ ㎡左右 促銷手段 返租 8年，回報 56% 去化率 1F大概 40%， 2F大慨 10% 開盤人氣 二期（ 2F）于 11月 17日開盤，開盤人氣冷清，現(xiàn)場僅有 5組客戶。 去化率 一層 15% 二層 5% 開盤人氣 該項目于 11月 5日上午正式開盤，開盤當日現(xiàn)場客戶十組不到。 去化率 一層 30% 二層 50% 開盤人氣 該項目當天有文藝表演，售樓部門口觀看節(jié)目的群眾較多。 A、競爭激烈導致價格戰(zhàn)； 商業(yè)的成型往往需要消耗大量的資源，和較長的市場培育期。 除了供需關系存在的潛在矛盾外，解讀廣豐上半年各樓盤的銷售業(yè)績，我們還應看到新天地、公主樓、金都火暴銷售的背后，伴隨著臥龍城、創(chuàng)美等大盤的緩慢去化，凸顯購買力的大量釋放，導致市場消化“后繼無力”的現(xiàn)實情況。但比較其他發(fā)達省份，商品房價格偏低，由于銷售淡季及部分調(diào)控新政的影響，現(xiàn)階段價格成長相對緩慢。需求決定產(chǎn)品，廣豐房地產(chǎn)正站在風口浪尖上，準備迎來一次需求的轉(zhuǎn)變，市場在呼喚一種功能更齊全、更貼合廣豐人購房習慣的產(chǎn)品出現(xiàn)。 依據(jù)對市場供應的產(chǎn)品情況，以及廣豐人購房消費習慣的研究，三角洲認為，以下四類產(chǎn)品較符合廣豐人的夠房消費習慣與需求，并有可能以較快的速度去化。 房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 (1)當?shù)厝速彿肯M習慣 廣豐縣城居民親睞于自購土地、自建商住樓。銀行方面，個人商品房抵押貸款 468宗，其中住宅貸款 387宗，面積 ㎡，貸款金額；上半年廣豐商品房市場開發(fā)、交易活躍。 商業(yè)大片建議名 ： 1街區(qū) 主演 ：商業(yè)街區(qū)、臨街店鋪、景觀豪宅、酒店式公寓 特別主演 ：內(nèi)街、聯(lián)廊、觀光電梯、核心導入平臺、大開口引流樓梯 特色亮點 ： BLOCK街區(qū)、廣場景觀、休閑娛樂、通而不暢的開放街區(qū) 導演 ：江西綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以實業(yè)為基礎的新晉地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年輕、進取、快速發(fā)展，看好廣豐地產(chǎn)市場，致力于推動城市發(fā)展、繁榮城市商業(yè)、優(yōu)化核心街區(qū)商業(yè)格局及街區(qū)功能，斥巨資投資環(huán)月兔廣場商圈 “ 旗艦商業(yè)大片 ” ，并以此引導市場、打造品牌 …… 編劇 ：三角洲投資 劇情簡介 ：公元 2020，廣豐地理圓心，城市未來商業(yè)核心區(qū)，即將上演實現(xiàn)廣豐商業(yè)創(chuàng)富夢想的傳奇大片，領秀贛東北的首席 BLOCK街區(qū)和景觀公園住宅從此開始 …… 一、廣豐地產(chǎn)市場概況： 經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口情況 (1)地理位置：廣豐縣位于江西省東北部，上饒市東南部并地處浙、 贛、閩三省交匯處，上廣公路、廣二公路、廣玉公路、廣管公路經(jīng)過該縣城，距離南昌市 276公里，距上饒市。隨著廣豐城市化進程加速、舊城改建和新區(qū)拓展力度加大，廣豐房地產(chǎn)還將不斷得到發(fā)展。現(xiàn)主要商業(yè)街房屋建筑絕大多數(shù)為自建房，受一鋪養(yǎng)三代理念的熏陶，底商用于出租或自營，極少出售，住宅多數(shù)用于自住。 A、城市中心區(qū) 1層沿街商鋪或中高檔商品房； 便利的交通、完善的配套、物質(zhì)生活的享受以及對城市中心地產(chǎn)價值的高度認可，使得城市中心區(qū)歷來都是需求最為集中的區(qū)塊，各地均是，廣豐也不例外，以月兔廣場周邊、西關鳥林兩街組成的城市中心區(qū)內(nèi)的，沿街商鋪、中高檔商品房有著強大的號召力，通常成為二次置業(yè)及投資者爭相購買的搶手貨。 從目前購買習慣的轉(zhuǎn)變情況來看，廣豐購房消費者對社區(qū)環(huán)境、治安、管理、配套等方面已日益看重，注重生活品質(zhì)、品位的提升。如下圖所示： 創(chuàng)美商品房價格成長圖 1388 1450 1550 1850 05年初 05年中 05年底 06年中 臥龍城商品房價格成長圖 1280 1400 1750 05年初 05年中 05年底 06年中 據(jù)房地產(chǎn)相關部門透露，廣豐商品房市場整體成交均價在 1480元 /㎡ 左右，略高于周邊縣城。面對“強勁背后的虛弱”這一現(xiàn)實存在的市場現(xiàn)象，我們不禁擔憂，虛弱的購買力如何能夠滿足日益增加的銷售壓力！ (4)產(chǎn)品線的豐富令民眾購房觀日趨理性 “ 黃金時代 ” 向 “ 產(chǎn)品時代 ” 過度勢在必行 至 2002第一個商品房開發(fā)項目落戶廣豐之時起，商品房市場由認知到接受，再到如今成為縣城主流產(chǎn)品，并受到廣大購房消費者的追捧，作為見證者之一的三角洲，曾不止一次的感受到買方市場的濃烈氣息。大量的商業(yè)面積涌入市場，必定造成重復建設、商業(yè)面積過剩等，不利于促進縣城商業(yè)發(fā)展、培育中心商業(yè)的市場環(huán)境， B、商業(yè)面積過剩不利商業(yè)格局成型，影響城市化進程； 高空置率意味著供需關系的失衡，直接原因是開發(fā)過量和投資需求的無限放大，當市場缺少自住需求的支撐時，對于投資需求來說，將是一嚴重的打擊，開發(fā)商從此面臨銷售困境，難以維系開發(fā)資金鏈，導致大量的爛尾樓出現(xiàn)。因開盤上午規(guī)定客戶只可憑小定單才可進售樓處選房，所以售樓現(xiàn)場僅有 10余組客戶，下午也才 5組左右客戶 市場反映 根據(jù)現(xiàn)場了解，當天定購客戶大概在 10來組，且集中在 2樓。 市場反映 項目銷售情況一般，一樓沿街店鋪 6間已銷售，加上內(nèi)街估計銷售 10來間， 2樓銷售 5間左右。 市場反映 僅 1F沿街店鋪銷售較好，所剩不多，內(nèi)商場及 2F的銷售情況不樂觀，雖然有優(yōu)惠的反租條件刺激，但具體招商工作還未開展，商家實體沒有落實，以至于消費者對其信心不足，目前 2F的銷售率僅為 10% 從上述市場調(diào)查內(nèi)容分析及近兩年來對廣豐市場的把握三角洲得出下述結(jié)論： 廣豐原有的商業(yè)形態(tài)基本為沿街店鋪，從一貫的購買情感及購買傳統(tǒng)的角度來看，廣豐人更熱衷于購買街鋪，這從幾個項目的去化情況就可見一斑，新天地為街區(qū)型商業(yè)，天和文化廣場和金都廣場為內(nèi)商場型商業(yè)，新天地的 1F、 2F已基本售空，而天和和金都則只完成了 15%和 40%， 2F則更不容樂觀，分別只有 5%和 10%，兩者反差強烈，現(xiàn)實情況說明，街區(qū)型街鋪更受廣豐市場青睞，同時，街區(qū)型項目相較于內(nèi)商場型，其獨立式商業(yè)街鋪更有自身獨到的優(yōu)勢：獨立產(chǎn)權(quán)，自主性強。另據(jù)了解，很多金都意向客戶也正是因為其店鋪進深過長而放棄了購買意向，也是該項目至今銷售情況不樂觀的因素之一，這些對本案合理的設置各層商鋪的合理長寬比具有借鑒意義。 （ 4）、二層以上商業(yè)熱銷考驗垂直及水平交通的重要性 主力品牌店是提升投資者信心及解決后續(xù)招商問題的強心劑，結(jié)合項目大體量的商業(yè)情況，必須在各區(qū)段較好位置作預留，作為吸引大的品牌商或經(jīng)營戶及控制商業(yè)業(yè)態(tài)成型的關鍵武器。項目占地面積 14200㎡ ，用地性質(zhì)為商住樓。這種價值不是任何項目都可以擁有的，它僅屬于極個別的、先天已經(jīng)賦有的項目，是一種天生的優(yōu)越。中心廣場，作為城市的心臟，是現(xiàn)代城市人流、商流、物流、現(xiàn)金流的集散地?？上攵?，稀缺的景觀是豪宅的必備要素。然而不是每一個地段區(qū)域都可以做這樣的產(chǎn)品，酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間，和更高的投資回報，帶有很強的區(qū)域特性。小鋪 （六）、住宅名稱定位 城市正中心 廣場第一排 1街區(qū)國際公寓，雄踞城市正中心，僅為廣豐少數(shù)名流、社會精英階層量身打造，不一樣的品質(zhì)，不一樣的高度，在叱咤風云之后，用國際公寓犒賞自己，在月兔廣場第一排俯覽廣豐全城，有風景、有氣勢、還有高度。 購物消費功能 以主題商場、生活超市、旗艦品牌店、專業(yè)街個性商鋪等業(yè)態(tài)組合滿足不同層次人們零售購物之欲望。商業(yè)服務對象短期不是整個上饒，而是廣豐本身及下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的幾十萬人口。省內(nèi)及外來經(jīng)營戶。改善經(jīng)營環(huán)境的經(jīng)營戶 、 品牌商等；主要是原來在廣豐經(jīng)商的個體戶 、 品牌商為了改善經(jīng)營環(huán)境 ， 而自身資金充足進行的投資以改善經(jīng)營環(huán)境 。尋求中長線投資理財?shù)牧己猛緩剑? 政府機關（事業(yè)單位） 上饒地區(qū)投資客戶 住宅目標投資者定位及分析 A、對象及描述 上饒、浙江等地投資者 五、項目建筑規(guī)劃建議 業(yè)內(nèi)人士常說： “ 一個項目成敗的 70％在于前期策劃。 B、吉利商業(yè)街、西廣路，路面不寬，為傳統(tǒng)商業(yè)街、商業(yè)預期價值高，為提升單價、降低總價，故柱網(wǎng)可設 ，即開間 ，進深 10米左右；建筑面積控制在 50平