花都市萬科天景花園2008年營銷推廣計劃-免費閱讀
【正文】 2～ 3月組織獅嶺、大潤發(fā)巡展。 4月 東風日產車展 活動，并給予客戶購車禮券。 啟示： 1. 針對有剛性需求的青年客戶進行宣傳。政策影響下，二次置業(yè)及投資客戶銳減。 800名舊業(yè)主是后期重點推廣對象。 中管網房地產頻道 客戶年齡分析 分析說明 : 1. 客戶年齡層偏小 ，近半客戶年齡在 30歲以下。 2. 區(qū)府及汽車城客戶比例較一期高 ，可再深度挖掘。在之后的持續(xù)銷售中，新政影響開始凸顯，成交縮量。但因為該項目已經處于尾貨消化期，假如整個花都市場未出現(xiàn)大面積促銷的情況，則該盤不會單獨進行大折扣降價促銷。品牌、戶型、客戶方面均與本項目有較大差異，競爭關系不明顯。假如春節(jié)過后，市場仍未有起色，估計該項目會出臺一定措施以突破目前的僵局。 大運家園 凱旋國際 該項目 11月高調開盤，對外公布價格大 9000毛坯，但是開售結果并不樂觀，目前僅玩上簽約 50余套，與之前宣稱的售出 180套相去甚遠。其營銷結點與 F棟正撞，并且在戶型及客戶方面會有較大重疊，品牌及產品品質方面亦有類似，是 F棟開售的主要競爭對手之一。但僅針對汽車城客戶不足以消化，所以勢必要開發(fā)花都其他區(qū)域甚至大廣州市場，對其他區(qū)域的客戶來講，其位置劣與本項目。三、四房 未來供貨信息不明朗 未來供貨信息不明朗 120套 96150M178。三房 300套（可能） 80140M178。據(jù)了解，該項目搶 ，目前預測為 6月中可以上市，以何種產品上市尚未定案，可能是聯(lián)排別墅，亦可能以洋房打頭陣，洋房以 90平方米為主（約 1400套），與 F棟的戶型及目標客戶群均有重疊，以為一定時間內的主要競爭對手之一。 ? 外來 品牌發(fā)展商開發(fā)的項目對區(qū)域市場帶動較大 ，區(qū)域樓盤質素有較大提高；受到 90/70限制，新增產品以 中等面積戶型 為主； ? 整體價格在后半年有較大幅度的拉升，但在“ 928” 新政的影響下， 第四季度市場關注度下降，投資客銳減，成交嚴重萎縮。市場接受得價格回落至 5月份的水平。 祈福輝煌臺 08年 4月 目前該項目的工程進度上到地面三層，預計年后能夠達到預售 條件，但是該項目尚未展開任何推廣活動。兩、三房 500套（年后隨時上市） 110209M178。三、四房 350套 90170M178。 預計該項目最早的上市時間為 08年 6月，且以何種產品打頭陣尚未確定，與本項目產生直接競爭。 天馬河麗苑 與項目近在咫尺的競爭對手， 07年經歷了轉手風波后，項目經營并不成功。 以為該項目的地理位置極佳，雖然價格偏高，但是仍對本項目的高端客戶有截流作用，雖然實際成交分流的客戶僅有個別，但是其對客戶造成的觀望氣氛卻對本項目造成一定的影響。 錦東花園 該項目目前僅有十余套 220方大面積單位在售，價格 7500左右，市場反響冷淡。 該項目 07年初還是花都市場較低端的項目，一直以價格優(yōu)勢作為醒目主打賣點。 該盤在產品、品質、客戶、市場關注程度等方面與本項目少有交集，客戶對比性很小，競爭關系低。 該項目地理位置、產品類型和針對的目標客戶群均與本項目相去甚遠，客戶分流少，這點在 D、 E棟的 90方戶型的銷售中尤其明顯，幾乎沒有客戶與其對比。 3. 仍值重點關注的是 廣州客戶合計占 15％左右 。而 40歲以下的客戶占 88％。 2. 短信占 20％。 ?年齡 30歲以下占半，剛性需求的年輕一代成為市場主力。 2. 本地需求有限，需走出花都，拓寬客戶群范圍。 新年布置及看樓送臺歷。 儲蓄客戶 4月 中管網房地產頻道 24月中主要推廣工作安排 線上工作： 報廣 ?主題： 全年突出“青年置業(yè)計劃”主題；以全新的形象面向市場； ?投放頻率 24月配合現(xiàn)場公關活動，每周一個整版； 戶外 ?主題： 全年突出“青年置業(yè)計劃”主題；以全新的形象面向市場； ?投放頻率 根據(jù)現(xiàn)場的展示條件發(fā)布青年置業(yè)計劃形象及實質銷售信息，另外由于廣花公路戶外到期，擬定簽訂幾個短期的戶外； 電視廣告 ?以青年置業(yè)計劃為主題，以全新的版面進行發(fā)布現(xiàn)場信息； 網絡 嘗試與焦點及搜房進行合作，投放低成本的網絡廣告； 中管網房地產頻道 線下工作： 新年回饋酒會 (或在體育場舉行大型青年表演 ) 擬定在元宵節(jié)前，邀請所有業(yè)主舉行回饋酒會，目前是更有力傳播天景項目信息； 宜家家居理念展示 周末時間，在現(xiàn)場進行宜家家居理念展示，讓客戶體驗全新的家居生活，制造口碑傳播； 東風日產新品展示 與東風日產專營店聯(lián)合，利用其客戶資源及產品優(yōu)勢，在現(xiàn)場進行新車展示，吸引年輕置業(yè)群體到訪； 短信、 DM、派單、拓展等 短信作為信息及時傳播工具，及時發(fā)布現(xiàn)場信息； ＤＭ，將覆蓋廣州業(yè)主群體，拓寬客戶來源； 派單與看樓車給合，聯(lián)合當?shù)匦〈頇C構，以廣告費的形式支付，進行實質性的拉客行動； 中管網房地產頻道 線下工作： 現(xiàn)場銷售管理 成交率進行末位淘汰及首位獎勵； 進行月銷售目標管理，完成目標進行團隊獎勵； 中管網房地產頻道 4月中 6月主要推廣工作安排 線上工作： 報廣 F棟樓王推出，持續(xù)深化青年置業(yè)計劃的賣點 ,并配合現(xiàn)場室內實景人物畫面 ,生動表現(xiàn) 。 6月現(xiàn)場一口價單元展板，最后清貨。 現(xiàn)場 2月 強銷 6月
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