【正文】 這一切將使曲靖麒麟溫泉酒店項目成為一個國際知名的旅游及度假勝地。據(jù)我們對市場的預測，未來的旅客數(shù)目及旅游收益將隨著市場格局的發(fā)展變化會持續(xù)增長，尤其是國內旅客的數(shù)目及收益的升幅最大。） 客源分析 從目前到曲靖來的旅客目的分析，以 會議和商務 為主要目的的客人 所占比例最大，其次是旅游觀光。 中心較遠，打車不太方便，寫字臺上電話設置較遠不方便拿。 豪華大氣、有容納百人的歐式酒吧，頂級配置的 KTV 音響。 周邊特色餐飲多。 19 月，全市實現(xiàn)旅游總收入累計達 105743 萬元，同比增長 9 %。 20xx 年年平均出租率上升了 % ；平均房價上升了 元；員工平均工資上升了 120 元?？側丝?400 萬。 通過我們對當?shù)鼐频陿I(yè)的了解，我們認為當?shù)鼐邆湟欢ǖ南M水平和消費能力。 周邊同級或同類競爭對手基本經(jīng)營狀 況 a. 曲靖飯店業(yè)起步較晚 ,擴張較慢 ,星級飯店總量保有程度較低。近日于 11 月 1日正式開通了又一條昆明到曲靖的高速公路，同時進一步縮短了昆曲之間的距離。 周邊市場同級，同類酒店競爭對手經(jīng)營狀況分析 以下是它的區(qū)位條件： 地理方面 曲靖跨長江、珠江流域，毗鄰川、黔、桂三省，連接內地和邊疆、東南亞、國際和國內兩大市場。 昆明截止到 20xx 年底旅游接待單位 1286 家，客房總數(shù)為 60504 間（包括賓館、度假中心、培訓中心），合計 116027 個床位。 生物資源：境內生物資源多樣，有 3955 種種子植物，約占全省種子植物的 1/3，有使用植物 178 種，藥用植物 973 種，工業(yè)用植物 236 種，花卉及觀賞植物 285 種，肝菌等數(shù)另有竹蓀、雞樅、牛十種食用菌。 曲靖山川秀麗，資源豐富，交通便捷，工業(yè)發(fā)達，是全國最大的優(yōu)質烤煙生產(chǎn)基地，是云南省重要的糧食、畜牧、油料、蠶繭、能源、化工基地。其邊境分別與越南、老撾、緬甸三國接壤，與泰國、柬埔寨、孟加拉國、印度等國相距不遠，是中國古代的「南方絲綢之路」，乃通過東南亞、南亞的必經(jīng)之地。 同時，昆明市旅游局公布了石林風景區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)、安寧溫泉旅游小鎮(zhèn)、轎子山旅游區(qū)、世博新區(qū)、環(huán)滇池旅游圈等六大重點旅游項目建設和升級改造的最新進度。 ? 五星酒店造價高，形象好，配套設施多，適合進行整體抵押套現(xiàn)。依據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)權式酒店的一般分類在上面已經(jīng)提到，但依據(jù)其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調研情況分別簡述如下： ▇ 純產(chǎn)權式酒店 又叫分紅式產(chǎn)權酒店 ，是產(chǎn)權式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權酒店， 終身產(chǎn)權歸購買者所有 ，購買者通過酒店的經(jīng)營盈利分紅，在不改變使用性質的情況下（不影響酒店整體經(jīng)營）購買者有權轉讓、抵押、繼承、租賃，自主權利極大，依據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運營的制度略有不同，但這一形式下 產(chǎn)權酒店的基本運營模式為： （ 1）、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營 （ 2）、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務 （ 3）、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務監(jiān)管 （ 4）、對營業(yè)收入 — 全部營業(yè)成本和營業(yè)費用后的純利進行分紅 （ 5）、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超過一年 （ 6）、每季財務報告受監(jiān)督者認可授權的會計師事務所嚴格審核 （ 7）、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)（又叫分紅比數(shù)），購買者依據(jù)所購客房的 收益比數(shù)享受收益： 收益的計算方式為： 分紅總額 ╳ 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式為： 房間面積 /營業(yè)總面積或房間總價款 /全部房間總價款 （ 8）、購買者只享受收益、不對虧損負責，營業(yè)虧損由開發(fā)商負責或由酒店經(jīng)營管理公司轉嫁 （ 9）、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入 （ 10）、酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營不佳，業(yè)主大會有權通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營管理公司更換，此條款一般以盈利標準為要求明確寫 進對酒店經(jīng)營管理公司的聘用合同。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；即將在 20xx 年完工的陜西漢中的 21 世紀萬龍大酒店 ；倡導 e 時代人性化商務空間 的廈門悅華酒店； 10%投資回報 +房屋產(chǎn)權由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞 溫泉大酒店，北京的快樂無窮大 龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。 ★ 產(chǎn)權式酒店擁有明確的房屋產(chǎn)權作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽訂《委托租賃合同》，不用承擔酒店經(jīng)營的風險而直接獲得經(jīng)營回報，因此業(yè)主只要投入金額不多的首付款，就可享有類似股東或房東的收益，尤其是如果產(chǎn)權酒店與分時度假相結合后，業(yè)主甚至可以實現(xiàn) 異地置業(yè) 。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權 酒店這一慨念，取得了巨大成功。客戶買斷酒店的部分客房產(chǎn)權，長期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費，如：空調費、水電費及服務費等。 本報告首先介紹了產(chǎn)權式酒店的相關概念和分類，接著分析了中國酒店業(yè)的發(fā)展概況以及酒店業(yè)的消費情況，然后分析了國際國內產(chǎn)權式酒店的發(fā)展，并分別對分時度假、酒店式公寓做了具體分析。 產(chǎn)權或實權酒店背景介紹分析 產(chǎn)權式酒店作為產(chǎn)權式地產(chǎn)項目與商業(yè)性酒店的結合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。如海底酒店、監(jiān)獄酒店、寵物酒店等。 二、產(chǎn)權式酒店 是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物，它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權出售給投資者， 投資者一般不在酒店居住，而將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權的一種模式。 1環(huán)保意識風起云涌的今天，綠色客房已經(jīng)從創(chuàng)新走向了成熟。 酒店營銷的競爭將會出現(xiàn)在酒店提供產(chǎn)品的多樣性與有效性。中國至今還沒有真正意義上的專業(yè)酒店管理學院，也沒有一個規(guī)范完整的酒店人力資源市場。 20xx 年，中國入境旅游人數(shù) 12494 萬人次，比上年增長 %。但中國酒店業(yè)集團化的狀態(tài)和國際酒店集團相比，仍有很大差距。因為質量競爭主要是服務競爭，服務競爭的核心是人員素質的競爭。由于所有者的轉換和由此引起的體制、位置的變化。這里，多數(shù)是中、小酒店。國際旅游組織進行前景預測，認為到 2020 年，全球將有 16 億國際游客，中國將有 億游客入境，成為世界上第一大入境國。隨著中西部經(jīng)濟的進一步發(fā)展以及旅游資源的進一步開發(fā)，中西部的酒店業(yè)將會進一步發(fā)展， 成為中國酒店業(yè)新的、最有希望的增長區(qū)域。 1996年到 20xx年旅游酒店業(yè)共增加 ，平均年增長率為 %，而同期的客源增長率為 %。 由傳統(tǒng)的經(jīng)驗管理轉向現(xiàn)代的科學管理 在推行建國酒店的管理經(jīng)驗的基礎上，把引進國外先進科學管理方法與國情相結合，初步總結出一套中國式的酒店科學管理體系，使酒店企業(yè)從經(jīng)驗型行政管理開始向科學化管理轉變，促進了中國酒店業(yè)管理模式和經(jīng)營機制朝現(xiàn)代化方向加速轉變。中國酒店的經(jīng)營更多地關注消費者的需要。經(jīng)過 20 余年的建設，將一個傳統(tǒng)性的、指令性的、隸屬于政府外事接待工作的服務機構，轉變成為一個在整個國民經(jīng)濟中越發(fā)引人注目的、具有競爭力的產(chǎn)業(yè)。以旅游涉外酒店為例， 1980年有酒店 203 家，20xx 年光星級酒店就增加到 8880 家，增長近 44 倍。 ? 從云南“二次創(chuàng)業(yè)”和珠江源大城市城市發(fā)展規(guī)劃的角度： 形成云南旅游滇東、滇西兩翼齊飛的局面，和全國十家宜居城市中首家生態(tài)環(huán)保旅游社區(qū)（旅游小鎮(zhèn)）。 附：甲方項目總體投資目標（源自云南旅投 麒麟溫泉開發(fā)有限公司資料 ） ? 從土地開發(fā)的角度： 通過投資超五星級酒店來拉動 平方公里范圍內土地價格的升值。 資金投入產(chǎn)出預期 投資估算及經(jīng)營預測 酒店建筑工程造價估算 客房平均房價及入住率預算 餐飲收入預測 未來 10 年經(jīng)營收入成本利潤預測 產(chǎn)權銷售對資金周轉的影響 業(yè)主權益及投資收益分析 業(yè)主權益 基本權 益 附加權益 投資收益 第三章 傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)模式分析 本項目相對于傳統(tǒng)酒店有其特殊的一面，還需體現(xiàn)如下類型酒店特色：溫泉度假型酒店、產(chǎn)權式酒店、會議型酒店，及考慮與房地產(chǎn)項目的結合開發(fā)。 空間分布出現(xiàn)三階梯狀態(tài) 中國酒店業(yè)發(fā)展水平在空間上呈現(xiàn)三階梯狀態(tài)：第一階梯是位于東部沿海地區(qū)，第二階梯是中國的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個態(tài)勢是東多西少。引進星級評定標準，在行業(yè)管理和酒店管理方面按國際慣例辦事，大大提升了酒店業(yè)的國際化發(fā)展水平。 計劃經(jīng)濟的成本中心事業(yè)性運作模式轉向市場經(jīng)濟的利潤中心企業(yè)性運作模式 1980 年以前，中國的酒店多屬事業(yè)型招待所，酒店服務單一，只提供食宿兩項服務。酒店業(yè)的歷史性變化是前所未有的。遏制了新的投資，迫使酒店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴張速度降低，同時提出控制酒店總量、提高酒店質量等戰(zhàn)略性問題。具有國際水準的經(jīng)濟性酒店將成為未來競爭和建設的重點。這種態(tài)勢，和國際、國內的經(jīng)濟性客源的增長趨勢不相吻合。國有酒店面臨著競爭、改組、兼并、破產(chǎn)的壓力。 中國酒店行業(yè)剛開始形成時，因酒店比較少，在需求增長的情況下，競爭重心是數(shù)量。截止到 20xx 年底，中國共有110 余家酒店管理公司，管理酒店 700 余家，星級酒店集團化程度達 %。從發(fā)展態(tài)勢來看，中國的酒店集團在短時期內很難與國外大型酒店集團形成有力的競 爭，因而，中國酒店集團的發(fā)展將制約著中國酒店在國際市場的地位。 大多數(shù)四、五星級酒店在本行業(yè)縱向比，還算顯得略高一等，但在國際上橫著比，中國高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢、管理精度、服務深化和全球運作方面和國際同等級酒店不可同日而語，中國的 大多數(shù)四、五星級酒店的軟環(huán)境只相當于國外三星甚至更低檔次的酒店。 無論是“三資”或國有酒店都應該走同層次橫向聯(lián)合的道路。在集中營銷的基礎上，酒店應突出自己產(chǎn)品競爭對手的差異，以差異求得競爭的優(yōu)勢。目前，中國酒店有六大主流發(fā)展模式。品牌連鎖的競爭優(yōu)勢十分明顯，它使連號酒店能夠形成具有自身特點的服務管理標準，能夠建立網(wǎng)絡化的預定系統(tǒng)，能夠擁有強大的資金后盾，能夠培養(yǎng)高素質的酒店管理人才隊伍。杜拉克說“ 21 世紀，酒店業(yè)需要的是變革和創(chuàng)新”，面臨入世的機遇 與挑戰(zhàn)，中國酒店業(yè)要提升國際競爭力和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，就必須走創(chuàng)新發(fā)展的道路。因此，今后，服務將是未來產(chǎn)權式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。 何謂產(chǎn)權式酒店呢？ “產(chǎn)權酒店”興起于上世紀 70 年代歐美國家的一些著名旅游城市和地區(qū)，而國際通行的產(chǎn)權式酒店大致有 3 種類型： 一是時權型。 ? 產(chǎn)權酒店的基本特點 地點要求 從國際上看在 60 年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段）的方式招攬客戶。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡、國內等國家，近幾年大打“旅游休閑度假產(chǎn)權式酒店”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動健康休閑等方興未艾。 [,1992]80 年代到 90 年代初，全球引入產(chǎn)權式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了 6 倍， 90 年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷售收入以達 40億美元，到 20xx 年，全球產(chǎn)權酒店銷售將達 300 億美元。 目前，對于產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營管理，國內已經(jīng)積累了非常成熟的管理經(jīng)驗，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理模式，實際上酒店成型后的經(jīng)營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的項目公司承擔銷售后經(jīng)營管理的職能，開發(fā)商均不必為尋找銷售以后的經(jīng)營管理公司擔心，日后的收益兌現(xiàn)關鍵在于選用的經(jīng)營模式與所處地角的匹配性上 。這是根據(jù)： ? 中國法律規(guī)定酒店申請營業(yè)執(zhí)照的前提條件是項目產(chǎn)權須掌握在 1名或數(shù)名法人名下，不能為數(shù)百名業(yè)主同時擁有的物業(yè)辦理此類申請 。全市累計接待海外游客 萬人次，旅游外匯收入 億美元；全年共接待臺灣游客 萬人次，隨著臺北至昆明旅游包機開通， 11 月份昆明市共接待臺灣同胞 萬人次，同比增長 %。同時，由于最早的昆明人以滇池作為繁衍之地，遂亦簡稱 “滇”。除了昆明， 省內的大理、麗江、建水及巍山是中國的歷史名城，而迪慶的香格里拉及西雙版納更是西方人心中的世外桃源，作為云南第二大城市的曲靖，更有兩次入選“中國十佳宜居城市”全省乃至中國南方重要“能源庫”城市之美譽。 曲靖水能資源：有眾多河流分屬珠江和長江兩大水系，可供開發(fā)的潛能巨大，目前僅開發(fā)了 千瓦，占可開發(fā) 量的 %。今 年初，他們又組織旅游企業(yè)分別在越南、泰國等國 家開展了大規(guī)模的旅游促銷活動，并為滄源、騰沖、會澤、陸良等 20 多個縣舉辦了旅游產(chǎn)品推介會。 從以上數(shù)據(jù)可以看